王偉雄--物管心經
在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害而將物業管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業管理公司不堪重負，有些規模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急。
在物業管理企業面臨的種種法律糾紛中，人身傷害案件可能是最令人頭痛的一種。而人身傷害案中，刑事傷害案因其對被害人的損害最大，往往涉及巨額民事賠償，這是物業管理企業最不愿意面對的麻煩。因此，理清物業管理企業在刑事傷害案件中應付的法律責任，以及如何采取有效措施盡可能規避此類風險，是每一家物業管理企業都非常重視的問題。
一、幾個典型案例
案例1：罪犯鐘某使用深圳“××花園”小區管理處簽發的過期《裝修出入證》進入該小區，開啟曾參與裝修的某住宅單位房門，將業主鄭某及其保姆殺害，并實施搶劫。法院認為該小區管理處沒有盡到合理限度范圍內的安全保障義務，與本案的發生有相當因果關系，應承擔補充賠償責任，賠償費用共計17萬余元。
案例2:武漢××花園業主陳某在家中被殺，被害人家屬起訴物業管理公司疏于管理，應負賠償責任。經調查，罪犯是從樓宇頂層翻入陳某家陽臺實施犯罪的，該樓宇存在防盜呼叫系統未通、單元防盜門鎖用任何鑰匙都可以打開、頂樓平臺防盜措施不力等問題，法院據此認定物業管理公司違反了保證樓宇安全的約定義務，其行為已構成單方違約，應承擔違約責任，判決物業管理公司賠償7萬余元。
案例3：北京某小區業主張某，因在小區內與外來看房人員發生口角，被看房人招來數人打傷。張某依據物業使用管理維修公約的規定，以物業管理公司理應對業主的人身安全負有責任為由向法院起訴，要求物業管理公司承擔賠償責任。法庭調查表明，案發時物業管理公司的保安對進入小區的車輛進行了記錄，雖未能阻止毆打事件，但在毆打過程中，小區的保安勸阻毆打業主張某的看房人，事后還盡力協助公安機關偵破案件。一審法院據此認為：物業使用管理維修公約對物業管理公司的保安職責沒有做特別約定，物業管理公司只承擔一般意義上的保安責任。在本案中，物業管理公司已盡到了保安注意義務，對業主遭受的損害不承擔賠償責任，后原告不服上訴，二審法院維持原判。
案例4：福建某縣鄭某在其租用的某商業城店鋪內被殺，其家屬上訴物業管理公司并要求賠償。主審法官認為：在物業管理中，安全服務的性質只是一種群防群治的安全防范服務，而不是廣義上的社會安全，因此不能要求被告確保商業城內所有財產和人身的安全。在本案中，被告為履行物業管理的安全防范服務，制訂了《商業城專業市場文明公約》等有關保安問題的制度規定，并切實履行了這些規定，而原告方無法提供被告方在物業管理中存在過錯的證據，因此被告就不存在違約及承擔違約責任的問題。
二、物業企業如何有效規避風險
在避免構成侵權責任方面，物業管理公司的經營者主觀意愿上總是盡量防止侵權事件的發生，但問題往往出在制度的執行上。比如案例1中，物業管理公司對裝修人員的出入管理有明確的規定，說明物業管理公司對管理不善造成侵權是有一定認識的，正是落實防范措施不力造成了敗訴。因此，物業管理公司在制定安全保衛制度的同時，要特別注意落實這些制度。主要的手段大致有:通過普法教育、案例分析等方式對員工進行培訓，使員工充分認識到不認真執行公司有關制度可能帶來的危害;通過管理層人員的抽檢、不同崗位員工之間的互相監督等手段，對員工執行有關規定形成外在壓力，促使員工照章辦事;與業主、物業使用人建立良好關系，通過回訪、問卷調查等方式，從用戶方面獲得有關反饋信息，并及時采取糾偏措施。在規避違約責任方面，物業管理公司的經營者往往重視不夠，經?？梢园l現物業管理公司為了拿到合同或面子上好看等原因而夸大承諾，為日后被追究違約責任埋下了禍根。因此，物業管理公司需要對以下幾個問題給予足夠的重視：
首先《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕撘幎?，物業管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：1、物業管理公司未能履行服務合同約定的義務；2、物業管理公司的違約行為導致了損害結果的發生。鑒于物業服務合同在法律中的重要性，物業管理公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業管理公司承擔過多的法律義務。
因此，在簽訂合同時應盡量避免對人身傷害責任做出承諾。物業管理公司在制定此類文件時，盡
量避免出現“為確保業主的人身財產安全”等我們經?？梢砸姷降谋磉_方式，代之以“提供更好的公共安全服務”等責任指向不十分明確的字眼。其次按照《條例》規定，我們在合同中應約定常規的安全服務內容，如小區內是否安裝閉路監控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“不承擔對業主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業管理公司對小區提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環境衛生和小區內的公共秩序，而不是對某一特定業主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發生傷害事件，就要承擔相應的責任；相反，如果物業管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業管理區域內發生了安全事故，業主也不能向物業管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。
因此，不要制定不能執行的安全服務規定。在物業管理服務中，制定各項規章制度是為了通過執行它們來保證服務質量的。但很多物業管理企業往往為了表面好看，制定一些難以執行或者根本沒打算執行的規定。一旦有罪犯進入小區作案，這些規章制度就可能被認定為事實合同，而成為被受害者提起違約訴訟的證據。
另外，提供安全服務要有清晰的記錄。民事訴訟中的舉證責任原則是“誰主張，誰舉證”，但由于起訴方要證明物業管理公司未盡到登記、巡邏等合同義務,客觀上相當困難，法庭審理時倒置舉證責任也很正常。因此，物業管理公司在提供安全服務時應特別注意記錄的清晰、完整，并妥善保管，以隨時備查。
最后，是強化企業全體員工特別是物業保安人員的法律意識，制定切實可行的規章制度，確保服務合同的履行。
如何有效地履行物業服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規范約束。法院審核的依據是物業管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發生問題，風險就由此產生?！吧虾Ｅ髮W生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業管理公司已在服務合同中承諾保安有安全監控義務，但事發時物業保安均擅自離崗，且連接至門衛的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負責任的個人行為致使企業承擔了賠償10萬元的風險。所以要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業保安員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業服務合同。在此基礎上，公司再輔之以品質保證部的強力督導，從而保證每個保安的工作質量符合物業服務合同的要求，確保合同的順利履行。
請記住物業企業賠不起！
篇2：實用物管人員編制方法經驗
實用物管人員編制方法經驗
物業管理各崗位人員編制標準(推薦、僅供參考)
一、公共事務人員勞動定額
1、15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。
2、15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設住戶服務中心；15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米，增設1人。
3、干部配置:15萬平方米以下設置主管1人，不設班(組)長；15萬平方米以上，設置主管1人(可由管理處副經理兼)，住戶服務中心班長1人，巡樓班(組)長1人。
二、保安人員勞動定額
1、固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米。
2、全封閉小區每入口需設置3個(三班倒)。
3、巡邏保安員每組(兩人一組)可監護面積為5萬平方米左右。
4、封閉停車場每出入口處應設置3人。
5、30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人。
6、智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時，可適當養活保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人。
7、保安人員綜合勞動定額:每2000-2500平方米配置1人。
三、機電維修人員勞動定額
1、每個高壓配電房值班電工3人。
2、水工每10萬平方米配置1人。
3、中央空調每10萬平方配置1人。
4、電梯工每10部電梯配置1人。
5、維修電工每10萬平方米配置3人。
6、綜合維修工每10萬平方米配置2人。
7、干部配置標準:
★30萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長；
★30-80萬平方米以上，配置主管1人，運行班(組)長1人，維修班長(組長)1人。
★80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運行班(組)長1人，機電維修班(組) 1人，綜合維修班(組)長1人。
8、綜合勞動人數定額:每10萬平方米10-12人。
四、清潔人員勞動定額
1、梯級清掃:14層/小時/人。
2、地面清掃:300平方米/小時/人。
3、拖樓梯:13層/小時/人。
4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時/人。
5、洗地毯:360平方米/小時/人.
6、刮玻璃:4平方米/分鐘/人.
7、清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個/10分鐘.8 8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人；9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.
8、干部配置標準:10萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長；20-50萬平方米，配置主管1人，技術員1人，班(組)長2人；50萬平方米以上，每增加20萬平方米增設班(組)長1人
9、保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米，配置1人.
五、園林綠化部人員勞動定額
1、綠籬及灌木修剪
(1)墻狀綠籬:人工20米/小時；機剪:50米/小時；
(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時；機剪:50平方米/小時；
(3)球形:直徑1米球形，4棵/小時，直徑大于1米的適當降低平均數；
2、大樹修剪:
(1)冠徑15米以上，需三個配合.1棵/8小時3人，平均0.05棵/人.小時
(2)冠徑10-15米，需三個配合.3棵/8小時3人，平均0.125棵/人.小時；
(3)冠徑5-10米，需二個配合.12棵/8小時2人，平均0.75棵/人.小時；
(4)冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時；
3、剪草
(1)特級、一級草坪:360平方米/人、小時；
(2)二級草坪:280平方米/人、小時；
(3)***草坪:用汽墊機剪180平方米/小時；割灌機剪60平方米/小時；
(4)四級草坪:用割灌機剪，40平方米/小時。
4、施肥
(1)粒肥:撒施，550平方米/小時；點施灌木，240棵/小時；點施盆花，900盆/小時；點施小喬木(環施)，50棵/小時；
(2)液肥:機施兩個配合，平均250平方米/人、小時；手噴，室內大盆植物15棵/小時；室外大棵植物24棵/小時；手淋，200棵/人、小時；
5、噴藥:機噴，平均350平方米/人、小時；壺噴，室內大植物15棵/小時；室外中小植物25棵/小時；小型盆栽壺噴200棵/小時。
6、淋水:自動噴淋平均8000平方米/人、小時，人工淋平均2000平方米/人、小時。
7、花苗上盆:時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時。
8、花木出圃質量修整:時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時；大型觀葉植物平均10盆/小時。
9、盆景
(1)修剪:小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時；
(2)換泥轉盆:小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。
10、插花
(1)一般插花:
★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。
★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。
★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。
(2)創意插花:
★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。
★花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。
★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。
11、機械檢修:正常的周期性檢修每月2天/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。
12、殘花清理:.報廢殘花的清理平均400盆/人小時；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。
13、雜物清除:人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等；化學除草坪平均每小時700平方米/人。
14、按綠地面積計:每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產地需工人4人。
15、建筑內綠化管理:按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業主)配1名綠化工。
16、干部配置標準:
30萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班(組)長；30萬平方米以上，設主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人；如有花木基地時，可增設花木基地主管1人。
17、園林綠化部人員綜合勞動定額:每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。