自有經營物業租賃合同

　　出租方:________[以下簡稱為甲方]

　　承租方:________[以下簡稱為乙方]

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關規定，為明確雙方的權利義務關系，經雙方協商一致簽訂本合同。

　　第一條 物業情況

　　甲方將位于東莞市____平方米的自有物業[以下簡稱物業]租賃給乙方使用，上述物業僅能用于做經營____;具體營業手續由乙方自行向政府申請許可營業并獲得營業許可的經營項目。未經甲方許可，不得變更經營行業和超過經營范圍經營。

　　第二條 租賃期限

　　租賃期共____年，出租方從____年____月____日起將出租房屋交付承租方使用，至____年____月____日為止。在到期前三個月如果乙方需要繼續經營，則應當書面提出續約申請。在同等條件下，乙方有繼續承租的權利。

　　承租人有下列情形之一的，出租人可以提前終止本合同、收回房屋:

　　1.承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;

　　2.承租人利用承租房屋存放危險物品或進行非法活動，損害公共利益或違法經營的;

　　3.擅自改變物業結構、用途或損害附屬設施設備，發生其它不當使用行為且在甲方提出的合理期限內仍未修復的;

　　4.逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經給甲方造成嚴重損害的。

　　5.未經甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途或超過經營\使用范圍使用的。

　　6.拖欠工人工資超過規定的時間15天[乙方發薪日為每月____日前];

　　7.承租人拖欠租金、其它費用超過合同約定支付日期5天的。

　　租賃合同如因期滿而終止時，到期前7天如雙方未能就續約事宜達成一致意見的，則承租方應在期滿當日搬遷完畢。如承租方逾期不搬遷，出租方有權向人民法院起訴和申請執行，出租方因此所受損失由承租方負責賠償[按本合同約定的日租金三倍計算占用費用]。

　　第三條 租金和租金的交納期限

　　____年____月____日至____年____月____日之間租金按____元/每月;

　　自____年____月____日開始至合同期滿期間的租金:在上述基礎上遞增____%。租金及水電費應在當月5日/或之前按時給甲方。[甲方以收據收取租金，由于租賃關系發生的稅費甲方負責其中的30%，乙方負擔其中的70%。乙方經營行為產生的所有稅費、治安、物業管理、環境管理、工商管理規費均由乙方承擔]

　　電費及水費及乙方應付的其它費用在甲方收費通知規定的時間內按時交付，否則按國家規定計算滯納金/利息。物業管理費用由乙方負責繳納給物業管理公司。

　　在簽訂合同時，乙方應向甲方繳納____元作為租賃保證金，另交納水電設備保證金________元。當合同期滿時該保證金退回給乙方;如在合同期間乙方違反本合同約定并沒有造成甲方損失時，上述保證金作為違約金由甲方沒收，如造成損失時則按實際損失賠償。當合同期間甲方中途終止合同或違反本合同時，則將保證金雙倍賠償給乙方、而不再支付其它賠償。

　　消防設施、電力總成開關提供由甲方負責提供，但是乙方應當向甲方支付使用費用____元:該使用費歸甲方所有，相應設施設備乙方只有使用權、而沒有所有權;且在使用期間需要維護和保養所花費的費用由乙方負責承擔，如果在到期后功能存在問題時則乙方負責將上述設施設備整改到符合安全使用標準，否則甲方有權沒收保證金;如果保證金不能補償該損失時，則乙方負責按甲方的實際損失賠償。

　　第四條 租賃物業的使用

　　物業的修繕責任由承租人負責，承租人對房屋及其設備應每個月認真檢查、修繕一次，以保障正常使用和安全。同時乙方負責房屋現有消防設施之外的安裝、完善及保養，對于消防管理部門的規定必須嚴格執行。

　　合同項下物業未經甲方同意，乙方不得添置任何附屬設施、棚架，在使用時不得占用道路及公共空間。在經營過程中不得發出國家規定標準限制的噪音及異味，不得干擾周邊群眾的正常生活，如果由于違反國家關于噪音等環保管理規定造成的后果及責任均由乙方負責。

　　乙方未經甲方同意，不得擅自改變物業的結構及布置。因乙方違約造成合同解除或終止時，甲方無須對乙方的裝修及設備損失做任何賠償或補償。

　　乙方應按規定辦理租賃及暫時居留證件，及時向公安、稅收、勞動及工商管理機構辦理管理手續及交付相應的費用。如由乙方違反有關規定及\或由于違反合同約定而造成甲方損失時，甲方除了解除本合同外、可以另行要求乙方賠償由于其違約造成的損失。

　　在每個月出工資給工人后，乙方應當將工人工資簽收單交付給甲方一份:甲方不得泄露乙方的工資情況及人員情況給其他任何機構。

　　第五條 出租方與承租方的變更

　　1.如果出租方將物業所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。

　　2.出租人出賣房屋須提前在10天前通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。但是如果在乙方獲知后10日內不書面表達認購意愿時，則甲方有權出售而無須經過乙方同意。

　　第六條 違約責任

　　1.承租方逾期交付租金且甲方同意繼續履約的，除仍應及時如數補交外應按每天欠款總額的5%計算違約金。

　　2.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用并因此造成承租房屋毀壞的，乙方應負責連帶賠償責任。

　　第七條 保管責任

　　出租物業在簽訂本合同之日起，物業的保管、安全、損失責任均由乙方負責承擔，如在保管期間因為任何原因造成物業損失時，乙方應賠償甲方因此造成的所有損失。

　　在合同期間合同所指向的物業被國家/其他機構征收拆遷時，則本合同當然解除:在辦理交接手續后保管責任即行解除。乙方的設備及安裝物可以拆除取走，但是因拆遷獲得的補償全部歸屬甲方所有，乙方不得以任何理由請求補償分配。

　　第八條 爭議的解決方式

　　本合同在履行中如發生爭議由雙方應協商解決;協商不成時，也可以向人民法院起訴。

　　第九條 如乙方經過甲方書面同意，可以將承租的物業轉租給他人;但各方應辦理有關轉讓手續、并約定支付租賃費用的責任，否則乙方與承接方對租金及管理責任、損失承擔連帶責任。

　　第十條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經合同雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。

　　本合同正本一式2份，出租方、承租方各執1份。

　　出租方(蓋章)________承租方(蓋章):________

　　法定代表人(簽名):________法定代表人(簽名):________

　　地址:________地址:________

　　電話:________電話________

篇2：物業租賃管理程序

　　物業租賃管理程序

　　一、捕捉潛在租戶

　　1.通過廣告捕捉潛在租戶

　　要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。問題是物業管理者如何能夠用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業和商業物業都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。

　　(1)不同類型物業的潛在租戶適用的廣告形式。

　　對工業物業的潛在租戶，可通過放置在工業區的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當然也可以通過工業經紀人尋找;商業物業的潛在租戶，可通過靠近寫字樓或就在寫字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找;而一個潛在的家庭租戶有租賃需求時，往往通過鄰居或朋友，也有通過看報紙來尋找的，因此居住物業的租賃廣告可通過在物業上懸掛廣告牌或在報紙上刊登。

　　(2)不同類型物業的潛在租戶適用的廣告內容。

　　出色的廣告在人們的腦海里會留下深刻印象，這樣的廣告主要通過強調物業的優點和服務來吸引潛在租戶的注意，一般在具體內容后就有物業位置、有效日期、參觀時間和聯系方式等。

　?、贅酥九茝V告。物業的類型不同，潛在租戶不同，通過標志牌尋找的效果也不同。如大型的工業、商業物業就經常使用戶外廣告牌，來吸引兜風的潛在租戶;而大型住宅或辦公樓宇就應在內部設立一個小接待室便于吸引潛在租戶前來觀察與查詢;而小型的住宅或辦公樓就可以將物業類型和聯系人、有效日期、參觀時間和聯系方式放在待租物業或待租物業隔壁的顯著位置上。

　?、趫蠹埰诳瘡V告。在精心選擇的非地區性報紙期刊上做廣告可以吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業或商業方面的潛在租戶，可以將陳列廣告刊登在財經版面上，當然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶則要在房地產報紙上做較大版面的廣告。

　?、蹚V播電視廣告。盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費用高，而且這些聽眾和觀眾都是沒有經過選擇的，這些人多并不意味著潛在租戶多，所以這個方法會受到限制。

　　2.使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

　　物業管理者可采用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網球課程、免費使用俱樂部的機會等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明:頭六位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內有某種優惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內去光顧物業的客戶都有一個小禮品等。

　　3.引導參觀捕捉潛在租戶

　　物業管理者要通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租的物業產生興趣和需求。物業管理者應能夠估計潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感興趣時，就應該帶領參觀。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現場時失望的情況發生，如發現一些與先前的廣告內容截然不同的地方等。因此，物業管理者要注意應從最佳線路帶領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和服務。例如參觀工業區，物業管理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購物中心的路上(如車上)就可以說一說其他租戶的情況，使其了解周邊租戶的素質，相信周邊沒有直接的競爭者;在車上可以回答關于公交車輛的情況。

　　參觀中物業管理者不僅要突出不同物業的優點，并且要說明他們所能提供的服務，如保潔方面、便利服務方面、設備的維修保養和常規操作情況以及管理的方針和行為規范等。

　　這里需注意:物業管理者如果引導潛在租戶參觀的空置物業太多，反而會增加他們的疑惑:為什么空置率這么高?因此應有選擇地引導參觀。

　　4.建立租售中心捕捉潛在租戶

　　對于大型綜合住宅和商業物業來說，建立一個組織健全、有專業人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使潛在租戶看到完成后物業的情況。由于建立租售中心的費用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業數量、希望出租的時間、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

　　二、租戶資格的審查

　　不管是居住、商業還是工業租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。

　　1.潛在租戶的登記

　　每一個前來咨詢或參觀物業的潛在租戶都要填寫一份來客登記表。

　　2.潛在租戶的身份證明

　　核對居住或商業物業租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業物業，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業物業中租戶做何種生意是很重要的，它關系到與其他租戶能否協調，如有些租戶就要求同在一個購物中心中限制有競爭性的租戶。

　　3.租賃經歷

　　由于經常改變租戶的花費較高，再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場所的原因大多是陷入了經濟困境，因此業主或物業管理者為不冒險，就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩定可靠的、租賃期較長的租戶。對于有改造物業要求的租戶，其以往租賃是否穩定則更為重要。如果潛在租戶有多個，物業管理者或業主在選擇時，往往會不考慮那些規模業務迅速膨脹的公司。因為假使現有的物業對這些租戶目前來說正合適的話，那么過不了一兩年就會顯得太小而不能再租用。當然這得排除業主有富裕的物業可以提供的情況。

　　4.資信狀況

　　業主或物業管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數還是不會改變的，而以往總是穩定地按期付款的租戶則總會保證信用。因此，對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，當然如果僅有偶爾拖欠記錄的，則應請對方親自對此作出解釋。物業管理者可通過調查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料。

　　三、租約條款談判

　　若潛在租戶對物業感興趣并且其資質也符合業主的條件，具體的談判過程就開始了。談判的目標就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業管理公司往往要監控談判的全過程。

　　1.控制簽約進程

　　要使談判有所進展，物業管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進程的能力。物業管理者要設法避免業主與租戶的沖突和租賃業務無果而終的情況發生。物業管理者可通過不讓業主和租戶過早接觸等方法，來規避可能出現的沖突。一般的技巧是當談判快要結束準備簽約時，再讓雙方見面。成功的物業管理者總是在開始談判前擬訂談判策略，使業主不至于太早進入面對面的談判中。

　　2.利用經紀人

　　在辦公物業、零售及商業物業和工業物業的租賃談判中，業主為了滿足專業知識的需要往往會聘請第三方--專業知識與經驗都豐富的租賃經紀人加入進來，這時除非物業管理者能夠很好地與這類經紀人配合，否則，他們的介入會使談判更加復雜。在談判開始前，物業管理者與經紀人應已商定好由誰直接去面對租戶。一般情況下由物業管理者去面對租戶，由經紀人在幕后提出建議和策略。因為在談判中與租用者建立良好的忠實關系是非常重要的，而物業管理者就比租賃經紀人更能建立這種關系。

　　3.談判妥協

　　(1)談判妥協的原則。

　　妥協是指業主降低原始條款而給租戶的一種優惠，妥協的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價值的妥協會使租戶在基本問題或財政問題上有舒緩的感覺。對條款的每一次妥協都意味著業主租賃收益的減少，因此物業管理者在談判中要時刻堅持業主的立場，在業主不可能作出的讓步上不妥協。一般來說，租賃妥協的原則是租用規模越大、租期越長，租價妥協的空間越大。但要注意的是，一旦對一位租戶作出妥協，就可能對其他租戶也要有同樣的妥協。

　　(2)談判妥協的小技巧。

　　在談判中不管妥協的大小，都要讓租戶感到是在業主不情愿的情況下作出的，是來之不易的。值得注意的是，有時候妥協對業主影響很大，但對租戶卻無價值;而有時租戶認為作出了巨大的讓步，但對業主意義不大。因此物業管理者弄清楚租戶一方的需求是非常必要的。

　　(3)妥協的程度。

　　租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關鍵在于雙方立場的堅定性，任何一點點的妥協都可能引導潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業管理者在談判中要考慮的是妥協程度多大時才能打動租戶，即妥協的尺度。一般來說，決定妥協程度的因素有三:一是業主的財務和戰略目標，二是該地區物業租賃市場競爭的情況，三是租戶租賃的緊迫性。

　　(4)租價與折扣的談判。

　　在租金上作出讓步，無疑是最具吸引力的，也是最具負面影響的讓步。雖然任何租價折扣，都不是業主或物業管理者情愿作出的，但激烈的物業租賃市場不得不這么做。因此任何時候物業管理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業的一定租金水平上才能考慮給予租戶短期的租金減免優惠。一般租金上的讓步只能在市場狀況最壞的時候作出。

　　租金折扣一般是對個別租戶作出的，但這類消息會傳播得很快，因此一旦對個別租戶妥協后，其他租戶也紛紛會提出同樣的要求，這樣最終會導致租賃效益的降低，甚至造成嚴重的損失。因此在談判中物業管理者要堅持最起碼的租金水平。如果物業管理者發現物業的實際價值在整個租期內因租金的降低而發生損失，這時的租賃市場又是低迷的，提升租價的可能性不大，那么最好的做法是讓物業空著，留待市場好轉，租價合適時再租。因為長期以低廉價格出租物業，會使租金收入與物業的日常營運開支相抵后所剩無幾甚至無利可圖或收支倒掛，這是比物業空置還要糟糕的事。

　?、俎k公物業的租價折扣。在辦公物業出租中經常采用分級定價的方法，基本標準租金以每平方米計算。在高層辦公樓中，標準租金一般隨樓層的增高而增加，因為樓層越高越安靜，如同樣位置的房間在21層的要比在14層的高2~3元/平方米。而同樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租價高2元/平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價就要比其他的單元貴一些。

　?、诰幼∥飿I的租價折扣。居住物業的租價也采用分級定價，使所有的單元在價格和價值上取得平衡。如一幢無電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費可能就要比樓下同樣單元的月租費便宜些;同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風景優美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價貴。

　　(5)免租的談判。

　　租金折扣中最常見的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和市場的要求。例如，在市場空置率很高的時候，物業管理者可以以減免兩個月租金的妥協，來引使租戶簽約。物業管理者在實施這一妥協條款時要注意一般是在租期的最后執行，而不是在租期開始的第一個月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個月可以不收租金。因為這樣可以避免租戶不付錢就入住，直到被驅逐出去時都未付租金的情況發生。一般來說，短期減免租金的妥協比平均降低整個租期內的租金的妥協要好，因為平均降低租金的妥協無形中已降低了物業的市場價值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。

　　4.租期的確定

　　在租戶更迭時，業主為尋找新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發生對物業進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般有經濟頭腦的業主都愿意簽一份長一些的租約。當然如果業主在長租約中沒有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數而變動等)，在長期租約上也會有一些損失。

　　(1)居住物業的租期。

　　對居住物業，如果租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業，業主為提升物業的聲望，就會對那些資信好、經濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約，因為這些人的租用會提高物業在租戶及鄰里間的聲望。

　　(2)辦公、商用和工業物業的租期。

　　辦公、商用物業則不同于居住物業，其租期最短也在5~10年間，而工業廠房租期則要高達10~25年或更長。業主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。由于商用物業往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業，物業管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。在長期租約中，若以百分比租約方式出租，物業管理者一般都要求有保底租金，當然對那些聲譽很高的大型商業企業租戶可以例外。

　　在租期結束時，給予續租也是一種優惠，有較高聲譽或經營業績好的工商業戶往往能夠得到續期的優惠。其他租戶要續期則往往有附加條件，如提高租金等。

　　在租賃市場空置率高的情況下，租戶有時在談判中會提出在租用到預定的時間后可退租的條款;而在經濟不景氣的時候，租戶會提出在租用達到一定時間后根據經營情況減少租用量的條款。在特殊時期，業主在談判中可以同意上述條件而不附帶任何懲罰條件，但對未收回的、為適應其租用要求而改造的費用，則要求租戶退租時補繳齊。

　　5.關于物業改造的談判

　　新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業的要求。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

　　(1)居住物業的改造裝修要求。

　　租戶對居住物業的要求一般局限在物業的裝飾上，如重新粉刷、重換窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當市場緊俏或租戶急于入住時，如果租戶愿意，可以由業主提供材料，租戶自行完成，物業管理者要注意把這些口頭協議記錄下來以免造成誤解。

　　(2)工商業物業的改造要求。

　　工商物業的租賃談判中，物業管理者在對物業改造的條款作出妥協前，不僅要考慮改造對物業的影響，還要考慮由此而增加的業主負擔。一般談判的結果是用其他條款來交換，以避免給業主帶來損失。物業管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此范圍內確定標準。

　　工商物業在出租前一般都必須經過相當大的改造，以滿足租戶經營的特殊需要。改造項目和所需費用及費用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業業主在建造時，會根據建筑標準預留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費用一般都歸業主承擔。但超出這些標準的任何設備設施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統等的費用應由租戶負擔。

　　如果租戶要求業主無法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業主可以直接給租戶按每平方米計算的補貼。但物業管理者要監督租戶的裝修過程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業不可分割的一部分，租戶對其沒有所有權。

　　租戶經營的性質決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設備設施的標準;而律師事務所則因業務原因，需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準;醫療機構對設備設施的要求則可能更高。

　　6.擴租權的談判

　　擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據需要增加租用鄰近的物業。對居住物業而言，擴租并不常見。但對工商業物業租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業租戶，這一優惠條件是很有吸引力的。但令業主和物業管理者頭疼的是，將已答應擴租的物業出租給那些不知會呆多久的租戶會帶來麻煩。顯然物業的空置率越低，租戶獲得擴租權的可能性就越小，因為物業的大部分空間已被占用或被預約租用。

　　7.限制競爭租戶條款的談判

　　限制競爭租戶條款就是指租戶在物業中享有排他的、從事某一行業的經營壟斷權。該附加限制條款常常出現在商業物業尤其是零售物業的租約中，有時也在服務業的物業租賃中出現，如理發店等。物業管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償，就可以考慮采納;如果這一條款會影響其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進入，則就不能同意。

　　有些職業對競爭對手過于接近并不介意，而有些職業則不同。對大型的商業購物中心，無論租戶愿意付出多大的代價，物業管理者都不能同意這樣的限制性條款。因為購物中心的性質就是要多家同類企業共存，從而展開競爭，刺激商業和商場的發展。

　　四、締約技巧

　　在租約正式簽約前，許多租戶都會發生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題:這是否是一個正確的決策?并會反復問自己:要租賃的物業是否是所出的價位上最好的?妥協條款是否符合我的需要?是否可以再等等再說?面對租戶的遲疑，物業管理者的締約技巧是:

　　1.單刀直入式

　　單刀直入式就是直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間?”，“您還有什么不滿意的嗎?”

　　2.總結式

　　總結式就是強調物業的優點和對租戶的適用性，在租戶查看物業和洽談過程中始終反復強調，以顯示該物業十分理想。

　　五、核查物業

　　租約簽定就意味著租賃業務的開始。在租賃伊始，物業管理者應陪同租賃人核查物業，檢查所租物業是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業的狀況，就應請租賃人辦理接受物業的簽字手續。同時，物業管理者和租賃人都要填寫“物業遷入-遷出檢查表”(表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業和工業物業租賃檢查表也是類似的)，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發生爭議。

　　六、提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系

　　一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業管理者就要與租戶建立良好的關系。因為對物業的維修和管理來說，與租戶建立良好的關系，是成功的一半;另一方面，租戶如果滿意物業管理的服務，一般多數都愿意續簽合同。

　　1.建立租賃共識

　　要與租戶建立良好的關系，物業管理者在租賃之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清晰的了解，對包括物業管理條約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時間、維修儲備基金存款和有關罰款制度及業主委員會等內容都要有一個清楚的交代，從而使雙方在有關的租賃問題上基本達到共識。

　　2.建立聯系途徑

　　物業管理者可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯系，要設法抓住一切機會并創造機會與租戶面談，廣泛征求他們對舒適、服務、維修、管理等方面的意見(有關內容見本書的第六章)。

　　3.開展租賃服務

　　物業管理者在所開展的租賃服務中要最重視和最為關鍵的是維修服務，因為租戶對維修服務的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業管理者應確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務要求等)，以及由誰--業主還是租戶承擔責任等。為此，物業管理公司必須建立一個快速有效的服務系統，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門，一種方法是將有關維修要求信息一式三份，物業管理者、維修者和租戶各執一份(有關內容見第八章物業工程管理)。與租戶建立良好關系主要依賴于業主或物業管理者對租戶要求反應的程度。因此無論什么服務要求，物業管理者都應該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業管理者也要真實地告知租戶并進行解釋。最忌諱的做法是表面應允，而實際上卻拖延或逃避。

　　無論物業管理者對租戶的要求多么負責，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落，租戶與物業管理公司的良好關系就會受到沖擊。因此物業管理公司在處理租戶的各類要求時，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過分要求，也要有禮貌地傾聽，然后解釋提供該服務將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯系時，租戶們往往會根據聲音判斷物業管理者的熱情與負責態度;此外現場的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。

　　七、收繳租金

　　在租賃開始時，物業管理者對租金繳納的時間、地點和滯納金制度都要非常熟悉。一般來說，無論是辦公、商業還是工業與居住物業，提前收取租金是通行的標準。物業管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴肅地向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規定。為方便租戶，物業管理者要建立一個可行的收繳租金系統。

　　1.租金繳納時間的管理

　　物業管理者一般在月初開始租金收繳工作。物業管理者的收費政策直接關系到租戶上繳租金的速度。如果物業管理者對交費時間不在乎，租戶就不會尊敬他。

　　2.滯納金的管理

　　一般物業管理者對遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業管理者對遲交租金所持的態度和租戶的交費習慣影響了物業管理者對遲交租金所采取的行為。如物業管理者認為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就會采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業管理者在接受新物業的管轄時就要建立嚴格的收費制度，可以對按期繳納的給予一定的獎勵，對遲交的收取一定的滯納金。

　　3.收費通知單的管理

　　由于各種物業的管理服務不同，加上同一物業中的各租戶享受的服務也不同，因此在收費通知單中應單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運行費用中每個租戶的消費量;而商業物業的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門廳服務、管道工作和遲付費等項目。計算機系統可以打印出收費通知單(見第十三章)，但這些價值昂貴的系統只有在大型物業管理中才會使用，一般在管理住宅租戶時很少這樣做。

　　八、續簽租約

　　續簽租約對業主和物業管理者都是有好處的，因為對再裝修以及更換其他設施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業主也節省了尋找新租戶的費用。租戶是否續約主要取決于對物業管理者的滿意程度和新契約的條款內容。因此新契約的條款作如何的改變是很關鍵的。

　　考慮新契約條款是否改變的因素:一是初次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等。二是市場的情況。通常改變租賃條款的內容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

　　1.宏觀經濟對租賃條款更改的影響

　　(1)宏觀經濟對租期條款的影響。

　　租約續簽時的談判與初次談判一樣，如宏觀經濟形勢看漲，物業管理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽訂短期租賃合同;相反，如果宏觀經濟形勢看跌，物業管理者則傾向于簽訂長期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶則希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益。

　　(2)宏觀經濟對維修、更換與裝修條款的影響。

　　物業管理者對市場狀態給維修、更換與裝修造成的影響不可掉以輕心。如果租戶要求更換的部分對物業來說是永久性的，則可以考慮。

　　2.租金調整條款

　　(1)影響租金提高的因素。

　　租約續簽談判中一個非常主要的問題是租金的調整，即租金是否隨物業運行費用的增加而發生變化，在商業物業的租賃中這個問題尤其重要。一般來說，租戶和物業管理者都不喜歡租金的增加，因為租戶不希望出更多的錢，而后者則擔心高空置率使業主對其工作不滿意。但如果是100%的出租率則說明相對市場行情來說，租金是偏低了，是到了該調整租金的時候了。另一方面，如果物業管理者的傭金與租金掛鉤，則物業管理者也會傾向于提高租金。這時，他們通常會對有價值的物業單元提高租金。

　　物業管理公司也可以通過自身消化來避免租金的增加，如削減服務與維修費。如可以降低室外裝修費，雖然室外裝修維護費的削減不會像削減衛生保潔服務費或日常設備設施維護費那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修維護費的削減會有礙物業的外觀，從而導致有價值租戶的搬遷。如果這導致高租金租戶被低租金租戶取代，則物業運行費用會更少，這時物業管理者也不得不增加租金了。

　　(2)租金增加對空置率的影響。

　　租金增加不可避免地會使部分租戶威脅業主或物業管理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場上尋求新的物業，了解市場后，搬遷人數會降下來。即使真要搬走，物業空置率也是暫時的，不久會被新租戶頂替。只要租賃費的增加能夠彌補空置的損失，則整個收入不會減少。

　　例如，有個物業管理公司將一個有50個單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初威脅要搬走，可最后只有3個租戶搬走，出租率為94%。原100%出租率下租金收入是40000元/月，現94%出租率下的租金收入是47000元，比100%出租率下每月增加了7000元的收入。

　　(3)租金增加對與租戶關系的影響。

　　一旦租戶明白了租金提高后的邏輯關系，即明白租金調整的合理性后，他們的態度就會發生根本性的改變，因此物業管理者在提租的同時要附上運行費用穩定增加的說明圖，可以將之遞送到租戶信箱里或張貼在公告欄里。另外，物業管理者為了要在提高租金的同時仍然能夠與租戶保持良好的關系，就要在租金增加后，保證服務和維修保持或超過原來的水平。比如，可以通過簡單地做做門面改進，來增加租戶的滿意度。相反，如果租金增加而服務卻下降，就會引起租戶的不滿和反抗，這時物業管理公司要迅速改進管理，免受失去租戶的損失。

　　九、租賃終(中)止

　　1.租賃終(中)止的種類

　　(1)租戶提出的租賃終止。

　　租戶提出搬遷的通告按租約條款規定辦。但如果一個表現良好的租戶要求搬遷，則物業管理公司就應立即與他們取得聯系，并檢討一下是否是管理過失所致。如果是這樣的話，物業管理者應通過保證改變這種狀況等的承諾，來盡量挽留租戶。即使租戶的決定難以改變，物業管理公司仍然要調查清楚事情的真相，為以后如何加強管理避免類似事件發生提供參考。

　　(2)物業管理公司拒絕續簽。

　　物業管理者及時發出終止租賃通知而不允許續簽也是可以的，但物業管理公司拒簽的理由必須是充分的。

　　(3)強制性的中止租賃。

　　當租戶違反法規、不付租金、參與犯罪或違反租約協議條款的其他方面時，物業管理公司有權通過法律途徑強制性將其驅逐出去。當然在驅逐前要發最后通牒。表3-3-3是要求償付租金的三日期限通知。

　　2.租賃終(中)止的程序

　　(1)搬遷前的會面。

　　物業管理者在租戶搬遷前，要與租戶進行一次私人會面，填寫搬遷前會面表。

　　(2)物業檢查。

　　無論哪一方提出結束租賃，物業管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業。當房屋被清空后，物業管理者應在檢查時已經確定下一次搬遷前哪些地方需要重新粉刷，為此檢查時物業管理者應帶上物業檢查表(見表3-3-2)，檢查物業哪些地方受損以及房間及其設施是否處于完好狀態，記下物業的實際情況和需要的維修量及何時可列入維修計劃等，并計算出安全與清潔方面應扣除的押金。

　　(3)歸還押金。

　　當歸還給租戶押金時，物業管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數額。如扣除了安全押金，就要說明安全押金的用途并歸還未支出部分。如果物業管理者未按租賃協議動用了部分押金，那么他必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業管理公司必須承擔相應的責任。

篇3：物業管理中物業租賃概述

　　物業管理中物業租賃概述

　　一、物業租賃的形式

　　1.物業租賃的概念

　　在業主或物業管理者(作為業主的代理人)為某種利益，授權租用者在規定的期限內占用物業的權利時，物業租賃便產生了。租賃以合同形式存在，合同權利被看作個人的財產權利。租賃合同規定了業主和租戶雙方的責任，租戶只擁有暫時的物業占有權，而沒有所有權。若非合同中的特殊條款限制，業主與租戶都可以轉換他們的權利，但即使權利轉移，責任對象也不變。這就是為什么租約條款中必須申明，在未經所有者授權的情況下，租用者不得變賣、轉租或將物業用作貸款抵押的原因。若業主在物業租金提高(升值)后轉手賣掉，新的業主就不僅能得到房產，還享有租約契約中規定的權利和義務。

　　2.物業租賃的形式

　　(1)按物業租賃方式分。

　?、俣ㄆ谧赓U。房產的定期租賃是物業管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結束日期，租期可以是一個星期，也可以是99年。當期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租用者必須把產權交還給物業所有者。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變。

　　因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　?、谧詣友悠谧赓U。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續約。租約按周、月、年的周期延續，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據協議達成，也可依法建立。當物業所有者與租賃者之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續時，協議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續所規定的期限已經到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業管理者的權益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規定下來，如按月自動延續等。

　?、垡庠缸赓U。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業租用權，意愿租賃的延續依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

　?、軓娭普紦赓U。強制占據租賃是指租戶在租約到期時，在未經所有者許可的情況下強制地占用物業。此時，除非業主訴諸法律或租戶自動搬離，否則物業將被繼續占用。如果租戶在租賃合同規定期限內沒有將產權還給業主，所有者或其代理人(物業管理者)可以采取兩種措施:一是不通知占用者就直接向法院提出訴訟，二是默許占用者的租用行為。當所有者接受對方繳納的租金時，即表示默認對方在意愿租賃的模式下擁有對物業的租用權或租賃行為自動延續。物業管理者可以通過簽訂合法而詳盡的租約來避免這一復雜棘手的問題。

　　(2)按租金支付方式分。

　　物業管理者通常采用的毛租、凈租和百分比租賃三種形式，就是根據租金的計算和收繳的形式來分的。

　?、倜?。毛租有時又稱連續租賃，是租用者按期支付一筆固定的租金，物業所有者負責支付源于物業的其他所有費用。水電等耗費通常由租用者支付，當然也可由雙方預先商定。住宅租約通常采用毛租的形式。

　?、趦糇?。凈租租金要求租戶除了支付規定的租金外，要額外支付物業費用的一部分甚至全部。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達50年甚至更長。理論上凈租金還可以有三種形式。在第一種形式下，租戶除向業主支付租金外，還要負擔水電費、房地產稅和其他國家征收的費用。第二種形式下，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付房地產保險費用。第三種形式下，凈租金內甚至要求租戶負擔物業維護和修繕等一切開銷。

　　實際操作中，三類凈租金形式可以交迭使用，因為它們的不同僅僅在于在多大程度上支付額外的費用。因此，物業管理者就要在租約中明確地定義租約形式的具體內容。

　?、郯俜直茸赓U。百分比租賃通常也稱為超出性租賃，常用于零售物業的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，還要根據其超出預定銷售量的部分，按百分比向所有者繳納毛租金中的部分收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租約。大型購物中心或超市的物業管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進入購物中心或超市時，就會進入租戶的商鋪購物，這就構成了一個雙贏的局面。

　　雖然百分比租金每月會被提升或被要求支付，但該部分的分成通常按年度計算兌現。租戶支付的毛利潤百分比隨房屋的位置、性質以及經營種類和大的經濟環境的不同而不同，有時懸殊甚大。

　　業主的提成一般都要對租戶毛收入的下限作規定，很少情況是不作任何規定的。業主為了保證其物業在出租過程中獲得預期的經濟收入，常在租約中訂立有強制收回使用權的條款，該條款就確定了一個最低的租期內收入下限。當該限度在核算周期中未能達到時，所有者有權收回物業的使用權。另一種比較公平合理的做法是，當租用者未能完成條款中規定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。

　　二、租約的組成

　　物業管理者應以書面的形式簽訂所有的租約，以保護業主的利益。租約也是一種合同，簽約雙方必須具備合法的身份以達成合約中的協議。一般來說，居住物業的租約要比工商物業或零售物業的租約簡潔。租約的基本組成部分包括:

　　1.簽約雙方的法定簽名

　　租約既是一份正規的合同，又意味著房地產權益的轉移，因此租約上必須注明出租者和租賃者的姓名，并且要由物業所有者或其合法代表簽名方能生效。當然，租約的簽署權可由業主在物業管理合同中授予其物業管理者。在實踐中，物業管理者應保證租賃一方在租約上簽字后方能行使其對物業的使用權。如果租賃方屬于公司或組織機構，租約的簽署者應為租賃方法人，并且應在租約上加蓋公章。

　　2.物業的具體描述

　　在簽定合同時對租賃場所做精確的法律描述是至關重要的。如果出租對象是樓宇或公寓的一部分，租約應明確其所占空間的邊界，如明確房間號和街道地址;但出租對象若是商業用房時，則需要在租約中附加所出租空間的樓面布置。為詳細起見，租約中還要注明租戶對樓梯、電梯、大堂、車道、道路享有的權限，以及被租房間的裝飾、器具等項目及其狀況和其他附屬空間，如車庫、儲藏室、露臺等的權限。在工商物業出租中，對物業描述的另一項內容是物業所有者將要為租戶而進行的物業改造。例如要指明改造項目和所需要的費用分攤情況以及由哪一方實施改造。

　　3.規定租期的條款

　　租約中應明確租用期及其開始與截止日期，如可以敘述為:“租用期30年，起始日期200*年4月1日，截止日期203*年5月31日?！?/p>

　　很多租約中還包含續租條款，就租戶續租細節加以說明。續租細節包括租戶提出續租的最遲期限、方式、向誰提出以及續租條件和租金追加額等。如下例:

　　在第______條第______款規定的租用期限到期時，租戶可以根據意愿提出續租，續租期為______年。本租賃合同中除以下需要更新的各條款外，其余均在續租期間繼續有效。被更新的條款包括:續租期年租金為人民幣______元，自新租期開始的第一個月第一日起按月支付。租戶提出續租的請求必須在本租期到期的六個月以前以書面形式向物業所有者提出。

　　由于續租條款對租戶有利，業主一般在與租戶達成續租協議時要求續租租金有較大的提高，提高的幅度起碼要與物價漲幅持平。無限期續租必須在租約中寫明。

　　有的租約還允許租戶在繳納罰金的條件下提前中止租約。在工業租約中(尤其是在租戶自建廠房的情況下)，有時允許租戶在租約到期時購買物業的全部產權。

　　4.規定租金支付方式的條款

　　租約中應注明租戶租金的交付方式。無論毛租、凈租還是百分比租賃，支付租金的時間和總數必須說明。如果租金是按平方米計算的，在租金計算時必須注明“每平方米/每年”等字樣。

　　5.取得物業實際占有權的條款

　　在租約中，物業所有者必須保證租戶對物業的實際占有權。如果在新租期開始時，物業仍被上期的租戶占用，物業所有者或其代理人(物業管理公司)必須對占用者采取措施，且所有費用自負。若不注明，則如何實際獲得物業的權利就可能是租戶自己的事情，為避免日后發生糾紛，因此一般都要在租約中明確有關此方面的內容。

　　6.調整租價的條款

　　由于通貨膨脹、稅收等因素的影響，一般租約越長，業主的利益就越可能受到威脅，因此在原始租約中應規定特定的租價調節法，這一點非常重要。提高租金率的方法有以下幾種:

　　(1)漸進調整。

　　在毛租和凈租中，常見的調整租金的方法是用漸進調整(又稱自動升級租約)法，即規定租金定期提高。例如，一幢辦公樓第一、第二年的租金是100元/月平方米，第三年是150元/月平方米，第四年、第五年為200元/月平方米。

　　在租約中可以這樣描述:

　　“租用者立據保證上述租用期內向物業所有者的指定的代理人--××物業管理公司繳納租金，每租期人民幣62000元整;租金為按月在每月第一日以前向所有者指定代理人--××物業管理公司繳納。其中最初的六個月每個月人民幣4000元，以后的四個月每月人民幣6000元，最后的兩個月每月人民幣7000元?！?/p>

　　(2)百分比租賃。

　　百分比租賃中租金的調整是按租戶經營收入的增長而增加的。

　　(3)指數租賃。

　　指數租賃是指以某種經濟環境的宏觀統計指數為依據，進行百分比租賃的調整方法，最常用的指數是消費價格指數和批發價格指數。指數資料應與租戶的經營項目有關，可以從可信賴的獨立機構中獲取。對于辦公樓宇、服務機構、經濟組織、經紀人公司等業務組織的租戶，可以用此方法。

　　租價的調整頻度和幅度由雙方在租約擬訂前商定。例如，租金數額可以確定為:基本租金4800元/月，調節租金與商品消費價格增長同步，即商品消費價格每增長1%，租金提高1%，依此，若第一年物價漲幅為6%，則下一年租金為5088元/月。

　　(4)價格收縮條款。

　　價格收縮條款是指租金價格的調整除了隨經濟指數變動外，還要考慮其他因素如工資水平、稅率、水電費價格和物業運行開支等的變動，有升有降。當考慮物業運行費用時，租戶僅增加負擔超出預先確定開支的部分。預先確定開支的部分稱為支出基點，超出部分被稱為運行超支，該條款常見于辦公租賃。

　　(5)重估定價。

　　重估定價就是在租約生效的一段時期(通常為5年)后，雙方同意由獨立評估人就當時的市場價格對物業的租價重新評估并確定。

　　7.承擔不可預見費的條款

　　一般來說，租約越長，出現無法預期的費用變化或其他不可預見的突發問題就越多。因此，租約中應該附有要求租戶分擔不可預見費的條款，以保護業主的利益。

　　此外，租約中還要有租約的附加條款。

　　8.規定物業用途的條款

　　物業所有者在租約中要增加對物業用途加以限制的條款。例如，在辦公物業租賃中可限制物業從事的業務類型，如“建議僅從事一般的保險代理業務，而不可涉及其他”或不得進行違法用途(如制假等)，在公寓租約中可填加“只供居住不供商用”。

　　此外對合租物業的，在租約中還要附加“物業管理公約”，各租戶要共同遵守。

　　9.規定轉租和分租的條款

　　轉租是指租戶將其對物業的所有權利轉讓給第三者，而分租是指租戶將部分權利進行轉讓。多數租約是禁止上述行為的，除非經過所有者事先允許。如果租約中沒有明確禁止轉租或分租行為，租戶就有權對其租用權進行轉租或指派他用。這樣可以確保業主對物業的控制權和對租戶的選擇權。

　　10.承擔災禍損失的條款

　　火災損失、毀壞資產及賠償等問題在租約中也應有明確的規定。任何由租戶造成的對物業的損毀都必須由租戶負責，對損毀的物業，業主有權中止租約，并保留對租戶追究法律責任的權利。物業的毀損若不是由租戶造成的，則租戶有權中止租約，租戶還可以讓業主對物業進行修復并在以后的一定時間內免交租金。租戶也可以空出不能使用的部分，并適當降低租金數額。

　　11.租戶責任條款

　　租約中要規定租戶的責任，包括要求租戶及時修復由租戶直接或間接造成的損壞;要求租戶對所有管道、電梯和其他設備進行規范操作;不得故意毀壞物業的任何部分并防止他人破壞;不得妨礙其他租戶對安靜環境的要求等責任。

　　12.租戶對物業改造的條款

　　租戶在未經業主或其代理人(物業管理公司)書面允許的條件下，不得對物業結構作任何改動。多數租戶自行進行的對物業的改造將被作為物業的附屬物而成為所有者物業的一部分。但商業和工業物業則一般容許租戶為了生產經營的需要而進行自行改造，這些改造部分就屬于租戶自己的資產。因此，在租戶能夠恢復物業本來面貌的條件下，可以在租期結束時將其移走。但要注意，在租約中對租戶移走自有改造部分的措辭的微小差別就可能造成不同的后果。例如，一個長期租用的租戶在初次租賃時做了部分裝修，在第三個租賃期他搬走了，而條款現在只要求恢復到租賃初期的狀態;此時，租戶只要恢復到上一次租賃時的裝修情形即可，而第一次租賃時的裝修他可以不管，可不再恢復，這時業主不得不承擔再裝修的費用。

　　13.規定保證金的條款

　　租約還應該包含租戶繳納保證金和保證金歸還條件等內容。保證金可以是現金、支票、轉讓的票據等。在租期結束，業主或物業管理者應歸還租戶保證金，若需要扣留，必須指出租戶對自己物業造成的損失。

　　14.規定業主職責的條款

　　(1)賬單與通知單的及時送達。

　　租約上應注明業主或其代理人(物業管理公司)通過郵寄或遞送的方式在適當時間及時向租戶發送有關通知或賬單。

　　(2)保障租戶的隱私權。

　　保障租戶的充分隱私權是業主的職責，為此租約條款中應注明:限制業主和物業管理者隨便進入租戶所租用的物業內，緊急情況、必要的維修需要以及臨近租賃期滿除外。如果物業被拍賣，條款中就應允許購買者參觀物業。

　　對商業與工業物業，為保證所有者對物業監督的合法性，物業管理者應保留隨意出入并巡視物業的權利，以便隨時發現對物業的濫用行為和未經允許的增建或改建。精明的物業管理者還可以從巡視中發現租用公司的經營情況。

　　(3)物業的維護。

　　租約中還應該規定業主對物業維護所負的責任。一般要求業主負責所有必須的維修事務，業主一般通過物業管理公司來維護電梯系統、水電設施和排污系統等設施的良好狀態，以保證使用。此外，業主還要通過物業管理者提供諸如公共區域的管理、保潔等一系列服務。

　　如果業主對提供物業維護和其他服務確有困難的，物業管理公司在草擬租約中應盡量減輕業主在這些方面的責任。當然如果業主將物業變賣，則除了將保證金交還或移交給新業主外，其對該物業不再負任何責任。

　　15.關于索賠的規定條款

　　(1)業主失責時的租戶索賠。

　?、贅I主違約。租約中應注明如果業主或物業管理者未能履行租約規定的責任，租戶可以因違約造成的損失中止租約并提出賠償的訴訟請求。

　?、谖窗雌诶U納被租用物業。有時業主由于前租戶未能空出物業或因維修、改建工程未能及時完成等原因，而拖延交付物業使用權。在這種情況下，如果租戶未能在租期開始時獲得所租物業的相應權利，可以拒付租金或中止租約，也可通過法律手段獲得相應的權利，要求業主賠付由此造成的損失和律師費用。因此，物業管理者在簽約時應留有余地，在租約中寫明允許業主在必要時推遲交付被租物業，以使租戶在容許的推遲期限內不中止租約或采取其他行動，容許租戶在實際租用開始后再計算租金等。租約中可以這樣表述:

　　“在租期開始時，業主可能因不可控制原因而未能實質地向租戶交付物業的使用權。這種事件的發生并不對租戶造成損失，也不能影響租約其他條款和租約的有效性。但業主要放棄租金直至租戶獲得對物業的實際使用權?！?/p>

　?、畚茨芴峁┳饧s規定的服務。如果業主未能向租戶提供必要的服務，如不能正常地供熱、供水或提供其他設施，以及沒有對物業提供必要的維護而使物業無法正常使用等，租戶有權要求中止租約，放棄對物業的租用。因此為了業主的利益，租約中應要求租戶在業主的服務未提供時，向業主提出書面通知并給予一定的恢復被中斷服務的時間。

　　(2)租戶過失時的業主索賠。

　　因租戶過失而引起的業主索賠情況如下:

　?、僮鈶暨`約。若租戶違反租約合同，租戶將失去租約權利，還要賠償業主的損失。一般租約中規定業主應在規定時期內書面通知租戶，責令其修正。如果租戶對所造成的損失未采取必要的手段加以修復，業主或物業管理公司有權自行對物業受到損害部分進行必要修復，所需的材料與人工費應由租戶承擔，并在下個租金繳納期一并繳納。如果租戶選擇中止租賃，租戶應立即支付所需維修費用。

　?、隍屩鹪V訟。如果租戶拒交房租和租約中規定的分攤費用、利用物業從事非法活動以及租約中止后不搬出或實施破壞等，業主可以給予對方通知后，提出訴訟要求并收回物業，這個過程就叫驅逐訴訟或執行驅逐行為。

　?、凼?。這一條款是指如果租戶不繳納租金，業主或物業管理者可以中止租賃。

　?、芷飘a。業主在簽約時就要確定租戶如宣布破產時應采取的措施，并寫入租約條款中。

　?、葸`法行為。租約中應明確列入禁止租戶違法行為的條款。