拒交物業管理費的業主類型及收費難的解決對策

　　物業管理收費難是本行業目前最普遍的問題，據統計，物業管理費收繳率達到100%的小區寥寥無幾。有些小區的業主不愿交納物業管理費是緣于對物業服務水平的不滿;而有些小區的業主“拒交”是認為別人侵犯了自己的利益?；谖飿I管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物業管理費，不僅侵害了物業管理公司的權益，同時也侵害了該小區其他業主的利益。還有一些小區的業主反映：一些物業管理公司沒有嚴格履行他們的服務承諾，服務不到位，甚而在封閉的小區曾發生過入室搶劫，造成業主經濟損失，因此嚴重影響了業主交費的積極性和主動性甚至拒絕交費。下面筆者就物業收費問題作簡要分析：

　　一、物業管理收費難的主要原因

　　關于物業管理收費難問題，筆者認為其主要原因有如下：

　　1、有些業主不了解物業管理的實質和內涵。由于部分業主對物業管理這種受客戶的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償

　　服務的管理形式和物業管理費構成不甚了解，在物業服務消費觀念上存在偏差，直接影響了物業管理費的收繳率。

　　2、有些開發商遺留問題多，物業管理公司受到牽連。開發商把建設過程中出現的問題及給業主言過其實的承諾遺留給物業服務企業，面對這些問題，物業服務企業往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業主面臨的問題，加之業主對物業管理公司和開發商之間相互獨立的關系不是很了解，從而錯誤地把矛頭指向物業管理公司，而他們最常用的手段就是拒交物業管理費。

　　3、業主對物業管理服務不滿意。部分物業服務企業服務意識差，不能夠及時地為客戶解決問題，只管理不服務，對服務承諾言而無信，未經業主許可變更服務合同等等，直接影響了整個物業管理行業在老百姓心目中的形象，使客戶產生大量不滿情緒，并以拒交物業費的形式來表示抗議。

　　4、物業管理公司存在不規范運作。有些物業管理公司在財務制度和管理上缺乏專業性，不能提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。而有些物業管理公司在出現糾紛后，常常采取不正當的手段解決問題，如通過停水、停電或者暫停電梯使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益，同時也激化了矛盾。

　　5、物業管理法規尚有“真空”地帶。比如，空置房如何交納物業費就缺乏明確規定。在實際中，相關的糾紛也是五花八門，開發商沒有賣掉的房子，有些就不交物業費，而這些支出攤到其他業主的身上，便會抬高物業費。還有的物業管理公司管理的小區沒有成立業主委員會，就實施物業管理，當然這樣的物業公司是不能正常運作的。如應該大修的房屋不能及時大修，致使頂樓漏雨，設備設施故障不斷，而業主無能為力，只好以拒絕交費的形式表示不滿。

　　6、有些業主的消費觀念及道德素質有待轉變。在居住小區內常有少數業主不遵守物業管理的規定和小區物業管理規約，任意在公共場地亂停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造噪音干擾鄰居等，影響了其他業主的正常生活，受影響的業主又將這些現象歸結為物業服務企業的管理服務不到位而拖欠或拒交物業管理費。

　　7、對惡意拒絕交納物業管理費的業主缺乏相應的約束。有些物業服務企業服務不到位，業主可以提出質疑甚至不交納物業管理費。但有些物業服務企業服務到位了，業主仍不交納物業管理費，物業服務企業卻沒有好的辦法和有效手段。例如：大連有一家物業管理公司，其物業管理在業內是非常有口碑的，在其管理的區域內，有一業主以不是理由的理由拒交物業管理費。他的“理由”是這樣的：鄰居甲家花園中的狗窩挨著他家花園東墻搭建，既有臭味又影響休息，希望物業管理公司能出面協調讓甲家將狗窩拆除挪位，這樣才可交物業管理費。物業管理公司知道他在找借口，但為了讓該業主知道物業服務的真誠，就派人到甲家去協調。甲家說：“我們兩家相處得非常好，而且不存在有什么話不好意思說的問題，如果狗窩妨礙他們的生活了，我們大家一塊談談，有事好商量。”當物業管理公司就此事再找該業主談的時候，該業主又拒絕碰頭協調?？梢?，為了不交物業管理費，個別業主可以找出任何理由和借口。物業服務企業的權益無法得到保障。對惡意拒絕交納物業費的業主應該有適當的措施加以制裁。

　　8、物業管理水平和收費標準對收費的影響。在制定物業收費標準時，應切合實際，做到既滿足企業利益，又符合業主的要求，達到“質價相符”，否則，就會影響收費。

　　二、拒交物業管理費的業主類型

　　1、挑剔型。大多數的業主，對物業管理公司的期望值過高，以物業項目規劃設計、設施配套、環境綠化不合理，工程質量有問題、開發商承諾不兌現，或以鄰里矛盾糾紛、管理服務不到位等等為借口拒絕交納物業管理費。

　　2、疑惑型。這些業主對物業管理的認識存在誤區，有的是對物業管理常識不是很了解，有的是思想觀念停留在計劃經濟時代，對交納物業管理費存在誤區。

　　3、盲從型。有的業主攀比、盲從、隨大流，他們的潛意識往往是：“他們都交了嗎?有人不交我也不交。”

　　4、困難型。有一部分業主確實經濟來源少，生活貧困而無力交費。

　　5、空巢型。有些物業公司存在只購買房屋不辦理入住手續的現象，所以有些房子長期空置找不到業主，還有的不及時交費，或不按規定交費甚至拒絕交物業管理費。

　　6、惡意型。有極少數的業主沒有任何理由就拒絕交納物業管理費。

　　三、解決物業管理收費難問題的對策

　　1、在全社會進行正面宣傳和引導，樹立正確的物業消費意識

　　物業服務企業、相關政府部門、行業協會要借助各種媒體，采用多種方式，對業主和客戶，從行業法規和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高社會對行業的認知度，讓業主理解實行市場化、專業化、社會化物業管理的優越性和必然性，理解物業服務對物業保值增值、提高生活品質的重要性，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。

　　2、提升物業服務企業服務品質

　　物業服務企業必須從構建和諧社會的高度，重視物業服務企業服務品質的提升，盡管企業為此需要投入大量的人力、財力、物力，但是，物業服務企業責無旁貸。同時，要采用服務公示制度，即企業提供服務的詳細情況要告知業主，并且還要接受社會公眾的評價和監督，從而再將服務標準融入到操作規范中，將專業標準和規范管理相結合，不斷提升服務品質。作為物業服務企業，應把大力提升管理服務水平，作為解決“收費難”問題的著力點。以“質價相符”為基本原則，掌握業主心聲，持續改進工作，使業主獲得“等值”乃至“超值”服務。

　　3、妥善處理業主投訴

　　(1)構建一個物業服務企業與業主間的平等溝通的平臺，并廣泛征集業主的合理化建議。

　　(2)物業管理公司與業主間屬契約關系，雙方應依約行事，鼓勵業主保護自己的合法權益，提高業主的維權意識。

　　(3)以情動人。無論業主投訴情況是否屬實，我們都要耐心對待，認真處理。

　　4、定期公示物業管理服務費收支情況

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有知道物業管理服務費情況的權利。物業服務企業有義務按照物業法規的要求，將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　5、改善物業收費手段，采用靈活多樣的收費方式

　　實踐證明，推行綜合收費卡制度，可以降低服務成本，大大提高辦事效率。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。這是一個大膽的想法，還沒有真正實行。建議在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推行。

　　物業服務企業也可依照客戶特點及喜好，通過電話、短信、電子郵件、信函、走訪等多種形式發送繳費通知書，采取銀行代扣、銀行代收、上門收取、柜臺收費等方式收取物業管理費，真正做到客戶繳費個性化、便捷化。

　　6、健全社會保障體系，增加合理補貼

　　對于確因社會轉型、家庭變故、傷殘等導致的家庭收入下降，無法支付管理費等情況，只能借助社會保障救助體系的建立健全才能解決。

　　7、發揮公眾約束力量，建立業主誠信檔案

　　將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。物業服務企業還可以嘗試在社區建立業主誠信檔案，對不交費的業主在小區業主論壇上給予定時公布、進行公示，讓業主共同來監督。

　　8、規范行業服務，建立行業的統一標準和監督機制

　　目前，對于物業管理服務價格的認定，可以通過規定的程序或服務雙方的協商來解決，但對于物業管理服務質量的認定，供需雙方在認識上仍存在較大的差異。因而，迫切需要對整個行業的服務標準進行統一規范，為供需雙方提供解決問題的途徑和依據。這樣，既為消費者的利益提供保障，也能促進企業實施有效的管理和監督。

　　9、完善法規，加強執法，將物業收費納入法制軌道

　　在立法上應完善各種法規，簡化現行的物業管理欠費法律審理程序，提高司法效率，方便欠費糾紛的解決。在執法方面，各相關政府部門應依法規范建設單位、物業服務企業行為，制止物業區域違規活動，制定科學的指導價，真正履行法律賦予的職責。

　　市場經濟最基本的特征是按契約辦事。作為物業服務企業，必須合法經營，依據現有法律法規和政策，這是解決“收費難”問題最基本也是最重要的對策。因此，企業無論接管什么項目，都必須按有關法規政策，及時與委托方簽訂合同，在合同文本中除了明確相關方責、權、利外，對服務收費的種類、標準、時間、繳費要求、費用支出范圍及滯納費、不交費的違約責任及解決途徑等等，力求詳盡約定，這是受托開展工作和收費的基本依據。

　　物業管理費是每個享受物業服務的業主必須交納的費用，當業主不履行交費義務時，法律應該授權物業服務企業或其他機構采取相應的必要措施。至于業主與物業服務企業有矛盾或者對物業管理收費有異議，則可以通過協商和訴訟的方式解決，而不是通過拖欠物業管理費用來對抗物業服務企業。

　　10、加強物業管理的早期介入

　　從物業項目規劃開始時就介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，避免物業建成后的使用和管理問題。

篇2：商業大廈管理費收繳管理規定

　　商業大廈管理費收繳管理規定

　　財務部用戶資料管理崗及審核崗每月1日出當月管理費付款通知單，由管理部派送給用戶，并設付款通知單簽收本簽收。外地用戶由財務部通過郵遞方式通知繳費。

　　付款通知單一式兩聯，各費用項目分別列示，并注明費用所屬期。除管理費為當月費用外，其余的水電費、維修費均為上月應繳費用。

　　管理費繳交期限分四個階段進行。正常繳交期為當月1日至當月15日。逾期繳交的用戶每日按應繳的加計滯納金。電話催繳期與書面催繳期同時進行。

　　(1)電話催繳期：正常期后次日(當月16日)起至當月底。

　　(2)初次催款通知催繳期從當月16日發出書面催繳通知起，期限為7天。

　　(3)暫停服務通知書視情況而定，當月30日發出，期限一般不超過7天。

　　所有關于用戶的通知書一般由管理部人員派送到各用戶，并由用戶在催款通知書簽收本上簽收。派送完畢后，管理部人員應在簽收本上簽名。當用戶收到暫停服務通知書后，繳清欠費，財務部收款人員應及時發出恢復服務的通知，通知工程部及管理部恢復對該用戶的正常服務，并做好發文記錄。若用戶現金繳交費用時，財務部收款員必須先當面點清繳款額，然后進行現鈔真偽鑒別。

　　催繳人員應嚴格按照催收程序進行催款，電話催收管理費用時，應態度和藹、語氣柔和地通知用戶應繳交所欠款項，禁止對用戶措詞不當或態度惡劣。收款人應將用戶繳交款項記錄在管理費收繳記錄本上，以便核查。應收款項于每月核對費用的繳交情況并進行統計，編制管理費欠費情況統計表，并詳細編列欠兩個月以上管理費用戶明細表，以便查閱。

篇3：小學項目物業管理費預算

　　小學項目物業管理費預算

　　第一節：預算編制簡要說明

　　一、本預算已包含我司員工的保險等福利費用。

　　二、本預算已含安全保衛節假日值班及節假日鮮花擺設費。

　　三、本預算已包含辦公、工程、清潔、綠化所需工具、機械、易耗材料等費用。

　　四、本預算未包含公眾責任險和不可抗力的財產損失費。

　　五、依據深圳市物業管理條例本預算按物業管理費的10%計提傭金。

　　六、本預算費用未包含校園內的水、電、能源、電話、排污費等市政費用和財產保險費。

　　七、甲方需提供管理費用房，工具存放房和值班用房及電話(含話費)。

　　八、日常水電維修所消耗的材料費和超出物業管理范疇的專項整改費，由甲方確定后，我司代為采辦和工程監管。

　　九、較大維修工程項目按甲方核定計劃施工，專項審定結算。

　　十、該預算未包含動力設備重大維修工程項目和房屋本體翻新整改工程項目。

　　十一、考慮與甲方第一次合作和期盼以后長期合作，本預算包含社區文化所增加的設施和支出的活動費用。

　　第二節：管理費用預算方式表

　　項目　序號　費用名稱　測算依據　支出(元/月)　備注

　　行政費用　(一)　員工工資　1　主任　3000元/月╳ 1　3000

　　小計　　共12人　13400

　　(二)　員工保險　1　養老保險　工資總額的8%　1072

　　2　醫療保險　工資總額的7%　938

　　(三)員工福利費

　　(四)工會會費

　　(五)培訓教育經費

　　(六)員工服裝費

　　(七)員工住宿用房

　　(八)　辦公費用

　　1通訊費、交通費

　　辦公易耗品費

　　綜合測算

　　合計

　　合計A

　　公共設施維護

　　(一)房屋建筑物維護

　　(二)公共設施維護

　　綜合測算

　　1地下管網維護

　　雨水管網維護

　　公共路面維護

　　公共活動配套設施

　　護欄圍墻維護

　　小計

　　1480

　　機電設備維護

　　(一)　供配電系統

　　1　配電箱、線路維護

　　2　照明系統等小型電氣維護

　　(二)　給排水系統

　　綜合測算

　　(三)小型空調維護

　　綜合測算

　　(四)　消防系統末端維護

　　綜合測算

　　(五)　弱電系統維護

　　綜合測算

　　網絡、通訊、廣播

　　小計

　　合計

　　2900

　　合計：B

　　不境管理服務

　　(一)　環衛保潔

　　1　日常清潔

　　2　垃圾清運

　　小計

　　3773.2

　　(二)綠化租擺養護

　　年總價：36553元/月×12月=438636元

　　單價：2.43元/㎡·月

　　1、本預算包含房屋、公共設備設施維護、清潔、綠化、消殺等材料費用;

　　2、如不包括房屋、公共設備設施維護等材料，有管理處按月申報耗材計劃，由小學小學辦公室審定后，另行支付費用，管理處代為采購，即以上月支總計費用按70%折算：(單位：1.70元/㎡.月)

　　36553元/月﹣(36553元/月×30%)=25587元/月 年總價為307044元

　　附表一(1) 清潔工具消耗預算

　　附表一(2) 清潔劑消耗預算

　　附表一(3) 清潔機械設備折舊、維修預算

　　附表二 室內綠化植物提放費用清單表

　　附表三 室外綠化植物養護費預算

　　第三節:無償服務項目內容具體實施表