物管公司與業主之間的財務往來

　　物管公司要服務的業主是多行業多性質的，由此要編制很多合法的與收費相關的各項規定，才能適用于不同的業主。

　　裝修保證金

　　首先說裝修保證金一項，交納保證金的應當是產權人。因為裝修對房屋整體結構造成影響后，物管公司只能要求產權人恢復，產生索賠關系(由此會發生費用)。至于產權人委托裝修人的關系，是物管公司無權干涉的。但是現實中，很多情況下裝修保證金都是由裝修人交納，此款物管又不能不收，在實際發生賠償時，只能由產權人和裝修人自行解決了。再有，裝修完畢后，退還裝修押金時，通常出現當初交款人和退款時的取款人不一致的情況。物管公司若在交、取不一致的情況下退了款，很可能遭遇實際交款人再次索要裝修保證金。所以物管公司需要交款人出具說明，注明交款人同意此取款人收回保證金，并加蓋公章;若為個人的，要在交款人身份證復印件上注明該內容。由此，保護了交款人的利益，同時也保護了物管公司的利益。

　　即使這樣，依然存在著很多弊端。比如，同一單位在不同項目繳納同樣金額的保證金。我們建議，收回原始票據的可退款，這樣不會發生重復退款。如同開具服務發票后的退款業務一樣，稅務局要求必須交回原始發票。雖然，收回原始票據的目的不同，但都是對該業務處理的保障，避免在若干年后出現重復退款現象?？墒鞘栈卦际論呛茈y做到的，業主會說“收據丟了”，“不退此款水電費都不交了”。為此，一方面需要業主的大力配合，一方面做好事前工作，比如收款時在收據上標明“退款時，需交回該票據”字樣，從而加強工作的嚴謹度。

　　物業管理費

　　收取物業管理費時，很難滿足“付票收款”的要求。業主要求見發票才付款，但是收到發票就付款的單位幾乎沒有。還有很多單位的總公司不在本地，他們都需要將發票寄到公司總部處理，審簽付款時間很長。相比之下，外資企業的付款規范程度很高。

　　還有業主將票據丟失的，要求重新開票，甚至說“你們沒給我發票”，由此造成不少的麻煩，影響了雙方關系及利益。這就需要財務部門想辦法，避免此事的發生。我們編制了一種表格，注明“業主收到此票號的該項內容的該金額的票據”，請對方簽字確認發票已收到。這樣做有很多好處：一、便于項目掌握有多少業主收票未付款;二、掌握回款的時間規律，對出現異常的單位要加以特別關注，加強管理;三、掌握應收帳款金額，提醒催款，應收及時變現;四、避免與業主產生說不清的麻煩，影響關系;五、避免給企業造成不必要的損失。

　　即使我們想的、做的再好，工作也免不了不順利。業主的配合才是關鍵。歸根結底需要我們用真心服務，用實際行動感化業主們，爭取得到大家對我們工作的支持。

　　代付款項

　　代付款情況頻繁出現。物管公司向簽訂了物業管理協議的業主收取物業管理費是合理合法的，但是，有業主會提供一張第三方單位的支票，其實，這是該業主和第三方之間的業務資金。一來我們不能不收管理費，二來要考慮業主交款的困難，否則有可能收不回管理費了。但是，對于這種合同外收款，開票寫誰的名稱也是問題，很可能后期會出現索賠。所以，我們要求實際交款單位出具說明，標注“我單位或個人某某某愿為某某某單位或個人，交付某某某款”，并加蓋公章。這樣從臺帳上可反映出應交款人的實際交款情況，又可避免遺留無法預測的麻煩。

　　物管公司內部財務管理

　　在物管公司內部管理上也應當注意細節管理，保證管理環節是環環相扣的。

　　預制卡銷售水電

　　有的開發商為了省錢，采用的是手柄式售電儀器。此種售電器，只能看到前五筆售電情況，很難對銷售、收費情況進行監管。有的業主是個人，根本不要票據。即使用較好的機型售電，系統也可以操作調整，監管同樣有難度。為此需要建立預制卡銷售水電的管理制度，設專人管理售電密碼，每天交存銷售款，主管不定期檢查。特別是，對于卡片消磁需要重新輸卡的情況，必須由主管簽字。建立以業主為單位的售電臺帳，由此可對業主購電出現異常的情況進行特殊管理。主管必須每天收取銷售明細表，月末查看臺帳情況，并核對售電匯總表與財務報表的金額。

　　票據管理

　　首先要將票據編制三個級次的號碼，保證編碼由始至終連續不斷，又能隨時找到需要查詢的票據。其次，建立票據領用、交還確認手續。注明票據編碼、領用項目、領用日期、領用人、交換人、交還日期。最最重要的是“領用人”及“交換人”必須由經辦人本人簽字。這樣避免了“這票不是我領的，看不是我簽的字”以及“我早就把票交還了，你沒給我簽上”等無法證實的情況出現。還要建立限期歸還票據的制度，避免票據長期在外無法收回。以上的做法可以保證票據不丟失和票據使用責任到人，避免出現問題時相互推諉，從而保證了公司利益。

　　銀行退票

　　有的銀行退票密碼不對，有的存款不足，有的與預留印鑒不符......各種情況的退款，都要一一列表注明。保證由收取支票的本人簽字，并送回業主手中，必須重新收回票款。否則，將成為難以解決的應收帳款。財務要將再次存款的單據和退票單據同時一并入帳。這樣做的好處很多：一、對頻繁出現退票的單位要加強收取支票時的核對工作;二、對該業主加強管理，防備人去樓空，無法收款;三、避免業主收不到退票，拒絕交款;四、內部管理責任到人。

　　提高重視財務工作的意識

　　對外，財務工作是按照法律、法規、制度辦理各項業務的工作，因為，財務工作結果要經得起每年的工商審計、稅務審計。物業管理行業更為特殊，每項業務都涉及業主的切身利益，因此更重要的是要將物業管理費用收支明細及結果向業主公示。

　　對內，財務部門又是緊密連接其他部門工作的樞紐，因為財務工作內容與運營、人資、辦公室的工作緊密相關。運營部門要分析運營情況，怎樣出具各項目的經營情況表更加適用，使數據更加有說服力?人事部門要分析人資變動情況，人資相關的數據是否正好符合物業管理行業的特點?辦公室要對與其相關的數據有明確的了解，怎樣既合理又充分地使用福利費、會費、教育經費、業主活動經費?這些都是財務部門應當考慮的問題。財務部要充分了解各部門的需求，出具有實際意義的系列報表，而并非只出具一般意義上的財務報表。

　　從財務工作中看，面對的業主是多樣的，不能僅用常規的辦法開展工作，需要完善內部管理的方面很多。這就要在合法的前提下，用認真的工作態度和業主可以接受的方式，做好每一處細節工作。只有這樣才能既建立良好的物管與業主的關系，又能做好物業管理的財務工作。

篇2：GL物業公司財務管理暫行規定

　　GL物業公司財務管理暫行規定

　　第一章 總則

　　第一條：為維護國家、企業權益，加強本公司財務管理與會計核算工作，促進公司持續發展。根據有關規定，制定本暫行規定。

　　第二條：本公司按有限責任公司的管理規范組織管理。

　　第三條：本公司按《施工、房地產開發企業財務制度》實施財務管理與會計核算。

　　第四條：本公司財務管理與會計核算工作的根本依據是《會計法》、《公司法》、《企業財務通則》、《企業會計準則》及國家與地方財政部門的有關法規和政策。

　　第二章 管理體制

　　第五條：財務部是公司財務管理與會計工作的職能部門，依照財務會計法規進行財務管理和會計核算工作，根據公司的經營計劃、投資計劃、財務預算計劃以及具體財務開支規定的審批權限審核財務事項，對公司內部各有關部門的財務管理和經濟核算工作組織協調和指導，未經財務部審核，任何部門任何人員 不得自行決定財務事項，定期向集團公司報送公司財務報表及資料。

　　第六條：公司各部門和人員均應遵守財務管理制度，按規范辦理有關業務事項;認真配合財務部門落實財務管理，按規定要求做好財務會計的基礎工作，準確、及時、完整填報各項原始記錄及有關資料。

　　第三章 基本要求

　　第七條：財務計劃是公司財務收支管理的主要依據，公司根據集團公司下達的財務預算方案安排年(月)度收支計劃，確定各項控制定額、指標，作為執行、監督、考核、分析的依據。

　　第八條：收入管理。公司的營業收入、附營收入及營業外收入必須嚴格按照財務結算制度及時收歸公司財務部，各職能部門或人員對業務所涉及的一切應收賬款必須由財務部門辦理結算手續，除按經濟合同執行或本公司特別規定外，一切賒欠款項須按審批權限報經批準。

　　第九條：支出管理。公司的生產、經營、辦公、業務活動等正常費用的資金支付，應按不同性質、費用內容由相應的職能部門的經辦人員簽名，職能部門負責人證明或驗收，經財務部門和經理審核批準后方可支付。屬投資性開支項目、因定資產購置或超過投資計劃須報集團公司批準后方可實施與支付。

　　第十條：財產管理。公司的固定資產、低值易耗品、包裝物及其它材物料由所領(使)用的部門和人員負責其實物的保管、維護，定期盤點及按規定辦理報廢核銷手續。

　　第十一條：采購、驗收和領用。公司一切物品的采購應有計劃或公司領導授權方可辦理;所有購進物品須由經辦人簽名，倉管員驗收，領導審批，財務部門方予支付;領用物品須憑有關計劃定額或公司領導批示，由領用人、部門負責人簽名后辦理領用。否則，倉管員應予拒付，財務部門不予核銷。

　　第四章 提留與攤銷

　　第十二條：固定資產的折舊年限在財務制度規定范圍內，由財務部門提出具體的折舊年限，經集團公司決定后執行。

　　第十三條：低值易耗品的攤銷辦法，根據其單位價值、批量大小、使用期限及對當期財務狀況影響程度，采取一次或分期攤銷法。

　　第十四條：遞延資產攤銷，以五年期限按月平均分攤。

　　第十五條：職工獎勵基金的提取與使用辦法由集團公司決定。

　　第十六條：預提費用、待攤費用等其它提留項目執行辦法由集團公司決定。

　　第五章 獎懲辦法

　　第十七條：公司對堅持原則、模范執行財務制度、厲行節約、堵塞漏洞、維護公司利益、貢獻突出的部門和人員予以表揚或獎勵。

　　第十八條：公司對違反財務制度、徇私舞弊、損害公司利益的行為，按情節輕重追究其行政、經濟與法律責任。

　　第十九條：獎罰實施辦法由公司制訂執行。

篇3：XD物業財務管理制度

　　XD物業財務管理制度

　　第一章總則

　　1.1為了規范公司的財務管理行為，加強公司財務管理，保證公司資產的安全、完整與增值，促進公司的發展，制定本制度。

　　1.2公司財務管理的基本原則是：按照國家《企業財務通則》和有關政策法規，結合各部門的運營實際，合理組織并規范、優化企業的財務活動，正確計算和反映各部門的經營成果及財務狀況，嚴格執行國家和公司規定的各項財務開支范圍和標準，切實提高各部門財務管理的效率和水平。

　　1.3公司財務管理的基本職責是：認真遵守國家財經法規和公司各項財務制度，充分發揮核算、監督、控制職能，建立健全內部控制制度，做好財務管理基礎工作和各項財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作，依法合理使用資金，有效利用各項資產，大力開展增收節支，努力提高經濟效益。

　　1.4公司內實行統一領導、分級管理、分別核算、利潤留成的財務管理體制。公司的財務管理工作在公司總經理、財務管理部及政府相關職能部門領導下，由財務管理部負責人主管，財務管理部具體負責，并主動接受政府職能部門的檢查監督。

　　第二章固定資產管理

　　(一)分類與界定:

　　2.1公司內各部門的固定資產分為五大類：

　　1)房屋建筑物(廠房、寫字樓、宿舍、住宅等)

　　2)電子設備(空調、電腦、打字機、程控設備等)

　　3)運輸設備(各種機動車輛)

　　4)機械設備(機加工設備、工程機械、發電機組等)

　　5)其他(辦公柜、臺等)

　　2.2使用年限超過1年以上，單位價值1000元以上的有形資產，均應列為固定資產;對一些單價不足1000元，但數量眾多，在企業的生產經營中發揮較大作用的，也應列為固定資產;

　　(二)購置與驗收:

　　2.3固定資產的購置應由使用部門提出申請，按規定的審批權限進行審批后，由實物管理部門負責購買，使用部門驗收，驗收后同時填寫《物資/服務申請報告》和《資產情況審核單》，并由實物管理部門根據《資產情況審核單》的內容登記且明確實物責任人后方可投入使用。

　　2.4固定資產購置經辦人應在購置完成后持《物資/服務申請報告》和《資產情況審核單》及有效發票到財務管理部辦理報賬手續，財務部須查驗上述手續是否完備并核對購入資產的內容、附(備)件、價格等與合同、發票、單據一致后方能入賬。

　　2.5購置的固定資產不得以個人名義定購、辦理產權登記、注冊等。

　　(三)審批權限：

　　2.6購置固定資產(不含廠房、車輛)單價1萬元以下由總經理審批;單價1萬元以上由地產公司董事長審批。

　　2.7購置辦公樓宇、廠房、住宅、車輛需附專題報告，報公司總經理簽署意見，后報地產公司董事長審批。

　　2.8報廢、轉讓固定資產以及固定資產盤盈、盤虧的處理和計劃外購置非生產用固定資產(不含辦公樓宇、廠房、車輛)單價5千元以下由公司總經理審批;單價1萬元以上逐級上報后，由地產公司董事長審批。

　　(四)日常管理：

　　2.9財務部應建立固定資產明細分類賬，詳細記錄固定資產的購入、調撥、結存情況，并設立輔助臺賬;實物管理部門應建立固定資產卡片，詳細記錄固定資產名稱、規格、型號、使用單位責任人、投入使用日期、原始金額、維修記錄等情況;使用部門應指定責任人，負責日常使用管理及維修、保養;財務部、實物管理部門、使用部門應至少半年核對一次，做到賬、卡、物相一致。

　　2.10堅持年度盤點制度，由實物管理部門組織，財務部配合，每年至少盤點清理一次，檢查其使用情況，編制固定資產清查盤點明細表，并寫出書面報告，對盤盈、盤虧的資產要找出原因和責任人等，按規定的審批程序和權限，報有關領導和部門批準后處理。

　　2.11對長期閑置的固定資產，應積極變現，不能正常使用，無修復價值的，要及時辦理報廢手續，固定資產的報廢、轉讓，均需按規定的審批權限審批后方能辦理。

　　2.12對因使用、保管不善而造成的固定資產損壞或丟失，由有關責任人員按重置價值或賬面凈值賠償損失。

　　2.13應按有關規定正確計算固定資產折舊。對已提足折舊、仍有使用價值的固定資產，不得辦理報廢手續;已無使用和修復價值，但尚未提足折舊的固定資產，可按規定的權限審批后報廢。

　　2.14公司內固定資產調撥，由調出單位填寫《資產情況審核單》并隨資產一起走，調入方憑《資產情況審核單》登記資產臺賬，調出方要及時注銷資產。

　　第三章流動資產管理

　　(一)現金管理：

　　3.1各部門現金(指存放于出納處的人民幣和外幣以下同)的使用范圍須按國家《現金管理辦法》進行，范圍之外的現金使用應通過銀行或公司內轉賬結算，不得由出差、采購人員攜帶大量現金外出，不得為任何單位和個人套取現金。

　　3.2各部門必須核定庫存現金限額，報財務管理部批準并備案，限額的核定以本部門3-5天的現金用量為準，凡超過庫存現金限額應及時送存銀行。

　　3.3除零星現金收入可以補充庫存外，收入的現金應當天送存銀行，在銀行停止收款后收進的現金，應當采取妥善保管措施，于第二天送存銀行，金額超過3000元的須送存夜間銀行。

　　3.4出納員在辦理現金收付款時，必須檢查是否按規定的審批權限及程序進行審批，不得受理未按規定審批的收付款業務;不得受理不完整、不真實、不合法的內部憑證，并視情況報告財務部負責人。

　　3.5出納員在辦理現金收付款時，應堅持“當面點清”制度，每筆現金收付后，須加蓋現金收訖或現金付訖戳記，并即時入賬。

　　3.6現金日記賬應使用訂本式賬簿，實行會計電算化的單位，出納員仍要設置現金管理系統，逐筆登記。

　　3.7出納員必須做到“日清月結”，日記賬與庫存現金應于每日終了后核對，如出現長短款，應報告財務管理部，查明原因及時處理。

　　3.8不準用白條抵現;不準因私借現金;不準保存賬外現金。

　　3.9財務管理部應對庫存現金進行經常性和突然性檢查。

　　3.10財務管理部應定期對各開戶行的戶頭進行清理、核對，對不再使用的賬戶應及時辦理銷戶手續;嚴禁出租(或出借)銀行賬戶。

　　3.11出納員每月終了后于5個工作日內，應根據銀行對賬單仔細核對和清理銀行日記賬，查明未達賬項及其原因，編制《銀行存款余額調節表》及說明，報公司財務管理部審核。

　　3.12銀行存款的支付需要按規定的審批權限，履行審核程序，做到單據齊全、審批手續完備、合符規章。

　　3.13各部門管理人員因公出差、接待客戶或購買小額物品等，可申請借支備用金;財務部可根據業務情況，確定借支備用金的合理限額;嚴格控制管理人員借取大額備用金。

　　3.14借支備用金需由經手人填寫《借款申請單》，并注明借款用途、金額、預計還款時間等，并經過規定的審批程序。

　　3.15借支的備用金應在業務完成后十天內報銷或清還，對未按規定及時清還者，公司財務管理部應通知人事部門從借款人當期或下月工資中予以扣還;并不得批準其再次借款。超過三個月仍未清還，且欠款超過1000元者，提交所在部門或有關部門嚴處，并視同占用本單位資金，按銀行利率計收利息。

　　3.16管理人員調離公司時，原所在部門應督促還清各種借款，未清者，人事等有關部門不得予以辦理調離手續。

　　3.17財務管理部應逐月清理并將備用金結欠情況通報各有關部門和個人。

　　(二)存貨管理：

　　3.18各部門存貨管理應遵循采購、驗收、付款、保管、使用相分離，會計全面監督的原則。涉及各個環節的業務不能由一個人承擔，會計員、出納員不得兼辦采購或保管業務，采購員、保管員不得兼任或代辦會計業務。

　　3.19各部門必須建立嚴格出入庫手續，辦理出入庫手續時必須使用規范的憑證，設立實物賬(卡)，定期登記物資出入庫的動態，做到存貨進出有據。

　　3.20倉庫應設立反映數量的明細賬，按類別、品種、型號、規格，逐筆登記庫存動態。財務人員應至少每月對倉庫的賬目進行審查、核對并簽章。

　　3.21各部門要定期組織清查、盤點工作，切實保證賬、卡、物三者相符。每年至少在年終全面清查盤點一次，該項工作必須要有財務人員參加。

　　3.22盤點過程中，要認真負責地填制《倉庫物資盤點表》，除盤點數量外，也要檢查存貨的質量狀態和積壓狀況等，如發現盤盈、盤虧或毀損、積壓等，應查明原因和責任，并按規定程序上報審批。

　　3.23對存貨短少、毀損實行索賠制度。由于個人原因造成的短少、毀損，應照價賠償;由于外部原因造成短少、毀損，應采取措施索賠;因管理不善造成的短少、毀損，視不同情況分別追究有關人員的責任后處理。

　　3.24對已領用的低值易耗品，應設置備查賬簿進行登記，并視同存貨進行日常管理。

　　第四章收入及費用管理

　　4.1各部門應按照國家財政部《會計核算制度》有關規定，正確確認收入的實現，嚴禁收入不入賬或收入掛賬而不結轉銷售等隱瞞、截留收入，切實按收入與費用配比原則結算當期利潤。

　　4.2各部門應根據公司的要求，結合經營目標和行業特點，挖掘潛力，努力降低生產經營成本，并正確處理成本與質量、市場資金周轉等方面的關系，爭取最大經濟效益。

　　4.3各部門的成本工作須遵從國家關于成本開支范圍和成本核算等方面的規定，并根據成本管理的要求，圍繞責任成本中心進行核算，建立以責任成本中心為對象的成本經濟責任制。

　　4.4公司應于年初編制當年的生產(開發)成本計劃及期間費用計劃，確定當年的成本耗費水平及可比費用的降低任務和降低措施，并將成本費用計劃任務分解到各部門。年度成本計劃須報上級單位存查。

　　4.5各部門應嚴格控制成本計劃執行中的超支因素，財務管理部可根據情況分別作出拒付、要求重新申報計劃及報經總經理審批同意等處理意見。

　　4.6各部門應定期進行成本分析工作，將實際成本和實際消耗定額與計劃成本、計劃定額、目標成本等進行對比，總結經驗，找出偏差，解剖原因，明確責任，并及時采取必要的糾正措施。

　　4.7稽核人員應定期對銀行結算票據的使用情況予以查核。

　　第五章財務印鑒及票據管理

　　5.1財務印鑒須由兩人(或以上)分工保管;出納員不得保管財務專用章。銀行結算票據、財務收款收據等統一由出納員保管，財務印鑒不得預留在空白財務票據上。

　　5.2財務部應設置支票、銀行匯票、商業匯票等銀行結算票據的領用登記本，實行登記領用制度，詳細登記金額、用途、期限、號碼、收款單位等內容，并由領用人簽字。

　　5.3特殊情況簽發不填寫金額支票時，必須在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發日期、規定限額等，并由領用人在登記本簽字確認。

　　5.4收到外單位開出的結算票據時，應立即向銀行申請兌付，并堅持收妥確認原則，未經確認，不得做出付款等行為。

　　5.5嚴禁簽發空頭支票、無能力按期付款的匯票和有效期超出的支票。

　　5.6如遇銀行結算票據遺失，直接責任人應立即通知出納員，并去銀行辦理掛失手續;逾期未用的銀行結算票據，領用人應及時交回出納員，辦理注銷手續，對填寫錯誤、過期失效的銀行結算票據，出納員應加蓋"作廢"戳記，連同存根一并保存。

　　第六章附則

　　6.1本制度由宜賓市雅信物業管理有限公司批準施行，適用于公司內各部門。

　　6.2各部門可根據自身情況對本制度制定實施細則，或作一定的修改補充，報公司財務管理部批準。財務管理部未批準修訂前，按本制度執行。

　　6.3本制度未涉及或未盡的財務管理事項，按公司或國家的有關規定執行。本制度由財務管理部負責解釋和修訂。