關于物業服務采購的十個問題

　　1.《政府采購需求管理辦法》第十九條第二款指出“采購需求客觀、明確且規格、標準統一的采購項目，如通用設備、物業管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價或者固定單價的定價方式。”據此，是不是物業管理采購過程中只能采用最低價中標方式?

　　答：留言所述，物業管理項目優先采用公開招標采購方式，評審辦法主要使用最低評標價法。(答復單位：國庫司)

　　2.公立醫院所涉及的保潔{其中需要涉及相關大型設備(包含放射類)消毒及環境消毒以滿足院感、傳染病、發熱門診等相關規定的要求}，相對于其他機關事業單位的普通保潔服務類，需要更為專業的人員提供此項服務，請問此類醫院的保潔是否應當劃分為醫療衛生服務而不是物業管理服務呢?

　　答：醫院保潔目前屬于政府采購品目分類目錄中物業管理服務品目，采購人在制定此類項目采購需求時，應明確服務環境及服務規范等專業性要求。(答復單位：國庫司)

　　3.物業服務項目，可以將供應商成立黨支部和工會列為評分項嗎?

　　答：不可以。一方面成立黨支部和工會與采購項目的具體特點和實際需要不相適應，也與合同履行無關;另一方面，也構成以不合理的條件對新成立的小企業、非公企業實行差別待遇或者歧視待遇。

　　法律依據

　　《政府采購法實施條例》第二十條 采購人或者采購代理機構有下列情形之一的，屬于以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇：(二)設定的資格、技術、商務條件與采購項目的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關;……(來源：《政府采購實務必懂的1000個問題》)

　　4.物業服務項目，可以將受到黨支部和工會表彰列為評分項嗎?

　　答：不可以。黨支部和工會的表彰活動缺乏針對性、規范的科學流程和標準，與采購項目的具體特點和實際需要不相適應，也與合同履行無關，很大程度上也會對新成立的小企業、非公企業構成差別待遇或者歧視待遇。(來源：《政府采購實務必懂的1000個問題》)

　　5.公開招標物業項目，在設置業績時，是否可以以面積來設定評審因素，例如達到多少面積得X分?

　　答：評審因素的設定應當與投標人所提供貨物服務的質量相關，包括投標報價、技術或者服務水平、履約能力、售后服務等。不鼓勵使用物業企業所服務的物業面積作為物業項目評審因素。(答復單位：國庫司)

　　6.評審因素要量化，保安服務、物業服務怎么設置才合理?

　　答：評審因素設置，要與采購標的的價格、質量相關，并且細化、量化評審因素，對能夠通過客觀指標量化的客觀評審因素，要對應量化為固定分值;對無法通過客觀指標量化的主觀評審因素，細化評審標準，縮小自由裁量區間。同時，不得違背政府采購法律法規的強制性規定。采購人、代理機構在設置評審因素時，要關注財政部門制定的負面清單、財政部信息公告、指導案例等。

　　法律依據

　　《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》(財政部令第87號) 第五十五條第三款 評審因素應當細化和量化，且與相應的商務條件和采購需求對應。商務條件和采購需求指標有區間規定的，評審因素應當量化到相應區間，并設置各區間對應的不同分值。(來源：《政府采購實務必懂的1000個問題》)

　　7.綠化保潔服務類項目公開招標，價格分如何設置?

　　答：在實踐中，只有綜合評分法才涉及價格分設置。綠化保潔服務技術、服務標準化很強，多采用公開招標最低評標價法。如采用綜合評分法，根據《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》(財政部令第87 號)第五十五條規定，服務項目的價格分值占總分值的比重不得低于10%。

　　法律依據

　　《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》(財政部令第87號)第五十五條 貨物項目的價格分值占總分值的比重不得低于30%;服務項目的價格分值占總分值的比重不得低于10%。執行國家統一定價標準和采用固定價格采購的項目，其價格不列為評審因素。(來源：《政府采購實務必懂的1000個問題》)

　　8.請問政府機關物業服務合同(400萬以上)到期后可否續簽?如果續簽的法律依據是什么?如果不能續簽，請問應該采用什么辦法采購?

　　答：采購人在采購需求具有相對固定性、延續性且價格變化幅度小的服務項目，在年度預算能保障的前提下，可以簽訂不超過三年履行期限的政府采購合同，并在采購文件中及采購合同中進行事先約定。未事先進行約定的，不可以續簽采購合同。(答復單位：國庫司)

　　9.投標人的經營范圍明顯與招標文件明確的所屬行業不符，但其提供了中小企業聲明函為小微企業，能否認定?如專門面向中小企業采購的物業管理服務項目，招標文件資格條件要求設定須提供中小企業聲明函，明確了本項目所屬行業為物業管理，投標人為建筑類企業(經營范圍僅有建筑工程類，無物業管理)，提供了中小企業聲明函承諾其為物業管理小型企業，評標委員會能否對此提出疑問，因投標人的經營范圍明顯與招標文件明確的所屬行業不符，認定其提供虛假材料謀取中標，不符合招標文件資格要求而作無效響應處理。

　　答：供應商應當按照采購文件中明確的采購標的對應行業出具中小企業聲明函，而非按照供應商的經營范圍出具中小企業聲明函。留言所述情形中，供應商應當對照物業管理劃型標準，判斷自己是否屬于中小企業，符合條件的，出具中小企業聲明函。供應商出具的中小企業聲明函不屬于采購標的所屬行業的，可以不認可其中小企業資格，但不能以此為由否決其參加投標的資格。(答復單位：國庫司)

　　10.財政部102號令中指出：不得納入政府購買服務范圍中包含“不屬于政府職責范圍的服務事項”;那么，例如機關大樓物業服務、食堂配送等服務并不屬于政府職責范圍的服務事項，則不應該納入政府購買服務的范疇，如果這類服務的實施單位屬于《政府購買服務管理辦法》規定的購買主體，那能否認為此類服務只能界定于政府采購服務，而并不屬于政府購買服務?

　　答：根據《政府購買服務管理辦法》有關規定，政府購買服務的內容包括政府向社會公眾提供的公共服務，以及政府履職所需輔助性服務?！墩徺I服務管理辦法》規定的購買主體購買機關大樓物業服務、食堂配送等輔助性服務，屬于政府購買服務的范疇。(答復單位：國庫司)

篇2：物業服務公司采購管理辦法(3)

　　物業服務公司采購管理辦法（三）
　　1目的
　　為了控制公司支出成本，維持物資耗用低水平，提高資源利用，同時保證物資及時供給，特制訂本辦法。
　　2范圍
　　全公司范圍。
　　3采購分類
　　3.1關鍵物品：直接為客戶提供服務且對服務質量有重要影響的物品；單件物品價格昂貴的物品。
　　3.2一般物品：對服務質量影響較小的輔助材料或低值易耗品。
　　3.3服務供方：非我司直接管理，但其人員或物品直接為我司提供相關服務方。
　　4采購供方的選擇
　　4.1關鍵物品及服務供方的選擇應填寫《供方合同履行能力評審表》，附營業執照、相關產品合格證書及其他證明其具備履行能力的證明資料，提交評審小組，經評價符合即可列入《合格供方一覽表》。
　　- 關鍵物品進入實際采購階段應填寫《申購單》。
　　- 服務供方進入實際采購階段應填寫《印章及付款申請表》。
　　4.2一般物品，經采購驗收合格后即可列入《合格供方一覽表》。實施一般物品采購時需填寫《申購單》，審批流程見后。
　　4.3管理中心組織每年11月份對《合格供方一覽表》進行一次重新評價，并制定新的《合格供方一覽表》，報總經理室審批。
　　每年9月份對供方進行一次跟蹤重新評價，填寫《供方合同履行能力評審表》，不符合的應直接從合格供方表中取消，如因特殊情況留用，應由評審小組提交說明報總經理室批準。
　　5采購審批
　　5.1采購計劃
　　月度采購應在每月12日進行庫存盤點后，附《庫存物品盤點表》及當月《物品消耗單》，在三個工作日內將下一個月度的《物資采購計劃表》提交至總公司審批。
　　5.2分類采購復核
　　工程類：項目工程部填報-總公司工程部經理復核；
　　運營類：客服/秩序維護部填報-物業項目經理復核；
　　行政類：行政助理填報-總公司行政人事經理復核。
　　分類采購經相關職能經理級崗位復核后，正式進入采購審批及實施流程。
　　5.3采購審批流程圖
　　5.3.1總公司采購流程圖
　　5.3.2分公司采購流程圖
　　6相關文件
　　采購過程中，應嚴格審核可能所涉及到的相關文件：
　　l采購合同
　　l產品圖樣/樣板
　　l產品規格、標準
　　l技術服務協議/合同等（如有）
　　7附錄
　　l物資采購計劃表；
　　l申購單
　　l合格供方一覽表
　　l供方合同履行能力評審表
　　l物資物品分類表
　　l付款及印章使用申請表

篇3：物業服務物資采購控制程序

　　文 件 名:物業質量管理程序文件范例

　　服務物資采購控制程序

　　1.0目的

　　為采購活動提供程序準則，保證服務物資采購符合規定的要求。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業管理部對服務物資的采購活動的控制。

　　3.0引用文件

　　無

　　4.0職責

　　●質保部負責組織編制《采購標準》及監控它的實施。

　　●相關職能部門負責相關采購合同的提出及對采購控制程序的執行。

　　●總經理負責采購合同書的審核、簽訂。

　　●采購人員按《采購標準》及采購計劃進行采購活動。

　　5.0工作程序

　　●采購計劃

　　(1)質保部負責組織編制《采購標準》，《采購標準》包括以下內容：

　?、俜盏馁|量要求或物資的型號、規格及質量要求;

　?、跈z驗或驗收方法。

　　《采購標準》使用前由管理者代表審批。

　　(2)各部門主任根據提供服務的需要制定《采購單》，經部長查核，報主管副總經理審核，總經理批準后發至采購人員。

　　(3)《采購單》內容若需更改，由主管主任填寫《采購更改申請單》，審核步驟同(2)。

　　(4)購買服務的要求由有需求的部門向總經理提交申請。

　　●采購合同

　　(1)采購合同適用于大型機電設備及服務的采購。

　　(2)物資采購合同應明確所要采購服務物資的名稱、型號、規格、質量要求、提供方式、提供時間、驗收標準及有關處理質量糾紛的條款;服務采購合同應明確所采購的服務項目的質量要求、提供方式、驗收標準、結算方式及有關處理質量糾紛的條款。

　　(3)采購合同由物業管理部各相關部門配合總經理與分承包方進行合同簽訂前的審查及協調(參照《分承包方評審程序》執行)。

　　(4)采購合同簽訂后，部門文件管理員將合同登記在《合同臺賬》上。發現分承包方違約或影響服務供應的情況時，項目負責主任應立即采取應急措施解決，同時向部長匯報，部長認為有影響合同繼續執行的，必須向主管副總經理、總經理報告。

　　●衛生易耗品及零星工程維修用物資的采購按《采購單》及《采購標準》執行。購買過程中必須向兩家以上供應商詢價，比較其產品質量、價格等因素而選擇其中一家進行購買。(對供應商的評審內容應在采購單中注明)

　　●采購物資的驗證

　　(1)易耗品及零星工程維修件的驗證按《服務用物資進貨檢驗及試驗控制程序》執行。

　　(2)在分承包方貨源處的驗證：

　　如需要在分承包方貨源處對采購產品進行驗證時，采購部門應在采購合同中明確規定并安排適合的人員進行驗證并記錄。當需要采用分承包方的檢測設備時，應要求分包方提供使用檢測設備計量校準證書復印件。

　　6.0支持性文件

　　●《采購標準》

　　●《測量、檢驗設備控制程序》

　　●《服務用物資進貨檢驗及試驗控制程序》

　　7.0相關記錄

　　●《采購更改通知單》

　　●《采購單》