物業管理收費的費用構成：

　　1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。

　　(1)基本工資：根據企業性質并參考當地的平均工資水平確定。(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費[包括待業保險(如按工資總額的1%計算)，醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。

　　2.公共設施、設備日常運行維修及保養費，包括：

　　(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;

　　(2)給排水日常運行、維修及保養費;

　　(3)電氣系統設備維修保養費;

　　(4)燃氣系統設備維修保養費;

　　(5)消防系統設備維修保養費;

　　(6)公共照明費;

　　(7)不可預見費;

　　(8)易損件更新準備金。

　　不包括：

　　●業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;

　　●公共設施、設備的維修費用;

　　●電梯的運行、維修費用;

　　●冬季供暖費;

　　●高壓水泵運行、維修費用;

　　●公用天線保養維修費;

　　這些費用按國家和地方政府的現行規定和標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　3.綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，

　　包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

　　4.清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

　　5.保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。

　　6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。

　　7.物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

　　8.利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

　　9.法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。

　　(1)營業稅：按企業經營總收入的5%征收;

　　(2)城市建設維護稅：按營業稅7%計征;

　　(3)教育附加費：按營業稅3%計征。

　　以上9項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區沒有其他資金來源渠道，只靠物業管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應交金額。

　　如果小區還有多種經營收入可以補貼到物業管理收費中，如有小區配套公建房出租收入、停車費收入、維修養護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業管理費。

　　舉例來說：如果經過上述9項費用測算，小區公共性服務費用為2元/平方米，如果小區沒有其他收入來源，則為了維持小區正常物業管理運轉，每戶需按2元/平方米交費。如果小區還有其他收入來源，并且補貼到物業管理費大概為1.2元/平方米，則住戶每月實際交納物業管理費為(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看來物業管理企業開展多種經營，多渠道籌集資金，是降低物業管理收費的非常重要的手段。

篇2：物業管理費構成及核算

　　物業管理費構成及核算

　　一、物業管理費的構成

　　由于各地經濟發展水平不同，所以物業管理費的數額大小也不盡相同。對物業管理費的核算，是物業管理公司財務管理部門的一項非常重要的工作。一座物業在投入管理運行之前，物業管理公司的財務管理部門必須對其進行管理費的核算，運行一年后，還要根據上年的運行情況進行調整。費用預算方案要符合國家及地方政府的有關規定，并經物業管理公司總經理審閱后，提交業主管理委員會討論通過，方可公布執行。

　　物業管理費一般由以下一些項目構成:

　　(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

　　(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

　　(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

　　(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

　　(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。

　　(8)公共區域植花、種草及其養護費用。

　　(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。

　　(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。

　　(11)節日裝飾的費用。

　　(12)管理者酬金。

　　(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

　　(14)公共電視接收系統及維護費用。

　　(15)其他為管理而發生的合理支出。

　　二、物業管理費的核算辦法

　　三、物業管理費的收費標準

　　物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定；有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收??；有些項目的收取方式較為靈活。

　　物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講，物業管理費收取標準越高，則物業管理公司的收入就越高。但是，物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費；另一方面，物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則:

　　第一，不違反國家和地方政府的有關規定。

　　第二，與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。

　　第三，優質優價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。

　　第四，微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。

　　第五，公平原則。對共用公共設施不同用戶的收費標準應該顯示其公平性，比如，對商業大廈內的不同用戶收取的公用設施(如電梯、樓梯等)管理費應該有所區別，如在大廈底層，所用電梯及樓梯的機會幾乎沒有，因此，大廈底層用戶所交納的管理費用應該較少。

　　按照上述原則和本章第二節關于物業管理費收入的論述，物業管理公司測算出物業管理費的數額后，并不能把這一數額作為收費標準，而應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協議定價等三種不同的形式定價。

　　(一)代辦性服務收費實行政府定價

　　(二)公共性服務收費實行政府指導價

　　1.城市住宅及行政工商企業用房收費標準

　　以北京市為例，北京市房地產管理局1994年印發《北京市委托管理房屋收費標準》規定，委托人和物業管理公司雙方可依此作為指導性價格，在北京市簽訂委托合同時參照此標準商定管理費用。

　　(1)房屋經營管理費

　?、傥飿I管理公司的主要業務:組織接管房屋及設備；計算房屋租金；建立房屋管理賬冊、檔案；辦理房屋入住手續，訂立房屋租賃合同；催收租金；辦理更名、換房手續；組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃；負責組織甲乙類住宅的安全保衛和共用部分的衛生保潔；處理違約；辦理房屋撤管手續。

　?、谑召M標準。

　　以上收費標準中包括了公共區域的能源費，各業主或用戶區域的能源費，需單獨安裝計量器具，每月按實際耗用量和政府有關部門制定的收費標準統一計收。采暖費在采暖期內按使用面積計算收費。

　　出租寫字樓可按定額統一計算收費，收費標準一般為每月每平方米18~23元。

　　由于物業所處的地理位置不同，各地的物價水平有差異；同一地區物業的檔次不一樣，要求提供管理服務的廣度和深度差別也很大，所以管理服務收費標準不可能完全統一。但管理服務收費必須以服務所發生的費用為基礎，結合物業管理公司的服務內容、服務質量、服務深度核定，并應將服務項目和收費標準向當地物價部門備案，這是制定物業管理收費標準的基本原則。

篇3：談物業管理費用與服務構成

　　談物業管理費用與服務構成

　　--孟憲生

　　20**年10月1日《北京市物業管理辦法》頒布以后，北京市率先落實物權法規定的業主基本權利?！侗本┦形飿I管理辦法》中強調物業管理是業主通過他人對小區公共部位配套設施進行管理，表明了物業管理真正回歸到業主的物業管理。

　　以前談到物業管理都是物業公司對小區物業進行管理，北京市《物業管理辦法》實施以后物業管理成為業主的物業管理，大家從媒體上也可以看到北京市要逐步的實行業主大會登記制度，讓業主大會不僅僅是一個權利組織，要賦予實體上的權利以及將來承擔民事職責，通過制度的規范把權利還給業主，業主大會除了是權利機構以外，更重要的還要行使相應的管理權、控制權、財產權。

　　北京市今年上半年會公布《業主共有資金管理辦法》，同時公布北京市《業主大會登記管理辦法》，這些制度出現以后業主大會就做實。

　　我們看一下業主大會的基本的模型。共同管理權，簡單說就是我們戶門以外小區紅線以內的共有場地場所?；旧戏至巳齻€層次，第一層是決策，業主的最終決定權;第二個層是資金;第三個層是質量。

　　從管理費的構成來說?？傮w為：一是業主大會的組織費用，一是物業服務費用。過去業主委員會成員對業主大會組織費用的理解存在誤區，或者說是沒有人敢談這個問題，業主大會組織化后沒有基本的組織費和運行費的，組織是難以生存的。

　　目前情況，大家普遍比較認可的是業主大會秘書，在共有資金出現以后就要有會計等專業人員出現，專業人員都是需要資金支持的。所以業主大會的組織費用將來比例會加大，將是不可或缺的。

　　業主大會的運行費基本上考慮有幾部分：一是辦公費用，如辦公場地的日常開銷等。二是工作人員費用，比如業主大會秘書，需要管理共有資金需要有會計。三是組織活動費用，主要是指召開業主大會會議所需要的印刷費用等。過去在許多業主大會運作當中業主委員會的一些活動被置疑，就在于沒有解決好經費的問題。四是成員補貼，成員指的是業主委員會成員。

　　業主委員會成員補貼的問題一直處于爭論狀態，小區業主大會、業主委員會的事情有公益性質但不是公益事業。公益性質在于它是解決多數人的事情，而業主委員會委員是犧牲了自己的業余時間甚至休息時間為業主們做事情，所以說業主委員會具有公益性質但不是公益組織。更多的業主委員會特別是第一期的業主委員會都為了避嫌不提及辦公經費，其中也有一部分業主談及此事，但苦于沒有渠道都無法具體解決此問題。

　　物業管理構成。物業管理是設施設備管理，共有部位共有設施設備是主要的管理內容，現實管理有這樣幾點需要注意。首先是風險管理，要想樓梯不損壞需要管理，這部分管理會產生管理費用、保險費用，如無保險，出現一些損毀的時候找不到侵權責任人，或者侵權責任人沒有能力賠償，是沒有辦法解決的。所以為了防止此風險，日常的維護要有維護費，其他原因造成的要有保險費，設施設備的大中修，還要有公共維修資金。

　　另一部分是關于業主責任的費用，共有兩種。一個是預防侵權責任。業主是責任人同時也是管理人。如果墻體脫落責任就是全體業主的，為了防止這種侵權的發生，一是要有日常維護，二是要有保險。

　　業主是財產的主人，擁有的是物權，物權就有排他的權利。其中控制權稍微延伸就是秩序的維護和安全責任，今天在物業管理小區的保安責任擴大，也就是常說的防止別人侵奪。比如小區的公共場所廣告就會出現被別人侵奪的情況，這中間就產生了維護和管理的費用。另外還有清潔，現今的保潔除了日常的清潔還包括設備設施的清潔。

　　功能費用。比如說電梯要有一些維保的人員。按照一般的共有規則是共有權人有約定的按約定，沒有約定的人人都有管理權，基于這些規定就要建立一個組織來管理。

　　服務成本構成，首先是服務人員的成本，整個構成來講目前這部分在物業管理里是費用最大的。服務人員的報酬，不管是物業公司還是保潔公司，就算聘請的項目經理人也是要給服務報酬的。特別近幾年隨著勞動保護制度的完善，加上工資的增長，未來這部分的比例及金額費用還將再加大。另外是公共能源，比如小區的公共照明、綠化用水等。還有物料成本，最后是以上就是服務成本的整體構成，業主大會有組織成本，另外加上管理成本就構成了物業管理相應的成本。

　　今天講費用的構成其實主要談了兩點，主要是小修和業主大會運行的費用。涉及大中修的如有維修資金，根據管理規則是雙三分之二決定，今后會組織論壇專門討論。