本文提要：目前大型住宅區都是分多期開發,所以業主入住的時間也不盡相同,就存在著業主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業主的心聲。
《物業管理條例》的出臺,標志著物業管理市場進入了一個嶄新的階段。隨著《條例》以及相關配套政策法規的出臺,更進一步明確了業主、業主大會、開發企業和物業管理企業多方的權利和義務,這對物業管理市場的進一步完善與成熟有著舉足輕重的作用,也使業主委員會與物業管理公司這對“歡喜冤家”有了各自可依的法規。物業管理企業是小區服務管理的實施主體,業主委員會是小區服務管理的監督主體;兩個利益不同的主體一旦協調不好,勢必會產生矛盾沖突。目前的現實情況中,兩者的對立關系大于協作關系,嚴重制約了物業管理行業的健康發展,也會給全體業主的心中留下一層不和諧的陰影。兩者的矛盾表現在業主委員會成立后,把炒換物業管理公司作為“新官上任三把火”中的一把,物業管理公司常常成為維護業主“權利”的犧牲品。而物業管理公司也同樣存在著為了某些利益,服務不夠規范,對成立業主委會的積極性不高等問題,成為業主自發“起義”的導火索。
兩者矛盾根源主要可歸納為以下幾個方面:
一、業主委員會自身制度不健全、不規范
(1)業主委員會的監督、制約制度不完善,參與社區管理力度不夠。業主委員會中的委員均來自于小區居民,很少有從事過專業物業管理工作的,對物業管理工作不了解或知之甚少;要做好業主委員會工作,需占用很多委員大量的業余時間,對于大量繁雜的工作,他們力不從心或積極性不高也在所難免。雖然業主大會議事規則中明確規定業主委員會每年召開一次會議,www.zonexcapitaltr.com但現實中很難定時召集,造成業主委員會常年不運作,使業主委員會成為擺設,不能定期召開業主大會,不能通報業主委員會和物業管理企業的運作情況,未能真正起到監督義務。
(2)業主委員會的內部議事制度、決策機制不夠健全。在業主委員會的內部沒有建立相應決策、執行機制,導致內部被一些別有用心的少數人操縱。在《物業管理條例》第二章第十三條規定:業主大會分為定期會議與臨時會議,定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,其中臨時會議規定由20%以上業主提議便可召集。不難想象對于一個大的小區,20%的業主雖然只是一小部分群體,然而集中這些業主的意見,并非一件易事。再要求業主大會會議召集人就決議事項向區域內全體業主送達書面征求意見函,廣泛聽取并集中1/2或2/3以上業主的意見,就更是難上加難,而且還會產生各種漏洞,決策結果必然存在一定的局限性。業主委員會在重大問題上時常不表決,而業主委員會本身法律地位的不夠確定、權利義務不統一的現況,使得物業管理中出現問題無人監督、管理。
二、業主委員會人員組成復雜,人員素質良莠不齊
一些業主委員會委員對物業管理的了解還完全停留在業余水平,對自身職責和權利義務也是一知半解,對自己的法律地位認識不清,加之對物業管理專業知識了解不多,往往越權行事,認識不到自身只能在業主大會賦予的職權范圍內開展工作,只憑個人好惡來對待物業管理公司,在一些物業管理糾紛中有恃無恐,對待物業管理公司也驕橫跋扈,稍有不滿就以炒掉物業管理公司為要挾。另外,居住在同一物業區域內的業主的思想觀念、消費水平各不相同,從這些業主中選出來的委員,代表的利益群體也不同,往往在內部成員之間就存在著利益沖突。
三、物業管理公司自身運行中存在不規范問題
雖然近幾年隨著《物業管理條例》的出臺,物業管理行業在不斷的規范,但一些物業管理企業仍不能嚴格履行物業管理合同,存在物業管理企業服務意識不強、管理制度不健全、物業服務質量不到位、收費標準和服務標準不能及時公布或明示等問題。由于業主委員會的成立對物業管理公司規范化管理服務、費用收取與支出起到一定制約作用,物業管理公司為了自身利益,懼怕業主委員會成立,對成立業主委員會百般阻撓,這種阻撓使業主與物業管理公司之間的矛盾更加激化。
四、國家相關行政主管部門監督的不均衡
《物業管理條例》中對相關行政主管部門的監督管理職責做了明確的規定,現實中相關行政主管部門的監督管理主體主要側重在物業管理企業,對業主委員會行為的監督少之又少,使得兩個行為主體在受法律制約上不平等。政府主管部門不僅要促成、參與業主委員會的籌備與審批,更要在日后的運行中發揮指導和監督作用,業主委員會的行為應該接受政府行政主管部門的監管。
那么如何才能解決上述問題,減少業主委員會與物業管理公司之間的矛盾糾紛,讓兩者達到雙贏目的呢?對此,筆者有以下幾方面思考:
(1)在組建業主委員會的前期,主管部門應嚴把委員資格審核環節,推選那些熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,有一定業余時間的人員擔任。對業主委員會的定期召開,相關政府主管部門應有一個監督機制,在召開定期的業主大會時可派相關人員做旁聽監督,同時制定業主委員會的決策制度,保證業主大會的按時召開與決策的公正性,在加強監督的同時規范支持物業管理公司的工作。政府主管部門既能加強對物業管理公司的行業領導,又能對小區業委會的成立、管理、監督進行全面指導。
(2)物業管理公司要規范自身的管理行為,加強企業服務意識,健全管理制度,貫徹落實行政主管部門的法律法規。遇到業主委員會不合理要求時,少一些抱怨,邀請行政主管部門共同參與議定。這樣既充分尊重業主委員會對物業管理的監督作用,又能按法律法規來規范操作,從而推動物業管理的健康發展。
(3)政府主管部門要加強對物業管理公司和業主委員會的教育學習,加強對業主尤其是業委會委員的物業管理知識教育培訓。尤其要在各種公開場合宣傳《物業管理條例》以及相配套的法律法規,要讓他們懂物業管理知識更要懂法、守法。只有明了相互的權利和應盡的義務,對物業管理企業的權限職責以及業主的權限職責全面了解,這樣才能相互協調溝通,相互理解,為創建和諧社區打下堅實基礎。
(4)要督促定期召開業主大會并對業委會進行換屆選舉。目前大型住宅區都是分多期開發,所以業主入住的時間也不盡相同,就存在著業主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業主的心聲。另外,相對集中的業委會委員容易形成利益小團體,對物業管理服務制造障礙甚至與物業管理公司為敵。定期的選舉促使業委會選舉成為真正全體業主積極參與的利益團體,從而能更公正、公平的選拔有公益心、責任心強的業主來代表大部分業主利益。避免相對集中的現象,否則小團體只考慮小范圍的利益,勢必與其他業主內部產生矛盾,當矛盾越來越激化時,最后的結果會直接導致物業管理公司被炒出局。
物業管理的實質,是通過物業管理公司提供的公共管理服務使物業保值、增值。目前,業主委員會及物業管理企業作為社區服務管理的兩個重要主體,業主委員會
本文提要：目前大型住宅區都是分多期開發,所以業主入住的時間也不盡相同,就存在著業主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業主的心聲。
的發展速度遠落后于物業管理公司。業主委員會的規范化運作對于物業管理行業的規范化發展具有促進作用。因此要求物業管理公司做到“業主至上,真誠服務”的同時,業主委員會也應做到為了全體業主的利益,合理合法的運用職權,做到“合理監管,指揮得當”,集思廣益 , 和物業管理公司一起為服務小區出謀劃策,共建和諧社區。總之,理順業主委員會與物業管理公司的關系任重而道遠。
參考文獻:
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② 楊振林,物業管理行業急需澄清的十大問題,《福州物業管理》,20**.11
③ 王小霞,物業糾紛激化呼喚制度革命,強制執行是否是做秀,《中國經濟時報》
作者:金銳
篇2：物業公司與業主委員會法律關系論述
物業公司與業主委員會法律關系論述
眾所周知，物業管理公司與業主委員會的法律關系是近年來在物業管理行業中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業管理權利來源的源頭出發，針對物業管理委托、委托代理以及代理概念的誤區和對物業管理健康發展的危害，運用建筑物區分所有權理論，來論述物業管理公司與業主委員會的法律關系，期望給大家一個滿意和明確的解答。
物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規范的核心內容。之所以法律、法規被稱為法律規范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當的、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。
物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。
物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。
物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。
目前，在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系，對物業管理的健康發展是一種誤導。
“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。
委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。
一、委托合同與物業管理在形式上的區別
1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同的，并且一般要求要采用物業管理示范文本。
2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定，只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接，不能是自然人，在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務，個人往往根本無法承擔。
3）委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業管理的長期保養。
4）支付報酬的方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。
二、委托合同與物業管理在程序上的區別
1）委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。
2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署，也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外，還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。
3）依據《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。
4）《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢幎宋腥撕褪芡腥硕季哂泻贤慕獬龣?。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
三、委托合同與物業管理在本質上的區別
1）委托合同可以是有償的，也可以是無償的；而物業管理合同必須是有償的。
2）委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務并不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務；其次，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那么住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。
3）《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
4）受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
從上述探討可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。
四、把物業管理法律關系劃歸代理弊端多
首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了代理的本質，《民法通則》第63條明確規定：所謂代理是“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為?！奔创硎谴砣艘勒沾頇?，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。
代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。早期社會由于商品經濟不發達，交換規模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發達，科技發展、交易擴大，特別是航海貿易的發展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。
代理關系的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/p>
在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關系，絕不能用代理的概念來函蓋物業管理的概念。
委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。
物業管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業管理的基本內容來看，從物業管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于代理的標的僅限于民事法律行為的明確規定，顯然易見，物業管理不歸屬于代理行為，當然也不可能成為代理形式中的委托代理了。
簡單地將物業管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：
其一，我國民法明確規定代理人必須以代理人名義進行。
這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。如果將物業管理歸屬于代理行為，那么，物業管理企業所進行的ISO9000或ISO14000規范化、以及提高服務質量、創優達標、創建品牌等一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，物業管理企業所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業主、業主委員會的聲譽，與物業管理企業提升自己的聲譽無關。顯然，代理的這種效果不符合物業管理的實際。
其二，我國民法明確規定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。
如果物業管理歸屬于代理行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業管理企業絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業主、業主委員會。物業管理企業就只能圍著業主、業主委員會的主意轉，物業管理企業的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規范與監督，物業管理企業對業主、業主委員會的監督就成為多余的圈圈了，統統被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業管理的健康發展嗎？
其三，我國民法明確規定被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任（法律效果）。
即代理人對代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這也與代理行為本身無關。這說明代理人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業管理與傳統的房屋管理最根本的區別，就在于物業管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業化的有償服務（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規定就從根本上抹殺了物業管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發展的物業管理引入死亡的災難！
五、物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范
依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。作為不動產的區分所有建筑物的轉移只是建筑物區分所有權的權利主體發生變動，而并非實際物體發生位移。物業建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區分所有權的權利交易和轉讓。區分所有建筑物的管理（即物業管理）的一切來源歸根結底來源于區分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是我們通常在物業管理活動中所說的物業建筑物的所有權。建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在。相應的物業管理的法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范。
在物業管理發展的初期，由于我們物業管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。
我們應該將物業管理行為與委托相區分，剔除過去在物業管理法規將物業管理公司與業主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據合同法以及民法物權法的建筑物區分所有權法的法律規范，我們認為物業管理合同實際上是一種特殊的專業性勞務服務合同，是反映區分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業管理合同遵循合同法總則的法律規定，并以合同法總則的法律規定作為物業管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據。
我們認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：
1）依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；
2）依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；
3）依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；
4）依據經濟服務法的相關法律規定，構成服務與被服務之間的平等的法律關系。
總之，業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關系。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定：“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規定：“業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同?！?/p>
篇3：物管公司與業主委員會關系面面觀
物管公司與業主委員會關系面面觀
隨著物業服務行業的全面發展及業主維權意識的不斷提高，全國物業服務領域的投訴和糾紛正在不斷上升，矛盾的激化已經發展到危及社區生活環境及社會安定的程度。如何處理好物業服務中各種關系，是有效解決各種物業糾紛的關鍵。通過參加本次物業服務師學習培訓，本人進一步認識了物業服務企業與業主、業主大會和業主委員會的相互關系，對如何進一步發揮業主委員會的作用提出了個人的認識和意見。
1、業主、業主大會、業主委員會
所謂業主是指物業所有權人，通常是寫在購房合同或產權證上名字的人。業主既物業的所有權人，對財產享有完全的占有、使用、收益和處分的權利。在這里，業主所擁有的物業權利有兩種形態:其一，業主獨自擁有的物業;其二，業主與同幢或同區域的其他業主共同使用的物業，既公共部分。其中的公共部位的產權上屬該樓宇或該區域全體業主共有，但在使用上又是不可分的。顯然，在私有產權和共有產權混合在一起的共同體中，對共有部分物業服務的決策不是某一個業主所能決定的，決策權主體應該是全體業主。
業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業服務區域內物業共有部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個代表的。業主大會由物業服務區域內全體業主組成，是物業服務區域內的最高權利機構。業主大會代表物業服務區域內全體業主的權益，維護大多數業主的合法權益，對物業服務區域各項事務有最高決策權。業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠確實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。
業主委員會是在物業服務區域內代表全體業主對物業實施自治管理的機構，是有全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體執行業主大會交辦的各項物業服務時宜。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主大會、業主委員會和業主是物業服務活動的最高決策機構，對事關全體業主利益的重大事項具有決策權，如業主公約和業主大會章程的制定權、業主委員會成員的選舉和罷免權、物業服務企業的選聘和解聘權、住房專項維修資金的使用和續籌的決定權等。業主委員會作為業主大會的執行機構，是溝通業主和物業服務公司的橋梁，代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益，負有召集和主持業主大會會議、報告物業服務的實施情況、與選聘的物業服務企業簽定物業服務服務合同、聽取業主的意見和建議、監督和協助物業服務企業履行合同、調解物業服務活動中的糾紛、監督業主遵守業主公約等職責。
業主作為物業的所有權人和物業服務服務消費的主體，享有業主大會召開的提議權和物業服務事項的提案權、業主公約和業主大會章程的修改權、業主委員會成員的選舉權和被選舉權、對物業服務企業和業主委員會工作的監督權、對物業服務執行情況的知情權、對住房專項維修資金管理使用的監督權等。業主在享有以上權利的同時，也應當承擔相應的義務，如遵守業主公約和業主大會章程、遵守物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度、按時交納物業服務服務費用等。強調業主享有權益，同時明確業主承擔相應的義務、遵循權責一致的原則，是業主大會、業主委員會規范運作的關鍵。
2、業主委員會和物業服務公司的關系
從1981年3月全國第一家物業服務公司-深圳市物業服務公司的設立，至今全國已有各類物業服務公司2000余家，從業人員近200萬人。隨著住宅建設迅猛發展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不斷提高，人們對物業服務的需求也在逐步增長。
物業服務是全體業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。物業服務公司和業主委員會都是集體消費行為。物業服務公司和業主委員會都是物業服務機構，他們共同管理著一定范圍的物業。所不同的是，業主委員會管理的是其代表的業主們的物業，物業服務公司是受委托管理業主們的物業。這樣，在客觀上就決定了他們之間的特定的關系。
(1)業主委員會根據業主大會的決議和物業的情況，有權選擇不同的物業服務公司來提供服務性管理。業主委員會的委托和物業服務公司的受托是一種合同關系，是一種市場的雙向選擇，雙方在地位上是平等的。在法律上，業主管理委員會有委托或不委托某個物業服務公司的自由，物業服務公司也有不接受委托的自由。在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理之間的關系。
(2)物業服務公司和業主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發展變化的需要，在協商一致的條件下續簽、修改或解除合同，但都無權干預對方的內部活動。
(3)工作上的合作關系。物業服務公司在管理物業的過程中經常要和業主委員會發生聯系，業主委員會為了業主們的共同利益也時常要和物業服務公司打交道，由此產生他們之間的合作工作關系.一般來說，委托合同中都規定了物業服務公司和業主委員會的權利和義務，如物業服務公司有權要求業主委員會協助管理，有義務把重大管理措施提交業主委員會審議;業主委員會有權審議物業服務公司制訂的年度管理計劃和管理服務的重大措施，有義務協助物業服務公司落實各項管理工作，等等.這些都是雙方之間合作關系的表現。
3、業主委員會運作中存在的問題
3.1業主委員會難以發揮作用，形同虛設，維權意識有偏差
這是當前我國絕大多數城市住宅小區業主委員會的普遍現象.由于物業服務在我國實施的時間不長，絕大多數業主對它還缺乏了解，對自己在業主委員會及物業服務中的地位、作用、權利和義務不太清楚，更認識不到業主委員會的重要性，因而對參加業主委員會比較漠然，選舉產生的業主委員會成員不少都是退休的老人，缺乏廣泛的群眾基礎。業主對業主委員會缺乏關注度、信任度，缺乏對物業服務的參與意識，使業主委員會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織，不能發揮其應有的作用。
另外大多數業主只對物管公司能否滿足自己在使用、占有私有物業的安全、方便、舒舒適及收益等方面的要求感興趣，而對物管公司為了維護公共物業而付出的勞動、采取的措施普遍不大關心。業主委員會是全體業主的代表，它同樣具有一般業主的思想傾向，即:當業主們在使用私有方面的權利受到損害時，業主委員會比較重視，而當業主在使用共有、公有物業方面的權利受到損害時，業主委員會往往并不關心。業主委員會的態度，直接決定了它對業主權利的維護意識和維護程度。根據北京市房地局小區辦的調查與統計，北京、上海、深圳等地已成立的業主委員會中，能夠充分發揮作用的不足10%，相當多的業主委員會不能或沒有發揮作用。
3.2業主委員會發揮作用不當
這里所說的業主委員會既包括業主委員會集體，也指一些業主委員會成員。因為業主委員會成員的行為往往直接代表和影響業主委員會集體的行動與決策。歸納起來，業主委員會發揮作用不當通常有以下具體表現:
(1)選聘權運用不規范。根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》規定，業主委員會具有法定的選聘權。在實際操作中，業主委員會只有在與原物業服務公司解除合同后，才可以行使選聘權重新選聘物管公司。但一些業主委員會沒有認識到這一點，想當然行事，不按有關規定程序行使權利，而是擅自亂用選聘權。如某小區業主委員會在沒有同原物業服務公司解除合同及與協商的情況下，又與另外的其他物業服務公司簽訂了委托合同，造成了“一女二嫁”、兩個物業服務公司共管一個小區的混亂局面。
(2)沒有協調好與物管公司關系。有的業主委員會(或委員)不通過協商或合法程序來解決與物管公司的矛盾，有的業主委員會主任以“主人”自居，稍不滿意，就到管理處吵鬧，使物管公司無法正常開展工作。
3.3不能積極主動地發揮作用
業主委員會是全體業主和使用人的代表，業主選舉業主委員會的目的之一，是希望業主委員會能積極主動的做工作和為他們服務。但事實上，目前絕大多數的業主委員會不能做到這一點。它們無論是行使權利還是履行義務時，都比較被動。只要不出大問題，只要業主們或物管公司不督促、不反映、業主委員會就不主動去做工作。
3.4業主委員會組成復雜，利益協調難度大
產權多元化的發展，居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，從這些業主中選舉出來的業主委員會成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風及思想傾向也不同。所以要想在業主委員會內部搞好工作上的互相配合與協調，及時、正確的處理內部成員之間的利益的沖突，不是一件容易的事情。何況業主委員會還要去協調外部單個或少數業主與業主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業主都能接受的物業服務氛圍等等。
4、正確發揮業主委員會的作用，維護全體業主的合法利益
為了讓業主委員會既能行使權利，又能承擔相應的責任與義務，同時還能享受到合法的報酬，力爭實現業主委員會、權、利的協調。
首先應清楚、正確、合理、科學地給業主委員會作出法律定位。在物業服務活動中業主、業主委員會以及物管公司構成了物業服務法律關系的最主要的民事主體。根據我國民法通則第126條規定，建筑物致害責任主體所規定的管理人是指依照法律、法規或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經營管理權的人。從管理人的概念來看，物管公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利。
其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經營管理權。相對比較下，業主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質，因為只要建筑物存在，業主委員會作為全體業主選舉產生的管理團體是永久性伴隨著區分所有建筑物而存在的。因此，應通過物業服務法律、法規的立法，直接賦予業主委員會區分所有權建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權利和權威，并規定其應承擔的義務以及應為自身行為所承擔的法律和社會責任。為保證業主委員會主任工作的公平性、專業、及時性、應該建立業主委員會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業主委員會的權利、履行業主委員會的義務，承擔業主委員會應盡的責任，具備一定的專業知識的業主，就可以競聘為業主委員會主任。業主委員會主任應與業主代表大會簽定聘用協議。
第三，為切實保障業主委員會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制。如果業主委員會工作突出，就應該給予獎勵，否則就要給予處罰。另外，還有注意約束業主委員會的行為，保證業主委員會工作的公平行和及時性。
第四、針對上述“病因”，有關方面(政府主管部門、物業服務協會等)可以就物業服務、業主委員會、公共物業與公共權利等各個方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、方式長時間地對居民(業主)進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關心、支持業主委員會，自覺參與小區的物業服務，這樣小區的物業服務就能走上健康發展的道路。
最后，政府有關主管部門要在業主委員會選舉的宣傳、業主代表名額的分配與確定、業主委員會成員的資格和條件等方面發揮政府的權威作用，真正幫助物業區域(小區)組建一支高素質、有權威、有信譽、能正確發揮作用的業主委員會隊伍。物業服務協會要加強對業主委員會成員，尤其是只要負責人的培訓工作，提高他們的思想、政治素質和專業水平。此外，還應指導他們正確選擇物管公司及發揮其應有的作用。