物業管理的特點、難點及其對策的探討
物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，在國際上已十分流行并獲得了蓬勃發展，我國從第一家物業管理公司成立起，至今已有十年以上的時間。物業管理業已成為市場化、企業化經營和社會化、專業化管理的一個新型的服務業。21世紀物業管理是如何模樣，將會從根本上改變我們的物業管理觀念、物業管理動作方式，以及物業管理這一產業的結構。從當前的現代化科學技術發展的趨勢看，21世紀的物業將是高科技、高智能化的產物，它將從根本上突破20世紀建筑的局限，從而將會徹底改變人類的生活方式與管理模式。因此，物業管理在21世紀將向高科技與高智能化方向發展，物業管理人員必須要有充分的心理準備、素質準備、知識準備，迎接即將來臨的挑戰。
90年代初期，我們討論智能建筑的主題是智能建筑究竟如何定義與要不要建智能建筑。今天，在積累了多年的教訓和經驗的基礎上，我們應該講的是如何規范智能建筑建設的動作方式與如何管理智能建筑設備系統，使之發揮應有的作用。因為，智能建筑的物業管理，它的基礎是物業的智能化，從這個意義上說，智能建筑的物業管理是物業智能化發展的必然要求與結果，具有管理智能化物業的公司要有智能化的物業作為它的物質依托。
一、智能建筑物業管理的特點探討
智能建筑是指運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術、多媒體技術和現代建筑藝術相結合，通過對機電設備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務及安全、舒適、便利的環境服務，投資回報合理，適合當今信息技術高速發展的需求特點的現代化建筑。智能建筑的物業管理不但包括傳統的物業管理中的服務內容，還應包括對智能化設備系統的操作、維護和功能提升，使其物業真正起到保值、增值的作用。智能建筑對物業管理提出的人員素質要求與傳統物業管理的人員素質要求有相當的不同，這是因為智能建筑集合了高新技術的設備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體，是一種保證實現知識型管理的具有特點鮮明的管理結構。傳統物業管理的服務內容是基礎，而智能建筑物業管理的內容是在傳統物業管理的服務內容基礎上的提升，更需要體現出管理科學規范、服務優質高效的特點。我們是否可比喻傳統物業管理的特點要體現具有老黃牛那種默默無聞、勤勤懇懇的精神，讓主人的播種能期望得到秋收；而智能建筑的物業管理像是對聯合播種機的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收獲，要求主人的決策行為是智慧的，要以結果的形式來充分表現出通過知識管理促進服務優質高效的特點。
智能建筑本身是一個不斷發展完善的高新技術的結果。近20年里，智能建筑的發展速度是迅速的，高新技術不斷推出、應用，智能控制水平越來越高。據有關部門的初步調查統計，我國已建與在建的樓宇中，帶有“智能建筑”色彩的約有數千幢，上海地區約有400幢，這些工程在智能化設備上的費用一般占總投資的4%-8%。從智能建筑物用戶分布的行業來看，目前主要用于金融業、行政機構、商業、公共建筑（醫院、圖書館、博物館、體育場館等）、高級住宅、交通樞紐等。
由此可見，智能建筑的建設規模是相當驚人的。所以說，智能建筑在不斷發展完善，對智能建筑的物業管理更需發展和完善，更需對智能建筑的物業管理隊伍進行全面的人員素質、技能的提高、推進管理標準的建立和規范的速度，以贏得和縮短與智能建筑發展迅猛而形成的建設與管理的時間差。建設智能建筑的目的是運用現代高新技術把有限的資源和有限的建筑空間進行綜合開發利用，為人們提供舒適、安全、便捷的工作與生活環境，并且有效地節省建筑運行費用，保護環境和降低資源消耗。正因為智能建筑是現代多種先進技術的綜合應用，其建設工作涉及多個專業領域，建設過程是一個大系統的綜合過程，所以，物業管理要做好前期的交接過程顯得尤為重要，包括人力資源。針對智能建筑含有的高新技術所需的特點進行合理配置而賦予的重要性，通常我們在傳統的物業管理實施中，對人力資源的特需性就不那么苛求。
二、智能建筑在建設及物業管理中遇到的難點 我國建設智能建筑，應該說至今也不過十年左右的時間。
由于智能建筑建設標準與規范不齊全，管理制度尚未建立，因而在建設過程中出現不少問題，有相當數量的工程中的智能化設備因種種原因不能正常工作，上億元的項目無法竣工，導致工期延誤，投資浪費，有的建筑物雖然已投入使用，但智能化設備名存實亡。 通過對已建成與正建的智能建筑項目的調查與分析，目前智能建筑在建設以物業管理中主要存在5個問題。
1． 設計質量低 許多建設單位對智能建筑的期望過高，都號稱要“跨世紀”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超過建筑物功能與規模實際的智能化要求。加之有些設計人員因不熟悉智能化設備的技術與智能建筑設計方法，而不能完備地完成智能建筑的設計，所謂竣工的智能化系統出現集成性差，監控點配置不合理，控制精度低等一系列智能系統應用效果差的突出問題，致使物業管理遇到無法適從的難點。
2．施工規范、驗收標準不全 智能建筑中的BA系統、PAM系統、SA系統、OA系統等都與計算機、通信等新技術有關，由于這些技術的發展很快，有關的設備與系統的規范和標準在國內外都尚不齊全，不少工程的智能化設備是在無測試、無規范、無標準的情況下驗收的，一些工程“竣工”后智能化設備不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作為今后操作、維護、使用的物業管理公司便成了使用狀況不良、維護精力牽扯過大的受害者。
3．系統集成商的技術水平與職業道德良莠不齊 智能建筑中的智能化系統，目前主要還是采用進口設備，應該說大部分進口設備的技術與質量的水平是高的，在國外運行的業績也是好的，但是，同樣的設備安裝到國內卻不能正常工作。例如，BA系統要是按設計或定貨時的監控點數的80%以上在正常運行為合格的話，那么目前在上海屬合格的BA系統不足六成。又如綜合布線系統的五類（100Mbps）施工安裝后的數據傳輸速率只能達到三類（10Mbps）的標準。上海技術監督局與浦東新區城建局在1996年對10幢自稱智能大樓布線系統測試結果表明，較好的僅占20%。系統集成商所遺留給物業管理公司的問題，有的可能是致命的，管理公司承承受過程中已完全受到硬件技術的更新費用和軟件技術的提供渠道的雙重限制。
4．重建設輕管理 大多數業主對智能建筑的物業管理意識落后，有的根本不清楚智能建筑與物業管理兩者間所存在的共性問題，即物業的高新技術含量高，所要求的同樣是高含量的知識型管理。有的業主自身對智能建筑的含義模糊，只認為對建筑物配置了一些單位獨立的自動化設備就算是智能建筑了，故對選擇物業管理公司時無法提供具體的管理目標，也無法在今后的管理中評定物業管理公司管理智能建筑的實際水平。有的業主還站在短期純商業行為的平臺上，建立智能化系統只是為了租售的需要，尤其是智能化設備通常每年需要占設備投資總額的1%-3%的維修保養不能落實，不能認真對待管理公司如何使用這些設備系統發揮其應用的功能，確實為提高管理服務質量，降低能源消耗，減少運行成本起到積極的作用。這種重建設輕管理的不良運作，很難使智能建筑的物業管理走上良性發展的軌道，其結果是智能建筑的物業管理在無標準、無規范的無競爭市場中畸形發展，使一些沒有管理過智能建筑，甚至不具備管理智能建筑所必需的技術力量的公司有機可乘，以傳統管理模式為主導就組成隊伍來管理，最終使智能化系統不能真正發揮作用，無法在管理中提升智能化系統的功能，隨著時間的流逝，發展商花大量資金投入的智能化系統成為展品，變得名存實亡。
5．專業技術人員配置
欠缺，管理隊伍的整體技能不高 物業管理人員的技術水平低，管理不善，造成設備故障率高，從目前管理智能建筑的現狀分析，確是突出的問題。因為智能建筑的物業管理，強調的是在傳統物業管理服務的內容基礎上的提升，是以知識管理為主導的先進管理體系。 由于物業管理是一個薄利甚至微利企業，多數業主還不易接受智能建筑的物業管理是知識管理的體現這一觀念，堅持智能建筑的物業管理與傳統的物業管理的服務內容無根本上的區別這一不正確的斷論，以致物業公司的運行成本合理支出受到影響，不得不在人力資源的配置上動手術，把減少專業工程技術人員的配置人數和降低管理人員的知識層次來彌補開支上的不足，便令整個管理體系不能適應全面有效地管理具有高新技術含量的智能建筑。人力資源上的配置不合理造成了管理層次斷層，專業技術人員欠缺，最終使智能化系統不能有效地正常工作，從而也就無法談及智能建筑給投資者帶來的好處。三、政府參與和指導是規范智能建筑物業管理的關鍵 智能建筑物業管理中所遇到的實際問題，在一定程度上阻礙了物業管理市場的健康發展。當然，這些問題的出現有多方面的原因，既有來自建設中所存在的隱患，也有來自物業公司自身和物業管理真正走上市場化、經營化、專業化的軌道，政府的參與和指導是至關重要的。政府要加大管理力度，從智能建筑的建設、驗收抓起，確實提供一個名副其實的智能化物業作為物業管理的物質依托。
在智能建筑工程建設中，迫切需要的是完整的標準與規范，尤其是設備驗收的標準以及智能化系統施工的規范與智能化系統驗收的標準。從智能建筑工程中通常參照國內外標準與示范來看，有些規范與標準的內容起著補充的作用，有些反映了近年來的科學技術新成果，但有不少還是80年代制訂的，內容陳舊落后，由于智能化系統涉及自動控制、通信、計算機網絡、廣播電視、衛星通信等高新技術領域，技術覆蓋面廣，涉及的行業多，在工程建設中，業主、設計師、承包商、供應商在工程實施中自然感到缺乏統一的語言進行交流，無法從一大堆標準與規范中正確地選用有效指導建設行為的法規。因此，建議政府主管部門應根據智能建筑的特點，系統地整理、修改及補充現行的標準與法規，使之有效地規范智能建筑的設計、智能化系統的功能定位和驗收等階段的運作。智能建筑的工程建設如能按照合理的程序與規范化的方式進行運作，可以有效地控制工程的建設質量、進度與投資，并便利建成后的建筑智能化系統得到充分有效地應用，反之則可能花費巨資而收效甚微。由此可見，要規范智能建筑建設的市場和建設質量，政府的參與是必要的。
同樣，智能建筑的物業管理市場也存在不規范運作的問題。從物業管理公司自身來分析，突出的問題是停留在收支平衡測算表上做文章，有的公司由于管理智能建筑的經驗不足，往往發生減員、一員多崗以及延長智能化系統的維護周期等措施來填補空洞。
智能建筑的物業管理是較居住小區物業的管理收入要高，但是，它的支出相對也高。尤其在目前整個租售市場全面滑坡的形勢下，管理智能建筑的物業公司將面臨更為嚴峻的考驗。如何使公司的經濟利益不受影響或少受影響，物業公司只有自身挖潛力，對于物業公司來說，此時此刻最能體現出自身的管理水平和管理技能，充分顯示出知識管理的實質內涵。久事復興大廈是一幢60000平方米的綜合性涉外商辦樓宇，1998年5月由上海市建委科技委和盧灣區政府聯合對久事復興大廈進行智能建筑評估，最終獲得甲級智能大樓的稱號。久事復興大廈建成較早，就設備的先進性而言，在當今并不屬于頂尖水平，但久事復興大廈在管理中針對智能建筑的管理特點制訂了詳全的制度，人員配置的層次合理，確保了智能化系統的良好開通。物業管理費從1996年30元/平方米一路下調到現在的26元/平方米，輔樓25元/平方米，還免租戶自來水、電費的現實下，物業公司的對策是提出了向智能化系統要補貼的目標。接管一年后，對BA系統、通信系統進行了功能提升，積極發揮技術力量的優勢，花少量的投資就獲得了每年幾十萬元的回報。既保持了優質高效的服務質量，又為企業的經營收入受到影響的部分得到了寬裕的補充?？梢哉f，在智能建筑的物業管理市場尚未健全的形勢下，物業公司要想獲得對智能建筑的物業管理份額，塑造自身的良好形象是最好的對策，其內涵包括良好的人力資源和管理機制，員工的全面文化素質修養及提高技能水平的培訓計劃。
如今，對于智能建筑的物業管理已經迫切地需要我們作為一門課題來討論，如何規范和建立有關智能建筑物業管理的標準和法規，則是規范物業管理和提高物業管理水平的需要，也是適應時代發展的需要。智能建筑是一個不斷發展完善的高新技術結晶，而智能建筑的物業管理也應隨智能建筑的發展而建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業管理市場的良性運作，因此，十分迫切地需要在政府的參與和指導下，在總結提高具有中國物業管理模式的基礎上，有機地結合當前智能建筑的管理特點，使我國的物業管理水準朝著國際化、特色化的方向發展。
篇2：物業管理存在的問題與對策
物業管理存在的問題與對策
一、目前物業管理存在的主要問題
1、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。
業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
2、小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。
居住區物業管理納入社區建設的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生。在上述情況出現后，物業管理企業因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業企業承擔了大量政府部門的職能，導致企業在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區的管理未形成有效整合。甚至把物業企業視為“社會單位”，而非市場經濟中的企業主體，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系。
3、開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。
多數小區由于開發端向業主將會房屋之前，缺乏政府整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后的不滿。同時，業主又認為開發商對于銷售承諾沒有兌現、房屋質量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等，紛紛找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發泄到物業管理企業身上。業主表達不滿的通常方式就是拒交物業服務費，造成物業費收繳困難。
個別物業管理服務意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉換來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，業務素質不高，往往成為業主投訴的熱點。部分物業管理企業在為小區內車輛丟失；公共施維修養護不及時、服務不規范、擅自處置物業管理區域內的公共設施、共有財產等等，以上是導致物業企業與業主各種矛盾的導火線。
二、對策
1、業主委員會應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。
業主委員會作為業主大會的執行機構，是整合廣大業主共同意愿，維護業主合法權益的有效組織形式，是小區公眾利益的代表。它有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，有利于促進形成物業管理市場競爭機制。業主委員會要從全體業主的利益和保護共有財產的角度出發，按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權，同時在維權過程中注意把握好度。業主委員會還要與物業管理企業共同制定小區業主應遵守的規章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業主的正確引導和教育，切實保障業主的合法權益，保障業主正常的生活秩序。
業主也是小區和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業管理企業、業主各業主委員會的關系歸納為三句話“物業文化業是請來的管家，業主是主人的子女，業委會是家長”。由此可見，業主委員會對業主負有教育和引導的責任。業主委員會要教育業主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規、《首都市場文明公約》和社區管理的基本規章制度；遵紀守法、依規辦事。此外，還要教育業主按時繳納物業服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。
2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。
當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。
3、政府有關部門要做好監管、指導到位。
當好服務者，指導者、監督者和管理者。政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業管理企業和業主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。同時應加強對業主行為的正確引導，提高業主的素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。
4、開發商和物業管理企業應為小區的和諧氛圍的形成提供物質保障。
開發商應本著百年大計，將質量合格、配套設施合格的房屋交給業主，這也是養活小區物業管理糾紛的前提。開發高前期遺留的問題如房屋質量不合格、分攤不全理、承諾不兌現、配套設施不齊全等切實避免，才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。
物業管理企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用，它提供物質基礎。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，本著“我為社區服好務，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。
北京宣武區國土資源和房屋管理局張宏生張楠
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司