對物業服務費的思考

　　在我國的物業服務理論與實踐中，管理費問題一直是備受爭議和各方矛盾的焦點，業界同仁以及社會各界就此展開過多方面的深入討論。為拋磚引玉，筆者擬從管理費分攤的角度進行透視和分析，以達拾遺補缺之目的。

　　一、當前物業服務費的計算與分攤

　　目前的管理費計算分攤，我國各地情況不盡相同。以沿海等發達地區為代表的主流做法是，物業服務方按照業主的要求和共有物業運行、維護和管理的需要測算出管理費，然后再按業主擁有物業面積(包括分攤的公共面積)進行分攤。其他還有“以項核定、按項收取”、“以戶定額、按戶收取”以及“費用分攤”等方式?！耙皂椇硕?、按項收取”，是將管理費劃分為“項”，如治安費、清潔費、綠化費等，事先確定收費標準，然后由業主依時按項交納;“以戶定額、按戶收取”，是先按業主擁有物業面積大小將物業分為大中小戶，分別確定管理費標準，然后由業主定時、定額交納;“費用分攤”，是按照物業服務需要，先由管理方墊付費用，然后按照一定的方法和標準(如按戶或室內面積)分攤給全體業主。這些方式主要運用在物業服務水平相對比較低的地區或管理要求不高的物業。

　　剝除表面的差異，去粗取精、去異求同，目前的各種物業服務費計算與分攤形不同而實質內容是一致的。管理費計算主要是根據業主要求、共有物業服務成本以及相關政策等因素，經測算綜合確定。管理費的分攤則直接或間接地以業主所擁有物業面積核定，與業主居住使用物業面積或專有物業面積成正比例關系，面積越大，分攤的管理費越高，反之則低。

　　二、管理費分攤存在的問題

　　管理費的實質，是業主對物業服務方圍繞共有物業的運行、維護、管理而發生的物化勞動、活勞動以及相應管理收益的補償。這里蘊涵著兩層意思:其一，物業服務的對象是共有物業，管理費是共有物業服務的貨幣形態和價值體現;其二，管理費是由管理費支出成本和管理者傭金兩者構成。前者是確保物業正常使用而發生的費用支出，后者則是支付給物業服務企業的報酬。目前管理費測算方式以及管理費由業主承擔，與物業服務操作的對象、內容是相吻合的，也是清晰、科學的。問題在于管理費的承擔方式，即管理費如何進行分攤?物業包括專有物業和共有物業，兩者產權集合構成了完整的物業產權。

　　排除個別物業產權單一情況，多數物業是由多個業主共同擁有的。這種多業主產權共存局面，使得物業中的共有物業產權必然呈現按份共有狀態，即各業主在共有物業中均占有一定份額或比例。物業中，業主的權利義務是對等的，業主擁有共有物業所有權，自然應按照共有物業權利份額或產權比例，承擔相應的義務。以理推之，業主共同承擔的管理費也應按照業主共有物業產權份額比例，在各業主之間進行分攤。共有物業面積或份額比例越大，承擔的管理費就越高。反之，則低。這與我國目前管理費主要按業主專有物業面積分攤方式相比是謬以千里的。目前的管理費分攤不按共有物業分攤，而采用專有物業面積分攤方法，既不符合物業服務對象、內容要求，也不符合前述之權益費用匹配原則，是管理費計算與分攤依據的背離，也是對物業產權分攤理論的否定。

　　三、管理費分攤思考

　　我國物業服務實踐中管理費分攤這種背離，主要是香港模式的沿襲和長期形成的習慣。我國物業服務基本是從香港移植，由于政治、經濟和環境因素的不同，物業服務理念、模式，包括管理費分攤方式不可避免地會存在許多問題。

　　香港市場經濟發達、法制環境健全，業主的物業服務消費觀念成熟、物業服務交換雙方溝通平等充分。管理費按專有物業面積分攤，簡便、直觀和易于使用推廣。即使出現上述“背離與否定”而引起管理費分攤的不合理，也可以通過市場運作得到必要的矯正和化解。如香港管理費是交換雙方充分溝通基礎上的科學核算，管理費測算結果出來后，引入第三者對管理費進行驗證性復核，確?？陀^公正，然后再進行分攤。經過這種多次反復的管理費計算與分攤已為業主理解和認同，業主對分攤方式已將其置于次要的位置，即使存在一定不合理因素，也因多次反復得到化解而并不給予更多的關注。

　　我國由于市場經濟尚處于發育中，物業服務的內外因素與香港不同，簡單套用香港模式，則有可能出現一定的問題。

　　由于經濟發展和體制改革因素，我國目前實質還處于計劃經濟向市場經濟的轉換過程中。物業服務外在的消費環境和交換市場并未真正形成，市場經濟內在的有效調節機制正在建立中，公眾和社會對物業服務還缺乏了解和認識，物業服務發展尚處在積極推廣中。此階段的物業服務迫切需要易于理解、理論清晰和符合邏輯的包括管理費分攤主式在內的運作模式，以降低推廣難度，減少操作中的矛盾，順利推進物業服務的發展。否則，管理費分攤中的不合理成分不僅得不到市場機制的自發調節，還會在物業服務實踐中被進一步放大，引發更多的矛盾和問題。

　　業主的物業服務消費觀念滯后，有些還停留在政府福利分房、單位后勤管理等計劃經濟時代。同時，物業服務交換雙方由于專業知識不對等、信息量不對稱，必然會對物業服務的對象、內容，對物業使用和業主權利義務產生認識上的差異。管理費按專有物業面積分攤，不僅與彌合這種“差異”無補，甚至還加大了物業服務的認識混亂。

　　管理費分攤方式與物業服務對象、內容的背離，是香港模式先天存在的“內在缺陷”，移植到內地后管理費分攤出現了“南橘北枳”。但這并不能掩蓋分配方式的先天和內在缺陷及物業服務理念的不清，如不加以糾正，必然導致物業服務運作和管理費分攤出現種種問題。如業主認為，管理費是按共有物業計算的，而共有物業自己沒有使用，因此無須承擔管理費。管理費按我們家面積計收，物業服務公司理應對我們家提供物業服務服務等等。

　　自上個世紀80年代迄今，我國的物業服務呈現不平衡的迅猛發展態勢，以兩個三角洲和沿海為代表的物業服務正在席卷全國。由于物業服務是新興行業，政府和立法部門也需要時間去認識和研究，理清物業服務的脈絡和規律，總結經驗，解決不斷出現的問題。正確和科學的法律行為、行政行為，對矯正和約束物業服務的發展，有著深遠的意義。管理費分攤經過20余年的實踐操作，暴露出許多問題，甚而引發物業服務不必要的矛盾和問題。從理論和合理角度對其進行重新審視和研究，為行政和立法的調整管理費分攤方式進行積極的探討和鋪墊是十分必要的。

　　四、管理費分攤的理論探討

　　管理費分攤方式的調整問題，涉及兩個方面。一是物業服務的外部環境，包括消費環境、市場機制、立法制度以及行政管理等的建立健全;二是對現行管理費的分攤方式進行調整，使之既簡單易行又行之有理。這兩者互為關聯、互為表里。前者有賴于社會經濟的發展，以及政府、社會和物業服務各主體的共同努力，后者則需在充分研究的基礎上，從規范房地產市場入手，理順物業服務費分攤的理論與操作，逐步調整、糾正偏差。隨著《中國物業服務條例》的出臺和推行，物業服務的生存、發展環境將進一步向好，物業服務亦將逐步進入有序化、規范化發展階段。

　　管理費分攤方式的調整，理論上可以回歸到物業價值或產權比例角度進行測算和分攤?；舅悸肥?，先計算各業主共有物業價值或產權占總的共有物業價值或產權的份額和比例，再按照這一比例將管理費在各業主之間進行分配，即各業主按共有物業產權比例分攤管理費。

　　目前的房地產市場由于無統一要求，物業共有部分產權標注不明確，難以準確界定共有物業面積和其在物業中的比例，按上述思路進行管理費分攤缺乏前提和條件。針對此情況，目前管理費分攤可變通采用下列方式進行嘗試和過渡:一是按業主物業面積(包括專有物業和分攤的公共面積)占物業總面積比例計算分攤;二是按業主專有物業價值占物業總價值份額比例計算分攤;三是共有物業面積或價值的標注明確且數額較大的，則可按業主共有物業價值(或面積)占共有物業總價值(或面積)比例計算分攤。以后條件逐步成熟后，管理費分攤方式逐步調整為按共有物業面積或產權比例分攤。

　　中國有個成語典故叫“朝三暮四”，說的是“猴子分栗子”的故事。它給人們的啟示不僅僅是改變了分配方式，重要的是轉換了思維，順應了認知規律，并以極為簡單的方法解決了本就不該有的矛盾和問題。管理費分攤方式，與此事不同理則相通。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：