本文提要：對業委會進行監督的機構主要有2個,一是街道辦事處或居民委員會,二是業主大會制度。但實際上,這2個機構都不能很好地對業委會起到監督作用。

隨著重慶物業管理的發展,各小區業主委員會(以下簡稱“業委會”)也相繼產生。對這一新生事物如何加強引導、管理,使其更好的按《物業管理條例》和重慶《業主大會議事規則(示范文本)》(以下簡稱《示范文本》)等法律法規工作,既維護好業主的利益,又維護好物業管理公司的利益,為構建和諧小區做出自己的貢獻,成為如今物業管理行業的焦點問題。
近年來,筆者常常聽到重慶物業管理界部分業委會既不按《物業管理條例》和《示范文本》等法律法規組建,也不按法律法規進行正常工作,為此,不但給物業管理公司工作帶去許多麻煩,也給業主的物業帶去損失,甚至還給小區留下了不和諧隱患。

一、不合法選舉產生的業委會和不按法律法規工作的業委會所帶來的危害
20**年初,重慶某小區個別業主或出于某種私利,或不懂法律法規,召集不明真相的業主約 100 人開會(該小區已售房并發放鑰匙 480戶,而參加選舉的業主卻只有約100戶,不到2/3),以實際到會業主人數過半(獲得60余票)的結果,宣布自己當選,并成立業委會。
顯然,采取這種方式產生的業委會是不合法的。根據《物業管理條例》和《示范文本》等法律法規的規定,業委會產生有建筑商、www.zonexcapitaltr.com物業管理公司、2/3的業主參加,居委會以及政府主管部門人員到場進行監督。從這點看,這個所謂的業委會根本沒按程序操作,因此該業委會應無效。
然而,這個非法產生的業委會,隨后不久,又不尊重大多數業主的權利,既沒給那些拿了鑰匙而沒有來入住和部分雖入住但因工作忙沒時間參加選舉的業主發函,又沒有電話征詢意見,擅自炒掉現有的物業管理公司,聘請另一物業管理公司入住,致使廣大業主議論紛紛,怨聲載道,鬧得沸沸揚揚,給小區造成了極大的不和諧因素。
據筆者所了解,該小區是重慶不按《物業管理條例》和《示范文本》等法律法規而非法選舉的業委會并帶來較大負面影響的一個最典型的小區。當然像這樣的案例還有很多,如重慶渝北某小區、南岸某小區、大渡口某小區,都曾發生過類似事件。這一切說明,規范組建業委會和加強指導業委會工作到了十分重要的時候。

二、對政府如何指導監督選舉業委會和業委會工作的一點看法
根據上述案例所反映出的實際情況,為了杜絕類似情況的發生,筆者認為,加強對業委會選舉和業委會工作的指導和監督,是做好重慶市物業管理工作中的當務之急。
據《物業管理條例 》的規定,業委會的權利主要包括:核驗權、知情權、選擇權、監督檢查權、收益權、請求權等6項。20**年重慶市高級人民法院頒布了《重慶市高級人民法院關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》,這說明了業委會從此以后便具有了訴訟主體資格。毋庸置疑,業委會職權范圍的擴大,的確能夠起到保護業主合法權益、加強對物業管理公司運作的監督等作用。但起到這些作用的前提,必須是合法組成的業委會和業委會成員以公心、較好的法規熟悉程度而且合理、合法地行使職權。如果一旦出現業委會的某些成員,特別是業委會主任運用手中的權利為自己謀求私利,結果是不堪設想的。因為,他們掌握著公章,在物業招投標、維修基金的運用、物業共用部位的使用、甚至是政府對物業管理公司進行的考評打分上,他們的想法在很大程度上能左右事情的結果,所以,在賦予業委會各種權利的時候,千萬不可松懈對這些權利使用的監督。
據筆者了解,現在,對業委會進行監督的機構主要有2個,一是街道辦事處或居民委員會,二是業主大會制度。但實際上,這2個機構都不能很好地對業委會起到監督作用,因為,除了那種占地面積極大的樓盤,一般的住宅小區或商貿樓盤只占了街道或居委會管轄區的很小一部分,而在這很小的一部分中,業委會工作在街道繁雜的事務里又顯得十分細微,所以,縱然街道和居委會有權指導、監督業委會工作,卻往往力不能及!而所謂的業主大會監督制度,說穿了就是全體業主對業委會的監督,但業主的力量是零散的,并且很多都對物業法規條款不了解,對物業維修基金,物業招投標流程并不是非常清楚,對章程、賬目等等更是一概不知,很容易被蒙蔽。加之很多業主工作繁忙,根本不可能用多少精力來參與對業委會的監督。
正因為監督機制的不健全,才造成了上述案例的發生。上述非法業委會和一些不按法律法規辦事的業委會,他們動不動就對物業管理公司提“要求”,若不能滿足其要求,便處處給物業管理公司找麻煩,甚至使用卑劣手段迫使物業管理公司撤場,他們的這種做法不僅嚴重侵害了物業管理公司的合法權益,也間接損害了其他業主的合法權益。但由于權責關系還未十分清晰,懲罰機制還沒建立健全,就算物業管理公司和業主充分掌握了他們違法、違規的證據,也拿他沒辦法。因為畢竟還沒有相關法規可以將他定個“職務犯罪”,所以業委會的有些貪婪之徒就放開手腳“干”了,反正能給他的最大懲罰不過是解散該業委會和撤銷“亂來者”的“職務”而已,而對于“亂來者”自己的利益卻絲毫無損!
為此,筆者認為,要搞好小區物業管理,要構建和諧小區,首先必須要有業主、業委會和物業管理公司的共同努力參與,否則就是一句空話。要做好這一工作,必須依法選舉產生業委會,讓業主選出自己信得過、靠得住、有熱情、有奉獻精神和懂物業管理法律法規的業委會委員,全心全意地為大家服務,并按《物業管理條例》和《示范文本》等法律法規辦事?！皹I委會的工作是一個純公益性工作,不拿錢,完全靠理想和熱情工作。業委會的工作如果帶上任何私利,這個工作的性質就變了。這個工作沒有利益只有責任,需要高度自律,在各種利益誘惑面前堅持原則?！?BR>綜上所述,要想避免業委會濫用職權的情況出現,希望政府主管部門加強對業委會進行指導、監督;同時應建立健全相應的懲罰機制,這樣才能讓業委會的成員們明白,在賦予你們權利的時候,你們也背負起了相應的責任和義務,“亂來者”將會受到嚴厲的懲罰。
最后,筆者呼吁政府主管部門應高度重視加強對業委會選舉和業委會工作的指導、監督,新聞媒體在關注物業管理發展的同時,也要關注業委會的工作,共同為構建和諧小區提供一個寬松、有序的環境。
參考文獻:
①《中國物業管理》,20**.1
②鄒益華,《物業管理叢書——海外物業管理》,南京東南大學出版社
作者:楊平

篇2：業委會組建業主大會第四次會議臨時審計小組公告

　　業委會組建業主大會第四次會議臨時審計小組的公告

　　zz山莊全體業主：

　　大家好！

　　關于20**、20**年物業費和業委會工作經費的審計工作，在zz山莊業主大會第四次會議進行過程中，是一個重要的環節。

　　自20**年物業自管以來，山莊的物業管理一直沒有理順，財務真相更是大家所關注的事情。鑒于山莊狀況的復雜性，為了避免審計工作中出現紕漏和瑕疵，加強審計工作的監督，增強審計的透明度和公正性，使審計果更具有公信力，zz山莊監委會籌備組決定：組建zz山莊業主大會第四次會議臨時審計小組，并向廣大業主公告。

　　臨時審計小組由業主代表組成，監委會籌備組為臨時審計小組常務秘書組。

　　凡山莊業主均可報名參加臨時審計小組，審計小組業主代表成員應該是：①熱愛山莊，熱心公益事業。②代表業主意愿，表達業主心聲。③關注此次審計工作的業主（特別希望熟悉審計工作和財務管理的業主積極參與）。

　　臨時審計小組中業主代表成員的產生方式是：業主通過網絡、電話、短信等方式向監委會籌備組自薦或推薦報名，報名時須提供業主真實身份和真實情況，報名結果向全體業主公示。

　　報名時間：20**年4月13日——4月19日；

　　報名方式：（1）網絡郵箱號碼：****

　?。?）電話或短信號碼：****

　　報名結束后，通知報名業主開會研究審計方案，盡快開展工作。

　　望廣大業主積極參加！

　　zz山莊監委會籌備組

　　20**年4月13日

　　附：

　　關于20**、20**年

　　物業費和業委會工作經費審計的說明

　　zz山莊業主委員會自20**年初自管物業工作以來，經歷了風風雨雨的磨練，已經走過了兩年的歷程。自管規定，物業費每一分錢的收支全部透明、全部用于物業服務，每月張榜公布，從而實現及時有效監督。但兩年來，在物業費和業委會工作經費使用方面，由于缺乏經驗和其他原因，至今沒有完成審計，造成了一些業主的誤解、誤傳和不信任。

　　關于20**、20**年物業費和業委會工作經費的審計工作，監委會籌備組將在本次業主大會會議期間，組織有業主代表參與并聘請專業審計事務所來共同完成。

　　希望業委會、現物業管理服務人員及其他有關部門協同配合，使審計工作能夠順利進行。請各位業主特別是有審計經驗的業主報名參與審計工作。

　　謝謝！

　　zz山莊監委會籌備組

　　20**年2月25日