物業管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社區生活的方方面面，為我們提供了便利。但在現實中，由于法律的缺失、業主自治推行中存在的問題以及物業管理服務提供者本身素質的良莠不齊，產生了許多與物業管理有關的法律糾紛。而由于物業管理服務具有對象的眾多性、內容的復雜性以及服務質量的難以確定性等特征，對于物業服務法律爭議的處理也成為一大難點。在訴訟和仲裁實踐中，最典型的物業服務糾紛莫過于業主因為對物業服務企業所提供的服務不滿而拒繳物業費。對此，最高人民法院在2009年通過了《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，其中的第六條成為司法和仲裁裁判者解決此類爭議的主要條款，根據該條的規定，業主無正當理由不得拒繳物業管理費，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務作為抗辯理由，不能得到法院支持。但對于該條的適用，在實踐中卻至少存在兩種不同的理解，在本文中，小編將通過真實的案例向大家進行展示和分析。

一、認為第六條是對舉證責任的分配

　　《解釋》第六條使用了“僅主張”這一表達方式，這就使得在實踐中不少裁判者認為，這是要求業主必須舉證證明物業服務企業存在管理不到位的情況，進而認定該條是對舉證責任的分配，而一旦業主不能舉證，則按照證據規則判決其承擔舉證不利后果。

二、認為第六條是對實體抗辯理由的否認

　　在另一些案件中，裁判者并不止于從舉證責任分配角度論證業主的抗辯理由不成立，而是進一步論證即使業主舉證證明了物業服務企業存在管理不到位的情況，也不構成拒繳的抗辯理由。

　　在一起物業服務糾紛中，申請人物業公司以被申請人業主自2013年1月至2014年9月供拖欠物業管理費2千余元提起仲裁，被申請人承認欠費事實，但認為申請人存在疏于履行管理義務的情形，并列舉了諸如小區環境臟亂差、車位和電力供應不足等事例，請求仲裁庭扣減物業管理費。仲裁庭認為，被申請人未就其主張舉證，對此不予采信，且即使其主張成立，也應當提起請求要求申請人承擔違約責任而非拒繳物業費。由于被申請人在本案中未提出反請求，仲裁庭對此不予處理，被申請人可以在裁決作出后另尋法律途徑解決。由此可見，本案的仲裁庭認為，無論是否存在物業服務不到位的情況，業主都不可以以此作為拒繳物業費的抗辯理由。

三、法律分析

　　對于一個條文出現兩種不同理解的原因，在于《解釋》的規定本身具有歧義?！督忉尅返诹鶙l后半段規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”這在文意上存在歧義，它可以被理解為如果業主僅僅是“主張”而未證明未享受相關物業服務的法院不予支持，也可以被理解為即使業主證明了未享受相關服務，但也不足以構成拒繳的抗辯理由。在大部分拒繳物業費案件中，業主都未提供證據證明物業服務企業存在服務不到位的情況。在這種情況下，無論采取上述哪一種理解，都會得出相同的裁判結果。但在業主能夠舉證證明其主張，裁判者則必須進一步判斷服務不到位本身能否構成拒繳物業費正當理由，而這一點，正如上文所說，從《解釋》第六條的規定來看是有歧義的。

　　小編認為，盡管從《解釋》第六條本身出發無法得出確定的答案，但如果從整個《解釋》的角度進行體系解釋，答案卻是不言自明的。根據《解釋》的規定，明確允許業主拒繳物業費的理由只有一個，即第五條的物業管理企業違規收費，而對于物業管理服務者屬于履行管理服務的責任，則規定在第三條中，根據該條，業主可以請求服務不當的物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，但并不包括拒繳物業管理費。

　　從法理角度來說，根據誠信原則和公平原則，即使物業管理服務企業提供了服務，但存在管理不到位的情況，也只構成瑕疵履行。而業主拒繳物業管理費實際上剝奪了物業服務企業基于物業服務合同的主要權利，與解除合同無異，如果這種抗辯理由能夠得到裁判者支持則顯失公平，而且也容易妨礙其他業主的正常生活以及物業管理公司正常履行管理職責。學界也認為，對于拒繳物業費的正當事由應限于物業服務企業不履行管理義務，或者有重大瑕疵的情況，且應從嚴掌握(參見杜萬華等：“最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用”，載《法律適用》2009年第7期)。因此，業主僅僅是基于物業管理服務企業在車位、設施、小區環境、配套設施等方面的服務不到位，或者因物業管理企業的疏忽導致房屋遭到入室盜竊等理由作為拒繳物業費的抗辯，無論是否提供證據證明，都不能獲得裁判者支持。

總結

　　綜上所述，《解釋》第六條并不僅僅是對舉證責任的分配，也是對實體抗辯權的否認，第二種理解顯然更貼近《解釋》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一種理解本身并不存在重大的錯誤，而且也符合大多數拒繳物業費案件的實際情況，但如果裁判者的論述僅限于證據不足不支持業主的抗辯，就會有說理不透徹之嫌，起不到法律的普及和教育作用，從社會效果來看，也不利于化解業主和物業服務企業之間的矛盾。實踐經驗顯示，在拒繳物業費案件中，業主往往是因為反映的問題得不到解決，又不知道正當的維權方式，于是采取不解決問題就不交物業費的“賭氣”式做法，在這種情況下，裁判者在認定這種行為構成違約的基礎上，有必要進一步引導業主采取正確的方式進行維權行動。

　　當然，這并不意味著業主在面對服務不到位的情況必須忍氣吞聲，即使沒有拒繳物業費這種不被法律認可的方式，業主也可以通過合法、正當的途徑進行維權，如依法設立業主委員會，或者向有關行政部門(物價或者建設行政主管部門)投訴，即使在訴訟或仲裁過程中，也可以依據《解釋》第三條的相關規定提出獨立的請求，在合法范圍內最大限度地維護自身利益。

篇2：業主無故拒繳物業費違約

　　拒繳物業費典型案例

　　林先生在同一小區購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業主因車無法開出，就叫了８個人進入車庫設法把車開走。后來，物業公司要求林先生支付物業管理費、車位停車費時，林先生以車位被占用為由拒付任何費用，物業公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關物業費用。

　　拒繳物業費律師評析

　　物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展的日常維護、修繕、整治。物業管理公司對上述設施進行日常的維護、修理服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用即物業管理費。陜西泓瑞律師事務所王阿麗律師分析，現在物業管理訴訟的一大新特點，即原告多為物業管理企業，被告多為業主。在這些訴訟當中，業主拖欠費用的原因有很多，許多業主對自己擁有的權力及應承擔的責任不明確，有的業主將自己與開發商之間的矛盾和與物業管理企業間的矛盾混為一談，也有的業主將對房子質量問題或購房中產生的其他怨氣也發泄到物業管理企業身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業費的消極方式來維護自己的權益。

　　王阿麗律師認為，在本案中，物業公司接受開發商和業主委員會的委托，實施對小區的物業管理；林先生作為業主，接受了物業管理公司所提供的物業管理服務，雙方之間就自然形成了服務與被服務的權利義務關系。雖然物業管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴而發生其他業主車輛占用林先生車位之事，但作為業主，林先生應該采取合法合理的方式來解決問題，而不應以車位被人占用為由，拒付物業管理費、車位管理費。

　　拒繳物業費防范之道

　　按時繳納小區的物業管理費，是業主應盡的義務。只有在物業公司完全沒有履行物業管理合同約定的義務時，業主才可以拒繳全部物業管理費。以物業公司某項工作存在不足而拒繳全部物業管理費是不正確的。必須注意的是，業主主張對服務不足的部分拒繳物業管理費，必須向法庭提供充分有力的證據，證明自己的主張，否則仍要承擔敗訴的法律后果。因此，業主在居住時與物業公司發生一些爭執時，如果發生了損失可以要求責任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業管理費作為解決問題的手段。

　　拒繳物業費的五個理由

　　根據一些物業公司管理人員介紹，業主拒繳物業費的理由五花八門，記者現摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因為樓上兩口子經常打架所以不繳物業費。

　　理由二：因為小區路燈不夠亮所以不繳物業費。

　　理由三：因為樓上小白狗“耍流氓”所以不繳物業費。

　　理由四：因為保安不帥所以不繳物業費。

　　理由五：因為你們總向我催要物業費所以不繳物業費。

篇3：案例:業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　案例：業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業主拒繳物業費的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業服務合同糾紛案件，大部分為物業公司追繳物業費的案件，除調解成功或物業公司撤訴外，其余案件均以業主敗訴告終。

　　開發商選物業不合規定？

　　并不一定要招投標

　　蔣女士是鄞州某小區的業主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業費被物業公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區的開發商是以協議而非招投標的形式選聘的物業公司，該選聘行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的規定，故物業服務合同應為無效。

　　同時她還對小區的物業服務表示不滿：“小區的衛生環境差，停在小區的車輛時常被刮擦，物業管理不善，服務不到位?！?/P>

　　法院經審理后認為，《物業管理條例》第二十四條的規定，并非強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有關合同無效情形的規定，開發商采取協議方式簽訂的物業管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業公司服務存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業服務費的法定事由，故判決被告支付物業費及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業未盡合同約定義務？

　　要提交有效的證據

　　杜先生自入住鄞州某小區以來一直按時繳納物業費，直至去年夏天，他的房屋因臺風天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結構，清理工作應由物業公司負責。因此開始拒繳物業費。

　　“事發當天，我曾多次給物業公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導致雨水持續倒灌進屋，加重了我的財產損失?！辫b于上述原因，杜先生要求物業公司先處理他的財產損失問題，再談物業費的事情。

　　法院經審理后認為，被告作為小區業主，在享受物業服務的同時，理應按照合同約定履行按期繳納物業費的義務。被告以原告未盡物業服務合同約定的義務為由拒付物業費，但未提交有效證據證明原告的服務存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關于被告提出的損失，可憑有效證據另行向相關責任人主張權利。

　　法院一審判決被告支付物業服務費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業主告不贏物業公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業主拒付物業費的理由，但是這些理由其實很難成立。

　　浙江立甬律師事務所唐才宗律師表示，物業公司和業主的權利義務要以物業服務合同的約定為準。房屋漏水、小區綠化不足，通常是小區開發時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業服務公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業公司直接造成的，物業公司只是在過錯范圍內承擔責任。

　　當然，業主和物業公司可以在合同中對維修、養護、管理和維護事項作出約定，同時加強業主的考核權利，確定不同的物業費收取辦法，必要時業主大會可以根據物權法第七十六條解聘物業公司。