摘要:近年來,物業管理糾紛日益頻繁,其中發生較多的就是車輛管理問題,物業管理公司是否應該承擔車輛丟失、損壞的賠償責任成為社會關注焦點。

近年來,物業管理糾紛日益頻繁,其中發生較多的就是車輛管理問題,物業管理公司是否應該承擔車輛丟失、損壞的賠償責任成為社會關注焦點。

關于這個問題,首先要討論的就是有關于停車場物業管理的涵義及表現形式的問題?！段飿I管理條例》第二條規定“物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。從該規定可知,停車場作為小區的配套設施應屬于物業管理公司所進行的物業管理范圍。但該管理僅屬于物業管理公司基于小區公共利益的需要,對小區配套設施所進行維修、清掃等維護、養護管理,但并不涉及業主私人車輛的管理。如該管理中包含對車輛本身的管理或者保管,則對小區內沒有車輛的業主來說,是不公平的。因而,物業管理公司所承擔的職責僅是為小區公共利益的需要,而對停車場地所進行的維護、管理,而不對車輛本身進行管理,車輛在小區停車場停放不屬于物業管理公司正常的物業服務范圍,而應屬于雙方當事人之間的一種特約服務,停泊車輛的車主需另行向物業管理公司交納停車費用,該費用并不包含在物業管理費中。

但由于法律法規對這個方面并沒有詳細規定,以至于產生了許多不同的有關于停車場的問題。例如:停車場的費用是保管費還是占道費;當停車場車輛丟失時,停車場保管人或其所在單位是否應當負有法律責任等,所以關鍵問題就是停車場賠償責任的確定依據。筆者認為當車輛在小區停車場內發生丟失或毀損時,物業管理公司是否應承擔賠償責任,主要可從四個方面進行認定:

一、根據雙方當事人的意思表示確定賠償責任

意思自治是我國合同法的一項基本原則,《合同法》第四條明確規定“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預”。第八條規定“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同”。因此,在處理物業管理公司與車主之間糾紛時,應首先考慮當事人之間的約定,倘若雙方在物業服務合同或其他相關合同中,已明確約定物業管理公司對業主的車輛等財產承擔保管責任的,則應當確定為保管關系,物業管理公司未盡保管職責,其應該承擔賠償責任。如雙方明確約定為場地使用關系,物業管理公司不對業主的車輛等財產承擔保管責任的,則物業管理公司不負保管職責,只能根據物業管理公司在物業管理服務中是否有過錯來確定物業管理公司是否應承擔賠償責任。

二、根據當事人之間的行為特征確定賠償責任

對已經發生的小區停車場車輛丟失糾紛,在當事人之間未對車輛停放為保管關系作出明確約定的情況下,應從物業管理公司在車輛停放期間是否實際控制車輛來認定物業管理公司應承擔的責任。如前文所述,如物業管理公司與車主之間存在“憑單提車或憑卡放行”、“交付鑰匙”、“交付行車證明”等行為的,可以認定物業管理公司通過控制車輛鑰匙、控制行車證明、控制相關憑證等行為,實際控制了車輛,雙方之間已形成了事實上的保管關系,物業管理公司應對車輛的丟失、損毀按保管的法律關系承擔責任。

三、根據物業管理公司在物業管理中是否有過錯確定賠償責任

在雙方未明確約定保管關系,且從當事人行為中也無法確定保管關系的情況下,當物業管理公司與車主發生糾紛時,車主往往以物業服務費中包含保安費用,物業管理公司未盡保安或安全防范職責為由,要求物業管理公司承擔責任。

依據我國目前物業管理的相關法規和物業管理的收費標準及物業管理手段來看,物業管理公司對整個小區的安全防范責任是整個小區的公共設施設備的宏觀安全保衛工作,并不涉及業主的個人特定財產的微觀安全保衛之責。畢竟物業管理公司是以服務為主收取費用的,如把小區內的私人財產及人身安全一并囊括進物業管理公司的義務范疇,對物業管理公司來說也是不公平、不對價的。

《物業管理條例》第四十七條規定“物業管理企業

應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作”。特別是上海市高級人民法院在關于審理物業管理糾紛案件若干問題的解答中指出“物業管理服務合同所約定的保安服務,僅指物業管理企業為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全,而實施的必要的正常防范性安全保衛活動。物業管理企業不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產遭受不法侵害的義務。業主或使用人因人身或財產受到第三者不法侵害而起訴物業管理企業的,經審理,如果物業管理企業已盡到保安注意義務,可不承擔損害賠償責任。業主或使用人與物業管理企業另有約定的除外”。從該規定可知,物業管理公司所承擔的安全防范工作僅是協助有關部門進行,物業管理公司的保安服務并非法定義務,而是一種約定義務。

因此,根據前述上海高院的解答及《物業管理條例》第三十六條“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任”的規定,當發生車輛丟失等事故時,只要物業管理公司履行了物業合同中所約定的正常安全防范義務,沒有重大的過錯行為,物業管理公司便可對車輛和財物的損失免責。目前司法實踐中,要確定物業管理公司是否有過錯,法律上沒有明確規定,但可以參考以下標準確定:物業管理公司是否按物業服務合同約定配備了保安人員及相關的保安措施;對于承諾24小時遠紅外監控的小區,是否保障了監控系統的正常有效運作;當發現犯罪行為時,小區保安人員是否不管不問,是否采取了合理的措施;外來人員憑證出入的小區,盜賊出入小區時門衛根本未查驗證件;小區業主對小區安全提出改進或要求,但物業管理公司未予以理會;當小區已發生治安事件,物業管理公司是否加派安全防范人員等。

如物業管理公司在物業管理服務中存在前述相關的情況,則可以認定其未能按合同約定履行義務,對車輛的丟失存在過錯,物業管理公司應當承擔責任。

四、物業管理公司是否應對車輛丟失承擔全部責任

無論物業管理公司與車主之間就車輛停放是一種場地使用關系,還是保管關系,抑或是物業管理公司違反物業服務合同的約定未盡安全防范義務,物業管理公司應承擔的責任均是依據合同應承擔的違約責任,但在小區車輛丟失時,物業管理公司的違約行為并不是造成車輛丟失的唯一原因,而是同時介入了犯罪分子的侵權責任,甚至車主本身也存在一定的過錯,而在這些責任中犯罪分子的侵犯責任是最直接的責任,因此,在此種情況下,對于物業管理公司應承擔的責任大小,因盜竊具有秘密性,不應要求物業管理公司承擔全部責任,而是根據物業管理公司的違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來確定。

所以,基于以上條件認定,為解決小區停車糾紛,最好由國家相關部門制定物業管理公司與業主簽訂的《停車服務管理協議》范本合同,雙方可參照范本合同依法公平地確認雙方的權利義務,這樣可以有效的減少雙方糾紛的產生,也利于糾紛的解決。

參考文獻:

① 《淺析停車場收費的性質》

篇2：步行街停車場安全責任書

　　根據公司管理需要，為了防止**步行街停車場內，車輛被盜被破壞，特制定此安全責任書，并確定閣下***先生為物業公司車場治安責任人，至閣下離職或調離本工作崗位時自行終止，具體職責如下：

　　1、認真履行車場管理規定，保證車輛停放有序，不得玩忽職守。

　　2、認真登記進入車場車輛車牌號碼，不得不登記或漏登。

　　3、收單時必須嚴格把關，認真查看所收單據上登記的車牌，必須與所出車輛車牌相符方可放行。

　　4、如車主丟失出入單，嚴格按公司要求辦理手續。

　　5、嚴禁利用工作之便拉關系，收取賄賂搞不正當交易及違法活動。

　　6、當值時如因工作失誤造成車輛損壞、被盜將負主要責任。

　　7、收費不給票屬貪污行為已經發現嚴肅處理。

　　責任人簽暑： 東莞市**物業服務有限公司

　　日 期： 日期：

篇3：損毀停車場設備及車輛賠償責任承諾書

　　損毀停車場設備、車輛的賠償責任承諾書

　　致：物業管理有限公司/管理處

　　本人/本公司因駕駛疏忽，導致 停車場內之 設備/車輛受到損壞/損毀。本人/本公司愿就此事故而引起的后果承擔一切責任，并自愿支付損壞、損毀設備/車輛的維修、更換費用。

　　見證人 ： 承諾人 ：

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