為什么目前的物業管理會如此難呢?有關專家認為:主要是由于當前的物業管理中存在以下幾種不合理現象。

盲點一:職責界定不明確
一位行內人士認為,職責界定不明確是當前南京物業管理的一個重要問題。職責界定是指發展商、施工單位、物業管理公司、業主四方,在以物業為中心而發生的責任確定。由于職責界定欠明確,往往會造成某些責任的盲點。有一小區,業主入住之初發展商仍在賣其他的新單位,有免費車輛接送業主子女上學、回家。但發展商賣完樓撤離小區后,物業管理公司即刻以經營成本過高為由,通知家長免費校車將變為收費校車。于是不可避免地引發了業主與物業管理公司的一場糾紛。其實,事情的責任并不在物業管理公司,但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突,這類事件是當前業主投訴的重點。

盲點二:責任承擔欠積極
據了解,某些自稱保安嚴密的小區,當發生業主財物被偷事件時,業主卻投訴無門。當此類事件發生時,物業管理公司不能一推了之。因為,作為一個小區的物業管理執行者,物業管理公司有義務對業主的財物安全負責。否則,如何叫業主相信你的管理服務水平,如何叫業主心悅誠服地去繳他們的物業管理費。責任承擔不積極,這不但對業主的歸屬感造成損害,而且自毀了物業管理公司的形象。

盲點三:管理費用不透明
據介紹,業主對自己所繳納管理費用的支出有知情權,而物業管理公司也有義務對業主做財務明細的公開。物業管理公司所收取的管理費除了維持自身正常運作外,一般均用作公共支出,比如綠化衛生和其他項目所耗用的水費、電費等。但據記者從不同的渠道獲悉,有一些物業管理公司不愿意對業主公開財務,即使公開也是公開假賬。而有些物業管理公司也會公開水費、電費,但只限于總額,沒有明細。
也有業主反映,屬于管理費用之一的公攤水費一個月的耗用量,竟然與自己當月的用水量相當。正是由于這些物業管理公司缺乏必要的自律性,以致有些小區經常會出現“細水長流”、“燈火長明”的浪費現象,直接增加了業主在物業管理費用上的負擔。

盲點四:檔次定位難清晰
據悉,在某些大型的小區常常會出現這樣一種情況,比較富有的業主對物業管理公司的服務水平不滿意,而收入相對較低的業主又認為其收費過高。盡管物業管理公司并沒有少做工作,但換來的卻是業主的怨聲載道。某業內人士認為這種狀況的形成是由于小區未能在區域規劃上作出明確界定所造成的。

有專家舉例說,同一小區業主對服務素質的要求總會有高有低,有些需要每平方米1元的服務,有些需要每平方米0.5元的服務,但若折中提供每平方米0.75元的服務,只能是兩者都不滿意。這種情況的出現并非物業管理公司所造成的,只能在小區的規劃上去避免。同一消費水平的居民應相對集中某一個“片”,各“片”按不同的消費水平和支付能力配備綠地和娛樂場所等相應的配套設施,并配備相應的物業管理收費標準,在售房之前就向社會公開,讓購房者做到心中有“數”。

篇2：物業管理立法重點和難點的思考

　　物業管理立法重點和難點的思考

　?。浴督K省物業管理條例》為例

　　《江蘇省物業管理條例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業管理不地方性法規。

　　我省制定物業管理條例面臨的大體形勢為：第一，與全國發達地區物業管理立法相比，與建立社會主義市場經濟體制的要求相比，我省物業管理立法相對滯后；第二，全省大部分地區已初步建立了具有中國特色的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，物業管理正逐漸被廣大消費者所接受，發展形勢良好，社會效益日益體現；第三，具有一定的管理實踐和立法經驗。建設部已制定了一批有關物業管理的規章和規范性文件，初步形成了物業管理政策及技術標準的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發布的141號令《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，初步構成我省物業管理體制的框架。隨后省物業管理行政主管部門加強調研，與有關部門積極研究，反復協調，形成了一系列規范性文件。各省轄市在物業管理建章立制方面也進行了積極的探索和實踐，取得了較好的經驗；第四，全省各地區物業管理起步及發展不平衡。經濟發達與欠發達地區，大城市與中小城市，在物業管理起步時間、市場發育程度、行業規模、發展水平、覆蓋面、從業人員素質、服務意識、服務水準等方面，差異較大，短時間內難以平衡，給物業管理立法帶來一定困難。

　　根據江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號令為基礎，借鑒外省市先進的物業管理立法經驗和技術，總結各地立法實踐的經驗，充分考慮全省各地區的實際情況，根據市場經濟規律，確定物業管理的基本原則，體現立法的實踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業管理規章和政策的銜接，保持法規政策的連續性。

　　江蘇省人大常委會在涉及千家萬戶的條例制定過程中，指導思想明確。依據國家一系列現行法律法規，充分注意廣泛聽取全社會的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會，圍繞諸多焦點問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對物業管理活動中的法律關系進行調整，重點對適用范圍、業主參與自治管理的形式及權利的義務、物業管理服務與收費、物業的使用與維護、法律責任等作出了明確規定。

　　在條例的制定過程中，深感物業管理活動的復雜性，地方立法要規范的內容也具有特殊性。重點是：

　　一、擴大適用范圍，明確發展方向

　　江蘇省物業管理自90年代初起步以來，經過十年的探索和實踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機的行業，物業管理已從城市走向鄉鎮，物業類型不僅涉及各類住宅物業，還涉及大廈、工業區、學校、醫院等物業，已從過去單純的居住服務領域向生產服務、醫療衛生、教育科研等后勤保障領域延伸。首先是制定住宅區物業管理條例、還是制定江蘇省物業管理條例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區域內的物業管理活動適用本條例；同時規定新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，由當地人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理；還明確逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平的發展方向。

　　二、重點規定業主、業主大會、業主委員會的權利義務和議事規則

　　物業管理中業主、業主大會、業主委員會的運作模式，是我國引入的一種先進方式。主要是借鑒香港業主立案法團對業主委員會管理物業的做法。因香港與內地經濟發展及法制化、物業私有化程度的差距，在多年實踐中，業主及業主委員會的作用遠沒發揮。

　　依據產權理論，業主是物業的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進，互不認識的業主因購買同一物業區域內的房屋而從“五湖四?！弊叩揭黄饋砹?。由于居住或工作在一起，個別業主的個體利益和群體利益的沖突難以一致論點別業主無法對物業區域內就業主共同利益的共同事務進行管理。因為業主各自的權利義務平等，那么就需要一個第三方來管理，即物業管理企業。業主通過業主大會選舉產生自已組織--業主委員會，來代表全體業主與物業管理企業締約，委托物業管理企業就物業管理區域內公共利益的事務性工作進行管理。物業管理企業則依據自身的專業水平和合同約定，對涉及公共利益的事務性工作進行有償管理和服務。從法律關系上說，業主委員會的締約權是全體業主的管理權力，如果業主不選舉，業主委員會就無法行使締約權。業主委員會應當是代表和維護全體業主合法權益的非法人性質組織。業主委員會與物業管理企業雙方的活動應是民事活動，雙方是平等的民事主體。

　　業主、業主大會、業主委員會的運作方式，同樣也類似我國的人民代表大會制度。立法明確其權利和義務及議事規則的自治管理形式，應當是物業管理民主化管理進程的一大進步。多年來在物業管理推行的初級階段，業主委員會的作用還遠沒規范，運作中也出現偏差，形成物業管理中的最大難點，這是因為政府忽略了對業主、業主委員會的教育和行為規范。立法應賦與它多大的權利和義務，調整業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業，建設單位、行政部門之間的法律關系是立法的實質。條例與原物業管理政策規定所不同的主要是：

　　1、業主委員會的管理形式并非是物業管理中業主必須選擇的唯一形式。單一產權的物業、業主較少的物業可以由業主自主決定自治管理方式。

　　2、業主委員會向業主大會負責，是業主大會的執行機構。這是因為業主委員會的權力是全體業主通過業主大會選舉產生并就關系業主公共利益作出決定后，委托業主委員會執行的。因此，業主委員會選聘和解聘物業管理企業，動用維修基金等重大事項，應由業主大會審議批準。避免業主委員會因權力過于集中，行使不當造成過失行為的現象。

　　3、業主投票權數應考慮可操作性和兼顧小業主的利益。住宅區一戶一票具可操作性，其它物業按建筑面積計算投票權數較為合理。同時規定了已交付使用物業建筑面積達百分之五十以上要召開首次業主大會，成立業主委員會。針對物業積壓、長期達不到百分之五十，小業主的權益得不到主張和維護的情況。規定已交付使用建筑面積達百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　4、業主公約應對全體業主具有約束力。業主公約是全體業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，體現了每個業主應遵守社會公德，其行為不得損害社會公共利益的法律規定。

　　三、物業管理企業應真正成為法人企業

　　物業管理企業是物業管理活動中的市場主體。受業主或業主委員會的委托，是從事以有償為目的地為業主共同利益的公共事務進行管理或服務的行為，同時也應承擔相應的民事責任，應成為自主經營、獨立核算、自負盈虧的法人組織。條例規定物業管理企業應具法人營業執照是對某些建設單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責任不清的狀況作出的規定。引導物業管理企業建立現代企業制度，向服務社會化、管理專業化、經營市場化的物業管理方向發展。

　　物業管理企業不是政府部門，不具備一般意義的上的執法權。對于破壞房屋結構、共用設施設備、違章搭建等行為，沒有行政執法權。但是對于違章搭建或其他侵害業主公共利益的行為，條例明確了具有制止權，直至向人民法院起訴。這是因為物業管理企業與業主、業主委員會之間是契約關系，業主將物業管理區域內共用部位、共用設施設備等涉及到全體業主共同利益的事務委托給物業管理企業進行管理，同時業主們又約定共同遵守的業主公約，作為每一個業主來說，維護物業管理區域內的公共利益，就是在履約責任。個別業主為個人利益而損害大多數業主利益，其實質就是侵犯大多數業主的利益。如果物業管理企業不予制止或進行規范，長此以往，將導致物業管理區域內環境惡化。相應地，物業管理企業因不履行責任，成為“收錢不服務或少服務”，是姑息縱容侵犯大部分業主利益的行為，業主、業主委員會完全有理由認為，物業管理企業不履約或不作為而解聘物業管理企業或追究其責任。

　　四、服務費確定堅持市場化方向

　　1、規定物業管理服務費確定原則。由于人們長期受傳統計劃經濟的影響，居民習慣于政府定價，在物業管理服務費的標準上，政府也較多地進行干預。同時業主的觀念及某些物業管理企業行為不規范原因，全省物業管理服務費標準普通偏低，且收繳率低。物業管理企業虧損面達60%-70%，住宅區尤為明顯，對行業的發展極為不利。

　　物業管理服務費的標準應是雙方當事人根據內容與質量而確定的。鑒于當前物業管理市場還不成熟，業主普遍對物業管理有個認識、接受的過程，中低收入的普通業主仍是主要服務對象，因此規定了對普通住宅的物業管理公共服務費由當事人在合同中協商確定。并明確政府指導價以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算確定。特約服務費和代辦服務費由物業管理企業與業主協商確定。堅持物業管理服務費逐步向市場化過渡，保護行業的發展。

　　2、競爭是物業管理市場化的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高管理服務質量。目前物業管理仍處于發展初期，物業管理的市場培育剛剛開始，物業的實行情況千差萬別，房管體制還沒有完全轉換，業主所需的服務內容也不同，物業管理服務收費水平普通較低，如有的地區每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數物業管理企業效益較差，一些物業管理還需要建設單位或其它來源的經費補貼。物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制，鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。不強制要求建設單位或業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　3、物業管理近發全防范責任等服務事項應在協議或合同中特別約定。在物業管理活動中，業主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業管理企業是否承擔責任？如果不承擔，業主感到難以接受，交了錢請你從事物業區域內的管理服務，其中也包括安全防范，一旦出事又不負責任，這于情于理都說不過去物業管理企業往往認為所收費用低微，不能保證業主期望的安全要求，企業無能力承擔安全責任，低收費和承擔安全防范責任之間是不平等的關系。

　　物業管理活動中的安全防實質是物業管理企業在沒有行政權、更無司法權的情況下，只是在物業管理區域內從事協助公安部門安全防范、維持公共秩序等協助權。如果業主或者業主委員會有需要特別約定服務事項，雙方當事人應以特別約定的方式在合同或協議中明確，否則就不承擔責任。這就要求雙方當事人認真地簽訂合同或協議，物業管理企業在承諾有關事項時，要考慮：一、物業區域是否具備管理條件的設施；二、企業有無管理能力；三、業主所交費用能否承擔業主特別約定的服務事項。否則，隨意承諾，將要承擔相應的責任。

　　五、前期建設應與后期管理相銜接，明確使用和維護的規定

　　1、物業管理在建設上“先天不足、后天難補”的問題，是物業管理中的主要矛盾之一。在建設單位與物業管理的比較中，業主和物業管理企業是“弱勢群體”，兼顧公平的原則，規定新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案并報物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收。建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬全體業主所有。無償性及比例的提出是針對一些建設單位在物業建設時只建不管，將配套用房據為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業交付使用后的管理創造了條件。

　　2、共用部位經營收益分配明確。利用物業設置廣告等經營性設施如何處理分配，是業主與物來管理企業所關心的問題。根據產權理論，物業共用部位應屬業主共同所有，如某一業主想利用共用部位經營，首先應當征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業付諸實施。經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，部分收益用于補貼物業管理公共服務費、部分收益納入維修基金，由于具體活動情況的千差萬別，具體實施中可以合同約定。條例同樣對此作出原則性規定。

　　3、維修基金管理需要進一步細化。維修基金牽涉到千家萬戶，同樣也關系到物業管理的前途。由于全省各地執行維修基金管理情況不一。條例規定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業主物業使用。

　　六、法要責眾

　　在規定對物業管理活動當事人各法律責任中，對業主不交服務費作出了規定。這是由于多年來受住房傳統計劃消費方式的影響，業主對“花錢買服務”還有一個適應的過程。突出問題在業主能否自愿交納物業管理服務費，如不交，則按每日萬分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責任中，是最低的比例，該條款是針對相當數量的業主而言，涉及“法要責眾”?！爸袊膯栴}是教育問題?！碧岣邍竦乃刭|還有個較長的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務費，同樣也在享受物業管理服務的業主，不交費是違約的行為，同時也侵占了其他業主的利益，你有責任，也有義務交納物業管理服務費。如業主無正當理由，在催交無效的情況下，物業管理企業可依據《民法通則》規定，向人民法院提出訴訟或申請，可采取操作簡便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點

　　1、業主委員會民事責任問題。由于國家物業管理條例尚未出臺，我國的物權法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業主委員會無財產，由業主委員會代表全體業主與物業管理企業締約，實際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業主委員會因違約，民事責任由全體業主承擔。一些業主可能因不滿意業主委員會與物業管理企業的合同內容而拒絕承擔民事責任。實踐結果可能是誰也不承擔，無操作性而言。

　　2、業主能否自治。由于受傳統計劃經濟的影響，業主觀念上適應物業管理還有一個過程，習慣上還依賴政府的“他治”。由于業主委員會成員工作屬一般義務性的工作。首先是業主大會難開；二是相當一些人不愿當選業主委員會成員；三是成立業主委員會后不愿履行職責；四是相當數量的業主還無法制化的自治意識。如果業主具有自治權，將有物業區域內的立“法”權，業主委員會也將有執“法”權，現行規定的自治管理，應當說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業主、業主大會、業主委員會組織還缺乏保障機制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標準，還是以房屋價格或享受國家購房優惠政策而定？

　　物業管理地方立法，是根據本地區的實際情況，在階段性的時間里，調整和規范當事人的行為準則，保障當事人的合法權益，促進行業的健康發展。條例的內容一時還不能做到涵蓋和解決物業管理中的一切矛盾，還須制定具體的實施細則和配套文件，更重要的是要在物業管理活動的實踐中，不斷探索，完善條例的各項規定。

　　《江蘇省物業管理條例》的頒布實施，為全省從事物業管理活動提供了法規保障，將推進全省物業管理走上法制化軌道，再創物業管理發展新局面。

篇3：外接物業管理的難點及實踐

　　外接物業管理的難點及實踐

　　眾所周知，深圳市物業管理行業的無序競爭與無利繁榮，最終只能依靠規?；图s化的方式來得到解決。但是一個物業管理企業要真正增強自身競爭力和擴大物業規模，對外跨省承接物業將是其中的關鍵一環。于是乎，我們在各種《動態》和報刊中常?？梢钥吹竭@樣的信息:中海接管天津華昌大廈，華僑城占領北京現代城，萬廈模式移植昆明，科技園奪標南京佳園，蓮花承接國家計委生活小區......，這就是所謂的“深圳物業管理走向全國”的現象，這種“搶灘”令人想起了1944年的“諾曼底登陸”，只有充分了解歷史的人，才會知道在這種值得欣慰的成功背后，存在著多少驚險、困難與挫折!故而在今天各物業管理企業大力擴張的同時，必須注視到浮華的背面。

　　如果說人是社會的細胞，那么住宅小區便是城市的肌體，不難想象一個內地城市中深圳物業管理公司的入侵，會造成怎樣的“異體排斥”，故而跨省物業管理的作業，在今天摸著石頭過河的情況下，所遇到的困難往往是實質性的，所擔負的后果常常是難以逆料的，總的說來，這種異體排斥的情況，一般來自三方壓力:

　　首先，是來自業主的壓力。

　　俗話說一方水土養一方人，中國地域廣闊，風土人情各不相同，有的地方人感情細膩，有的地方人粗獷豪放，有的地方人重禮好義，有的地方人講求實際，這是地緣特征所導致的個性純化，與深圳居民的性格互補大相徑庭；并且國人所形成的共同特點，就是欺生排外；再就是長期封閉社會所導致的權利意識扭曲、市場意識淡漠、法律觀念欠缺、物業管理觀念空白，這種種特點在深圳物業管理中都屬全新課題，它們之間的交叉互動，結果就出現以下兩宗后果:一是收費難、管理難，即部分業主以“物業管理無用論”拒不繳納管理費、不服從管理，開口閉口“物業管理是干什么的?”，“我自己花錢買了房，我不需要你們?！倍歉F于應付“釘子戶”，即一些業主以“物業管理萬能論”在繳費后向管理處提出各種非份要求，或動輒以不繳費相威脅，不能滿足就以各種方式進行對抗，輕則要求退款、大吵大鬧，重則四處奔走游說，聯成一片。在具體的日常管理操作中，就體現出管理費收取難、處理違章受阻、不按程序辦事、到管理處“討說法”的情況頗為頻繁。這就使“推出企業品牌，取得良好的經濟效益與社會效益”順利實施面臨層層障礙，使物業管理水準難以達到預期的目標。

　　其次，是來自當地開發商、各協調部門包括當地政府的壓力。

　　盡管內地的人風情各異，但是各地的政府機關卻會有一種驚人的相似，簡單地概括為八個字:效率低下，講求“關系”。因為效率低下，而當地的物業管理市場又未達到一定的法制化和規范化，這就使物業管理單位作為小區的中心環節而受到多重困擾:供水、供電、電信、供暖等各專業部門與住戶發生的矛盾都集中到管理處來協調解決，至于開發商在配套和施工質量方面形成的瑕疵，更常常讓外來的物業管理公司背黑鍋。管理處越來越多的人力、物力、時間、精力消耗在無休止的解釋、協調和催促上面，有時，為了聯系一個施工單位返修，要打近十次電話才會有結果，而用經濟學的眼光看，這些都屬于沉沒成本和無效勞動。至于講求“關系”，這就意味著一方面“肥水不流外人田”，小區內較好的、能生利的經營項目往往將外來物業管理單位架空，早已由關系戶承接，另一方面，太多的行政事業單位需要揮舞手中的權力棒，動輒向企業提出各種責難和攤派收費，許多事情都需要到酒桌上去解決，業務開支巨大頻繁，這樣一來，管理成本在兩條線上都成為黑洞，把該用在為住戶提供服務上的錢變成了泡沫，增加了企業虧損面，服務檔次自然難以提高。

　　第三，是來自自身管理的壓力。

　　一是財務困窘，在面臨經營的虧損的情況下，物業管理公司被迫采取一些非正常的收費措施，而這又會進一步引起業主的不滿，從而造成新一輪的惡性循環。二是信息不暢，這是中國地區發展不平衡所決定的，物業管理行業尤其如此，當深圳專業化物業管理已拉開序幕的同時，在中國大多數城鎮卻連“綜合一體化”的物業管理也無從談起，媒體滯后，使物業管理工作缺乏相應的宣傳支持，依靠逐個向住戶解釋和以實際行動說明問題，終究差強人意。三是人力資源本土化步履維艱，在內地普遍怠工、缺乏效率觀念的背景下，要建立一支穩定精干的干部隊伍談何容易!有時仔細想起來，目標與現實確有太多討價還價的余地。

　　這種情況下，從最初的“在水一方”到后來的“水乳交融”，是要經歷一個嚴峻的過程，而在這個過程當中，作為一個外接物業的管理人員，他應當承擔哪些責任呢?他的眼光又應當放在哪里?

　　首先，是端正對業主的態度，并明確全體員工都能樹立“服務第一，業主至上”的基本認識。在認識到地方差異的情況下，物業管理企業要充分溶入當地，因地制宜，入鄉隨俗，在最開始新接管的一段時間，通過嶄新的VI標識和熱情的服務，是能夠給大多數住戶帶來良好的第一印象，且中國自古云:“外來的和尚好念經?！薄八街?，可以攻玉”，住戶有一種新奇感和認同感的時候，可以好好加以利用，加強對物業管理常識的宣傳，為以后的管理措施打下伏筆。但在一段時期之后，業主對物業管理過高的期許總會因為實際情況的復雜性而發生一些反復，而責難和質疑會接踵而來，在此我們認為:事物總有“正反合”的辯證過程，矛盾與沖突的產生，往往是已經開始深入的標志，毫無疑問這是外接物業管理的最重要時期，而這一時期住戶所提出來的問題和要求，必須拿出最充分的誠意來予以解決:以禮待人，以德服人，以情感人，不計較，不推諉，把道理講清楚，把工作做細致。譬如說在山東，供暖、下雪、路面結冰，這都是在深圳物業管理中沒有想象過的問題，但在這兒卻是大問題。管理人員要注意在日常巡視中發現小區內涉及到住戶貼身利益的新問題，對操作層則要求不斷拓展新的服務面，讓住戶實實在在體會到小區的物業現狀在不斷改善?！澳嫠兄?，不進則退?！薄叭招轮^之盛德”，這當是外接物業管理最鮮明的特點。

　　其次，在對外協調上面，一是通過先進的服務意識和管理理念為主管部門和當地政府排憂解難，不踢皮球，使住戶的投訴能在管理處就得到較好的回復，充分贏得上級部門的信賴與支持；二是我們作為業主的代言人，在業主的意見中篩選出合理并現實的部分到相關部門追蹤處理，保證工作的有效性和高效率；三是以切切實實的服務意識、質量意識感染合作方，逐步使各方的工作走向我們的軌道，譬如在物業處理分期開發的階段，我們就需要同開發商建立定期的備忘錄，跟蹤處理重要事務，同一些當地的施工單位簽訂協議，通過控制程序來迫使對方遵從規范；四是在應對供電、供水、供氣、供暖的各專業部門當中，一方面明確責任，另一方面積極配合，這樣既保持良好的關系，又確保利益不受侵犯；五是在與工商、稅務、公安等這些行政事業單位的交涉當中，工作方式是有理有利有節，柔中帶剛，綿里藏針，做到為我所用，以夷制夷?？偠灾?，要有高度的敏感度和有力的外交技巧，在堅持公司利益的原則下，靈活地處理好方方面面的關系，在異鄉站穩腳跟。

　　最后，在自身的內部管理當中，至少有以下幾點可資參考:

　　一、充分的計劃和預算。

　　計劃也許是用不上的，但是是必不可少的。在最初的工作當中，這包括:對當地風土人情深入實地的考察，工作進度的編制，人員架構的設立，基本的物資采購等等，我們常常說計劃不如變化快，但是計劃有助于我們充分了解可能發生的情況，使未來的工作變得有步驟、有層次；至于具有前瞻性的成本測算，則直接決定了物業接管是否可能。此次在萊州教育路小區的物業接管當中，如果沒有前期的大量準備工作，可以說就無法達到今天的管理進度。

　　二、人員的招聘與管理。

　　在任何場合，人均是最重要的因素，在外地接管物業，必須要充分使用當地人，外來的物業管理公司不是侵略軍，而是傳教士。故而人員的甄選與培訓就是最為重要的事情。在籌備工作初具規模之時，我們最重要的就是應以積極的形式考慮“第一階段”我們所需的人員，今天配置的第一批人員必須為后來的擴張提供干部。

　　三、實施成本控制。

　　在前期的投入當中，財務虧損是正常而且可以理解的，但是如果把持續虧損當作一筆必然的支出，就絕對意味著我們的計劃有著嚴重不符合現實的情況在。故而依據現實的收入情況對各種服務項目進行排隊，進行合理配置非常必要。

　　四、加強信息管理。

　　這意味著對住戶要做好宣傳工作，對合作方加強橫向溝通與交流，與上級部門保持聯系，同時實施遠程網絡化管理，保證能得到深圳物業管理的第一手資料，充分掌握行業動態，而這正是深圳物業管理公司同當地的物業管理公司相比，所具備的得天獨厚的優勢。

　　千里之行，始于足下。真正的將才在于使計劃和環境達到充分的熔合，并能有堅決意志和不懈努力去實現它。物業管理最重要的特點在于:它是一個過程而不是一個單純的結果，外接物業尤其如此:現實的復雜性往往更能促進一支員工隊伍走向成熟，而這對一個成功的物業管理來說，也許正是不可或缺的。

　　二○○一年一月十八日

　　刊于《蓮花物業》