案情介紹:

　　上海第一五金商店(集團)物業有限公司受上海市閘北區天晉小區業主委員會委托對該小區進行物業管理。該小區內的住戶沈某(住該小區五樓)在裝修時,私自在五樓的上、下防火通道處安裝了不銹鋼柵欄,又在五樓走廊及樓口處搭建私人建筑物,還在自己的住宅內破墻開窗,樓頂開洞,給整幢大樓帶來了極其嚴重的安全隱患。物業公司雖多次對沈某進行勸阻,要求其恢復原狀,但沈某一直不予理睬,故物業公司于20**年6月將沈宇范訴至上海市閘北區人民法院,要求判令其拆除不銹鋼柵欄和樓道的搭建物,并恢復墻體和樓頂的結構。法院審理后,以原告訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。原告不服,向上海市第二中級人民法院提起上訴,二審法院認定原裁決并無不當,依法駁回上訴。

　　20**年10月,違章建筑的搭建人沈某將自己的房屋出售給了新的業主吳某。

　　20**年1月,天晉小區業主委員會再次以沈某為被告向閘北區人民法院提起訴訟,訴訟請求和事實與理由與前次起訴基本相同,唯一的變化就是原告由物業管理公司改成了業主委員會。法院認為:沈某在將房屋出售給了第三人之后,已經不再是房屋的權利人,作為訴訟主體的被告已不適格,故仍以訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。業主委員會不服裁定,再次向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院經審理認為:原告的起訴符合法律規定,一審法院裁定有誤。依法撤銷裁定,發回重審。

　　現本案正在重新審理中。

分析:

　　本案作為物業管理糾紛案件,在訴訟主體的確定方面具有很強的典型性,既涉及到了物業管理公司、業主委員會和業主三方,又是關于某一特定業主違反業主公約、侵犯其他業主的共同權益的案件,而且在審理過程中還出現了房屋業主變更的情況。當物業管理糾紛發生時,由誰來提起訴訟,將誰作為被告,都可以從本案中得到一定的啟示。

一、原告的確定

　　所謂原告的確定,就是要解決“誰來告”的問題。本案的第一次訴訟,是由物業管理公司提起的,但是一、二審法院都以原告資格不符為由裁定駁回起訴。物業管理公司的原告資格為什么不符?在回答這個問題之前,讓我們首先來了解一下物業管理公司的法律地位和權利義務。我國《物業管理條例》第三十五條規定:“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同?！?第三十六條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務?！?第四十六條規定:“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！?第五十三條規定:“業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主?！睆倪@些條款可以看出,物業管理公司是受業主大會(業主委員會)委托的,對物業管理區域內治安、環保、物業裝修等項目進行日常管理、維護和服務的機構,其權利義務受到物業管理公司和業主大會所訂立的服務合同的嚴格限制。從法律上講,物業管理公司對物業進行管理的權利最終來自于業主的委托和授權。雖然物業管理公司有權對業主的物業裝修事項進行管理,但其職權也僅限于《物業管理條例》第四十六條和五十三條所規定的“告知”、“制止”和“報告”。對于業主違反相關法律法規和業主公約的行為,由有關行政機關出面進行制止或處罰。業主的違法行為,沒有給物業管理公司造成直接的損害;換言之,物業管理公司不是直接的受害人。所以在沒有獲得業主授權的情況下,物業管理公司不能直接進行處罰或提起訴訟。

　　那么業主委員會是否有權對這種行為提起訴訟呢?《物業管理條例》第十五條規定:業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

篇2：致政府部門請求協助處理違章搭建裝修的報告

　　致政府部門請求協助處理違章搭建裝修的報告

　　致：z市物業管理中心

　　z市zz為我zz物業服務有限公司管理的小區。20**年12月19日小區五號樓3座208房業主在露臺上違章自行搭建鋼結構玻璃雨蓬（見附圖）。物業公司多次勸說制止無效后于20**年12月20日向該違章業主發出《裝修違章整改通知單》（業主拒簽，張貼送達）。其后多次上門要求該業主整改違章，但違章業主拒絕整改，現向物業管理中心報告，請求政府職能部門協助處理該戶違章。

　　特此報告

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日

　　違章現場附圖：

篇3：拆除小區露臺違章搭建申請書

　　拆除小區露臺違章搭建申請書

　　申請書

致：z市城市管理行政執法局

　　z市z城小區為我司管理的物業小區。本小區5號樓1座208房業主z先生，20**年12月19日在露臺上私自違章搭建鋼結構玻璃雨蓬。物業公司于20**年12月20日向該違章業主發出《整改通知單》，并于20**年1月3日向z市房管局物業管理中心書面報告。其后經多次與該戶業主溝通協調要求其限期整改，貴局也在20**年2月13日發出《責令停止施工、限期拆除違法建設通知書》（z城執（開）（拆）通字[20**]第081號）。但直至目前為止業主拒絕整改，現向貴局提出依法拆除該違章建筑的申請，望貴局予以支持。

　　特此申請

　　z物業服務有限公司

　　二0一五年六月二十六日