淺議我國物業管理發展的趨勢

　　中國物業管理發展20多年來，不僅推進了中國城市的文明化進程，推動了改革和經濟建設，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業管理的前景會更加美好。隨著社會的不斷發展，各種層面上的因素日趨成熟，物業管理行業也將進入健康而有序的發展階段。

　　一、規?；?、集約化是物業管理發展的方向

　　物業管理作為服務行業，其發展與經濟的增長、人們生活水平的提高有著密切的聯系，這就決定了物業行業在相當長一段時間內仍屬于微利行業，不可能有暴利，所以要求物業企業必須規?；?、集約化經營，這就決定了物業行業發展的方向。這是因為:

　　(1)規?；?、集約化經營能為物業企業降低成本，充分利用有限的資源，獲取更多的經濟效益，使物業企業不斷壯大;

　　(2)規?；?、集約化經營能為企業積聚更多的專業人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失;

　　(3)規?；?、集約化經營能為物業企業積累更多的資金，使物業企業經濟實力雄厚，增強市場競爭能力，增強企業抗風險能力。

　　1.兼并重組，充分利用小企業資源。

　　目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了肥水不流外人田，自己成立物業管理公司管理開發的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由于這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主(住戶)的利益受到損害，使業主投訴增多，損害了行業的整體形象。因此，為促進行業健康發展，這些小物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合，建立產業規模，促進行業健康發展。規?；洜I也可推動這些要素的流動和優化組合，促進行業的共同發展。

　　2.物業管理走“名牌戰略”之路，物業管理行業“國際化”趨勢，促使我國物業管理“超級航母”出現。

　　隨著物業管理范圍和內容的擴展，市場化進程的加快，物業管理招投標的逐步規范，物業管理行業的競爭將日益激烈，行業間的兼并、整合現象將逐漸加劇、迅速擴展。在激烈的市場競爭中各物業管理公司將更注重企業的管理質量和企業外部形象，“以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下”，創立企業名牌，樹立行業形象將直接關系到企業的存亡。同時作為一個企業，“效益”是中心，對物業管理這個“微利”行業而言，管理就是“效益”、規模就是“效益”。

　　沒有規模、沒有效益的物業管理企業必然會被市場淘汰。由于競爭的加劇，物業管理行業也勢必走上“橫向聯合、縱深發展”之路，在建立健全企業化經營體制的同時，通過關合并購、改組等方式進行有效擴張，從而降低成本，達到規模經營。隨著市場經濟的發展和完善，還會“走出去，引進來”，由“洋和尚”來念中國物業管理的“經”，我國的物業管理也會到國外去爭奪市場，物業管理行業的國際流動會日益頻繁。另外到21世紀中葉，早期開發的商品房土地使用權紛紛到期，土地使用轉型，對一些老物業管理公司將帶來很大沖擊，到時候行業間的聯合、兼并、轉型在所難免。物業管理企業間合弱為強、強強聯合的行業會相當普遍。綜合種種因素，在本世紀我國物業管理面積1億平方米以上甚至幾億平方米的“超級航母”一定會出現?！俺壓侥浮钡某霈F也會將我國的物業管理帶入“后工業物業管理時代”，真正實現規模效應。到時全國物業管理可能主要集中在少數超大型物業管理企業手中，物業管理行業也將成為促進社會經濟發展，配合國家城市化進程，穩定地區經濟的中堅力量。

　　二、物業管理企業建立現代企業制度，是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要

　　建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革。由于我國物業管理企業絕大部分都是國有企業，也同樣受到傳統體制的影響，相當一部分物業管理企業還不適應市場經濟的要求，經營機制不活，管理水平落后，服務意識不強，技術創新能力差，虧損經營或上級補貼經營普遍，甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的道路，也阻礙了物業管理市場的健康發展本確認:經濟發展應該優先，并將經濟發展視為解決后進國家面臨的各種社會問題(貧困、惡劣的勞動條件等等)的手段，把鏟除阻礙經濟發展的社會障礙稱之為社會發展，這一觀念為后來研究不發達國家經濟問題引入了“社會發展”的概念。

　　筆者認為，聯合國的“社會發展”概念應該能夠成為評判“蟲經濟”這一寧陽地區發展“功臣”的重要標準之一的。社會的文化價值體系為人們提供了參與市場活動的直接動機，這種動機可能是通過市場行為的收益來滿足自身的消費需要，也可能是出于其他目的。筆者認為，有益的文化價值體系應該是這樣的:摒棄那種以自然需要和享樂本能為出發點的對商業的物質利益的追求，而以經濟成就為主要的價值評判標準;以作為市場活動的收益的貨幣為最普遍的社會象征符號。因而，寧陽10余年經濟飛速發展的成就應作為“蟲經濟”是非的價值評判標準。因為“蟲經濟”，寧陽農民富裕起來了;因為“蟲經濟”，寧陽人接觸到走進來的外地人;因為“蟲經濟”，寧陽人多了走出去的機會，這看似簡單的“走進來”與“走出去”，所帶來的是寧陽人思想的變化，文化的發展，人口素質的提高。寧陽的經濟、社會發展，這些正是寧陽“蟲經濟”最大的社會效益。

　　和物業管理市場化的發展進程。所以，物業管理建立現代企業制度勢在必行，其主要途徑有以下三個方面:一是建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司，明晰企業資產結構，明確各股東的責任、權利和義務，弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力，使物業管理企業具備市場準入的基本條件。二是積極發展多元投資主體的物業管理企業。物業管理行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產都應逐漸從物業管理企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持股、管理者持股、期權制等多種形式或成分進行重組，促進大型物業管理企業和物業管理集團的發展。放開搞活中、小物業管理企業，對一些規模小、管理質量差、經濟效益不好的中、小企業，鼓勵兼并、合并和購買重組;允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。三是對房管所改制的企業要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業管理市場化的軌道上生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位，直接按現代企業制度進行轉改制，使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。

　　三、新技術革命和物業智能化將促進物業管理行業新的發展

　　1.新技術革命和物業智能化步伐加快。物業管理是一個新興行業，也是一個快速發展的行業。過去開發建設的物業，配套設施、設備的技術含量都不高，其管理維護的技術要求也不高。但是，隨著新科技的迅速發展，現代物業建設中引入了很多科技含量很高的智能化設備，使物業建設智能化已經是大勢所趨。管理好這些復雜的設備，靠過去那種簡單的管理維護技術顯然是難以擔當管理重任的。當前，高新科技發展日新月異，各類物業建設中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物業已經出現。

　　2.物業管理企業面臨轉型。面對挑戰，物業管理企業必須重視各類專業管理技術的掌握，從勞動密集型向技術密集型轉變，不斷更新、學習新的管理服務技術，以適應現代物業管理的技術要求，保證自己的管理實力始終與物業設備的科技進步同步。特別是當前寬帶網絡技術的迅速普及推廣，為物業管理企業服務手段的革新提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后一段時間內物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼，今后還將成為物業管理企業的基本管理服務手段，如何借助先進的互聯網技術手段進一步提高管理服務水平，物業管理企業將無法回避。面對現代化的物業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業，不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理行業來說，關注這方面的科技進步和發展應用態勢，對于及時提高管理技術、增強市場競爭力度以及促進整個行業的進步都十分重要。

　　四、新世紀物業管理將向區域化方向發展

　　所謂區域化物業管理就是利用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業實行綜合管理。它是以市政社區規劃為基礎，以城市規模的生產、生活為規模，條塊結合，組合成若干適度區域，使之成為能全面推行物業管理的小區。區域化物業管理同單一的物業管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業都與其周邊環境、公共市政、公用事業、配套設施有著必然的聯系;從這個意義上說，單一物業管理是區域綜合型物業管理的組成部分。前者是單一專業型，后者則是綜合網絡型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業職能的雙重性。如區域型物業管理企業必然會承擔相當的社會責任，直接介入和參與政府組織的相關活動。區域化物業管理最大的特點是轄區集中成片，具有一定的規模，服務的內容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設思路明晰。有利于企業倡導以人為本，便于合理處置城區建設與可持續發展的關系，有機、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進物業管理在可持續發展理論指導下健康、穩步發展。區域化物業管理的企業會根據區域(片區)物業管理的需要，科學、合理地對區域內輔助配套設施進行規劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續管理打好基礎。同時，區域化物業管理要求把區域內分散的物業集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區域壟斷經營和管理，而是要實現整個區域的資源共享，優勢互補，共同發展?，F代化生產的重要特征之一是集約化，即資源的優化組合與專業化管理和規?；洜I相集合，這在21世紀物業管理中將表現得更為突出。

　　五、突現大物業概念

　　物業管理將不再局限于住宅物業，甚至不再局限于建筑物業，而是在更廣泛的意義上進行詮釋。

　　(1)地域結構。目前的物業管理區域已呈現出了這樣的趨勢，即從沿海向內地擴展，從中心發達城市向周邊欠發達地區輻射;首先覆蓋全國的大中城市，并隨著我國社會的全面進步而最終覆蓋全國所有城鎮甚至鄉村。最后一步也許要到本世紀末才能夠實現。

　　(2)產權結構。將從多元化產權向單一產權過渡，最終形成多元產權結構和單一產權結構并存的局面。住宅區物業是典型的多元產權結構，而企業自建辦公樓、宿舍區、礦山、林場則屬單一產權結構類型。

　　(3)物業類型?，F在物業管理的類型已從當初的單一住宅區物業擴展到工業區、商業區、寫字樓、政府機關、醫院、學校等等。但仍有許多待開發的領域，如賓館、酒樓、娛樂場所、市政設施等。

　　(4)邊緣行業。物業管理的核心雖然是管理物業，但應盡量地拓展空間，并藉此豐富物業管理的內涵。物業行業應與房地產業的租賃與銷售、社區內的商品零售業與信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、教育業等諸多行業充分交流，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此使本產業能夠產生最大的社會效益和經濟效益。

　　六、物業管理與房地產開發關系更加密切，物業管理工作將貫穿建設開發的各個環節

　　新世紀里，開發商與物業管理已不是簡單的“開發、銷售、管理”三段式關系中的兩頭。開發商在開發的同時也是物業管理者?！拔飿I管理”與開發商的結合不但從商品房、寫字樓、工業廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且從規劃設計、施工到銷售、管理都要積極參與。物業建設單位在銷售物業時，必須與購買物業者簽訂前期管理協議，明確前期物業管理的企業名稱、物業管理范圍、價格、標準、期限等較細致的內容，并及時簽訂“業主公約”。

　　同時建立健全“物業管理”的實施與退出機制，在前期管理工作完成后，現有物業管理應退出。而業主可以保留已有的物業管理公司，提出新的管理要求，也可以選擇新的物業管理公司為其服務。物業管理的“前期介入”概念，在今后將被不斷深化，并越來越受到重視，直至成為行業性規范要求。物業管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業管理與房地產開發的關系既互相獨立，又密不可分。物業管理同房地產開發全過程的日益緊密聯系，有助于將一些先進的管理理念植根于開發的全過程，有助于物業管理企業“品牌戰略”的貫徹實施，有助于切實保障業主權益，便于物業管理整體工作的順利實現;也為開發商從“業主”和“管理”角度考慮問題提供了新的思路。最終保證實現開發商、物業管理和消費者(業主)“三贏”的局面。

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。

　　二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值

　　網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路

　　根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展?！　】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！　∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。