萬科17英里項目調研計劃書

　　調查目的

　　本次調查的目的在于，通過對被調查對象本人基于萬科東海岸/17英里項目的消費行為調查，以及被調查對象對該項目地塊的功能、定位、營銷等方面的建議，得出一個對該項目的全程開發有直接參考價值的結論。

　　調查對象

　　本次調查對象確定為：1、深圳房地產業內專業人士30人;2、非房地產業內(包括金融證券、國企、外企、私營業主、政府部門)的中高級經理、總監、副總、副處長以上職務的成功人士50人，其中特別包括龍崗地區的港澳臺商20人(調查對象名單另附)。

　　調查方法

　　本次調查以深度訪談并結合“德爾菲法”為主要調研模式，即通過一對一、一對多的形式，對調查對象進行1-2次(每次不少于60分鐘)訪談調查。

　　這種深度調查形式有別于常規性的街訪式/普查式調查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問。它的主要好處在于，在被調查對象的身份、社會層次已經明確化、具體化、專業化，并且具備直接消費潛力和建議提供能力的條件下，通過面對面的開放式訪談，最終達致本次調查的目的。

　　具體調查(訪談)形式和流程

　　確定調查對象 → 預約(傳真資料、電話約定)→ 現場看地→ 第一次預約→ 第一次上門采訪→ 再次說明采訪目的并介紹項目概況(出示資料)→ 正式采訪(圖示、提問、傾談、提示、追問等形式相結合) → 采訪結束并說明再次預約訪問的原因、計劃 → 整理采訪記錄、得出初步結論、設計第二次采訪問卷、預約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結論 →撰寫調研報告。

　　調查問卷(初稿)

　　(說明：由于本次調查的深度訪談特性，因此問卷的設計也不同于常規性的調查。我們致力于在面對面的開放式訪談過程中，通過寓具象化于寬泛中的提問，了解被采訪對象的消費行為偏好，并引導被調查對象言說、討論對本項目各個方面的判斷和建議。

　　同時，本問卷的設計因被采訪對象身份的不同而有所不同，具體的說，就是非業內人士偏重于消費行為模式的調查，而業內人士偏重于專業意見和建議。

　　以下為調查問卷(初稿)：

　　一、關于規劃與建筑(主要適用于業內人士)

　　1.您對萬科地產公司通過拍賣獲得大梅沙地塊有何評價或印象?

　　2.如果您是開發商，你將如何開發本地塊?

　　3.您對萬科大梅沙、溪涌這兩個地方開發別墅、多層、小高層住宅、休閑、度假、酒店等物業的基本判斷?(分述)

　　4.對萬科大梅沙、溪涌地塊開發單一型產品還是組合型產品?

　　5.如果開發產品組合，您認為什么樣的產品組合比較合理?(請詳談各種產品，如別墅、多層住宅、高層住宅、酒店、酒店式公寓、園林以及各種配套設施等的布局和組合比例)

　　6.請描述在這兩個地塊開發別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店、公寓、休閑娛樂設施的大致情況(規模、比重、位置、風格、高度等特征)

　　7.請描述這兩個地塊在園林風格方面的建議(位置、風格等)

　　8.對這濱海地塊開發物業的建材有何意見?(品種、質地、環保、成本、色彩、維護等)

　　二、關于消費群及其消費行為特征(適用于業內和業外人士)

　　1.您每年去大梅沙、溪涌嗎?

篇2：物管工作調研及下步計劃報告

　　物管工作調研及下步計劃報告

　　為打造廣浩企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

　　一、八大優勢

　　1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

　　2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區配套設施標準性高。

　　4、準確把握市場脈搏。

　　5、經營理念鮮明--創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

　　6、企業的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。

　　例如：**華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡。但目前每次洗清時，池內約40多厘米的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，第一、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

　　4、縱觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：**花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;**居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;**華庭的廣場地

　　面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見;從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

　　7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：**花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及