淺析物業管理市場及政府責任
一、過去20年物業管理行業歷史性貢獻
物業管理服務行業在我國是一個新興的行業，同時也是一個開放的系統工程。在20年前傳統的房管體制中，我國物業管理行業由政府福利型向專業化企業化經營型轉變已經成功地實現生存發展史上的第一次飛躍。舉世矚目的十六大，作為新世紀召開的第一次全國代表大會，全面分析了小康社會的現狀，并提出了全面建設小康社會奮斗的目標，其中包括“建立完善的社會主義市場經濟體制和更具活力，更加開放的經濟體系；城鎮人口的比重有較大幅度的提高，工農差別，城鄉差別和地區差別口大的趨勢逐步扭轉；社會保障體系比較健全，社會就業比較充分，家庭財產普遍增加，人們過上更加富裕的生活”。
根據這一歷史性目標我們的社會主義民主將更加完善，社會主義法制更加完備，依法治國方略得到全國落實，人民政治、經濟和文化權益得到切實的尊重與保障，基層民主更加健全，社會秩序良好，人民安居樂業。作為與人民生活息息相關的物業管理服務業，在過去的20多年生存發展的過程中，已經在社會進步和提高人民生活水準上得到了實實在在的體現，下面就從這一角度談一下，用實在的數字和文字去印證其歷史性表現。
1、物業管理對第三產業增加值比重有巨大貢獻
按國家統計公布的全國城鎮小康生活水平基本標準要求，我國經濟發展水平的基本標準要求是我國經濟發展水平的第三產業增加值比重應達到40%的標準，這是一個權重系數較高的小康指標，在1980年僅為20.6%。根據有關部門統計，僅深圳市每年物業管理的營業收入就達到50億元，全國物業管理行業生產總值高達680億元人民幣，國民生產總值8萬億人民幣的0.85%個百分點，可以說是為全國全面小建設做出了積極的貢獻。
2、物業管理對推動內需，增加就業機會改變就業結構做出了突出貢獻。
物業管理與人們的生活息息相關，它包含了房屋裝修監督管理、房屋維護與修繕、設備設施的管理、安全保衛、消防、清潔衛生、環境保護、小區綠化、車輛管理、經營服務等眾多內容，同時聘用大量專業服務人員。在物業管理推行的過程中，使得傳統房屋管理的基本免費向有償服務轉變，人們在享受物業管理服務的同時，需要向物業管理企業支付必要的服務費用，這就在一定程度上刺激了消費，增加了貨幣流通，推動了內需。
3、物業管理對人居環境改善的激情貢獻
在物業管理的諸多工作中，綠化管理是十分重要的部分，它最直接的作用就是營造和諧自然的環境。早在1986年在日本大阪舉行的“城市綠化戰略規劃”為主題的國際論壇會上就發表了《大阪宣言-給予城市以新的自然活力》，其指出:“未來的城市要給人類的幸福和全世界的社會發展做出貢獻，必須通過綠化來創造一個安靜的自然環境”。聯合國在1999年授予深圳市人居“環境范例獎”。20**年，又被國家建設部授予人居環境獎?？梢?，物業管理服務行業對人居環境的改善已經得到政府和聯合國的承認。
但隨著我國市場經濟發展整體上的不斷推進和深化以及事物發展自身邏輯--否定之否定規律的自發調試，物業管理的服務市場的可持續發展正面臨著嚴峻的挑戰:明星隕落、市場泡沫嚴重、服務意識滯后、投訴居高不下、其發展道路舉步維艱等等。這一切無不昭示出物業管理服務市場必須被重新認識，重新洗心革面，加快步伐向市場運行模式轉變，實現物業管理服務市場活力、生機、競爭、風險、經濟效率的目標。正如國務院發展研究中心吳敬璉先生所言，有人認為市場初期總是比較亂的，經濟發展了，自然就會規范起來，這種想法可能過于天真，中國的物業管理服務市場之混亂局面又該如何面對呢?政府在這方面的責任又是如何呢?下面就從一個邏輯的過程和大家探討一下:
二、物業管理服務市場之混合經濟
近20年來，中國的物業管理服務市場經濟從無到有，從小到大，從點到面已經取得了另世人矚目的成績。從物業管理服務市場的計劃經濟運做模式到現在的準市場經濟模式能否繼續向前進化，不僅是中國業主人居環境成敗攸關的事情，對整個國家社會穩定，社區治理等而言，也將具有舉足輕重的影響。如何使物業管理服務市場經濟扎根于中國現實的土壤?政府在物業管理服務市場經濟中應該扮演何種角色?每一位關心中國物業管理行業發展的人士都會關注這些問題。寫本文很大程度上就是想給處在轉型期的政府，企業，或者提供一些有意思路，使之在實現從物業管理服務市場的準計劃經濟到混合經濟市場經濟的制度變遷和角色轉換的過程中，真正減少轉型帶來的社會成本。
1、物業經濟人
在物業管理服務市場經濟中其主體可以分為業主，物業管理企業和政府。在這里我們暫且不談及政府，在做經濟分析之前，我們把研究分析范圍局限在“理性”的業主或企業身上。我們假定，業主只關心和追求自身的最大利益，物業管理企業以謀求盡可能多的利潤為主要目標。上述符合理性假設的經濟主體我們稱為物業經濟人。這里所謂理性，主要理解為追求自身的利益。物業經濟人是一個理性的決策者，他試圖用盡可能少的努力得到盡可能多的東西。此外，他傾向與避免風險，即經濟中的不確定性，但是，如果預期的收益足夠大的話，他也愿意承擔風險，作為一個物業經濟人，他必須完全了解物業的價格和技術，否則，物業的保值增值無從談起。這就意味著，當物業經濟人面臨選擇調整的時候，他完全有能力做出適當的判斷和選擇。
但是，現實生活中，很少有恩感覺到自己就是經濟人，物業經濟人的行動和決策并不僅僅取決與經濟上的考慮，還對自身外的事情感興趣?？梢哉f人類的動機和利益遠比簡單的經濟人復雜和多樣。業主關心的是自己產權保值增值，自身物業服務消費最小化，能否滿足其個人特殊偏，而物業服務提供者即物業管理公司關心只是通過物業服務經營能否使自身的利潤最大化，能否滿足擴大市場競爭的需要。在這里我們不論其責任問題，因為在物業經濟人各自的自由市場選擇過程中，本身就是資源最有效率配置組合的過程，社會責任在這里得到了實實在在的體現。具有理性的物業經濟人應該在各自利益考慮下做出合乎自身和現實的選擇，而不是沉迷于自身。追求自身物業利益的業主和追求利潤最大化的物業管理公司相遇的地方就是物業管理服務市場。業主和物業管理公司最關心的就是自身利益的最大化，而在市場中總是要做出選擇的，總會成為市場的接受者，重點還是在于自身利益注意點在那里!
2、物業服務價格
價格在計劃經濟福利時代被政府管制起來，實行政府定價，政府指導價。當gg開放的時候，市場經濟在各行業中開始對市場上的買方和賣方產生了巨大的市場效應，價格這一市場信號開始由市場力量自由決定，同時在這個時候價格變化也真實地反映了資源稀缺的程度，引導著物業管理公司和業主做出正確的決策。
在過去20多年中，物業管理費在全國各大省市均實行了計劃經濟時代的政府定價，政府指導價，一定程度上對剛走上市場經濟的物業服務市場起到了積極作用。但隨著經濟的發展，物業服務消費者收入水平的提高以及整個市場觀念在物業服務消費者大腦中的樹立，物業管理仍舊維持計劃經濟時代運做模式，已經嚴重阻礙物業管理企業的生存發展，近幾年物業管理企業的怨聲更是高漲，于是就有物業管理工作人士發出這樣的心聲:“管理服務一個小區或寫字樓，不管自己如何算，最后總是虧損的，還不如賣小籠包掙錢呢”。甚至有人發出這樣的疑問:“物業管理企業只有規范經濟才能盈利嗎”?物業管理行業價格的雙軌制使原本靈敏無比的市場信號消失了，同時最能突顯市場化程度的價格，供求，競爭，風險等四大要素也被我們漠視了，反而“一手抓物業管理，一手抓精神文明”的口號卻成了行業內頗有影響的物業管理理念。由此可見，物業管理行業今天遭遇的各種困難都與計劃經濟福利體制有著非同一般的關系。
物業管理相關政府部門面對如此現狀，只有以一種市場效率的意識去改革，物業管理服務市場才能向更加廣闊的空間發展。
3、物業管理服務市場規則
規則在某種程度上說是一種法性制度，物業管理行業政府主管部門在法性制度面前，只是執行者。當前物業管理行業市場正是其混合經濟的典型代表，這就意味著當其市場機制運行不好的時候給予適當糾正。但人們在肯定政府積極干預經濟市場的作用的同時，也注意到政府跟市場一樣，也會存在不足的地方，從而政府干預的范圍應當受到限制，或者至少應該接受公眾的監督。
市場的失靈和政府的失靈給我們提供了不得不思考的問題:物業管理服務市場的規則由誰來決定，是什么，誰去執行?根據西方經濟學，政府是作為特殊的經濟主體參與活動的，它只能做市場做不到的東西，最大限度地兼顧社會公平和效率，而不能借用行政權力來進行經濟活動，可以說一定程度上是為經濟的服務者，而不是活動者。
由于我國的現狀，物業管理服務市場的規則基本應該由國務院法制辦制定，即已經開始實施《物業管理條例》條例，其中應該包括物業經濟參與者和政府這兩個核心主體，某種程度上規則是面向這兩個核心主體的。物業服務經濟參與者可以做任何不違法的事，政府做市場做不到的事，同時政府依據這個最基本規則運用其行政權力服務于市場經濟。
規則可以用另一種含義去解釋，眼前的混亂不是規則的結果，規則是有條不紊地運行著，而不是間斷性的，規則是所有市場經濟主體維護自身權利的法律武器，規則又是一種效率機制，沒有任何效率的規則是對真正意義上的規則的扭曲。
三、物業管理服務市場政府責任
隨著行業本身的向前發展，物業管理在制度上就呈現出極大的漏洞，致使深圳發展最快的物業管理企業都不約而同地向其他經營方向發展，甚至延深到社區經濟這個龐大的經濟消費網絡。究其原因，物業管理行業的市場收費機制，業主委員會的法律問題，政府的不作為行為，執法執業人員素質問題，物業管理消費意識落后，開發商與物業管理公司的利益關系問題等等，已經成為政府在法律和制度上不得不解決的問題。從政府角度，大多數情況下物業管理服務市場競爭受到各種因素的限制，其復雜的現實世界使得在其服務市場，勞動力市場還是資本市場都普遍存在著信息不對稱現象，最終造成物業管理服務市場的不完全競爭。因此，如何更好地促進物業管理服務市場向前發展，不再承受社會對其施加的巨大壓力，政府之責任將面臨其考驗。
1.宏觀層面
政府在保證物業管理服務市場向效率追求的同時，也擔負著整個行業公平合理地把物業管理服務市場規則運行到底的使命，具體表現為保障物業管理服務市場機制的良好運行，糾正其市場失靈現象和深層次意識，維持其經濟的宏觀穩定。
2.微觀層面
為了更好更深入地推動行業向前發展，政府面對當前物業管理行業存在的各種問題應該做好市場游戲規則正常運行的職責，爭取做到把眼前事和長遠事完美地結合起來。
?、偌訌娬嚓P部門的工作人員責任意識，建立相關責任機制，開展全行業職業道德建設活動，實現高效率政府運行的目標。
?、趯嵭猩钊胄袠I調查，真正了解行業的各種現象和內在本質，從而去更實際地完善中國《物業管理條例》
?、劢斀窭_行業發展的幾大熱點研究課題小組，例如業主委員會的法律地位問題、物業管理服務的價格機制、政府的不作為現象、民營企業生存發展問題。
?、芗訌娢飿I管理行業的市場整治活動，確保誰違反規則誰就被懲罰意識的深入。整治不是暫時性，也不是事前通知給企業的行為，而是規則的執行表現。
?、莓敽貌门?，放權與民，鼓勵供求雙方自由雙向選擇。物業管理服務消費是業主自己的事，政府只有站在合法規則的前提下去運行自己的機制。
關于物業管理服務市場和政府的關系，經過上面的闡述可以得出結論，其就是“政府做市場做不到的事情”。在某種意義上可以說，物業管理服務市場機制如何發揮作用，政府應該怎樣做好市場經濟的良好運行。物業管理行業的微利特征，物業管理服務市場運行方式的落后，已經成為我們面臨而又不得不解決的課題。
篇2：國有物業管理企業如何走向市場
國有物業管理企業如何走向市場
隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。
一、國企物業管理市場化的可行性和必要性
20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。
職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。
長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。
二、國企物業管理市場化面臨的主要困難
職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。
?。ㄒ唬┓课菰O施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。
?。ǘ梆B人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。
?。ㄈ┐盏乃姷荣M用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。
三、國有企業物業管理走向市場的對策
以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。
國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。
?。ㄒ唬┱龀?。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。
1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。
2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。
3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。
?。ǘ┢髽I支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。
?。ㄈ┳陨砼?。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。
1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。
2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展經營服務?！疤亍本褪翘厥夥?，如接送孩子上下學、代理業務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。
3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。
劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司
篇3：論物業管理市場結構調整的策略與途徑
論物業管理市場結構調整的策略與途徑
一段時間以來，關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個，一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容;二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容;三是以避免市場誤區為主要內容的，如何進行市場拓展，甚至是否存在物業管理市場的討論等等。
不可否認，以上命題和實踐，為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻，為我國物業管理能夠伴隨著我國gg開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。
但是，作為一個新興的專業類型市場，我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業管理市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理企業改制等方面的問題，談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。
一、分散物業管理的區域性整合，是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容
物業管理市場容量小，供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。
現實中，與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協調，從而一方面影響了服務質量，降低了服務標準，甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業管理企業不能形成良性運作和產生有效利潤，嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:
(一)政府協調
區分不同情況和類型，一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭，通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗，如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整，但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合，通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理，接管后該公司在小區內拆除了隔障，進行了環境整冶，統一了區內形象，提高了服務質量和管理標準，理順收費標準和行為，受到了業主的好評，同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本，形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區，政府可在進行區域整治或老區改造的過程中，統一規劃定區域的物業管理，進行物業管理的規模整合。另外，還可以結合房管所的轉制，本著少設機構，擴大規模，方便管理，提高效益的原則，將區房管所的管轄區域按照定的規?；騾^劃進行劃分，形成房管所轉，制后的高效、低耗、適應市場的良性局面
(二)市場調整
一方面，使開發商尤其是一些小開發商和只有單項開發權的開發商認識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說，開發商如果沒有相應的自有物業留給物業管理公司，而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話，單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的，按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時，這個傭金實際上是空頭的?，F在有的開發商不交給專業物業管理公司，也不成立物業管理公司而成立個管理部，實質是統管物業管理費用，使管理費該用的用不到位，物業管理該維護的維護不到位，而盡量使管理費剩余形成利潤，這是嚴重侵害業主利益的情況。
如果開發商能明白這種關系，知曉不能長期侵占業主利益時，很多小型物業管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面，使業主認識到，有的小區雖然小環境不錯，但由于管理規模小，管理成本高，必然要使業主的支出增加，同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區的整合，尤其是在業主大會成立后重新聘請物業管理企業時，要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業管理企業做為主要內容來考慮，實現完全市場化的整合小區和選擇物業管理企業的模式。此外，隨著物業管理企業認識的提高，物業管理企業最應明白的就是規模、成本和效益的關系，在目前很多物業管理企業還依附在開發商膝下的時候，要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商，尤其是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業管理企業的生存前景到底如何，要有一個充分的心理準備，盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。
總之，從事物發展的基本規律角度來看，市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較，以深圳為例，目前物業管理企業的數量為數近500，形成規模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業管理的各類機構達700多家，深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業管理公司總數亦為500家，形成規模的公司也是100家，而管理面積最多的可達1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機構，人口將近700。比較之下，深圳的物業管理企業或機構減掉3-5百家是一點都不多的。
二、物業管理規模擴張和專業化細分，是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。
時下，有一種認識認為，物業管理的市場化就是物業管理企業能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業管理市場視為以管理面積為主的意識造成的，認為有了管理面積就有了物業管理市場的一切。同時，又在傳統計劃體制影響下，堅守大而全，小而全的做法，似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收，把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。當然，物業管理發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否定。比如，在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊，但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后，其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足，現在又有很多物業公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業公司的，將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現，我們如何抓住這樣的機遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進行思考和實踐。
(一)、在物業管理的微觀范圍尋找市場
目前，一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務，能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗特長，向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司，搞了專業公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目，從理論上講，管理成本是會降低的。同時由于專業化公司形成了規?；蜆藴驶墓芾?，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益應該是明顯的。
(二)、在物業管理的中觀范圍尋找市場
在上述物業管理直接操作的內容上再向外圍探尋一下，不難發現，還有很多商機存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領域，比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等，如果說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話，會所可是大都交給了物業管理公司經營和管理，可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業物業的經營，如果能在我們物業管理范圍內進行有效開發，甚至投資或參股組建專業物業經營公司，并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍，而洽洽是擴大了物業管理的領域，開發出了新興的物業管理類型市場。其實，對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的主要組成部分，物業管理企業最有條件成為這一市場類型細分的主力。
(三)、從物業管理的宏觀范圍尋找市場
物業管理能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域，答案應該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司，也有物業管理企業開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司，最近更有高科技上市公司參股物業管理公司的事例。如果說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話，那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業管理利用自我優勢和物業的便利，介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。
當我們看到香港的物業管理只用很少的人，而大部分業務都通過專業分包，把管理責任轉移到社會上去，美國的一個20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候，我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理企業;真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才;真正的規?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大;而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時，使專業項目和輔助配套項目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。
三、物業管理企業建立現代企業制度，是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要
建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業的體制轉換和結構調整進入攻堅階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業管理企業絕大部分都是國有企業，也同樣受到傳統體制的影響，相當一部分物業管理企業還不適應市場經濟的要求，經營機制不活，管理水平落后，服務意識不強，技術創新能力差，虧損經營或上級補貼經營普遍，甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的直路，也阻礙了物業管理市場的健康發展和物業管理市場化的發展進程。所以，物業管理建立現代企業制度勢在必行，其主要途徑有以下3個方面:
(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司，明晰企業資產結構，明確各股東的責任、權利和義務，弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力，使物業管理企業具備市場準入的基本條件。
(二)積極發展多元投資主體的物業管理企業。物業管理行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產都應逐漸從物業管理企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組，促進大型物業管理企業和物業管理集團的發展。放開搞活中、小物業管理企業，對一些規模小，管理質量差，經濟效益不好的中、小企業，實行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。
(三)對房管所改制的企業，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業管理市場化的軌道能夠生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業，再將企業過渡為現代企業的兩步走并做房管所一步，直接按現代企業制度進行轉改制，使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。