沈房發[20**]2號
關于印發《沈陽市物業服務招標投標管理辦法》的通知
沈房發[20**]2號
各區(開發區)房產局，縣(市)建委(建設局)：
《沈陽市物業服務招標投標管理辦法》業經市政府法制辦審查批準(沈政法備字20**年第01號)，現印發給你們，請認真貫徹執行。
20**年1月24日
沈陽市物業服務招標投標管理辦法(20**)
第一章總則
第一條為了規范我市物業服務招標投標活動,保護招標投標當事人的合法權益,促進物業服務市場的公平競爭,根據《中華人民共和國招標投標法》、《沈陽市物業管理條例》等法律、法規和規章等規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內非政府采購類的物業服務招標投標活動及其監督管理。
第三條市房產局是本市物業服務招標投標活動的行政主管部門。區、縣(市)房產管理部門負責本轄區內物業服務招標投標活動的監督管理工作。
第四條住宅、商住兩用建筑、與住宅同一物業管理區域內的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物業管理應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。多層建筑總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合建筑總建筑面積少于2萬平方米的新建物業項目或投標人少于3人的，經區、縣(市)房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
第五條物業服務招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第二章招標
第六條本辦法所稱招標人是指依法提出物業服務招標項目并組織招標的建設單位、業主大會及其他擁有物業所有權的法人或組織。任何單位和個人不得將招標項目化整為零規避公開招標或為不具備投標資格的物業服務企業創造投條件。
第七條前期物業服務招標投標應當在下列規定時限內完成：
(一)現售項目應當在現售前30日完成;
(二)預售項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成。
第八條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
第九條招標人自行組織招標活動的,應當具備下列條件:
(一)具有法人主體資格;
(二)具有物業管理相關專業人員;
(三)具有自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力;
(四)具備有招標經驗的工作人員;
(五)法律、法規和規章規定的其他條件。
第十條招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件不得含有傾向或排斥潛在投標人的內容。招標文件應當對投標文件的規格、格式等方面作出說明，對招標人和招標項目的情況進行明確闡述，對投標人的商務部分、技術部分和資信部分提出具體要求并確定評標標準和方法。
第十一條招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，到物業所在地的區、縣(市)房產管理部門辦理物業服務招標備案。
第十二條建設單位作為招標人的，辦理物業服務招標備案時應當提供以下材料：
(一)工商營業執照;
(二)招標項目的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證;
(三)物業管理區域劃分意見書;
(四)物業管理用房證明;
(五)招標文件;
(六)招標公告或投標邀請書;
(七)委托代理機構的應當提供招標代理委托合同;
(八)法律、法規和規章規定的其他材料。
第十三條業主大會作為招標人的，業主委員會辦理物業服務招標備案時應當提供以下材料：
(一)業主大會關于選聘物業服務企業的決議;
(二)業主委員會備案證明;
(三)與代理機構簽訂的招標代理委托合同;
(四)法律、法規和規章規定的其他材料。
社區居委會代行業主委員會職責的，應當出具街道辦事處的備案證明。
第十四條區、縣(市)房產管理部門應當在3個工作日內完成物業服務招標備案手續并出具備案回執。
第十五條招標人在辦理招標備案前，應當委托物業服務質量與價格評估機構(以下簡稱“評估機構”)測算物業服務價格，并作為物業服務招標投標標的物的攔標價。攔標價由成本和利潤構成，應當作為招標公告和投標邀請書的要件，對所有投標人公開。
第十六條業主大會作為招標人的，應將業主大會選聘物業服務企業決議中的物業費價格作為攔標價。
第十七條招標人應當持區、縣(市)房產管理部門出具的備案回執到市房產局辦理網上招標公告。公告期不少于7日。
第十八條招標公告應當載明以下主要事項：
(一)招標人的名稱、地址、聯系方式;
(二)招標項目的名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況;
(三)攔標價;
(四)投標資格條件和投標截止時間;
(五)投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的途徑;
(六)法律、法規和規章規定的其他事項。
第十九條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標人進行資格預審。實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
(一)預審申請書格式和申請人須知;
(二)申請投標物業服務企業的資質等級證書、營業執照復印件;
(三)主要管理業績的證明材料，技術裝備和財務狀況;
(四)擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等證明材料。
第二十條招標公告期滿后，投標人超過10人的，招標人可以實行投標資格預審，并從預審合格的投標人中選擇不少于5人參與競標。招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
第二十一條招標公告期滿后，投標人少于3人的，招標人可以采用協議方式選聘物業服務企業。采用協議方式選聘物業服務企業的，由招標人向1個具備承接招標項目能力、信用良好的物業服務企業發出投標邀請書。投標邀請書應當載明本辦法第十八條規定的事項。
第二十二條招標人在發布招標公告或發出投標邀請書后，發出招標文件。招標文件的發出時間不得少于2日。
編制投標文件的時間一般不少于20日。招標人和所有投標人協商一致可以提前開標。
第二十三條招標人對已發出的招標文件予以澄清或修改的，應當于提交投標文件截止時間前15日，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或修改的內容應作為招標文件的組成部分。
第二十四條招標人根據項目的具體情況，可以組織招標文件收受人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對招標文件收受人提出的疑問，招標人應當予以澄清，并以書面形式發送給招標文件收受人。
第二十五條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的其他情況。
第二十六條在前期物業管理期間，發生提前終止前期物業服務合同情況時，物業交付使用未達到50%的，建設單位應當按照原服務標準和物業費價格通過招標方式重新選聘物業服務企業;達到50%的，應當由業主大會選聘物業服務企業。
第三章投標
第二十七條本辦法所稱投標人是指具備承接招標項目相應資質和能力要求的、響應物業服務招標并參加投標競爭的物業服務企業。
第二十八條投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的要求和條件做出響應。投標人對投標文件有疑問的，應當書面向招標人提出。
第二十九條投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函。包括管理目標及其他履約承諾等。
(二)商務部分。物業服務收費報價。
(三)技術部分。包括物業管理服務實施方案、服務內容和標準、組織管理機構框架、管理人員配置及管理制度等。
(四)資信部分。包括物業服務企業的信用狀況、管理業績及獲獎證明等。
第三十條投標人應當于招標文件確定的提交投標文件截止時間前將投標文件密封送至開標場地。
第三十一條投標文件有下列情形之一的,視為無效:
(一)逾期提交的;
(二)提交時未密封的;
(三)密封處無投標人的法定代表人或擬擔任標的物項目經理簽字和企業公章的;
(四)法律、法規和規章規定的其他情況。
第四章開標、評標和中標
第三十二條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，由招標人主持。
第三十三條開標應當按照下列程序進行：
由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格等內容。
第三十四條招標人代表和物業管理評標專家(以下簡稱“評標專家”)組成評標委員會負責評標活動。評標委員會成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的評標專家不得少于成員總數的三分之二。
與招標人和投標人存在利害關系的評標專家不得進入評標委員會;已經進入的應當更換。
第三十五條評標應當在保密的情況下進行。評標方法一般應采用綜合評估法。招標人可以參照市房產局制定的示范文本制定綜合評分表。招標人根據招標文件確定的評標方法，在開標之日前制定具體評分標準。評分標準應當按照綜合評分表規定的內容，采取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分和現場答辯等各項內容的比重和分值。
第三十六條評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明。
第三十七條因投標人不符合投標條件或投標文件無效導致不符合開標條件的，招標人應當重新組織招標。
第三十八條經評標委員會評審，排名第一的投標人應當作為中標人。中標人放棄中標的，招標人應當重新組織招標。
第三十九條招標人應當保存招投標過程中的書面材料包括招標文件、中標物業服務企業的投標文件等，以及采集的開標、評標全程影音資料。
第四十條評標結束后3個工作日內，招標人與中標人應當到原物業服務招標備案機關辦理中標備案手續。完成中標備案后，招標人向中標人發出中標通知書，并在中標通知書發出后3日內與中標人簽訂物業服務合同。中標人的投標文件應當作為物業服務合同的附件。
第四十一條評標結束后3日內，招標人應當到市房產局辦理網上公示。公示內容包括項目的招標文件、攔標價測算報告和中標物業服務企業投標文件中的主要事項。
第四十二條中標企業未按招投標文件要求與招標人訂立物業服務合同的，將作為不良信用記錄記入企業信用信息檔案。
第五章附則
第四十三條單一產權人的物業項目擬采用招標投標方式選聘物業服務企業的，可參照本辦法執行。
第四十四條評標專家、代理機構和評估機構的具體管理辦法由市房產局另行制定。第四十五條本辦法自20**年1月20日起施行，有效期至20**年12月31日。
篇2：東莞市房產管理局物業服務招標投標實施細則（2013年）
東莞市房產管理局物業服務招標投標實施細則(20**)
為規范我市物業服務行業經營活動，杜絕物業服務領域違法違規現象，保障業主及相關單位的利益不受侵犯，促進物業服務市場健康發展，根據有關政策法規，制定我市物業服務招投標實施細則：
一、適用范圍
本市行政區域內的物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本細則，涉及到政府采購的物業項目招投標除外。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標文件截止之日投標人少于3個的或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(含配套的商業場所)，經市房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
二、基本原則
鼓勵提倡非住宅的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
業主、業主大會可以通過公開招標或邀請招標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業服務招投標應當以該物業管理區域為范圍。
參加我市物業服務項目招投標(包括政府采購的物業服務項目)，投標人應持有在我市注冊有效的物業服務企業資質證書，持有外地物業服務企業資質的投標人，須經我市房產管理部門備案后方可參加投標。
通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業服務招投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成;
(四)重新選聘物業服務企業的物業服務項目，一般在物業服務合同屆滿或解除前60日完成。
三、管理機構
東莞市房產管理局負責全市物業服務招投標管理工作，各鎮(街)房產管理部門負責協助轄區內的物業服務招投標管理工作。
四、招標
(一)招標人、招標代理機構
本細則所稱招標人是指提出招標項目，進行物業服務招標的物業建設單位及業主、業主大會。
招標人選擇委托招標代理機構代理招標事宜的，以隨機抽取的方式確定招標代理機構，招標代理機構由市房產管理局公布。
(二)招標備案
物業服務招標分為公開招標和邀請招標。
招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，持如下資料到項目所在地房管所備案：
1、《東莞市物業服務項目招投標備案表》(附件1);
2、招標人的營業執照正副本和企業法人代表身份證明;
3、經辦人身份證明及授權委托書;
4、與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件(包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等);
5、《招標公告》(附件2)或《投標邀請書》(附件3);
6、招標文件;
7、屬重新選聘物業服務企業的，應提供原物業服務合同;
8、招標人委托招標代理機構代理招標的，應提交招標代理委托合同;
9、法律、法規規定的其他材料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目招投標備案回執》(附件4)。
(三)招標公告
招標人采用公開招標方式的，應當在東莞市房產管理局公眾信息網、東莞市物業管理協會網及招標小區現場發布招標公告，公告時間不少于10天。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書應當包括以下主要內容：
1、招標人的名稱、地址和聯系方式;
2、招標項目的名稱和基本情況;
3、投標人的資格要求;
4、獲取招標文件的時間、地點、方式及招標文件售價;
5、投標截止時間、開標時間及地點。
(四)投標人報名
有意向的投標人持以下證件到《招標公告》或《投標邀請書》指定地點報名：
1、企業有效營業執照正副本;
2、資質證書正副本，外市企業備案證明;
3、經辦人身份證及授權委托書;
4、法定代表人身份證復印件。
以上證件查驗原件，留加蓋公章的A4紙復印件。
招標人查驗有關資料無誤后向投標人出具《投標報名回執》(附件5)，不得無故拒絕投標人投標，否則，此次招標作無效處理。
(五)招標文件
招標文件應包括以下內容，詳見《物業服務項目招標文件(示范文本)》：
1、招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式等，項目基本情況：包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、房屋幢數、套數、設施設備、各類技術參數指標、物業檔案、物業總平面圖、物業服務用房的配備、專項維修資金情況等;
2、物業服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
3、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
4、評標標準和評標方法;
5、招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
6、物業服務合同的簽訂說明;
7、其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
住宅前期物業服務招標價格如需超過政府指導價最高收費標準的，需先報市物價局審批后方可進行招投標。
招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件可載明投標保證金、中標后的履約保證金等相關問題。
招標文件發售時間不得少于5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;但依法必須進行招標的物業服務項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
招標人根據物業服務項目的具體情況，可以自行組織投標人召開招標答疑會和現場
踏勘。 五、投標
(一)投標人
投標人應當具有相應的物業服務企業資質及承擔招標項目的管理能力;投標人具體資格條件和業績要求在招標文件詳細載明。
(二)投標文件
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件包括以下主要內容：
1、投標函;
2、投標報價，包括物業服務費用收支預算方案;
3、物業服務方案，包括物業服務理念與目標、物業服務機構運作方法及管理制度目錄、物業服務人員配備、物業服務分項標準與承諾等;
4、對招標文件所要求提供的其他材料。
投標人應當在招標文件要求投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件，在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件，并向投標人出具《投標文件收件回執》(附件6)，回執標明簽收人和簽收時間，并同時標明投標文件送達人。
投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
投標文件有下列情況之一的，應無效：
1、送達時未密封;2、逾期送達;3、未由法定代表人簽署和加蓋公章;4、未能按招標文件要求編制;5、附有招標人不能接受的條件。
六、開標、評標和中標
(一)開標
開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由招標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
開標過程應當書面記錄，并由招標人存檔備查。
(二)評標
開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守有關評標規則。評標委員會應由招標人代表和物業服務方面的專業人員組成，成員為5人以上單數，其中物業服務方面的專家不得少于成員總數的2/3。
物業服務評標專家由招標人一般在開標前3日內從市物業服務行業專業人才庫中采取隨機抽取的方式確定，并在評標前予以保密。
評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業服務項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
評標委員會根據標書、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統計，按照分值高低推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。招標人應當將中標候選人在現場、東莞市房產管理局公眾信息網上及市物業管理協會網站公示，公示期不少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內確定中標人，詳見《中標候選人公示名單》(附件7)。
(三)中標及備案
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
招標人應當在確定中標人之日起7日內向中標人發出《中標通知書》(附件8)，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂物業服務合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
招標人應當在簽訂物業服務合同后，同時向當地房管所提交中標備案資料和合同備案資料，其中招投標中標備案資料包括：
1、《物業服務招投標中標備案表》(附件9);
2、評標委員會的評標報告;
3、中標人的投標文件;
4、中標通知書;
5、法律、法規規定的其他資料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目中標備案回執》(附件10)。
(四)投標保證金和履約保證金
招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業服務合同后5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執行。
七、協議選聘備案
在投標文件截止之日投標人少于3個或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(含配套商業場所)而采用協議方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業的，請持以下資料到項目所在地房管所申請：
(一)《協議選聘前期物業服務企業申請表》(附件11);
(二)申請人營業執照正副本和企業法定代表人身份證明;
(三)經辦人身份證明及授權委托書;
(四)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件(包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等);
(五)擬選聘企業的營業執照正副本復印件;
(六)擬選聘企業的資質證書復印件;
(七)擬選聘企業的業績、技術裝備、財務狀況和擬派出項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格證書等證明材料;
(八)總建筑面積大于5萬平方米的住宅物業，提交：在公共媒體上發布招標公告的證據(公開招標的提交);向3家以上物業服務企業發出投標邀請書的證據(邀請招標的提交);
(九)應當提交的其他資料。
其中，屬于總建筑面積低于5萬平方米的住宅物業，可以直接申請備案，提交第(一)-(七)、(九)項資料;截止招標文件規定的遞交時間，遞交投標文件的投標人少于3個的，提交第(一)、(三)、(五)-(九)項資料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《協議選聘前期物業服務企業同意書》(附件12)。
八、附則
符合招標條件而未通過招投標的方式選聘物業服務企業或未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，按國務院《物業服務條例》第五十七條規定予以處理。
招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可以影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
物業服務的招投標違法違規行為將會記入我市的物業服務行業誠信檔案，并作出相應的處罰。
招投標過程中的違法違規行為，依照有關法規處理。
招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
招投標活動結束后，招標人或者原物業服務企業應按有關規定，辦理物業服務承接驗收手續，移交相關物業服務資料和物業服務用房。
本實施細則由東莞市房產管理局負責解釋。
本實施細則自20**年6月1日起施行，有效期至20**年5月31日。本辦法未盡事宜按國家、省相關規定執行。
附件：(略)
東莞市房產管理局
二〇一二年十二月二十七日
篇3：烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理辦法（2014試行）
關于印發《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》的通知
烏魯木齊市物業監管辦、各區(縣)物業管理部門、市物業管理協會、各房地產開發建設單位、各物業服務企業：
為了適應我市物業管理服務市場化需求，確保物業服務招標投標活動公開、公平、公正的進行，依法保證招標投標活動當事人的合法權益。市住房保障和房產管理局根據有關法律、法規、政策規定，在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，對20**年《烏魯木齊市物業管理招標投標管理試行辦法》進行了修改、完善。制訂了《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中出現問題，請及時與我局聯系。
附：《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》
烏魯木齊市住房保障和房產管理局
20**年12月23日
烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為了規范前期物業服務招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《烏魯木齊市物業管理條例》等有關規定，制定本辦法。
第二條 前期物業服務，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。
本市行政區域內的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業和行政主管部門對物業服務招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅物業建筑面積2萬平方米(含)以上和非住宅物業建筑面積1萬平方米(含)以上選聘期物業服務企業的應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅物業建筑面積2萬平方米以下和非住宅物業建筑面積1萬平方米以下，經物業所在區(縣)房產行政主管部門批準，可以采用邀請招標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四條 前期物業服務招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 市房產行政主管部門負責本行政區域內前期物業服務招投標活動的指導、監督管理和招標備案工作。各區(縣)房產行政主管部門配合做好招投標管理工作。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業服務企業招標投標活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業服務招標的物業建設單位。
第八條 前期物業服務招標由招標人依法組織實施。
第九條 前期物業服務招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在當地主要公共媒介上發布招標公告，并同時在烏魯木齊市住房保障和房產管理局網站發布招標公告，網站公告時間不應少于5個工作日。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。
第十條 招標人可以委托具有物業招標代理資格的機構組織實施招標事宜;招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
物業服務招標代理機構應當在招標人委托的范圍內組織實施招標事宜，并遵守本辦法對招標人及招投標活動的有關規定。
第十一條 承接和開展物業服務招投標業務的代理機構應當在市房產行政主管部門備案。
第十二條 招標人應當根據物業服務項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)評標標準和評標方法;
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
(六)物業服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
招標文件可參照烏魯木齊市物業服務招標文件(示范文本)編制。
第十三條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料報市房產行政主管部門備案：
(一)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件，包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證或房屋所有權證等(驗原件、留復印件);.
(二)擬定的招標公告或者投標邀請書;
(三)招標文件;
(四)招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書;
(五)法律、法規規定的其他材料。
房產行政主管部門對備案材料有異議的，應在受理之日起3個工作日內向招標人提出，如發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十四條 招標文件應載明投標保證金的繳納和承諾對未中標人編制投標文件的經濟補償方式等內容。
第十五條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對申請人進行資格預審。招標人對投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
(一)預審申請書格式和申請人須知;
(二)要求投標人提供的材料，包括物業服務企業的資質等級證書、營業執照等;
(三)要求投標人提供的業績材料，包括業績的證明材料、技術裝備和財務狀況等;
(四)要求投標人提供擬派項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等材料等。
第十六條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向預審資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
公開招標的投標截止時間或資格預審截止時間，投標人或資格預審合格的投標人少于3家的，招標人應依法重新招標，同時書面通知已提交投標文件的投標人，并原封退回投標文件。
資格預審合格的投標人過多時，由招標人從中隨機抽取不少于7家資格預審合
格的投標申請人參與投標。
第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業服務項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日，最短不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，向市房產行政主管部門備案，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十八條 招標人根據物業項目的具體情況，可以組織潛在投標人踏勘物業服務項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。若招標人對投標申請人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應以書面形式告知所有投標申請人。
第十九條 招標人不得向他人透露已設定的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判，招標人設有標底的，標底必須保密。
第二十條 通過招投標方式選聘前期物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：
(一)預售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(二)新建現售商品房物業應當在現售前30日完成;
(三)非出售類的新建物業項目應當在交付使用90日前完成;
第二十一條 前期物業服務招標按以下程序進行：
(一)成立招標小組;
(二)進行成本測算;
(三)編制招標文件;
(四)向市房產行政主管部門備案;
(五)發布招標公告;
(六)資格預審;
(七)發售招標文件及有關圖紙、相關資料;
(八)組織現場勘察;
(九)接受和收存投標書;
(十)組織開標;
(十一)評標、確定中標單位、簽訂合同。
第二十二條 因招標人原因終止招標的，招標人應當及時發布公告，或者以書面形式通知被邀請的或者已經獲取資格預審文件、招標文件的潛在投標人。已經發售資格預審文件、招標文件或者已經收取投標保證金的，招標人應當及時退還所收取的資格預審文件、招標文件的費用，以及所收取的投標保證金及銀行同期存款利息，給投標人造成損失的，由招標人依法承擔相應責任。
第三章 投 標
第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應物業服務招標、參與投標競爭的物業服務企業。
投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十四條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價，包括物業服務費用收支預算方案;
(三)物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾;
(四)對招標文件所列其他內容的陳述;
(五)招標文件要求提供的其他材料。
第二十五條 投標人應當向物業項目招標人交納投標保證金。投標保證金不得超過年度物業服務費總額的2%。交納的保證金應當在招標人與中標人簽訂書面合同后5日內，向中標人和未中標的投標人退還。
第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十八條 投標人不得相互串通或與招標人串通投標，損害社會公共利益或者其他投標企業的合法權益。
投標人不得以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。
禁止投標人向招標人或者評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十九條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件預先確定的地點。
第三十條 開標由招標人或招標人委托的代理機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其它主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十一條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會設主任一名，在評標專家中抽號產生，具體負責評標工作。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第三十二條 招標人應當在開標3個工作日前，到市房產行政主管部門申請抽取評標委員會專家成員，確定成員人數和后備成員人數并填寫申請表后，在工作人員的監督下由招標人隨機抽取。
市房產行政主管部門應當在招標文件確定的開標時間前2個工作日，通知抽取的評標委員會專家成員。評標委員會成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備成員中予以補充。
第三十三條 市房產行政主管部門應當建立評標的專家庫名冊。
房產行政主管部門應當對進入專家庫名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十四條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其它情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十五條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十六條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十八條 評標委員會根據本辦法否決投標文件后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。投標被否決的，招標人應當依法重新招標。
一般項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7日內完成，評標委員會完成評標后，應當向招標人
提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標委員會成員名單;
(二)開標記錄;
(三)符合要求的投標一覽表;
(四)否決投標情況說明;
(五)評標標準、評標方法或者評標因素一覽表;
(六)經評審的價格或者評分比較一覽表;
(七)經評審的投標人排序;
(八)推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜;
(九)澄清、說明、補充事項紀要;
評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。
第三十九條 下列情形之一的，評標委員會應當否決其投標：
(一)投標文件未經投標單位蓋章和單位負責人簽字;
(二)投標人不符合國家或者招標文件規定的資格條件;
(三)同一投標人提交兩個以上不同的投標文件或者投標報價，但招標文件要求提交備選投標的除外;
(四)投標報價低于成本或者高于招標文件設定的最高投標限價;
(五)投標文件沒有對招標文件的實質性要求和條件作出響應;
(六)投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。
第四十條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第四十一條 招標人應當在評標結束后3日內確定中標人并在烏魯木齊市住房保障和房產管理局網站上公示，公示期不少于3日。公示期滿后3日內以書面形式向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。并向未中標人退還投標書。中標通知書一經發出即發生法律效力。中標人收到中標通知書起30日內應簽訂物業服務合同，合同的標的、收費標準、服務等級、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向原招標備案機關備案。
物業服務企業應當于簽訂物業服務合同之日起15日內將前期物業服務合同報區(縣)房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第四十二條 中標人接到中標通知書30日內，無正當理由不與招標人簽訂前期物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還，給招標人造成損失的，中標人應予賠償。
招標人在發出中標通知書30日內，無正當理由不與中標人簽訂前期物業服務合同，給中標人造成損失的，招標人應承擔賠償責任。
第五章 附則
第四十三條 招標人未遵守本辦法規定選聘前期物業服務企業的，市房產行政主管部門依照《烏魯木齊市物業管理條例》規定予以行政處罰。
第四十四條 招標人或其委托的招標代理機構未在市房產行政主管部門建立的專家庫名冊中抽取評標專家，招投標活動無效。
第四十五條 業主和業主大會通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，以及采取其他管理形式的，參照本辦法執行。招投標備案、監督和管理工作由區(縣)負責。
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向監管部門投訴。
第四十七條 本辦法自20**年1月1日起執行?！蛾P于印發〈烏魯木齊市物業管理招標投標管理試行辦法〉的通知》(烏房管〔20**〕214號)同時廢止。此前凡與本辦法相抵觸的規定，一律以本辦法為準。