對設施管理的領悟和認識

　　最近幾年，許多管理專家不斷提出設施管理應該具有“更重要的策略地位”?，F在，我們擁有了確鑿的證據，足以說明對一個高效運營的機構組織而言，設施管理不但可以，而且理應提高公司決策的策略位置。

　　本報告闡述了“策略性”的含義;并詳細考察目前設施管理的實際狀況。本報告以任職于世界六大洲的大約400位專業設施管理人員的調查問卷為基礎;通過與三十幾位高級設施管理及公司資產經理人員、幾位學術界的領軍人物、以及關注公司資產和設施管理的重要國際專業協會領導的面談，我們對設施管理的領悟和認識愈加豐富深刻。

　　我們意識到，為了有效滿足公司的物業及商業活動需要，設施管理領導必須與公司組織內各部門之間緊密協調合作。設施管理人員必須全力以赴確保公司基礎設施能滿足各部門工作人員的工作要求。最終目標必須為公司上下一致認識到設施管理是一項公司既定的策略行為。

　　某些設施管理領導可能會通過同企業內其他后勤支持部門的協同配合來使設施管理“更上一層樓”，這樣的行為使設施管理具有更突出的策略意義，而且，如果這些領導能在各部門間清晰表達自己意見、加強部門配合，他們的事業必定會柳暗花明，漸入佳境。

　　本報告著重考察20**年度設施管理行業的實際狀況，列舉該行業面臨的重要挑戰，特別說明設施管理部與公司其他部門之間的關系，比如公司策略部、業務總監、公司資產部、財務部、人力資源部、信息技術部。

　　1、為何不能實現設施管理上的“更上一層樓”?

　　首先，高層管理對設施管理部門領導的指導顯得松懈不足。設施管理部缺乏足夠的業務策略，也欠缺將策略轉化為實際目標和行動的計劃步驟。

　　據我們所見，能制訂一套因果鏈來指導設施管理策略的企業可謂少之又少，因此，設施管理部的負責人經常接到通知，要求降低(甚至取消)該部門的預算，根本不顧及這種做法對全體工作人員、生產過程、生產效率以及凈收益造成的連鎖反應。

　　由于對這樣的預算削減所造成的后果考慮不周，對許多公司組織而言，設施管理演變成一種以盡量降低成本進行產出的實用性商品，而非一種專業的管理技能。而更糟糕的是，設施管理業界對低標準、低成本及不斷削減的預算造成的不良后果，還不具備分析和匯報的能力。

　　可以說設施管理業界知道各種事物的成本，但對其商業價值卻了解甚少，這就決定了為何設施管理總是不斷降低而不是提升其標準。

　　2、什么原因造成了目前的不幸狀況?

　　無論是公司行政人員，還是設施管理負責人提出這個問題都不算恰當，他們應該問：公司設施該怎樣運作，才能強化公司對客戶、雇員(及未來雇員)以及公司所處社區和準備進行市場開發地區的策略形象?

　　經營策略并不自相矛盾：經營手段--包括設施管理，可以使公司在市場上享有明顯的競爭優勢。然而，經營理念往往因公司而異。處于蕭條期的公司也許會全力削減成本開支而不顧及由此產生的后果。但在大多數情況下，一個有效的經營策略必須基于事實并能適應不同狀況。要想保持競爭優勢，僅僅靠削減設施管理成本遠遠不夠。

　　必須提出的問題有哪些?

　　與競爭優勢相關的問題：

　　您的業務策略是否包括設施/工作場所策略?

　　公司現有的設施管理是否配合您的業務需要，并且得以有效執行?

　　您現有設施是否有助于人才招聘和管理策略?

　　目前的工作場所設計是否滿足業務技術和策略的要求?

　　當然也包括：

　　設施管理的成本結構是否滿足公司的財務策略和現金流要求?

　　對設施管理負責人而言，還應包括幾個附加的個人問題：

　　我是否了解自己業務的基本策略和競爭優勢的根源?

　　我是否對設施管理程序的正確方法及其對業務的影響有著足夠重視?

　　我與公司內部相關聯的同事、及高層管理人員是否有良好的個人關系?

　　我是否已將本部門的操作性事務工作開放足夠權力給下屬，或外包給公司外的服務機構，以便能集中精力完成自己業務上的策略目標?

　　這些問題無法單獨一一作答，需要跨部門甚至各個公司間的協同配合。我們通過考察得知，在公司的組織結構中，無論設施管理部門處于怎樣的地位，該部門都鑲嵌于一個復雜的關系網絡之中;每種情況都具有策略潛在重要性，也對設施管理專才提出特別挑戰。本報告將探討六個目前空白的重要項目。

　　我們將焦點集中于(1)設施管理部/工作場所管理部主任，將他們視為公司組織內負責設施管理/工作場所管理的代表人物;(2)諳熟設施管理/工作場所管理事務的部門。

　　我們逐漸認識到，使用設施的公司內相關部門(最終使用者)的負責人處于一個復雜網絡的中心，這個網絡由該負責人、高級管理人員、策略策劃部、以及其他功能性部門，比如信息技術、人力資源、資產部、及目前流行的外包服務提供商組成。

　　我們的焦點集中于這個網絡內目前空白的重要項目，并以這些內容作為完成該報告的指導方針。我們的研究涵蓋以下廣泛問題：

　　設施管理部如何組織、如何掌控?

　　設施管理部最普遍的機構組織和匯報程序各是怎樣?

　　設施管理/工作場所管理的策略是否與財務策略一致?與公司資產部、業務部及其他功能性部門的同事是否協調一致?

　　設施管理功能如何量化及管理?

　　20**年設施管理經理面對的主題和挑戰是什么?

　　20**年設施管理功能是否可以提升到策略高度?妨礙設施管理提升到策略高度的障礙(如果有的話)是什么?

　　依據就設施管理功能量化和管理以及其供應鏈展開廣泛調查所獲得的基本數據及涵蓋設施管理業界內外人士對該行業的看法，本報告是在考察了現有行業狀況，并且在與高級設施管理從業人員和主流思想代表人物面談獲得的領悟的基礎上匯編完成。

　　設施管理全球調查活動獲得了世界四十多個國家人士的支持，不出所料，來自中國、日本、印度、非洲及拉丁美洲的反饋相對較少;我們計劃同這些地區的合作伙伴聯手，進而獲得更加詳實的資料。調查顯示：

　　1. 設施是一種策略資源，這種說法正獲得越來越多的認可;

　　2. 然而，要實現成功的設施管理與其他商業目標在策略上協調一致，仍然任重道遠;

　　3. 同小型地方企業相比，大型跨國企業面對的挑戰有天壤之別，他們管理設施的方法也迥然不同;

　　4. 財務指標和成本控制仍然決定著設施管理的運作;

　　5. 設施相關部門負責人依然埋頭忙于操作性的日常事務;及

　　6. 設施管理方法正經歷重大變革，而設施管理專才會面臨嚴重匱乏。

　　設施是一種策略資源的看法越來越被廣為接受

　　關于設施管理該如何運作、該向哪個部門匯報、如何量化及獎賞管理績效、應該將哪些事務外包，不同的企業組織間的方法截然不同。然而，很多企業組織現在都將設施視為一種策略資源，而將設施管理視作策略性功能--某些情況下甚至將設施管理人員升職為高級管理層，直接向首席運營官(COO)或相當級別的上司匯報工作。

　　我們所知的許多企業組織都將設施和工作場所議題納入行政會議、商業計劃討論中，甚至有些納入董事會議中。其中大多數人士都評估設施對工作人員的生產力和業務業績的影響，而某些人士則認為設施的素質對公司品牌、以及吸引和長期聘用人才有著重要影響。

　　很明顯，大多數設施管理專才都同意我們的看法，即設施管理理應享有重要的策略地位，超過75%的反饋意見均認為設施管理在當今時代具有策略意義。

　　但是，從我們的面試和調查數據來看，在設施管理業界，理論和行動之間也存在巨大差距。能夠實際把設施視作策略資源來管理的企業組織顯然仍屬少數。許多設施管理負責人依舊耗費一半以上的工作時間處理操作性的日常事務，這種實際狀況存在于所有地區、行業，也不論企業規模大小。

　　要實現成功的設施管理與其他商業目標在策略上協調一致，仍然任重道遠

　　通常，設施管理部門確信自己同公司財務部、業務部協調配合，符合公司整體策略和愿景要求。我們預料設施管理部門同公司資產部也理應合作密切。然而，接受調查的反饋中，僅有半數認為自己同信息技術部門的同事合作協調，只有四成多相信自己同人力資源部或其他重要服務部門配合默契。隨著便攜式或“隨意型”工作環境的不斷普及，同信息技術部和人力資源部的協調配合，對實現全體員工“移動辦公”提供全面支持變得至關重要。如果缺少信息技術部和人力資源部在政策和行動上的支持和協作，設施管理部就無法營造一種“靈活辦公場所”的工作方式。

　　同小型地方企業相比，大型跨國企業面對的挑戰大相庭徑，他們管理設施的方法也迥然不同

　　某些差異只是與企業的經營規模相關，應該牢記的一點是設施的維修服務最終是地區性的業務，因為每座建筑物都坐落于某地區的某一社區內。設施管理也許可以遠距離監控，但建筑物的清潔和維護卻不能遙控完成。

　　更加重要的是，跨國企業在不同的國家經營業務時，不得不應付性質不同的資產、施工方法、營運方式--包括不同的法制、管理及文化背景。這個結論也許明顯可見，不值得大驚小怪，但是有必要認識到小型的國內企業同跨國公司之間的差別不僅僅在經營規模上，企業在向國際市場進軍的過程中，面臨的局面也越來越錯綜復雜。

　　財務指標和成本控制仍然決定著設施管理的運作

　　公司各部門之間的不協調通常是由不盡合理的強制性單一指標造成。幾乎80%的設施管理部門的業績與其相關的預算執行情況掛鉤，財務上的結果明顯主導著管理思維。

　　在很多企業中，設施管理行為是否有助于提升工作人員的生產力，或能否吸引和留住人才，或能否削減環境成本，似乎并不重要。如果成本沒有降至最低，其他一切都免談吧。

　　在調查反饋意見及與設施管理從業人士的面談中，大家指出(并且最常提及)的最重要的策略挑戰是削減成本和降低預算。不但不在設施管理上追求“更上一層樓”，反而執著于降低成本并把設施歸類盡量以最便宜的價格購買的“實用性商品”的范疇。

　　設施相關部門負責人依然埋頭忙于操作性的日常事務

　　設施具有策略意義這種看法雖然已被廣為接受，但事實狀況卻是設施管理負責人依舊平均耗費一半以上的工作時間處理操作性的日常事務，每周花在考慮策略和謀劃上的時間少于一天。

　　對設施管理相關部門負責人而言，要想避免在處理操作性的日常事務上花費太多精力，沒有捷徑可行。包括CEO和其他高層管理在內，只要到達現場，人人都可輕易發現建筑物運營的狀況，一旦出現任何問題，都必須在大家走進會議室商談“策略”計劃之前立即解決。

　　我們可為這類操作困境提供完整的解決方案，但又確知，泛泛而談遠比具體行動容易。

　　設施管理方法正經歷重大變革，而設施管理專才可能會出現嚴重匱乏

　　設施管理越來越受重視，將會在公司商業及雇員策略計劃中扮演愈發具有策略性的角色。不過，設施管理走向成熟的過程中的核心元素是設施管理專才，這方面的職業經理人應具備多方面的才能和學識，而不是僅僅擅長建筑物工程和維護、出租談判、空間規劃、建筑物的安全。

　　從我們的調查研究中可以明顯看出，未來的設施管理職業經理人應主要具備以下幾方面的素質：協作、人際關系、組織能力、制訂及執行策略計劃，以及管理外包服務商。

　　但不幸的是，無論是大學還是針對行政管理人員開辦的培訓課程，并未在20**年推出能適應當今時代要求的面向設施管理新型技能的課程，更不用說將學生培訓為能適應瞬息萬變的紛繁世界的人才。

　　更為糟糕的是，隨著越來越多的公司將設施管理業務外包，任職于企業內的設施管理專才的機會愈加稀缺，使得設施管理人員更加不知所措。

　　但我們確信，隨著設施管理對企業的策略規劃和生產效率的影響不斷加深，該行業的前景必定一片輝煌。然而，時代的不斷前進又會造成新型設施管理專才缺乏的困境，難以將設施管理提升到合理的策略地位。

　　3、建議采取的行動

　　策略性地思考

　　勸告別人“策略性地”思考，也許顯得輕松容易。然而，策略性地思考就需要將精力集中于自己的競爭優勢上。設施部門負責人全力協助公司建立競爭優勢，即意味著他們重視，甚至是協助制訂公司的商業計劃。

　　因此，我們提出的第一個行動建議即為設施相關部門的負責人應學會如何策略性地思考，這意味著加深對自己從事的業務、顧客、競爭的認識。另外，策略性地思考還涵蓋如何制訂財務模型，如何制訂及分析未來的備選方案，如何讓自己的眼光更加長遠，如何分析理順諸多領域--比如人力資源、信息技術、財務、運營、甚至市場和采購的因果關系。

　　然而，最重要的策略性思維是理解客戶的購買動機。顧客購買公司產品是因為成本、質量還是服務呢?顧客的購買動機將如何受公司資產、設施和日常維護的影響?如果設施管理負責人能回答這些問題并將答案優先考慮付諸行動，指揮下屬員工，負責人便稱得上具備了策略性的思維--甚至策略性的行動。

　　策略性地行動

　　策略性行動始于策略性思維，但思維僅僅是開始。當設施管理負責人策略性地行動時，他花費的時間更多在未來而不是現在，從而也使他的下屬員工著眼于商業事務。

　　設施管理負責人制訂設施管理方案并付諸行動，不應該僅以公司凈利潤為目標(當然，這個目標具有很高的策略性)，還應著眼于各個具體行動的成果，比如吸引和留住人才、員工的工作效率、“三重底線”[1]社會認可及更為廣義的指標比如品牌認可、市場份額、凈收益。

　　某些公司管理人可能難以想象設施管理與最終的商業績效之間的聯系，因為在這過程中存在太多間接的影響因素。盡管如此，當設施管理負責人策略性地思考并付諸行動時，對公司業務的影響毫無疑問是可量化的。

　　重建設施管理部門并使其在公司商業運作中發揮全新作用

　　設施管理負責人也必須采取幾個基本的短期性步驟，以集中精力考慮策略性問題。

　　首先，應在現有公司內部建立一支能征善戰的設施管理隊伍，招聘富有設施管理及經營經驗的下屬，愿意聘用才能出眾的職業經理人，即使這些經理人欠缺或沒有設施管理領域的經驗。在設施管理外包服務模式中，相對技術才能而言，在辦公室內運籌帷幄的管理小組應具有更高的管理和商業才能。

　　尋找富有財務和精算才能的專才，建立一套能反復監督服務水平、成本、最終用戶滿意度的管理控制和規劃系統。尤其重要的是，這套精算系統應著眼于最終業績，而不是設施管理的結果。若一個“出色”的步驟帶來了糟糕的業績，對公司而言也毫無用處。

　　其次，設施管理部門應全力制訂能確立設施管理對業務經營的輔助意義的公司政策，并付諸實施。在公司政策中明確設施管理的定位是第一步，然后主動同客戶和同事溝通交流。

　　我們信任外包服務商，并且將自己的業務大量外包(見以下段落)，但這并不意味著外包服務已經超越或取代了相對薄弱的設施管理部門。將設施管理服務外包之前，的確有必要加強該部門的經營能力。

　　然而，管理外包服務和設施管理之間所需要的才能并不相同，相比“實務管理”或設施管理的技術才能而言，策略、公司政策、性能管理顯得更為重要。

　　最后，設施管理負責人(及其提交的報告中)應花費至少50%的時間與第一線的業務部及其他基礎功能性部門同事共事，關注設施管理的服務對象，了解他們的需求、工作模式、困難，甚至應當在他們自己提出要求之前就預先設身處地替他們著想。

　　外包服務

　　正如本報告所述，我們相信能提升設施管理策略地位的方法是盡量將操作性日常事務外包給第三方服務商，這樣可使辦公室管理人員從處理紛繁日常事務的“消防隊員”角色中解放出來，在長期規劃和策略方面投入更多精力。

　　將大量的操作性日常事務外包給第三方服務商，可使設施管理負責人及其直屬職員在長期規劃和策略方面(包括設施管理和商業計劃)投入更多精力。與我們面談的企業中，那些將設施管理作為一項策略的企業

　　(其高層管理人員也將設施作為策略資源)外包出去的操作性事務要遠遠多于設施管理未受高層足夠重視的企業。

　　無論怎樣強調本建議都不足夠。過往幾年中，設施管理服務行業逐漸成熟，涌現出許多世界級的設施管理專才，在各自的專業領域大顯神通。由于絕對有必要評估設施管理服務提供商履行承諾的水平并依此對外包服務定價，服務提供商已經熟諳如何精算量化和經營管理自己的專業服務，并依據合同承諾履行義務，其服務水平往往超過聘請方內設的設施管理相關部門。

　　教導企業應如何獲得設施管理支持

　　我們也深信，設施管理負責人的大量重要職責之一，即是教導其上司和其他功能性部門的同事如何與設施管理方部門合作共事。即是說，如果公司領導能明確闡述設施管理需求，能制訂出不受財務指標限制的設施管理業績目標，能夠預先制訂計劃使設施有助創造策略優勢，這樣的設施管理就是最為成功的類型。

　　高效的設施管理負責人向業務客戶介紹設施管理的細節情況時，往往都會不遺余力。他們會捕捉每個機會，盡量使客戶理解設施的策略地位，并且確保設施及工作場所規劃的內容能成為每次公司策略會議議題之一。

　　這也正是策略性的基準對比法的巨大價值所在，即促使設施管理負責人認識到其他企業的設施管理發展動向，并同業務上的客戶交流心得體會。

　　設施管理已不再是過往二十幾年中討論不休的“您的設施管理成本有多少”這樣的問題，而是對策略、公司政策、客戶關系管理、公司機構組織、工作場所標準、服務水平預期更加成熟的理解--是關系到公司內多個相關部門的概念。這種類型的“基準對比法”也稱作“基于事實的策略態勢評估”[2]在實際操作中它可以更客觀地說明具體業績。

篇2：貴陽市城區居建住宅供水設施建設維護管理辦法(2015)

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法(20**)

　　貴州省貴陽市人民政府

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法

　　政府令第30號

　　《貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法》已經20**年3月24日市人民政府常務會議通過，現予公布，自20**年6月1日起施行。

　　市長 劉文新

　　20**年4月8日

　　貴陽市城區居民新建

　　住宅供水設施建設維護管理辦法

　　第一條 為了規范城區居民新建住宅供水設施的建設、維護和管理，保障供水安全，滿足用戶正常用水，根據《中華人民共和國城市供水條例》、《中華人民共和國物業管理條例》、《貴陽市城市供水用水規定》以及有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理。

　　第三條 本辦法所稱新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“兩限”商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的綜合性樓宇和小區以及住宅區內為小區配套的公共設施用房和經營性用房等。

　　本辦法所稱城區居民新建住宅供水設施，是指從居民住宅小區規劃紅線起到用戶結算水表前的供水管道、水箱、水泵、電機、閥門、自動控制設施、配電設施、消毒設備、壓力水容器、結算水表及其附屬設施等，不含提供設備用房的土建、消防、熱水、直飲水、中水回用等其他供水設施。

　　本辦法所稱“一戶一表”是指一戶一結算水表，水表安裝出戶，供水企業抄表到戶。

　　第四條 城區居民新建住宅供水設施應當按照統一規劃設計、統一組織建設、統一管理維護的原則，與主體工程同時設計、同時施工、同時交付使用。

　　第五條 城區居民新建住宅供水設施（含二次供水）的設計、施工、調試和運行應當符合國家標準，沒有國家標準的，執行供水行業標準，國家和供水行業尚未制定標準的，執行地方標準。

　　第六條 市城市供水行政主管部門負責城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的監督工作。

　　市衛生計生、住房和城鄉建設、城鄉規劃、發展和改革、質量技術監督、城市管理等部門應當按照各自的職責，做好城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的相關工作。

　　第七條 市供水行政主管部門組織城區居民新建住宅供水設施建設，城市供水企業負責具體實施。

　　第八條 新建住宅供水設施建設項目應當進行招投標的，依照有關規定實施。

　　第九條 新建住宅開發建設單位應當委托具備相應資質的設計單位進行擬建項目市政供水承載力報告的編制，依法報城鄉規劃部門審批。

　　第十條 新建住宅供水設施由開發建設單位委托具備相應資質的設計單位進行設計，設計方案應當征求供水企業的意見，并將供水施工圖設計文件依法報送住房和城鄉建設行政主管部門審查，未經審查或者審查不合格的，不得使用。

　　第十一條 新建住宅建設單位應當按照一戶一表、水表出戶的要求設計和建設供水設施。

　　第十二條 新建住宅供水設施施工設計圖經審查合格后，新建住宅開發建設單位依法與供水企業簽訂供水設施建設工程合同。

　　第十三條 新建住宅從城市公共供水管道取水點位置至紅線邊緣供水管線的建設費以及破路毀綠手續和費用等相關事宜，由開發建設單位負責。

　　開發建設單位應當按照期限提供供水設施用房、用地和通道，將電源引至供水設施建設的指定地點，單獨安裝電表計量。

　　第十四條 新建住宅開發建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》所核定的建筑面積，根據建設合同約定支付供水設施建設維護費用。

　　城區居民新建住宅供水設施建設維護費用標準依法制定。

　　第十五條 新建住宅需經二次加壓供水的高層建筑用戶，按規定收取二次加壓費用。二次加壓費用由發展和改革部門制定收費標準，由供水企業實行管理到戶、抄表到戶、收費到戶。

　　第十六條 新建住宅開發建設單位繳納的供水設施建設維護費用計入新建住宅開發建設成本后，不得再向購房人收取與供水設施建設有關的其他費用。

　　第十七條 新建住宅供水設施建設維護費用應當集中管理，專戶存儲，專項用于住宅供水設施建設維護管理。市審計機關應當定期對供水設施建設維護費用支付和使用情況進行監督管理。

　　第十八條 新建住宅供水設施建設工程竣工驗收后，由供水企業與用戶簽訂供水用水合同，實行統一管理。

　　未經驗收或驗收不合格的，供水設施不得投入使用。

　　第十九條 建設單位應當在新建住宅供水設施工程竣工驗收合格后供水前，向所在地衛生行政主管部門依法申請辦理生活飲用水許可手續。未取得生活飲用水衛生許可證的，不得供水。

　　第二十條 按照本辦法建設的供水設施投入使用后，從城市公共供水管網取水點至用戶結算水表前的供水設施應當移交供水企業進行統一管理。

　　供水企業應當建立健全供水設施的運行維護和管理制度，嚴格執行供水設施運行維護的有關技術標準規范和操作規程，保障供水設施的完好和運行正常。

　　第二十一條 供水企業應當確保24小時受理供水設施故障報修業務。供水設施出現故障時，應當按照規定時限處理，保證用戶正常用水。

　　第二十二條 供水企業應當建立用水投訴制度，公開投訴電話。對用戶的投訴，應當自接到投訴之日起24小時內提出處理意見并答復用戶。

　　第二十三條 在新建住宅供水設施建設和管理過程中,有關部門及其工作人員有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法予以處分。

　　第二十四條 本辦法實施前供水企業與開發建設單位簽訂合同的,按合同約定執行。

　　第二十五條 縣級供水行政主管部門負責本行政區域內供水管理的，參照本辦法執行。

　　第二十六條 本辦法自20**年6月1日起施行。

篇3：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。