淺析差異化發展決定物業公司競爭力

　　物業管理起源于19世紀60年代，目前已經成為一種新型的服務行業。在我國，物業管理的發展主要起步于gg開放之后，經過30多年的發展，已經成為我國經濟發展中的重要組成部分。探索出適合本土物業公司發展的競爭戰略方能使物業公司在愈來愈激烈的市場競爭中獲取競爭優勢。

　　企業戰略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治（Political）、經濟（Economic）、社會（Social）和技術（Technological）四個因素首字母的縮寫，常被用來分析企業所面臨的宏觀環境。對于任何一個企業而言，其生存和成長離不開其所處的宏觀環境的影響。因此，在企業決策者制定決策前要認識和了解其所處的宏觀環境是什么樣的，從而根據宏觀環境的分析制定出適合企業的決策，只有適應宏觀環境變化的企業才能獲得持續的成長。

　　五力分析模型

　　在對行業結構的分析中，管理學大師邁克爾·波特提出影響行業競爭情況的五種力量分析模型，分別為新進入者的威脅、現有同行間的競爭、替代品的威脅、供應商的議價能力和買方的議價能力，即我們常說的五力分析模型。企業所處行業的競爭情況很大程度上是通過以上五種力量來決定的，而企業的獲利能力又是由企業所處行業的競爭情況決定的，因此上述五種力量的強弱直接影響企業的獲利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是優勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threats）四個首字母的縮寫。其中，機會和威脅屬于企業的外部環境分析，而優勢與劣勢屬于企業的內部環境分析，SWOT分析實際上是對企業內外部環境的綜合和概括，為企業競爭戰略的制定奠定了堅實的基礎。

　　物業發展戰略的環境分析經濟環境分析

　　gg開放以來，我國經濟獲得了持續快速發展，經濟總量已經躍居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，對物業公司的管理也提出了更高的要求。同時，形成了一批大型的物業公司，使得整個物業行業出現了井噴式發展，在整個國家的GDP中占據著越來越重要的地位。雖然近年來全球經濟增速放緩，但中國經濟仍然維持著8%左右的高速增長，為物業行業的發展提供了一個良好的經濟環境。

　　社會環境分析

　　隨著中國城鎮化進程不斷加快，越來越多的農村人口開始涌向城市，使得人們對物業服務的需求越來越多，同時，城市勞動力人員越來越多，為物業行業提供了較為充足的勞動力。另外，隨著人民教育水平的不斷提高，越來越多的人開始追求高品質的生活，對物業公司提出了更高要求，這對物業行業的發展提供了很好的發展機遇。

　　技術環境分析

　　隨著網絡技術和通訊技術等的快速發展，為物流行業的技術發展提供了基礎，主要包括物流管理的設施和設備以及物流公司的信息化管理水平。物流設施和設備主要包括安全防范設備、電梯設備、小區綠化設備等，物流公司信息化主要包括與業主溝通和服務的即時性、無線網絡的普及性、語音通話設備等，這使得物業行業的經營方式和管理模式向多樣化方向發展，為物業公司的快速發展既提供了機遇也提出了挑戰。

　　內部環境分析

　　一般對于物業公司而言，內部環境的分析主要采用以下兩種方法，一種是對整個行業的物業公司的內部環境進行分析，另一種是選取某個典型的物業公司作為分析對象，來分析其內部環境?？紤]到數據的易獲得性，本文采取第二種方法來分析物業公司的內部環境。本文選取YJ物業公司作為分析對象，YJ公司是遠洋集團旗下的一家大型物業公司，之所以選取該公司是因為它在國內的物業行業具有較好的業績，同時其經營模式和面臨的內部環境與國內其它大型物業公司基本相同，具有較強的代表性。

　　YJ物業公司產品和服務主要包括住宅物業、商業酒店物業、地產全程服務等，住宅物業主要是小區業主提供物業服務，YJ公司的住宅物業在國內具有很強的競爭力，在品牌、服務質量、信息化水平、客戶滿意度等方面均達到了國內領先水平；在商業酒店物業方面，YJ物業公司主要為遠洋集團下屬的兩家五星級酒店提供物業方面的服務，在品牌建設方面與知名的酒店還存在一定的差距；在地產全程服務方面，YJ物業公司具有以下幾方面的優勢，第一，有豐富的客戶資源；第二，借助遠洋集團的品牌融合，有較好的品牌效應；第三，有較雄厚的財務資源。

　　物業公司發展戰略制定

　　對于物業公司的SWOT分析及戰略制定分析，為了數據的易獲得性，本文仍然選取YJ物業公司作為分析對象。YJ物業公司SWOT分析優勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其已經形成了住宅物業方面的獨特優勢，形成了較為完善的服務體系，同時在努力開發另外兩類產品，產品結構較為合理；在財務狀況方面，YJ物業公司作為遠洋集團的附屬公司，擁有雄厚的財務實力和較為廣泛的融資平臺，同時，該公司經營業績較好，使得該公司具備了較強的資金優勢。

　　劣勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其在商業酒店物業方面剛剛起步，尚未建立起較強的品牌，在品牌和企業形象建設方面與香格里拉、富麗華等國際知名酒店相比存在較大的劣勢，即使與國內領先的萬科物業相比，也存在一定的劣勢。

　　機會分析

　　對于物業公司而言，其機會主要來源于行業潛力和客戶需求。對YJ物業公司而言，面臨著較好的經濟增長環境，人們對物業服務的需求與日俱增，物業服務也由原來的地產售后服務轉變成一個產業，開始向多元化產品和服務方向發展。因此，物業行業潛力巨大，同時客戶需求也增長較快，使得YJ物業公司具備了較多的機會。

　　威脅分析

　　對于YJ物業公司而言，其面臨的主要威脅來自于競爭對手和政策監管兩個方面。隨著中國加入WTO，越來越多的國外大型物業公司開始進入中國物業行業與本土物業公司展開競爭，大大加劇了YJ物業公司的競爭壓力。同時，國家陸續出臺了一系列對房地產調控的政策措施，大大加強了物業公司的監管力度，對YJ公司的快速發展帶來了較大威脅。

　　YJ物業公司的發展戰略制定一體化成長戰略

　　對于YJ物業公司而言，其面臨著快速增長的巨大市場機會，同時自身又具備著較強的競爭優勢，因此，YJ物業公司應該實行一體化的成長戰略。首先，隨著物業行業由單純的地產售后服務向多元化產品和服務的轉變，物業行業開始變為一個巨大的產業，具有產品和服務范圍廣、內容多樣化的特點，這為YJ物業公司的快速發展提供了較好的機會。而YJ物業公司本身在住宅物業方面具備絕對的競爭優勢，同時又具備雄厚的資金實力，這為YJ物業公司向價值鏈的上下游延伸奠定了堅實的基礎。其次，通過整合價值鏈的上下游資源可以大大降低YJ物業公司的總成本，增強YJ物業公司的盈利能力。

　　差異化戰略

　　差異化戰略目前已經廣泛被企業界所認可并采用，實行差異化戰略的主要目的便是將企業自身的產品或服務差異化，使得企業在全行業中形成一些獨特性的東西。目前，在我國物業行業中，各家企業提供的產品或服務同質化現象極為嚴重，這使得很多本土物業公司為了爭取更大的市場份額往往選擇降低價格的方式，使得我國物業行業的利潤水平大幅度降低，成為微利的行業。在這個背景下，YJ物業公司應該通過產品或服務的差異化來獲取競爭優勢。第一，應該與控股公司遠洋集團建立起戰略聯盟似的合作關系。目前，YJ物業公司的住宅物業主要是依托遠洋集團的住宅地產，通過與遠洋集團建立戰略聯盟關系，可以為YJ物業公司拓展住宅物業打下堅實的基礎；第二，應該加大新產品的研發力度。目前，雖然YJ物業公司已經擁有三類主要產品，但大多和競爭對手較像或被競爭對手所模仿，不再具備差異化的特征，這就要求YJ物業公司加大對新產品的研發力度，利用物業公司產品和服務多樣化發展的趨勢，開發出技術含量和附加值較高的新產品，只有這樣才能實現YJ物業公司產品和服務的差異化。

　　結論

　　本文通過分析物業公司發展現狀，運用相關理論分析工具進行分析，主要得出以下結論：第一，不同的物業公司所面臨的內部環境各不相同，具備不同的優勢和劣勢。而所處的外部環境中，面臨著較多的機會和較大的成長空間，但同時也存在著一定的威脅，總的來說，機會大于威脅；第二，物業公司應該根據自身優勢和劣勢以及所面臨環境中的機會和威脅來制定適合自身的戰略，從單純的業務向一體化方向轉變；第三，走差異化的發展戰略。隨著物業行業競爭的加劇，物業行業中的產品和服務同質化現象愈來愈嚴重，物業公司要想獲得持續的競爭優勢就必須走差異化路線，實現差異化的發展戰略。

篇2：實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自20**年12月正式注冊成立以來，積極貫徹《物業管理條例》精神，始終不渝的堅持物業管理服務宗旨，致力于推動大慶市物業管理市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業管理之路；不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路，把國家的方針政策、法律法規，不斷融合到本企業的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的經營管理方式，不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業管理條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

　　一、企業概況

　　企業現有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業管理協會常務理事單位，黑龍江省物業管理協會副主任委員單位。

　　公司在物業管理、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導，確立走管理服務集團化、規?；陌l展道路，全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念，以國際質量體系為管理基礎，不斷強化服務創新、制度創新、管理創新，提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝；苗木產銷、園林綠化工程；供水（熱水）、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務、托幼兒教育等服務項目?，F所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業管理示范小區，其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”；林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時，企業不斷拓展物業市場，擴大物業管理規模，廣泛涉及多元化產業開發經營市場，不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

　　二、企業改制

　　隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業提供了更多的發展空間。

　　為盡快適應物業管理市場競爭新形勢，根據企業面臨的形勢和生存發展需求，有力帶動大慶市物業管理行業的規范管理和運作， 20**年，按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研，提出實施重組合并，強強聯合，資源共享，走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛，以優勢互補，形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視，并于20**年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業，成為自主經營、自負盈虧，進行市場化運作的企業。

　　建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業的債權、債務，優化了企業資產。實行規范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系，構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡，形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任，使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

　　三、國有企業改制的必然性和可行性

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司前身是由大慶市林源物業管理公司與大慶物業管理總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業管理總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務單位轉變形成的，擁有員工800名（正式職工350人），管理面積280萬平方米，具有物業管理二級企業資質，是大慶市規模最大的市政物業管理單位。雖然企業已進行了企業化的運作，但仍然是一半計劃經濟（依靠政府財政補貼），一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄，能動性較差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散，企業經營處于負債和連年虧損狀態，社會效益也不盡如人意。在特定環境下，大慶物業管理總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢，轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。

　　與市物業管理總公司相仿，林源物業管理公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業管理二級企業資質，ISO9000認證單位，是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體改革的大環境下，林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”，在企業體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內部機制的改革，形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階，但作為地處偏遠、規模不大的企業，林源物業在行業競爭的浪潮中，生存發展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業做大做強。

　　面對兩企業的實際情況，隨著市場經濟的發展，物業市場優勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業改革的方向和目的：一是建立現代企業制度，形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度，通過建立現代企業制度，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業提高經濟效益，激活企業科技開發能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業管理體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中，不再直接領導企業，而是政府規范市場，由市場引導企業。特別是*中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表，使我國物業管理企業體制構架的建立有了明確的指導思想?！皣覐膽鹇陨险{整了國有經濟布局，要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來，而對物業管理類型的服務性企業，體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性，也是物業管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區性物業管理企業的“航空母艦”探索道路，兩個企業重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業形成規模，也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路；物業企業是保本微利企業，同時肩負一定的社會職能，在保經營成本的同時，又要為社會做相應的工作；因此，只有規?；慕洜I，才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業（集團）股份有限公司，不僅做大、做強了企業，而且也形成了規?；慕洜I，提高了競爭能力。

　　四、企業改制的效果

　　做為大慶市乃至省內具有規模的物業管理企業，通過企業股份制改造，把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系，不但使企業運營步入正軌，獲取良好的經濟效益，同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業管理行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考，開辟了改革創新之路。

　　企業建立現代企業制度，中心工作是為了更好的實現企業經濟效益為目標，以現代企業管理為經營理念，以規范管理和高效服務為工作重點，持續的進行市場化改革和管理創新，并取得了相應效果。

　?。ㄒ唬┛茖W組建精干的決策領導機構

　　物業管理企業是獨立的經濟實體，決策機構關系到企業的生存和發展。公司按照《改制方案》，分階段的推進改制進程。20**年8月，股份公司召開了創立大會和第一次董事會、第一次監事會，通過了《公司章程》，聘任了公司經營管理班子。組成了企業精干、高效、富有戰斗力的領導群體。

　?。ǘ┙⒖茖W的管理機制

　　1、實行年度生產經營和安全目標責任制管理。管理和服務向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。經營管理體現企業風險共同承擔的原則。細化分解生產經營費用，簽訂《年度經營責任狀》及《安全責任狀》，建立企業內部“市場鏈”關系，形成企業內部模擬市場化運作模式。實現企業經營管理責、權、利的統一。20**年，公司在完成既定經營目標的同時，未發生一起安全責任事故。取得了企業經營與安全工作的雙贏，保證了企業深入改革及持續的發展。

　　2、建立并不斷完善質量管理體系。20**年3月25日，根據企業實際，公司結合質量管理體系2000版換版工作，重新編制了《質量手冊》，整理、擬定了190余項《崗位標準作業規程》。將公司各項管理工作納入質量體系中，實施標準化、規范化的管理。20**年，公司按照質量體系要求，并結合安全工作分別組織進行了4次內審2次外審，共查出問題104個，并都及時的進行了整改落實，有效加強了公司管理，保證了服務質量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的崗位工作要求，科學的核定管理崗位編制。實施“賽馬機制”，在企業內部實行全員競爭上崗。根據《崗位競聘標準作業規程》規定，在公司內部進行公平、公開、公正的競聘選拔。公司20**年共組織管理崗位競聘會15次，150余人次參加了崗位競聘，組織各專業主管競聘30余次。一批有能力、有技術、年紀輕的后備人才得到了啟用。競爭機制的建立，大大激發了廣大員工學知識、比技術的積極性。

　　4、進行分配制度改革。公司按照“以崗定薪、按勞取酬、多勞多得 ”的分配原則，實行管理人員年薪制、崗薪制；對維修人員實行“工時制”，充分體現多勞多得的分配原則和公正性。同時結合公司經營效益及日?？己斯ぷ骱硕▎T工工資。達到分配制度與人事制度配套聯動，維修工作與工時掛鉤的良好運轉體系。使員工在思想觀念根上轉變了以往那種“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的觀念，員工的工作積極性有了明顯的提高，主動服務的意識也明顯增強。20**年員工維修服務及時率達100%，維修返修率為零。

　?。ㄈ┙⒓s化的管理手段

　　企業把動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來。20**年10月，公司與深圳銀典物業公司合作在福州金山生活區的物業管理項目招投標中中標，取得了52萬平方米的物業管理權。

　　公司嚴格控制各項經費開支。根據實際工作需要，在保證生產經營的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比計劃降低659.64萬元，管理費降低15.79萬元，盈利129萬元。

　　(四)科學的進行機構設置

　　物業管理企業內部機構的設置，要根據所管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。建立事業部制管理模式：即實行集中決策指導分級經營，實行單獨核算的一種組織形式。物業管理企業下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。機關設六部一室，即：總經理辦公室、人力資源部、財務資產部、企業文化部、工程技術部、市場發展部和安全品質部；下設6個管理公司，即：住宅物業管理公司、林源綜合管理公司、公共物業管理公司、物流配送服務公司、新宇房地產開發有限公司、廣廈學院物業管理公司、收費中心。壓縮了管理層次，優化了管理崗位編制，縮短了企業內部信息的溝通距離。并成立了14個物業管理處作為面向業主服務的基層單元，各級管理人員及各專業員工均進入小區面向業主服務。

　?。ㄎ澹嵭小叭诵曰?、“零距離”的服務。

　　企業在管理及服務工作中，始終以“人性化”服務，“零距離”服務為理念。目的在于滿足小區居民需求，不斷提升物業管理及服務水平。

　　公司從1998年開始推行“垃圾袋裝化”，定時上門為小區業主服務，并實行“全天候”保潔，垃圾做到日產日清，減少了污染源，并于20**年全部實現了“垃圾袋裝化”，轄區內達到了“五無六凈”的衛生標準，據調查，20**年業主對清潔衛生滿意率達到95%以上；根據業主的潛在需求，靈活增設服務項目：如提供室內保潔服務、配置公用擦鞋機、雨天為業主配備雨具等服務項目，滿足業主的需求，提升業主的滿意度。

　　另外，企業致力于為業主排憂解難，解決實際問題上。公司20**年完成轄區內各項綜合維修12971余次，其中解決居民反映出的共性、難點問題9141個；同時，公司自籌資金640余萬元參與了市政府對新村老城區的改造工程，通過全面的環境及設備、設施的改造和完善，使小區面貌煥然一新，小區業主居住環境得到了改善。一方面樹立了企業品牌，增加了企業的信譽度，增加了社會效益；另一方面拉近了物業企業與小區居民之間的情感距離。同時，公司通過組織各種形式的活動（如：座談會、社區文藝匯演等），豐富小區業主的業余文化生活，進一步增進企業與業主之間的了解，加深了感情。

　　公司通過股份制改造，重新界定了國有資產在企業的位置，改變了獨家國有資產在企業的壟斷地位；使國有資產及多元社會資產在企業兼容共生，實現了多元產權主體在企業的平等地位；根本改變了傳統國家所有制的實現方式，改變國家壟斷產權關系和直接經營模式，轉變為國家參股、控股、多元產權共生、社會化經營的企業；逐步轉變國有資產的形態，企業經過改制，由封閉的組織形態變為開放的組織形態，保證了國有資產的靈活性；企業重新塑造了法人制度，企業成為獨立活動的市場主體；企業不在隸屬于一定的行政機關，即使國家控股的企業，國家控股權也要通過民主的方式體現，避免了行政方式左右企業，實現了我國橫向經濟聯合和企業集團的發展；實現了政企分開，轉變政府職能，使國有企業從特定的條條框框的附屬地位解脫出來，變直接管理為宏觀調控為主。

　　同時，公司通過一系列的制度改革，全體員工從思想上重新明確了身份，人生價值觀有了新的定位，工作積極性被充分調動起來，服務理念及主動服務意識不斷增強，企業凝聚力、向心力得到了進一步的加強和鞏固，確保了企業面向市場服務及參與市場競爭的生機和活力。

　　六、物業管理工作中存在的難點問題

　　20**年9月1日《物業管理條例》頒布實施后，為物業企業的規范化管理明確了工作思路，同時也為物業企業和廣大業主在實施物業管理工作中提供了法律依據。但在實際操作過程中，也暴露出當前物業管理行業普遍存在的一些問題：

　　l、由于新、舊小區的環境差異，計劃經濟下福利制的思想和現在下崗人員的不斷增加；以及部分業主素質較低，有些業主等待觀望思想的存在，致使物業管理費的收繳相當困難，僅大慶東風新村地區拒交、不交費的業主就有上萬戶；老舊小區物業費收繳率不到40%；嚴重影響了物業企業的生存，有效的制約措施、手段幾乎沒有，走法律訴訟程序時效慢；從一個業戶的起訴到執行終結，需要近一年時間；同時又不能保證有效收繳；走集體訴訟，由于人數眾多和影響問題，法院不愿受理；所以嚴重阻礙了物業管理的發展和工作進程。

　　建議成立“物業管理費仲裁專門機構”。以此解決物業管理企業與業主之間收費問題的種種糾紛，并加強、加快時效性，維護雙方的利益，使物業管理企業早日走上健康發展、規范運行的軌道。

　　2、隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，一批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來了強大的視覺沖擊和心理誘惑。相比之下，老住宅小區就顯得黯然失色。大慶新村地區大部分住宅樓由于建成時間早，加上先期物業管理粗放，小區公共設施丟失、損壞、老化及設施配備不齊備的現象較為嚴重。在未建立小區物業維修基金的情況下物業維護成為關鍵問題。

　　針對此種狀況，雖然政府及企業都積極籌措資金進行了小區的改造施工，卻無法解決長遠問題。老住宅小區物業維修基金的“空檔”，必將是阻礙物業管理企業實施物業管理行為的“攔路石”。同時物業管理企業也無法保證小區居民的人身及財產安全。

　　3、物業管理企業在行使物業管理服務中，由于物業管理相關法規的不健全，遇有問題沒有管理權力和執行力度，使物業管理處于被動的處境。如小區內部分居民受利益驅動，私自搭建違章建筑；一樓居民破門、破窗、侵占綠地、破壞綠地及未經許可私自在樓頂安裝太陽能熱水器等事時有發生，使物業管理企業與業主產生糾紛，甚至給物業管理企業造成經濟損失。不僅影響了其他居民的生活質量，城市整體形象也受到損害。

　　建議物業相關主管部門盡快推進“物業法”的立法工作，進一步規范、完善物業行業的管理。

　　企業進行股份制改造以及現代企業制度的運作是物業管理企業面對市場、適應市場發展的必由之路，有利于所有權和經營權的分離，有利于提高企業和資本的運作效率?，F代企業制度的建立是加快國有企業改革和發展的根本保證。我公司將持續的、深入的投身到企業改革的大潮中，規范管理，完善服務，努力建立健康的、有競爭力的物業管理企業集團！

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司皇甫廣榮

篇3：高校物業管理企業核心競爭力實踐及思考

　　高校物業管理企業核心競爭力實踐及思考

　　高校物業管理是高校后勤社會化改革與社會物業行業發展二者結合的產物。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校后勤物業市場的逐步放開，社會行業進入高校物業市場的力度日益加大，競爭愈益激烈，高校后勤物業實體面臨物業市場服務主體重新冼牌的危機。面對這種趨勢的影響，蘇州大學教服集團下屬企業蘇州市東吳物業管理有限公司自2000年成立以來，堅持艱苦創業和轉型創新，始終以提升品質、塑造品牌為動力，以將東吳物業公司建設成“具有教育屬性、學習型組織特征，具有創新能力和可持續發展的現代教育服務型企業”為目標，以經營集約化、人員專業化、管理規范化、服務標準化為抓手，不斷提升企業核心競爭力。

　　公司一方面立足服務育人、積極鞏固校內市場，另一方面大膽開拓校外市場，在發展的過程中緊緊抓住企業轉型這個關鍵，充分利用ISO9001-2000、ISO14000貫標和創優秀物業小區為推動力，不斷提升企業的品質，實現了從傳統高校后勤向現代物業企業的跨越，成為蘇州地區社會知名度較高的物業管理企業，。

　　一、公司基本情況和主要業績

　　蘇州市東吳物業管理有限公司注冊資金500萬元，全額由全體員工按6:5:4:3:2:1自愿出資、委托出資代表人(股東)入股，股權屬于所有出資員工，在企業的一次分配中體現了公平。公司具有國家物業管理企業一級資質，是蘇州市物業管理協會副理事長單位，中國物業管理協會理事單位。公司現有員工600余人，其中大專以上文化130人;公司擁有一批工程、管理、經濟等相關專業管理和技術人員及經驗豐富的特種設備、高配、維修等相關工種操作人員，均持證上崗，能夠為業主提供24小時全天候安全、快捷、周到的全程服務。

　　公司擁有健全、高效的扁平化組織機構和完善的法人治理結構，實行董事會領導下的總經理負責制。公司立足于蘇州大學校內物業管理市場的同時，積極開拓社會物業市場，依托服務高校多年的積累和自身不懈的努力，為業主提供各類超值的物業專業化服務，以“追求卓越、崇尚誠信、提供優質服務，滿足顧客與法律法規要求”的企業精神，勇于開拓，取得了較好的社會效益和經濟效益，目前公司管理的物業項目涉及高校、國企及事業單位、外企、住宅五個行業，主要管理的物業類型有：高校教學實驗樓、辦公樓、生活用房，銀行綜合業務樓，多層住宅，高層公寓，高層樓宇、辦公寫字樓，工業廠房、大型商業廣場、醫院等多種類型，公司現管理綜合項目23個，物業管理面積達200萬平方米;公司所承接的物業項目先后獲得“江蘇省園林式單位”“江蘇省優秀物業管理小區”“省高校文明宿舍先進單位”。公司于20**年通過ISO9001-2000認證并于20**年6月通過了重新認證，8月通過了ISO14000的認證。

　　二、轉型定位、明確目標、提升綜合實力

　　1、堅持服務育人的教育屬性

　　后勤實體轉制為企業以后，面向高校物業市場，要不要堅持服務育人的宗旨，是東吳物業公司面臨的首要問題。事實上“三服務兩育人”一直是高校后勤的服務宗旨，在面向大學生群體服務時，堅持社會效益和經濟效益的統一，不追求利潤的最大化是高校后勤企業的競爭優勢，也是高校后勤物業企業的特色所在。東吳物業公司近年來一直奉行“一切為了學生、為了一切學生、為了學生的一切”的服務理念，采用多種形式積極開展各項活動。每年均結合實際推出為學生真情服務的系列活動，設立各種獎項鼓勵員工在為學生提供物業服務時做到“主動、熱情、優質、高效”，公司每年都要涌現出一大批感人事跡，員工服務理念的提升，使學生能享受到滿意、超值的服務;與此同時，從育人角度出發公司盡可能多安排一些勤工助學崗位提供學生選擇，也進一步強化了公司的教育屬性。

　　2、加強學習型組織的建設

　　由于城市化的進程在加速，大量新材料、新工藝、新技術在建筑工程中的使用，業主、顧客日益增長的服務需求等方面的綜合影響，社會對物業的需求越來越旺，對物業的要求越來越高，物業管理的難度在不斷增大。如何求生存、求發展?這是眾多物業企業必須回答的問題。東吳物業公司從自身實際出發，注重企業轉型期員工觀念的轉變、技能的提升，堅持用先進的理念、實用的技能來武裝員工，指導物業的實踐，提升物業的品質。具體措施如下:

　　(1)建立員工培訓學校。學校設立校務委員會，下設十五個教研室，教師實行專兼職相結合，主要以公司管理人員為主，教材主要自編，在教學相長的過程中教師與員工都得到了提高。公司要求每個員工每年接受培訓不少于100個小時，為了保證學習的有效性，學校實行必要的理論與實務操作考試。

　　(2)開展讀書活動，進行征文比賽。近年來公司結合自身實際在全體員工中倡導讀書活動?！稕]有任何借口》、《細節決定成敗》成為反復閱讀的書籍。為了深化讀書效果，公司進行了征文比賽，一批理論聯系實際的優秀論文脫穎而出。在這過過程中，先進的物業理念在干部、員工中得到升華和延伸。

　　(3)堅持公司中心組學習制度。領導就是教練，管理者應是培訓者。公司堅持每月1-2次中心組學習制度，公司領導組織管理骨干學習，堅持導讀，適時引進先進的物業管理理念，對于學習型組織的建立起到了關鍵作用。

　　(4)辦好網站和物業通訊。物業管理提供的是一種服務，其優劣很多方面取決于業主與顧客的感受，需要公司通過員工的用心服務得以實現，需要通過多種渠道進行溝通。網站和通訊是物管人員與顧客之間聯系的方便之橋，高校后勤物業服務對象數以萬計，我們通過網站與師生建立最廣泛的聯系，建立了客戶服務、維修咨詢、批評表揚、投訴處理等欄目，加強了溝通、理解和信任。

　　(5)堅持向社會優秀物業企業學習。榜樣的力量是無窮的，社會優秀物業企業更貼近社會，更貼近市場有較強的生命力和競爭力。在走向市場的過程中公司十分重視學習和借鑒社會優秀物業企業的理念和經驗，公司先后多次組織管理骨干赴深圳、上海、北京等地學習考察，受益不小。

　　(6)加強企業文化建設。公司成立之初，就提出了“追求卓越、崇尚誠信、提供優質服務、滿足顧客與法律法規要求”作為企業的精神和文化建設目標;

　　在物業服務的理念上提出了“主動、熱情、優質、高效”的要求;在組織和隊伍建設上提出了增強企業整合力、凝聚力、創新力、執行力等“四力”的要求;企業文化內涵的建設為企業生存發展注入了強大動力。

　　3、加強創新能力建設

　　創新是企業的靈魂，首先要堅持體制創新。由員工入股、學校零產權成立物業公司在全國高校后勤是首家。由于產權的明晰，物業公司使用學校用房超出定額部分采用租用辦法，國有資產的保值增值工作落到了實處。股權相對平均是東吳物業公司體制創新的特色，數百名組建公司的員工作為出資人按6:5:4;3:2:1比例形成公司的股權結構，實現了在一次分配中保障了公正公平，在深化改革的過程中具有積極的社會意義和影響。這種企業的本質是公有民營所有制的現代企業，這種股權結構符合《20**OECD法人治理結構精神》，是建立和諧企業和諧社會的一種積極探索。從實踐的效果來看，員工持股計劃的實施大大增強了企業的凝聚力，增強了員工的責任感，員工的勞動積極性得到了充分發揮。

　　其次是機制創新。

　　(1)轉換經濟運行機制。劃小核算單位，將二級核算單位進一步細化以單個項目的三級核算單位，實行項目經濟目標責任制，推行全成本核算和扁平式管理。

　　(2)引進現代企業用人機制。公司基本實現了“按需設崗、按崗聘工、競爭上崗”的要求，做到了員工能進能出、干部能上能下。

　　(3)改革激勵、分配機制。公司制定了“以勞定薪、以績定獎”的分配方針，實行固態與動態相結合的分配辦法。

　　(4)強化約束機制。公司成立了品管部，加強物業項目的品質管理。同時加強了各物業分部自控能力的建設，設置了專兼職檢查員，形成了多重PDCA循環網絡。

　　(5)建立風險防范機制。在資金使用、用工規范、防火安全、物業接管、突發事件的處理諸多方面建立健全了風險防范預案。

　　(6)調控與決策機制的建立。堅持在法人治理結構的框架下自覺的引進科學的決策機制，力爭做到“不唯上、不唯書、只唯實;比較、反復、推敲?！?/p>

　　第三是服務創新。在高校教室物業管理工作中，隨著多媒體教室的增多，高校原來設有專職機構、專職人員負責的模式已經不能適應，為了減輕學校人員負擔過重、用工重復的問題，公司主動與學校溝通，承擔了200多個多媒體教室的維護與使用管理，通過引進專業人才，對教室物管人員進行專業培訓，大大節省了人員，提高了運行效率，拓寬了公司物管內容。銀行物業項目的特點是“客服、衛生、安保要求高”，按照公司日常物業管理工作方式運作將難以達到業主的滿意，公司針對銀行物業的特點，制定出一套適合銀行物業的賓館式服務方案和作業指導書，并對操作人員開展業務技能、作業指導、服務禮儀的培訓，提高員工綜合素質，深得了業主的滿意，幾年來項目續約率達100%。在此基礎上，銀行還將物業服務范圍延伸到導儲、點鈔和票據處理等，物業服務從單一的勞動密集型向增加知識技能含量的轉型。目前，物業服務的品牌在銀行系統中得到認可，物業業務已從一家銀行拓展到四家。在服務理念上提出并踐行了“主動、熱情、優質、高效、快樂”的理念。

　　4、確?？沙掷m發展

　　首先是加強人才梯隊建設。堅持人才興企的戰略，按合理梯隊結構要求，每年分批引進各類管理技術人才數十名。

　　其次是加強市場營銷，堅持市場部參與社會物業招投標競爭和鼓勵各物業分公司(分部)擴大項目管理半徑的雙管齊下的市場拓展戰略。

　　第三是不斷提升物業管理的品質，精心打造東吳物業品牌;

　　第四是加強領導核心的建設，不斷提升企業綜合實力。

　　三、加強“四化”、勇于實踐、增強核心競爭力

　　幾年來東吳物業公司始終堅持經營集約化、管理規范化、人員專業化、服務標準化的方向，大膽實踐、勇于探索，增強了企業的核心競爭力。

　　1、經營集約化

　　公司自成立起始終堅持做大做強的方針，堅持社會市場開拓，在開拓中發展、在實踐中提高，從起步的2萬多平方米一幢大樓發展到現在的6所高校、數10家單位200萬平方米建筑;物管除了保潔、保安、環衛綠化、客服等內容外，房屋、設備、設施維保涉及的技術工種就達:土建、裝飾、水、電、氣、汽、弱電、空調、電梯等十多項。為了實現經營集約化的目標，公司利用學校原有的技術力量為基礎，充實各類技術人才成立了工程部，同時利用集團優勢在專業公司中為物業配套成立了多個維保專業隊，如水電安裝隊、建筑工程隊、涂料油漆專業隊、弱電維護專業隊、空調維護專業隊、綠化環衛專業隊等。由于公司不斷整合集團的各類資源，加強集約化水平，物業的保障服務綜合實力得到了極大提高。

　　2、人員專業化

　　物業的品質取決于從業人員的素質，取決于專業化水平的程度。為了實現人員專業化，公司十分注重物業對象的細分，并根據細分的要求建立專業化的物業組織機構，成立一專多能的專業物業隊伍，同時加強專業水平的提升，不斷增加物業管理業務知識、技能的含量。公司為了加強專業化人才的培訓和提升，成立了“東吳物業公司員工職業培訓學?！?，制定了培訓大綱、組織骨干自行編寫教材、進行專業理論講授和現場實踐操作訓練、并進行理論和實踐的考核考試。對管理人員加強了管理理論、服務理念的培訓，對一線操作人員加強了實務操作培訓，如對保安加強了準軍事化的訓練、各種應急預案的演練、考核標準的培訓;對保潔員進行服務程序、服務標準、服務技巧的培訓;對維保人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對多媒體教室管理人員進行計算機多媒體的培訓等等;為了實現物業服務的專業化，公司還注重專業化工具的配備，在保潔方面如保潔車、專業地板清洗機、擦窗器、清潔用品等的使用大大提高了勞動生產力，提高了物業服務的質量、減輕了勞動者的勞動強度。

　　3、管理規范化

　　公司自成立以來始終堅持法人治理結構的完善。股東會、董事會、監事會、總經理班子各司其職，配合密切，運轉有效;按照現代企業要求建立新的運轉機制;建立健全相關規章制度和工作流程，出臺并實施了預決算制度、人財物信息管理制度、議事決策制度、學習培訓制度、風險防范和控制制度等公司同時還進行加強執行力的學習宣傳，取得了較好的效果。同時，導入ISO9001-2000質量管理體系，努力學習和實踐八項質量管理原則，建立并全面推行了物業質量管理體系，規范了服務的要求和管理的行為，實現了物業質量管理的規范化。

　　4、服務標準化

　　物業的品質通過物業服務的標準化來體現。公司為了提升和保持品質始終堅持物業管理服務的標準化建設，反復學習貫徹“國家優秀物業大廈標準”“江蘇省住宅物業管理服務等級標準”“物業管理條例積極開展創建省市級優秀物業小區的活動，在創建過程中對照標準、聯系實際逐項整改，將服務標準結合ISO質量管理體系建設要求，編寫‘作業指導書’及員工手冊，分類指導、取得了實效。同時在推行物業管理服務標準化的基礎上倡導服務的精細化、人性化，實行物業的可持續發展。

　　[作者簡介]陳愛萍，*蘇州大學后勤產業黨委副書記、副研究員。