這種情況可以拒繳納物業費?

　　物業費是用于小區公共區域環境保潔、秩序維護、綠化養護等事項和公共部位、共用設備設施養護、小修的費用，是小區日常維護運轉的根本，能使小區房產得以保值，也為業主生活品質提供保障。針對物業服務企業在工作中存在服務不到位的問題，業主可以根據法律法規及《物業服務合同》約定，通過要求物業公司限期整改、提議選聘新的物業服務人等方式維護自己的合法權益，但不能以此為由拒繳物業費。

　　案情回顧

　　2017年12月31日，寧德市某某物業服務管理有限公司與霞浦縣三沙鎮某某小區業主委員會簽署《霞浦縣三沙鎮某某小區物業服務合同》，約定委托物業公司提供小區的物業管理服務，物業管理服務費按業主擁有的建筑面積交納。

　　該小區業主邱某某以“原先小區中標的物業管理公司不是某某物業公司，且某某物業公司管理不到位”為由，自2019年1月1日至2021年12月31日拖欠物業服務費3830元、公共電費公攤費900元、電梯年檢公攤費864元，共計5594元。業主邱某某提出物業公司將存在的“物業公司沒有制止違章搭蓋”“消防不規范幾年未檢驗”等問題整改到位后即可繳納物業費。

　　2023年1月，該物業公司向寧德市霞浦縣人民法院提起訴訟，請求法院判令業主邱某某立即向物業公司支付物業費、公攤費合計5594元，并支付違約金635元。

　　法院判決

　　寧德市霞浦縣人民法院做出(2023)閩0921民初40號《民事判決書》認為：

　　雙方簽訂的《物業服務委托合同》系雙方當事人真實意思表示，內容并未違反法律、行政法規的強制性規定，依法應當確認有效。物業服務期限屆滿后，小區業主委員會未作出續聘或者另聘物業服務人的決定，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十八條規定，雙方簽訂的物業服務委托合同繼續有效。某某物業公司已履行了合同約定的維修、養護和管理的主要義務，邱某某作為小區業主，享受物業管理服務，依約應承擔繳納相應的物業費用。

　　關于邱某某提出的某某物業公司在物業服務過程中存在的服務瑕疵，邱某某等業主可以根據《物業服務合同》的約定，通過要求物業公司限期整改、提議選聘新的物業服務人等方式維護自己的合法權益，業主以拒付物業服務費對抗物業服務瑕疵的行為既無合法依據，也不利于小區的日常維護運轉。同時，物業公司應注重提高服務水平，積極主動與業主溝通協商，盡力解決實際問題，避免雙方產生矛盾爭執，共同營造和諧小區。

　　法院判決，邱某某應于本判決生效之日起十日內支付寧德市某某物業服務管理有限公司物業服務管理費用合計5594元;同時，因合同中沒有約定違約金條款，駁回物業公司主張違約金635元的訴訟請求。

　　普法時間

　　Q1：房子沒入住，我需不需要交物業費?

　　《福建省物業管理條例》第四十六條第五款規定，已竣工未出售或者已出售未交付物業的服務費由建設單位承擔。買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業的，自出售人送達交付物業通知之日起承擔物業服務費。

　　《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　Q2：(前期)物業服務合同不是我簽的，我可不可拒絕交物業費?

　　《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。

　　Q3：我的房子出租給別人了，承租人不交物業費，我是不是也可以拒交?

　　《福建省物業管理條例》第四十八條規定，業主應當按照物業服務合同約定及時足額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　Q4：我交了物業費，是不是小區里所有的事都應該由物業企業負責處理?

　　答：《物業服務收費管理辦法》物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3.物業管理區域清潔衛生費用;

　　4.物業管理區域綠化養護費用;

　　5.物業管理區域秩序維護費用;

　　6.辦公費用;

　　7.物業管理企業固定資產折舊;

　　8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9.經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　因此，住宅室內部非公用設施設備(如家里的電燈、水龍頭、馬桶等)、建筑質量問題(如房屋質量問題造成的滲水、漏水、裂縫等)、小區內公用設施設備的大中修及重大部位更新改造等費用不包括在物業費中，需要業主自付或申請住宅專項維修資金解決。

　　Q5：什么情形下我可以拒絕交物業費?

　　最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　Q6：如果我拒絕繳納物業費，物業公司能怎么辦?

　　答：《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　《福建省物業管理條例》第四十八條規定，對經兩次催繳仍不交納物業服務費的業主，業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

篇2：業主無故拒繳物業費違約

　　拒繳物業費典型案例

　　林先生在同一小區購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業主因車無法開出，就叫了８個人進入車庫設法把車開走。后來，物業公司要求林先生支付物業管理費、車位停車費時，林先生以車位被占用為由拒付任何費用，物業公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關物業費用。

　　拒繳物業費律師評析

　　物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展的日常維護、修繕、整治。物業管理公司對上述設施進行日常的維護、修理服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用即物業管理費。陜西泓瑞律師事務所王阿麗律師分析，現在物業管理訴訟的一大新特點，即原告多為物業管理企業，被告多為業主。在這些訴訟當中，業主拖欠費用的原因有很多，許多業主對自己擁有的權力及應承擔的責任不明確，有的業主將自己與開發商之間的矛盾和與物業管理企業間的矛盾混為一談，也有的業主將對房子質量問題或購房中產生的其他怨氣也發泄到物業管理企業身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業費的消極方式來維護自己的權益。

　　王阿麗律師認為，在本案中，物業公司接受開發商和業主委員會的委托，實施對小區的物業管理；林先生作為業主，接受了物業管理公司所提供的物業管理服務，雙方之間就自然形成了服務與被服務的權利義務關系。雖然物業管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴而發生其他業主車輛占用林先生車位之事，但作為業主，林先生應該采取合法合理的方式來解決問題，而不應以車位被人占用為由，拒付物業管理費、車位管理費。

　　拒繳物業費防范之道

　　按時繳納小區的物業管理費，是業主應盡的義務。只有在物業公司完全沒有履行物業管理合同約定的義務時，業主才可以拒繳全部物業管理費。以物業公司某項工作存在不足而拒繳全部物業管理費是不正確的。必須注意的是，業主主張對服務不足的部分拒繳物業管理費，必須向法庭提供充分有力的證據，證明自己的主張，否則仍要承擔敗訴的法律后果。因此，業主在居住時與物業公司發生一些爭執時，如果發生了損失可以要求責任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業管理費作為解決問題的手段。

　　拒繳物業費的五個理由

　　根據一些物業公司管理人員介紹，業主拒繳物業費的理由五花八門，記者現摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因為樓上兩口子經常打架所以不繳物業費。

　　理由二：因為小區路燈不夠亮所以不繳物業費。

　　理由三：因為樓上小白狗“耍流氓”所以不繳物業費。

　　理由四：因為保安不帥所以不繳物業費。

　　理由五：因為你們總向我催要物業費所以不繳物業費。

篇3：案例:業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　案例：業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業主拒繳物業費的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業服務合同糾紛案件，大部分為物業公司追繳物業費的案件，除調解成功或物業公司撤訴外，其余案件均以業主敗訴告終。

　　開發商選物業不合規定？

　　并不一定要招投標

　　蔣女士是鄞州某小區的業主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業費被物業公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區的開發商是以協議而非招投標的形式選聘的物業公司，該選聘行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的規定，故物業服務合同應為無效。

　　同時她還對小區的物業服務表示不滿：“小區的衛生環境差，停在小區的車輛時常被刮擦，物業管理不善，服務不到位?！?/P>

　　法院經審理后認為，《物業管理條例》第二十四條的規定，并非強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有關合同無效情形的規定，開發商采取協議方式簽訂的物業管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業公司服務存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業服務費的法定事由，故判決被告支付物業費及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業未盡合同約定義務？

　　要提交有效的證據

　　杜先生自入住鄞州某小區以來一直按時繳納物業費，直至去年夏天，他的房屋因臺風天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結構，清理工作應由物業公司負責。因此開始拒繳物業費。

　　“事發當天，我曾多次給物業公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導致雨水持續倒灌進屋，加重了我的財產損失?！辫b于上述原因，杜先生要求物業公司先處理他的財產損失問題，再談物業費的事情。

　　法院經審理后認為，被告作為小區業主，在享受物業服務的同時，理應按照合同約定履行按期繳納物業費的義務。被告以原告未盡物業服務合同約定的義務為由拒付物業費，但未提交有效證據證明原告的服務存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關于被告提出的損失，可憑有效證據另行向相關責任人主張權利。

　　法院一審判決被告支付物業服務費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業主告不贏物業公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業主拒付物業費的理由，但是這些理由其實很難成立。

　　浙江立甬律師事務所唐才宗律師表示，物業公司和業主的權利義務要以物業服務合同的約定為準。房屋漏水、小區綠化不足，通常是小區開發時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業服務公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業公司直接造成的，物業公司只是在過錯范圍內承擔責任。

　　當然，業主和物業公司可以在合同中對維修、養護、管理和維護事項作出約定，同時加強業主的考核權利，確定不同的物業費收取辦法，必要時業主大會可以根據物權法第七十六條解聘物業公司。