淺述小業主欠繳物管費訴訟中的“軟肋”

　　筆者多次代理小業主應對物業管理公司追繳物業管理費的訴訟，發現很多業主在訴訟過程中非常消極被動，處處受制于物業管理公司。在面對“強勢”的物業管理公司發起的追繳管理費訴訟過程中，許多小業主完全處于弱勢地位，茲分述如下。

　　收到起訴狀后，小業主拒絕出庭

　　這種情況在很多小區普遍存在。許多業主在接到法院的應訴通知書和傳票后，拒絕出庭。部分業主認為，我不交物業管理費是因為物業管理公司服務質量差，法院該怎么判就怎么判，出庭應訴于事無補。況且，物業管理公司又不是告我一個業主，也不會判決我多支付物業管理費。還有的業主天真地認為，我不去應訴，法院就不會作出判決。實際上，根據《民事訴訟法》的規定，對業主拒不出庭的案件，法院都會進行缺席審理和缺席判決。而因為業主拒不出庭，法院無法聽取業主的申辯意見，一般都會支持物業管理公司的全部訴訟請求。業主敗訴后，如果不按照生效判決繳交物業管理費，會遭到法院的強制執行，甚至有的業主因為拒絕履行生效判決遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事訴訟證據規則，錯失舉證期限

　　因為民事訴訟是嚴格按照《民事訴訟法》的相關程序進行的，小業主因不懂訴訟舉證程序規則，在舉證方面明顯處于劣勢。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，當事人不在舉證期限內提交證據的，視為放棄舉證權利，當事人應承擔舉證不能的后果。很多業主當庭提交的證據因為已過舉證期限，被物業管理公司的代理人不予質證而失去證據效力。

　　筆者曾代理了一個二審的小業主欠繳物管費的案件。業主黃先生找到筆者時出示了同一個小區的業主林先生在遭到物業管理公司起訴時的判決書。該判決書認為小區的物業管理公司服務質量存在瑕疵，物業管理費應予減少。但在黃先生的這個類似的一審判決書中，法院卻全部支持了物業管理公司的訴訟請求，沒有對物業管理費進行扣減。黃先生希望通過上訴能達到與林先生同樣的判決結果。筆者審查了黃先生的一審判決書，原來，在一審過程中，黃先生根本沒有提交任何證明物業管理公司服務存在瑕疵的證據，只是進行了口頭申辯，所以無法證明物業管理服務的質量問題，于是法院支持了物管公司的全部訴訟請求，其中包括滯納金5,800多元。在二審中，雖然筆者也提交了許多對業主有利的證據，但因不屬于證據規則規定的“新證據”，已錯過舉證期限，物業管理公司的代理人拒絕質證。最后我方提交的證據沒有被二審法院采納，該案件還是維持了一審判決。

　　諸如此類，因業主不了解民事訴訟的證據規則，錯失舉證期限，導致全盤敗訴的情況非常普遍。因此，業主在應訴時一定要謹守舉證時限，在法律規定的期限內提交證據材料。

　　混淆相關的法律關系，答辯缺乏針對性

　　很多小區在開發商開發完畢后，由開發商指定物業管理公司或成立子公司、關聯公司進行物業管理，開發商與物業管理公司存在“父子”關系。小業主在入住后發現房屋的質量缺陷、開發商不履行承諾、隨便變更規劃等問題時遷怒于物業管理公司，認為開發商與物業管理公司是“同穿一條褲子”，并以此為理由不交物業管理費進行抗爭。其實，小業主混淆了兩種不同的法律關系，雖然開發商與物業管理公司實際上是一體經營的，但是，物業管理公司也是獨立的企業法人，能夠獨立承擔民事責任，在法律上，兩者的權利和義務應截然分開。房屋漏水、門窗不符合質量約定是業主與開發商基于房屋買賣合同關系發生的民事法律關系；而業主與物業管理公司是基于物業服務合同發生的民事法律關系，兩者法律關系性質并不一致，在法律上應分開處理。小業主以開發商出售的房屋存在質量問題物業管理公司不管而拒交物業管理費，這種抗辯在庭審中屢屢出現，但因為兩者屬于不同的法律關系，因此，小業主的這種抗辯意見不會得到法院的采納。

　　不懂得向法院申請調取相關證據

　　許多小業主在庭審中都會提交《報警回執》，以證明物業管理公司曾對自己實施了侵權行為。但是，僅僅提交一個《報警回執》，其作為證據的證明力是遠遠不夠的。實踐中，報警回執僅僅記錄報警人和報警時間，至于具體的報警事由和警察的處理意見無法從回執上看出。報警后公安機關的詢問筆錄、現場勘察記錄都保存在公安機關，小業主無法自行調取。筆者代理的一個案件中，在舉證期限屆滿前七日向法院申請向公安機關調取報警時的詢問筆錄，獲得法院批準。法院調取了該份對小業主有利的證據，證明物業管理公司工作人員曾對小業主實施了侵權行為，該證據最終被法院采納，并取得了對小業主有利的判決結果。

　　“搭便車”心理嚴重

　　由于物業管理費案件標的都相對較小，有的小業主認為聘請律師應訴費用太高，而且，萬一案件敗訴，還得另外增加一筆開支。抱著這種心態，許多小業主都不愿聘請律師應訴，或者自己上庭應訴，或者請個稍微懂些法律的朋友代勞。在法律實務中，物業管理公司在進行此類訴訟時大多有備而來，聘請律師代理該類案件或者由公司的法務人員出庭訴訟。在訴訟過程中，物業管理公司的代理人一般都熟悉訴訟程序，具有比較豐富的出庭訴訟經驗。小業主在訴訟中囿于自身法律知識的匱乏和訴訟經驗的空白，往往在訴訟中明顯處于劣勢。在某些物業管理公司起訴眾多小業主的案件中，因為眾多案件在同一法庭審理，部分沒有聘請律師的業主認為，其他業主聘請了律師，在他們發表完辯論意見后，我只要聲稱同意前面律師的意見就可，這樣就可以省掉自己的律師代理費，搭個免費的“便車”。殊不知，聘請了律師的業主開庭前提交了有利于小業主的證據，沒有提交證據的小業主是無法共同分享這些證據的證明效力的。而且，雖然案件類型都大體相似，但每個個案都具有自身的特殊性，有的辯論意見是無法照搬的。

　　以上幾點是筆者在參與該類案件訴訟中小業主常見的行為和心態。在民事訴訟過程中，面對繁瑣復雜的訴訟程序，許多小業主往往無所適從，明明是自己“占理”，為什么法院偏偏判我敗訴？明明是物業管理公司的不對，為什么我的抗辯總是那么蒼白?為什么在該類訴訟中法律的天平總是偏向物業管理公司？其實，小業主只要依照法律的程序規定，充分、及時地收集證據，正確行使自己的訴訟權利，小業主在該類案件中是能夠有所作為的。

篇2：催收物管費函告范文

　　關于催收物管費的函告范文

　　尊敬的 ***室業主：

　　首先，感謝您對我們工作的一貫支持。

　　時至今日，您已欠繳5個月計￥2230.00元的物管費。我管理處相關人員一直持續上門催收。您的答復是：“20**年4月7日中午**業主家廚房水管突然爆裂，順流而下的水將其樓下我車庫內存放的印刷品打濕，造成了3000元左右的損失，這個損失**室不承擔就由物業公司負責承擔，并希望從物管費中抵扣?！?/P>

　　對于您的上述問題我公司函告如下：

　　一、您反映的問題及我們所做工作的重申

　　20**年4月7日中午**業主家廚房水管突然爆裂，我公司管理處維修工迅速趕赴她家搶修時，發現其自來水已經蔓延至客廳，而她家客廳下就是您家的車庫，因而又立即要客服人員通知您家到現場搶險。您的工作人員接到我客服人員通知后，20多分鐘才到您車庫現場。開車庫門后發現，車庫內堆放的地圖等物品已經打濕，管理處客服人員馬上組織保安、保潔數人幫忙將車庫內的物品搬到室外晾曬，而您的員工在一旁袖手旁觀。

　　由于您事后提出賠付要求，此事又涉及樓上滲水導致樓下損失的異產毗連房屋問題。在我們的多次積極溝通下，于20**年5月8日下午，終于促成您家與**家的面談。

　　鑒于本次面談不成功，我們又多次溝通想促成雙方再次面談。但遺憾的是您們雙方均稱沒有必要，并堅持自己的觀點。

　　綜上所述，這是一起典型的異產毗連房屋問題，法律責任主體清晰。物業公司在此事中已經盡到了迅速搶修、立即通知、馬上搶險、溝通協調的責任和義務。（附件1：《城市異產毗連房屋管理規定》）

　　二、物業管理服務的法律依據

　　物業公司與業主間的物業管理服務是依據雙方簽訂的《武漢市前期物業服務協議》，并以此協議為工作依據來開展各項物業管理服務工作。其中，第二條“物業管理服務內容：房屋共用部位的維護和管理、房屋公用設施設備及其運行的維護和管理、環境衛生、保安、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理?！保ㄓ纱丝梢钥闯?，物業管理服務內容不包括您室內的管理）（附件2：您的《武漢市前期物業服務協議》的復印件供查閱）

　　三、根據《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》物管費用途包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊；

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經業主同意的其它費用；

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。（由此可以看出，物業管理服務費用不包括您室內的管理費用或賠付費用）

　　四、我們的希望

　　中國有兩句熟話：“家和萬事興”、“和氣生財”。

　　在小區這個大家庭里，營造和諧的人居環境既是全體業主的期望，也是我們物業管理服務的首要任務。它需要我們住管雙方共同努力，積極維護；彼此多點包容，多點理解，多點支持和配合，多點隱忍和謙讓；多做和諧的鼓動者，凡事以和為貴。

　　物業管理服務中的艱辛不做不知。由于我們小區面積小、收入少，又要確保各項管理服務工作到位，這就更需要您們業戶對我們一如既往的大力支持和配合。唯有這樣，才能不斷提升我們的服務水平和服務質量，讓業主們住得安心、舒心、放心。

　　特此函告。

　　***物業管理有限公司

　　二O**年**月**日

篇3：減免**大廈住宅業主1月份物管費函(業主自治)

　　關于減免**大廈住宅業主20**年1月份物管費的函

　　深景業字20**-1號

　　深圳市**物業管理發展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業主及其它物業使用人）共同分享業主自治帶來的優惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經20**年12月18日至19日**大廈業主大會投票表決通過和**大廈業委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業及3戶“住改商”）20**年1月份物業管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業管理費由**大廈業主委員會統一買單支付，其費用在**大廈業主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉我會的資金中列支“1月份住宅物業管理費”到時同我會統一結算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業主委員會

　　20**—1---6