物業管理運營模式的轉變

　　在我國物業管理發展過程中，很長一個階段里，人們的思想停留在一個封閉型的管理模式中。幾乎每一個物業企業都設有自己的行政科、總務科、管理科等，由這些部門來行使管理物業的職能。為了管理物業，物業企業內部一般都再設置電工、土建修繕、清潔、綠化、保安等部門進行物業的管理工作。這樣一體化管理模式的最大弊端就是機構臃腫，人浮于事，且大多由于管理人員素質較差、效率低下，管理水平很低。物業管理的內容涉及清潔、綠化、保安、機電設備、物業租售、特約服務等諸多方面，這所有方面如果依傳統一體化的運作模式均由物業企業一力承擔，既不利于物業企業降低成本、提高專業服務水平，也不利于社會資源的有效利用，往往造成社會資源的浪費，而且，一體化的運作模式還勢必使物業企業的管理層陷于繁雜的日常事務處理中，無暇在管理集成、資源整合利用等方面不斷超越和創新，以實現高層次的物業管理專業化，從而使得物業管理在技術創新、制度創新、管理創新上沒有后勁，同樣阻礙了行業整體水平的提高。

　　有專家對我國目前的物業管理與國外做過比較：同樣管理建筑面積三十萬平方米的住宅小區，我國物業管理企業設置人員大都不少于一百人，而在美國，其物業管理公司的人員一般都不會超過五人，在機構設置和管理服務上，他們與我國許多實行一體化管理的物業公司也截然不同，其公司一般不設各專業部門，通常以一個注冊的物業管理職業經理人為核心，其他人員圍繞其工作，他們通常只有幾個人，負責根據業主要求，聯系并安排專業化的維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常的和特殊的管理事務，即“物業服務集成商”的模式運行。

　　事實上，市場經濟的規律，也必然要求社會分工不斷精細化，物業管理公司不可能把不同專業、不同門類的所有專業事務都自己做好，采取“物業服務集成商”的模式，不僅有利于社會資源的充分利用，而且能夠最大限度的降低物業企業的運作成本，使物業企業和業主獲益，但要實現這一模式，使這一模式得以成功，最關鍵的還是在于這個系統的集成者如何，如果這個集成者不懂得業務性質、業務流程和特點，就無法對可能出現的問題做出準確的判斷，也不能給分包方以正確的指導和到位的監管，必然會降低管理效率。

　　國外的實踐經驗證明，專業化程度較高的情況下，“物業服務集成商”模式是一種先進的物業服務運營模式。該模式的特點是：物業服務企業不是物業服務的直接生產者，而是通過組織利用社會資源為業主提供服務，企業適應能力強;其主要工作內容為擬定策劃方案，制訂服務標準、作業流程和管控方式，統籌安排物業管理活動，各類具體的專業性工作分包給社會專業公司完成。

篇2：建設集團公司卓越運營管理模式研究題目的通知

　　建設集團公司"卓越運營管理模式"研究題目

　　各部門、辦事處、分公司、項目部：

　　中國建筑業正處在快速發展的時代，但是行業總產值的增加并沒有帶來行業收益的相應增加，相反，"微利"正在成為建筑施工行業的代名詞。身處有利的行業發展大環境，很多施工企業卻還在低利潤區徘徊;然而，我們也看到有一些施工企業通過戰略轉型、組織調整、管理優化等方式實現了在規劃和效益上的雙豐收，企業呈現健康、持續、快速的發展態勢。粗放的管理模式已經不能滿足企業發展的需要，建筑施工行業管理精細化時代已經到來......

　　總裁辦研究題目：

　　1.中國施工企業的未來在哪里?如何構筑企業的核心競爭力?

　　2.施工企業如何著手進行"十二五"規劃，明確發展重點和方向，引導企業在新一輪競爭中健康、持續地發展?制定的戰略又該如何落地?

　　3.何種管控模式對施工企業集團管理有利，強總部抑或是弱總部?總部、子(分)公司、區域公司、項目部如何定位和分工?

　　4.隨著企業規模的擴大，多元化運作的施工企業如何進行風險管理、提升內部的管理水平?

　　房產部研究題目：

　　1.施工企業該怎樣看待房地產市場這塊蛋糕?施工企業進入和經營房地產業務時有哪些陷阱?典范企業是怎樣做的，關鍵成功因素又是什么?

　　2.怎樣的管理模式才能創造15%左右的項目利潤、10%左右的公司利潤?如何控制總部管理成本?如何控制項目部運作成本?

　　現場部研究題目：

　　1.項目管理水平總是參差不齊，如何在推動公司項目管理的一致性?項目管理的核心環節何在?怎樣才能讓項目的管理可控，有效提升公司項目管理水平的途徑有哪些?

　　行政人事部研究題目：

　　1.科學合理的薪酬激勵和績效考核體系如何設計?為營造公司持續向上的經營氛圍，該構建怎樣的人力資源管理體系?

　　希望以上各部門到5月底，完成合理化建議，交出令人滿意的答卷。

　　**建設集團有限公司

　　二零**年五月五日

篇3：項目運營提升服務模式

項目運營提升服務模式

進入買方市場后，房地產開發的資源排序，已經從過去的土地－－資金－－技術，發展到現今的技術－－資金－－土地的新格局。

當今的房地產開發的最重要特征，是橫向技術和工藝的高度集成。房地產開發涉及到幾十門專業和技術。就單項技術而言，其縱深化發展的特征都不明顯，但這幾十門技術集中到一個開發平臺上，要實現最終開發成功的目標，沒有高度集成的無縫拼接能力是不行的。

更有效的房地產服務已到了該跳出研討、預測和推廣等單一競爭層面的時候了，越來越多的地產界資深人士意識到了這一點。房地產開發對落實到執行層面的“項目運營”的需求越來越迫切。

國內率先倡導為發展商提供專業“項目運營”服務的機構－－深圳創典全程地產顧問公司，已經在這一嶄新的服務模式上做出了有效的探索。創典全程聚集了深圳乃至全國諸多的地產職業經理，人他有著豐富的一線全案操盤經驗，同時也高效搭建了規劃建筑、推廣包裝、品牌及培訓等技術支持平臺。他們倡導“在高度上創新，在深度上整合”的項目運營思路，強調與開發商深度互動，強調開發節點控制與推進，提出“四大關注”，即關注面向市場的設計、關注提升項目附加值的創新、關注面向未來的產品品質、關注面向新經濟的營銷。由此形成了一套操作性極強的“項目運營”服務體系，為項目開發平臺上的各專業機構提供高效的操作界面。這種嶄新的模式已經顯露出它強大的生命力。據創典全程公司執行董事杜荷軍先生介紹，創典全程已經運用“項目運營”模式在福州、南寧、無錫等地取得了空前的成功，導入“項目運營”的項目在本地都成為最受關注、銷售業績最出色的項目，同時開發商較快地進入良性循環，迅速成為了區域地產市場的領跑者。

“城市化進程拉開序幕，經濟發展快，老百姓生活方式變化也快，地產開發肯定要與之互動。在這種狀況下，決定一個項目成功的往往是開發節奏和速度。開發關鍵節點的有效推進和高質量的掌控，能保證項項80分，就應是一個不錯的運營案例，”杜荷軍簡單地介紹了地產運營的由來，同時他也強調，“目前對于中國絕大多數的地產公司，其實還沒到談核心競爭力的階段，先要解決有沒有的問題，再解決好不好的問題。老板們全世界轉了一圈，全國的名樓都看了，觀念也革新了，但腳下之路還得走，趕快開干，高效推進，這可能比天天琢磨核心競爭力，天天談創新更重要?！?/p>