寫字樓外墻系統維護保養

　　由石材和幕墻玻璃構成的外墻系統需要定期觀察。尤其是由干掛石材與半隱框幕墻玻璃構成的外墻系統。目前,中國大陸尚未出臺有關建筑外墻設計施工的驗收規范。只有尚處于征求意見階段的20**年版的《建筑外墻保溫防火設計施工驗收規范》、《建筑幕墻工程技術標準規范與質量驗收國家強制性條文》、《玻璃幕墻驗收規范》等，但沒有關于采用玻璃幕墻或干掛石材建筑的設計規范。與中國大陸工程施工和物業管理實踐相比，美國標準相對成熟。例如，美標規定采用幕墻玻璃和干掛石材的建筑物，必須在首層地面預留5至10米的綠化帶或配置鋼結構棚頂，以免幕墻玻璃或石材意外高空墜落事故傷及過境人員等?！　　　「蓲焓暮筒Ａ粔嫵傻耐鈮Ω浇?，應避免安裝冷卻塔。出于對水質保養的要求，需要對冷卻循環水進行包括酸堿度在內的水質控制。該過程飛濺出來的霧水，會對石材、幕墻玻璃等構件產生不利影響。

　　除此之外，在外墻清洗作業中，需要小心使用化學清洗劑，以免化學藥劑的酸堿性對石材、玻璃幕墻隱框鋁合金、密封膠和結構膠產生不利影響。因此，涉及外墻的清洗作業，均需要擬訂一整套運維管理制度，并通過培訓、管理、審批、演練、評價和修正，以確保外墻系統的安全穩定。

　　為了應對外墻系統意外事故，在物業管理實踐中，筆者還建議在備災倉庫中，預備與外墻系統幕墻玻璃隱框或半隱框以及石材尺寸一致的細木工板及其錨固裝置若干，以備在發生幕墻玻璃或石材脫落墜落時，能及時封堵。

　　因此，無論是采用幕墻玻璃或干掛石材,建筑開發商或是早期介入的物業管理服務商，都應該在項目規劃設計階段避免出現上述問題。然后，物業管理服務承包商在進駐接管服務后，應該采取必要的運行維護措施。因此，就有了本規程。

　　外墻系統管理制度

　　外墻清洗規程

　　外墻清洗并非只與保潔部門有關。工程部門更需要關注外墻清洗作業時所使用的化學清洗藥劑。要考慮藥劑對石材、玻璃、鋁合金、密封膠和結構膠的腐蝕與影響。因此，在外墻清洗作業的審批環節中，添加工程部門的監控是非常必要的。這就需要外墻清洗單位在作業前，提交所使用的化學清洗藥劑的成分和含量等相關技術文件以及清洗工具、清洗水槍壓頭等信息數據，以便工程部門評估清洗作業可能對外墻系統產生的影響?！　　　⊥鈮z查規程

　　結合每季度一次的外墻清洗作業，工程部門應在外墻清洗結束后，對物業外墻系統進行一次全方位的檢查。主要檢查內容包括干掛石材及幕墻玻璃隱框的穩定性、密封膠的有效性，檢查主要依靠視覺和觸覺。

　　工程部門需要對所轄物業外墻系統建立一整套可視化檔案，即建筑物外墻系統施工設計圖、竣工資料、技術檔案、照片以及檢查記錄。更需要將后一次檢查記錄及現場照片與前幾次檢查情況進行對比，以此甄別外墻系統的穩定性和有效性。

　　一般來說，當從外觀上可以看出石材顏色變深的時候，就可以初步判斷外墻系統出現了石材或幕墻玻璃隱框開裂、密封膠失效、收口扣件損壞等狀況。

　　外墻系統出現內部滲漏時，被發現滲漏的位置與外墻滲漏的位置不一定在相同的標高或位置。但被發現滲漏位置，一定在外墻滲漏位置的下方。

　　一般來說，美國原裝進口的道康寧品牌的結構膠使用壽命在12年左右，密封膠使用壽命在8到10年，幕墻玻璃半隱框鋁合金構件使用壽命在12至16年。因此，在接手物業管理服務的時候，首先要查找外墻系統的竣工資料和文件。因為，在建筑物業剛落成投運初期，外墻系統的檢查周期與頻率可以年為單位，并每5年聘請第三方專業機構做一次全方位檢查;第一個5年之后，外墻系統的檢查周期與頻率則應調整為每季度檢查一次，每3年聘請第三方專業機構對外墻系統進行一次全方位的檢查;當外墻系統進入第12年之后，一般建議更新外墻系統的結構膠與密封膠，并在竣工后再次依照上述周期與頻次實施外墻系統檢查。

　　外墻系統檢查的重點

　　1.當所轄物業環境常年出現酸雨，或者雨季時酸雨概率相對較高，則需要對外墻系統落實全面檢查;

　　2.當所轄物業自身或附近存在冷卻塔時，則需要將外墻系統檢查重點放在安裝有或靠近冷卻塔的立面位置;

　　3.女兒墻、屋頂以及翻邊收口位置的外墻部分;

　　4.異形石材或玻璃幕墻位置。

　　外墻系統檢查方法

　　1.可以用望遠鏡逐一視察外立面，主要觀察石材或半隱框幕墻玻璃是否存在顏色變化;

　　2.可以使用吊籃逐一理面，由上到下觀察密封膠是否完好，并用手觸摸感覺其彈性;

　　3.雨后進入室內逐層拜訪業主和租戶，從建筑內部觀察外墻內是否出現滲漏;

　　4.在8年密封膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣密封膠，送樣至第三方實驗室檢測密封膠的有效性;

　　5.在12年結構膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣結構膠，送樣至第三方專業實驗室檢測結構膠的有效性;

　　6.每月檢查測試半隱框玻璃幕墻開啟窗的限位、支撐和窗鎖是否有效。

　　物業管理早期介入期間有關外墻系統的技術服務要求

　　在早期介入或前期服務階段，要提醒開發商，參照美國采用干掛石材和玻璃幕墻的外墻系統，在首層戶外四周留有不少于5米至10米左右的綠化地帶或防止外墻系統及其構件意外墜落的雨棚。

　　外墻系統運行維護規范

　　首先，在運營階段，建筑物業的營運管理方應關注天氣預報，尤其是在環境風力大于3級的情況下，應及時關閉外墻系統的開啟窗。

　　其次，要建立外墻系統臺賬。細致的話，甚至應該對每一塊外墻玻璃或石材進行編號，并對應做好目視、觸感檢查的記錄，以對比外墻系統的穩定性。如表1，對上海瑞安廣場外墻系統石材數量進行了估算。之所以如此建議，關鍵是外墻系統牽涉到公眾安全。

　　再次，要建立有關外墻系統的應急預案。建筑物外墻如果疏于運維，就有可能發生包括石材或半隱框幕墻玻璃墜落的事故。即便運維到位，也不能排除異常天氣導致外墻系統及其構筑物意外墜落。因此，擬訂、培訓、演練以及檢討有關外墻系統的應急預案是非常必要的。

　　外墻系統應急預案包含如下幾個方面：

　　一是在救災貨倉里預備足夠數量的圍欄、立牌，準備在外墻系統發生構件墜落后實施圍欄警戒。二是日常維護確保擦窗機、登高車的完好，或事先了解可供租用的臨時吊籃或登高車的聯系方式、租金價格等信息。三是與外墻系統檢測與維修單位保持溝通聯系，確保當外墻系統發生構件墜落后，能夠及時聯系并實施維修。

　　四是做好保險涵蓋，及時索賠。

　　外墻系統安全營運的資金保障

　　切實做好資金保障，為外墻系統安全營運打下基礎。表2為瑞安廣場實際發生的作業頻次與預算費用。

篇2：外墻面清潔保養規范

　　外墻面清潔保養規范

　　1.1 高空下吊施工前安全檢查

　　1.1.1 安全檢查員對以下~~~1.1.16項工作進行檢查，確認安全后，進行下一步工作。

　　1.1.2 檢查下吊用工作繩、生命繩有無嚴重損傷。

　　1.1.3 檢查坐板有無明顯裂痕，吊帶是否反兜，坐板底面及吊帶有無嚴重損傷。

　　1.1.4 工作繩、生命繩的長度在建筑物頂部固定后，應仍有比該建筑物高度相對長的長度。

　　1.1.5 確認高空下吊施工人員每人一根工作繩，一根生命繩。

　　1.1.6 檢查高空下吊施工人員背戴的安全帶有無損傷。

　　1.1.7 檢查座式登高板聯接的下滑扣的固定銷栓是否可靠。

　　1.1.8 檢查聯接在安全帶上的自鎖鉤的自鎖機構動作是否靈活可靠，自鎖鉤的的三套保險機構是否可靠，自鎖鉤與安全帶的聯接是否可靠，自鎖鉤自身有無損傷。

　　1.1.9 檢查下吊施工人員是否在工作前飲過酒或有過度疲勞、情緒異常等現象。

　　1.1.10 檢查下吊施工人員的《特種作業安全操作證》原件。

　　1.1.11 檢查工作繩、生命繩在建筑物頂部的幫扎固定部位是否牢固。工作繩、生命繩在建筑物頂部的幫扎固定部位不得在同一受力處，必須是分別的兩處。

　　1.1.12 檢查下吊施工人員的著裝是否符合要求。

　　1.1.13 檢查工作繩、生命繩在經過建筑物頂部和外墻凸出平臺與垂直面的直角轉折處是否墊有防止繩索損傷的襯墊。

　　1.1.14 檢查下吊施工人員配帶的工具是否都與安全帶用繩索相連接。

　　1.1.15 在該建筑物外墻面清潔保養工作現場的地面區域內設安全區域，并設置阻攔式欄桿和安排地面安全員，禁止行人通行。

　　1.1.16 檢查建筑物頂部安全員的工作態度。

　　1.2 高空下吊施工前的工作準備

　　1.2.1 下吊施工人員準備以下工具：水桶、抹水器、刮水器、清洗滾筒、抹布、板刷

　　1.2.2 將配好的清潔保養劑溶液注入水桶。

　　1.2.3 下吊施工人員扣好安全帶，坐進座式登高板內，進行下吊登高施工。

　　1.3 外墻面磚、陶瓷棉磚裝飾材料表面的清潔保養規程

　　1.3.1 采用“www.zonexcapitaltr.com全能清潔劑”(按1：10或1：5比例稀釋)

　　1.3.2 用全能清潔劑在外墻面選擇一處典型的污染進行小樣清洗，確定清潔劑的稀釋比例。

　　1.3.3 下吊施工人員在高空懸掛中對外墻面磚、陶瓷棉磚裝飾材料表面清洗的程序如下：

　　1.3.3.1將清洗滾筒浸入水桶內的清潔劑溶液里浸泡。

　　1.3.3.2用浸有清潔劑的溶液的清洗滾筒在外墻面磚、陶瓷棉磚裝飾材料表面用力來回滾動擦拭，，使污垢潤濕、脫離。

　　1.3.3.3用清水沖洗干凈，使外墻面磚、陶瓷棉磚裝飾材料表面無污垢和清潔劑溶液的殘留物。

　　1.4 外墻玻璃面的清潔保養規程

　　1.4.1 采用可稀釋的玻璃清潔劑

　　1.4.2 在外墻上部層面的玻璃裝飾材料表面選擇一處典型的污染表面，進行小樣清洗，確定稀釋比例。

　　1.4.3 下吊施工人員在高空懸掛中對玻璃裝飾材料表面的清洗程序如下：

　　1.4.3.1將抹水器浸入水桶內的清潔劑溶液中浸泡。

　　1.4.3.2用浸泡過清潔劑溶液的抹水器在玻璃裝飾材料表面涂抹。

　　1.4.3.3將流到結構硅酮蜜蜂膠縫隙中的污水擦干凈。

　　1.5 外墻涂料表面清潔保養規程

　　1.5.1 采用全能清潔劑按1：5的比例稀釋。

　　1.5.2 做出清洗小樣，確定清潔劑的稀釋比例。

　　1.5.3 用板刷浸清潔劑溶液在涂料表面擦刷，除去污垢。

　　1.5.4 用清水沖洗。

　　1.6 外墻面清潔保養施工中的注意事項

　　1.6.1 加強安全教育，確保安全。

　　1.6.2 確定實際測得的風速小于/秒。

　　1.6.3 不在下雨、下雪、迷霧等復雜氣象條件下施工。

　　1.6.4 施工環境距高壓線距離大于

　　1.6.5 下吊施工時，適時避開陽光直射和旋轉風。

　　1.6.6 下吊施工使用的安全、施工工具在指定經銷廠商處購置，并保存有質保書、合格證。

　　1.6.7 下吊施工人員有權拒絕在不安全的施工環境中施工和使用不安全的安全工具。

　　1.6.8 施工時，不過分強調清潔保養施工進度而忽視安全和質量。

篇3：小區(大廈)瓷磚面外墻保養

　　小區（大廈）瓷磚面外墻的保養

　　1.0保潔范圍：所有外墻貼有瓷磚（條磚、方磚）的大廈小區。

　　2.0操作程序：

　　2.1準備好外墻壁清潔之用的工具及材料，（高空繩索二條、跳板一塊、高壓水管一條、保險扣一個、清潔用水桶、百潔布、鏟刀、清潔水）在樓宇天臺固定好二條高空繩索的一端，保證絕對安全，把跳板套在其中一條繩索上，并將保險扣扣在另一根保險繩上，帶上百潔布、鏟刀、清潔水、連同水管一齊放下。從上到下有順序地清潔，用水將墻身淋濕，再用百潔布粘上"103"藥水清刷，并用水管沖洗干凈。瓷磚面上有污垢，先用鏟刀清除，然后用百潔布來回清理干凈。外墻3米以下部分半月清潔一遍，并保持干凈。

　　2.2高空部分每兩年普遍清潔一遍，局部污染即時處理。

　　3.0清潔標準：目視墻面無污染，腐蝕；清潔程度達９８％，無瓷片脫落。