[內容提要]民法上的無權處分制度涉及了合同效力、不當得利、侵權損害賠償、善意取得等諸多理論問題,加之無權處分行為在實踐中表現形式各異,使其所涉及的法律關系愈加變得撲朔迷離。本文從不法出租他人房屋的案例入手,對無權處分行為所產生法律關系的性質、效力以及權利義務的確定,進行了有益的探索。

[關鍵詞]無權處分 侵權 不當得利 租賃

楊某等系一房屋的權利人,經管該房物業的物業公司未經授權,即以自己名義將房屋出租給第三人居住使用,至案件發生前已收取第三人租金共計 4030元,除向稅務機關交納了房產稅、營業稅等計707.88元外,實際獲利3322.12元。楊某等以物業公司侵犯其合法權益為由,起訴法院要求物業公司賠償損失4030元,后又將訴由變更為返還不當得利。

一、不法出租他人房屋行為的法律性質及后果

以上案件由非權利人不法出租他人房屋而引起,該不法出租行為屬于無權代理還是無權處分,其法律定性頗值討論。

按照民法通則以及合同法的規定,無權代理是指行為人在沒有取得本人授權、超越授權或授權失效之后仍以被代理人名義實施的民事行為;而無權處分則指非權利人、未經權利人授權的行為人或處分權利受限制的權利人對權利標的物進行的處分行為 ,該處分指法律上的處分。兩者的共同點主要是,行為人不具有實施相應行為的合法主體地位;區別在于,兩種情況下行為人實施行為的性質和范圍不完全相同、行為人實施行為時的名義不同以及善意第三人的判斷標準不同。

筆者認為,對于本案中無權代理和無權處分的區分,可以簡單地從行為人實施行為時的外觀加以判斷:無權代理行為人以權利人代理人的名義實施行為,而無權處分行為人則以處分人本人名義作出行為。物業公司在對外簽訂租賃房屋合同時以“權利人”而非代理人的名義出現,其在未取得合法權利之前實施了處分房屋使用權的行為,應屬無權處分。

對于無權處分的性質,由于法律規定并不明確,在實踐中存在一定的爭議。結合本案來講,對于不法出租他人房屋產生的無權處分行為的性質,有以下幾種理解:

(1)該行為屬于民事侵權。理由是:物業公司在明知房屋所有權歸屬的情況下,私自將他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的財產權并致權利人受損。從法律構成要件來看,物業公司的行為具備了侵權構成的四項要件:物業公司出租他人房屋的行為違法;物業公司的主觀過錯明顯;房屋權利人存在損害事實;物業公司的行為與房屋權利人權益受損之間存在因果關系。

(2)該行為構成不當得利。理由是:物業公司占有租金沒有法律依據,且致權利人相應損害,構成法律上之不當得利。其認為不構成侵權的理由是:侵權情況下損害事實是指受害人因侵權人的侵權行為造成經濟利益上比原先有減少或比未受侵害之前更多的支出,本案情況由于房屋所有權人并不是必然會獲取房租,因此也就不存在比原先減少或更多支出的情形,即不存在被侵權的損失;從侵權法填補受害人損害的功能來看,由于損害無法證明,適用侵權行為法對房屋所有人權利的保護就無法實現。王澤鑒先生即持此觀點。

(3)不當得利和侵權競合。持此觀點者認為,本案情形中不當得利和侵權造成權利人所謂利益受損的解釋規則應當是一致的,原因在于:租金對于權利人來說并非是既有利益。因此,這里的損害應當既包括積極利益的減少,也包括消極利益的增加,權利人在正常情況下可以預期得到的利益也應包括在法律保護的利益范圍中。本案房屋權利人在權利正常行使狀態下可得利益的損失即合法權益的損害。對于具體訴訟的操作來講,又分為兩種觀點:一是認為當事人在選擇一種權利請求后另一種權利請求方式自動消滅;第二種觀點則認為在一種權利請求經過訴訟程序但不能完全補足受害人損失時,該受害人可以選擇行使另一種權利請求進行訴訟。

一、二審法院在處理案件時對原告變侵權訴由為不當得利均予以了確認,但對于是否存在競合未給予明確意見。筆者認為,不法出租他人房屋情形下可能存在以下兩個方面的損失:一是房屋被占用及房屋占用過程中附屬財產設施的損失,二即本案爭議的租金的損失。就前者而言,這些損失屬于侵權構成中的“損害”應無異議,即,房屋占用人對權利人對房屋物權行使的妨礙及對房屋附屬財產的損壞造成了權利人的損失。就后者而言,侵權構成中的“損害”需以實際損害為限系學界通說,且該立論亦為實務部門所廣泛接受,由

篇2：小區房屋委托出租承租委托協議書

　　小區房屋委托出租承租委托協議書

　　委托方（甲方）：委托方（乙方）：

　　中山市**物業管理有限公司身份證號碼：

　　電話號碼：電話：

　　代表人：地址：

　　第一條：乙方委托甲方租用小區棟房（鋪）（房廳），建筑面積平方米物業，租用租金為人民幣zzzz元每月。

　　第二條：乙方委托甲方尋找出租房屋，乙方支付承租委托定金人民幣zzzz元。

　　第三條：甲方帶乙方看房，若乙方避開甲方同出租人私下達成協議或同時另外委托其他中介公司，造成甲方損失，乙方賠償甲方人民幣zzzz元，所付定金不退。

　　第四條：乙方和物業出租方簽訂的租賃合同，具體條款由雙方商定，甲方不予干涉；乙方簽署租賃合同并支付房租款的20%（最高不安超過人民幣300元）給甲方作為傭金后，本委托書自行失效。

　　第五條：其他約定：

　　第六條：本委托書一式兩份，雙方簽字后生效，同時具有法律效力。

　　甲方：中山市**物業管理有限公司乙方：

　　代表人：委托人：

　　日期：年月日日期：年月日

篇3：房屋出租委托協議

　　房屋出租委托協議

　　委托方(承租方):________身份證號碼:________

　　聯絡地址及電話: ________(承租方保證該地址為有效之聯系及通信地址)

　　受托方:廣州________物業管理有限公司

　　地址:廣州____南華路____號鋪

　　委托方(承租方)同意依照受托方與出租方就____________物業(以下簡稱"該物業")達成之條款承租該物業，同意向廣州市**物業管理有限公司支付人民幣________元整(小寫￥________)，作為承租該物業之誠意金。在交付誠意金時，委托方已實地詳細地勘察過該物業，對該物業的座向、面積、質量都認可，如出租方同意以人民幣________元整(小寫￥________)出租該物業，則委托方同意受托方無需委托方另行指示，即可將誠意金即時轉為定金轉交出租方。如出租方拒收受托方代為轉交的定金，則受托方需于________日內原銀無息退回上述款項給委托方。茲有關交易條款作出如下委托:

　　一、該物業現有之產權憑證(如《房地產證》或《商品房買賣合同》)所注面積為________平方米;本次交易承租該物業租金為人民幣元(小寫￥____)。

　　二、承租方于簽定本協議后于________天內由受托方約定出租方簽定房屋居間租賃合同，逾期視為違約。

　　三、租賃期為________個月，從____年____月____日至____年____月____日止。

　　四、承租方須在簽定房屋居間租賃合同之時向出租方支付相當于____月租金的租賃保證金和____個月租金，共計人民幣____元整(小寫:￥________)。

　　五、租賃其間，每月所發生的管理費、電話費、煤氣費、水電費、有線電視等費用，由方支付。

　　六、基于受托方在促成租賃中所提供之服務，于簽署房屋居間租賃合約時，委托方須支付受托方相當于租金的50%作為服務費。

　　七、若委托方在受托方代為轉交定金給出租方后逾期或違反本協議任何一條款，則需承擔違約責任，即所付定金不要求返還，且承諾向受托方支付上述服務費作為違約金。如該物業最后由委托方或親屬、代理人未經受托方的情況下進行交易，委托方仍須向受托方支付上述違約金，并且受托方可以追究相關法律責任。

　　八、本委托函一式兩份，委托方及受托方各執一份，自雙方簽字或蓋章后即生效，具有法律約束力。

　　九、備注(協議雙方約定):

　　委托方:________受托方:廣州________物業管理有限公司

　　經辦人:________經辦人:________

　　日期:________日期:________