規劃及建筑設計建議

　　第一部分

　　項目定位及設計提示建議

　　第二部分

　　項目調研及戶型配置建議

　　項目品牌形象定位

　　項目具有絕版地段的區位優勢，享有“合肥地王”美譽，周邊市政配套齊全、生活資源完善，盡享都市繁華與便利。我們針對地塊獨一無二的價值優勢這一突出點，加之對周邊住宅的綜合分析，提出項目總體形象定位思路：

　　屬性定位：

　　CBD首席府邸

　　SOHO商務公寓

　　USP(核心營銷理念)定位：

　　財富中心

　　知本領袖

　　項目建筑風格應以遵循上述形象定位的思路為原則，完全展現項目——

　　現代的、時尚的、健康的、優雅的、個性化的、極富品味的獨特魅力

　　項目功能定位

　　集商、住于一體的綜合性大廈。

　　項目之兩座塔樓的功能定位思路：A座設計為純住宅，

　　B座設計為SOHO商務樓和酒店式公寓。

　　考慮到項目特殊的地段區位與研判合肥目前已開發與在售物業的市場形勢，按照分區設計的原則，策劃代理公司提出項目的物業功能定位建議如下：

　　★裙樓商業部分——以引進大型超市、主題商場作為主要用途。

　　定位為集購物、休閑、娛樂為一體的商業廣場;裙樓頂層可考慮引進大型證券公司營業部。

　　★塔樓部分——建議根據物業產品功用形式的不同分兩個區域

　　※商務區域：

　　主要以大開間SOHO式商居物業與小間隔酒店式商務

　　公寓兩類產品為主，適合于中小型公司(金融、證券、風險投資、資訊、IT高科技等)辦公或自用居住目的，并吸引部分用于出租獲利的投資置業者購買;

　　※高檔豪宅區域：以滿足城市富裕階層、事業成功人士居家自用為目的的高檔次、高品位物業為主，盡量體現都市CBD中心物業的尊貴性與身份象征。

　　同時，根據合肥當地的住宅消費水平與市場售價情況，在建筑智能化、生態化配套設計方面應充分考慮現代高新科技成果的綜合運用與合理超前.

　　設計理念建議：

　　1.項目的總體形象應具有鮮明個性特色，特別是作為合肥都市中心的地標性建筑，項目不僅代表了實力雄厚的古井集團在房地產開發上的扛鼎之作，更代表了21世紀經濟騰飛的新合肥的新面貌，應能充分體現出現代高層、高檔商用、居家建筑的尊貴感與時代感。

　　百花大廈建成后將是合肥的第一品牌物業。

　　2.在住宅的“三度空間”(適用空間、意境空間、結構空間)中，營造具有獨特品位的個性空間。

　　3.提供健康、自然、安全、舒適的商務與居家環境。

　　4.建立當代新的理想生活、工作模式。

　　5.具有居住、休閑、游憩、學習、工作等綜合性完整功能。

　　6.充分運用現代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生態環境方面具有未來前瞻性。

　　7.具有戶型、功用選擇的多樣性、整體感及認同感。

　　8.建筑立面及造型充滿朝氣、活力、趣味、美感與想象力。

　　9.結合徽商文化的精髓——“通商四海、誠信為本”，醞釀獨具特色的文化氛圍與生活品味。

　　注：住宅的“三度空間”：

　　適用空間：符合于功能要求的空間

　　意境空間：符合于審美要求的空間

　　結構空間：按照材料性能和力學的規律性而圍合起來的空間

　　設計要點建議：

　　考慮城市空間的延伸與項目作為城市有機體組成部分的和諧與互補

　　協調好項目定位與周邊環境的功能關系

　　處理好建筑單體、裙體與建筑鄰近周邊特定環境互動的空間關系

　　【特別提示一】

　　提高建筑的均好性分布。平均賣點，朝向、位置等自然條件差的地方，通過人造景觀或人文景觀改善;創造賣點，利用設計手段將低價區部分盡量拉高。

　　【特別提示二】

　　充分考慮建筑密度、人口密度與公共、私密空間組織的關系協調。特別注意都市中心的交通、噪音、空氣、光化學污染等不利因素的處理。避免商住混雜，確保整體環境營造下的高品質、高品位。

　　【特別提示三】

　　可考慮塔樓頂層設計空中會所，與架空層住戶泛會所相配套，完善建筑公共設施，提高物業檔次。

　　外立面設計建議

　　風格：現代簡約主義風格。線條明朗、簡潔。造型俊雅、色彩統一。

　　顏色：三段式即裙樓、塔樓主體、頂層采用不同色系搭配。

　　統一式即整個建筑采用同一色系的顏色。

　　色彩可選擇：湖青、湖藍、湖綠、象牙白等。

　　平面規劃設計建議：

　　A座住宅采用三梯六戶的平面布局，B座寫字樓采用大開間布局。

　　環境設計建議：

　　注重觀賞性與實用性。重綠化、輕水景。重休閑、忌嚴謹。以徽派園林風格為主。

　　環境設計主要體現在豪宅物業與商務公寓住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會所以及頂層空中會所，以徽派園林造景手法結合現代時尚休閑生活主題，營造健康、活潑、向上的居家生活與商務工作環境氛圍，處處充滿文化氣息與生活品味，倡導一種全新的以國際人居文明為標準的生活方式與居住模式。

　　環境設計是提升物業附加值、打造樓盤品牌形象的重要手段，對于刺激目標客戶群體的購買欲有著不可忽視的作用。

　　【特別提示一】

　　建議采用最能體現“徽商傳統、儒商氣質”的園藝環境小品如：軒、閣、榭、廊、舫、臺等，統領貫穿整個環境設計風格。

　　【特別提示二】

　　在住戶大堂、電梯間等設計富有生活趣味與人文氣息的裝飾小品。展示與宣揚“以認為本、關懷人性”的全新生活主張。

　　【特別提示三】

　　架空層泛會所作為住戶私家的休憩、娛樂場所，環境組織應特別注重兒童、主婦與老人的親情共享與鄰里交流，尤其是要在鬧市中心商業裙樓的開敞環境，營造一個鬧中取靜、意境悠然的休閑場所。

　　【特別提示四】

　　頂層空中會所的設計應能代表業主尊貴顯赫、品味優雅的身份形象，功能空間安排與設施配套要同時兼顧商務交流和健康休閑活動的互補。

　　3、目標客戶群

　　華僑城，顧名思義，是歸國華僑的理想棲居地，但也不乏商界名流、政界顯赫、影視文體明星，因為華僑城作為舉世聞名的旅游城，擁有五大著名的主題公園，是真正的藝術品，是人們鐘愛的“綠色家園”，它不僅具備適合人類居住的經濟指標，譬如良好的空氣質量，50%的高綠化率等等，而且具備較高的品牌知名度，故而在消費者心目中、尤其是換房人士、有車一族心目中處于極高的地位?？梢哉f這里才是成功人士居家的理想之所。

　　二、戶型定位：

　　通過上述調查結果與分析研究我們得知：華僑城片區近期開發的物業以高尚大戶型為主，但這是不是說國際市長大廈也跟風做“大戶型”呢?回答是否定的，理由是：

　　1、華僑城片區近期開發的物業規模均較大，社區配套十分齊全，如世紀村占地8.77萬平米，總數約2000戶，一期412戶，已售75%，二期工程也已破土動工，三期也在規劃當中，象這樣的樓盤還不少，這說明未來兩年內周邊同類產品市場供應量相對較大，如果國際市長大廈住宅部分也做同等大的戶型，在市場競爭中必然處于劣勢，因為其占地僅5000平米，屬于單體建筑，項目經濟指標決定其自身配套很難做全，可是內部環境與社區配套又是自98年以來倍受消費者關注的焦點，因此單體項目很難與分期開發的大盤分庭抗禮。

　　2、國際市長大廈的物業命名雖具有權威性、稀缺性，但其給人們的第一印象，必然是寫字樓或者是商務公寓，很難想象這里是住家的，在入市宣傳推廣階段消費者很容易產生錯覺，避開媒體誤導產生的風險是適當做一些中小戶型，而且可以自由組合，還要設計一定商務空間，留給那些不循蹈于朝九晚六的自由職業者。

　　3、根據市場經驗數據，香港人對中小戶型的高層項目情有獨鐘，而華僑城物業外銷比例占30%左右，隨地鐵、西部跨海大橋的開工，外銷比例將與日劇增。

　　4、國際市長大廈是內地城市以及國際友好城市與深圳對話的一個窗口，在這里可以引進來，也可以走出去。這種功能定位寓示著本項目目標客戶群有相當一批是商務精英，他們或往返于深港、或往返于深圳與內地城市、或往返于深圳與國際友好城市等等，這都意味著這些人士不可能在深圳長期定居，作為度假式居住的棲居地，戶型上不可能很大，應為這會造成不必要的浪費。

　　5、作為一個品牌物業，國際市長大廈也會吸引一批擁躉者前來投資，因為深圳有這么一批看好就出手的“炒家”，華僑城、深南大道標志性物業的高投資回報率，不能不讓這些附庸風雅的投資者傾心，而他們看好的就是一房、兩房;此外這種偏小戶型作為成功者的一個私人空間，比如會客的招待所也是十分愜意的。

　　6、做一定比例的小戶型，由于降低價格門檻，在入市階段更易吸聚人氣，做熱市場，對宣傳推廣十分有利，而且可以根據市場變化自由組合，極具靈活性。

　　綜上所述：我們認為依據地段屬性決定產品屬性的原則，本項目之戶型定位應走中等戶型路線，小戶型與大戶型只是作為項目的補充戶型。

　　三、戶型設置原則：

　　1、戶型設計應平和大氣，并且分類集中，戶型種類以平層為主，復式為輔。

　　2、大戶型套型設計，如躍復合體單位及復式單位，應做到舒適性、實用性、休閑性兼備。

　　3、無論大、中、小戶型單位。其套型設計應方正實用，盡可能避免浪費和黑房子出現。

　　4、設計應注重產品的國際化品牌、智能化設備、星級化配套。作為21世紀E時代SOHO智能化星級樓宇的套型設計，應兼具居家與辦公功能。

　　5、戶型不必繁雜，以自由組合彈性戶型為主，且同類戶型之間面積相差不宜超過10米。

　　6、戶型設計應考慮各單位平均、合理利用景觀資源，避免棄而不用或者沒有充分運用。

　　7、住宅與辦公之間的公建面積之功能定位應加以區分與合理應用，增加實用率。

　　注：因本項目戶型設計由專業建筑設計公司擔綱，故以上原則僅是點到為止供發展商與建筑設計公司參考。

　　四、戶型設置比例建議：

　　面積

　　戶型名稱

　　建面

　　占比

　　戶數

　　(估算)

　　備注

　　55～60m2

　　一房一廳一衛

　　8.5%

　　30

　　帶簡單裝修、敞開式廚房、智能辦公配套，可拆分靈活組合

　　75～80m2

　　二房二廳一衛

　　25%

　　65

　　房小廳大、利于辦公、智能空間，可拆分靈活組合

　　90～120m2

　　三房二廳二衛、帶功能房

　　45%

　　86

　　功能房可用作儲物間、書房、衣帽間等

　　180～200m2

　　三房三廳二衛帶功能房

　　16.5%躍復合體式

　　18

　　功能房可用作儲物間、書房、衣帽間等

　　空中別墅

　　220m2

　　四房三廳三衛

　　帶功能房

　　5%復式

　　5

　　增加功能房可用作儲物間、書房、衣帽間等

　　說明：

　　1、以上配置比例以面積為基數，而不是由總套數折算而成。如一房一廳一衛所占的15%為商住樓建筑面積的15%。

　　2、由上表計算出項目平均戶型面積為：115m2

　　3、得出本樓盤總套數約為：20000÷115=174戶(商住建筑面積：20000m2)

　　戶型配比方案

　　比例

　　面積(m2)

　　戶型

　　戶型說明

　　25%

　　60-80

　　1房1廳1衛

　　酒店式商務公寓

　　商務辦公、渡假自用或經營性出租

　　2房1廳1衛

　　25%

　　140-180

　　SOHO式

　　居家辦公物業

　　大開間、全落地采光、取景通透設計，預留衛生間廚房管道接口，隨意間隔，完全自由的個性化時尚空間

　　50%

　　120-180

　　3房2廳2衛

　　高檔次、高品位

　　盡顯新都市主義人居理念的豪宅物業

　　4房2廳2衛

　　180-220

　　復式

　　A座豪宅

　　以三房二廳二衛二陽臺為主，以二房二廳一衛二陽臺、四房二廳二衛二陽臺為輔。

　　面積：3×2×2;110~130㎡、比例：3×2×2;占總量的60%;

　　2×2×1;75~90㎡、2×2×1;占總量的15%;

　　4×2×2;150~180㎡4×2×2;占總量的20%;

　　其它;占總量的5%。

　　注明：

　　1、每戶設計落地觀景陽臺，合理分配繁華都市景觀資源;

　　2、住宅層高3.1米;凈高2.95米以上;

　　1、SOHO居家辦公物業戶型可考慮復式結構設計，純居住的豪宅物業安排錯層或局部三錯層;

　　2、酒店式商務公寓考慮帶裝修及全套家私家電。

　　3、商業區域部分應安排商務中心、酒店客房服務、小型會議等公共設施配套。

　　4、可考慮設計一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會所。

　　注明：

　　1、每戶設計落地觀景陽臺，合理分配繁華都市景觀資源。

　　2、住宅層高3.1米;凈高2.95米以上。

　　3、純居住的豪宅物業安排錯層或局部三錯層。

　　4、可考慮設計一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會所。

　　【特別提示一】

　　“以人為本”，充分考慮商務、居家空間的舒適程度。

　　【特別提示二】

　　合理設計空間區隔，這是住宅的心靈美，是最響的銷售口號。

　　【特別提示三】

　　考慮房屋的可變性和可持續性：可以因市場情況調整房型，可因觀念或家庭內部變化重新裝修。

　　【特別提示四】

　　大膽創新，引領潮流。如主人房可設計成套房，浴室可設一個小桑拿房等。

　　會所：

　　項目之會所應本著提高物業檔次、塑造極品生活的原則設計。

　　基本設計應包括：業主俱樂部、室內衡溫泳池、多功能活動中心等。

　　配套設施

　　設計理念：“打造合肥地王

　　建構精致生活”

　　【特別提示一】

　　車庫

　　人車分流;

　　地下停車位與地面機動車位的設計要充足，并合理安排商業裙樓的人流、物流交通組織，特別是臨時停車位的設計要超前。

　　私家保健診所等醫療服務設施

　　設業主健康檔案，24小時私人醫療保健咨詢服務

　　【特別提示二】

　　垃圾收集箱可因區域不同設計成不同樣式，建議采用環保材料。

　　配套設備建議

　　住戶電話，Internet千兆光纖網絡接駁預留;

　　小區有線電視系統，衛星電視接收系統;

　　小區直飲水系統;

　　住戶家用熱水供應設備;

　　分戶集中式空調;

　　閉路電視安全監控系統，住戶可視對講門鈴，聯動三防報警系統;

　　智能化物業管理網絡系統。

篇2：香蜜湖信華花園會所功能設計建議

　　香蜜湖 [信華花園] 會所功能建議

　　為配合香蜜湖 [信華花園] 的規劃方案設計，謹提供以下會所功能要求供貴司參考。會所功能可分為室內及室外部分，而項目規模龐大，可考慮設雙會所(主要指室內部分)，一個臨近別墅及小高層區，集中設置最高檔豪華的會所設施，以突顯其顯赫地位;另一個則為屋苑住戶較易親近的會所。具體如下：

　　I.別墅區會所室內功能

　　。 豪華、風格及情調獨特的接待大堂(但面積無須太大)

　　。 香氛美容按摩中心(Health Spa)

　　。 桑拿、水療及穴位推拿中心

　　。 保健顧問中心

　　。 多功能影響視廳(配備高級音響系統)

　　。 電子商務中心

　　。 雪茄室

　　。 紅酒庫

　　II.。 高層會所室內功能

　　。 豪華氣派中空大堂

　　。 室內恒溫特色泳池及水力按摩池

　　。 桑拿室

　　。 健身中心

　　。 舞蹈室

　　。 桌球室

　　。 乒乓球室

　　。 壁球室

　　。 小型室內多功能體育館(可靈活變成籃球球場、羽毛球場及排球場)

　　。 兒童游戲及閱覽室

　　。 閱覽室結合棋牌室及茗茶室功能

　　。 多功能宴會廳

　　。 中餐廳(無味精健康食府，可對外經營)

　　。 特色西餐廳及咖啡酒廊(可對外經營)

　　III.。戶外會所設施

　　。 網球場(最少兩個)

　　。 高爾夫練習場/果嶺推桿場

　　。 園林式沖泳泳池/兒童嬉水池

　　。 健身緩跑徑/腳底按摩徑

　　。 攀巖區

　　。 湖畔釣魚臺

　　。 湖畔模型船玩放區

　　。 小型親子(溫室)農莊(可設于近小學區域)

　　。 兒童游戲區

　　。 老人活動區/太極區

篇3：商業地產前期策劃建筑設計建議

　　商業地產前期策劃關于建筑設計的建議

　　隨著商業地產開發的不斷成熟和理性，越來越多的開發商已經從當初以住宅開發模式做商業地產開發的套路中轉變過來，甚至對后期經營管理的重視程度已經超過銷售。而在前期策劃工作中相當重要的一個環節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業形態、建筑風格、商業建筑要求、人流動線等。

　　本文從后期經營、招商的角度出發，研究不同商業經營模式對前期商業建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。

　　一、規劃設計創造高質量的商業空間

　　1、商業項目設計總體原則

　　商業物業較為常見的有以下四種空間形式：

　?。?）室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）

　?。?）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　?。?）回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯購物中心）

　?。?）室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：

　?。?）以主力店引導人流。

　　一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。

　?。?）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現代商業中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業，景觀和中庭都是必不可少的，它已經不僅僅是購物環境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。

　?。?）以餐飲休閑娛樂區引導人流；

　　餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業態有帶動人氣的作用

　?。?）出入口數量和位置的設置調節人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業動線的混亂。通常商業項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業街、商場的出入口設置比較

　　購物中心的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。

　?。?）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　?。?）建筑細節中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業味融合。

　　5、商業項目的無障礙設計

　　商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境，在建筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業項目的景觀設計

　　豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設計

　　商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰。

　　在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已經超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，是商業地產項目設計中最大的挑戰。

　　在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。

　　三、人流系統規劃設計

　　人流系統是一個商業項目能否經營成功的基礎條件，失敗的人流規劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業死角（死鋪）等現象，直接影響商業經營業績。

　　商業建筑的外部人流系統規劃

　　商業建筑的外部環境雖然不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規劃符合易達性

　　暢旺的人流、車流是商業經營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結合是商業項目成功的關鍵。因此，商業項目必須具有非常好的易達性。

　　位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續人流；過寬的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導。

　　通?？梢愿鶕煌闆r進行如下設計：

　　*將商業主入口設置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通

　　*設置過街人行天橋

　　*設置規范、準確的引導標識系統

　　2）停車體系

　　現代商業對停車要求越來越高，除要確保停車位數量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經成為規劃設計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業都會考慮專門的出租車上下客區。

　　對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內部的動線必須便捷、直達；另外，還需協調好商場的貨物運輸、卸貨區及出租車?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產生相互干擾的影響。

　　大型商業設施通常較為多見的是將車庫設置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業機會。

　　3）廣場

　　許多大型的商業項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　大型商業的廣場，分為室內和室外兩種情況：

　　室內廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場的大小則視地塊規劃要求而定，通常會設置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設市民廣場。

　　一般廣場的用途主要有：

　　*設置地面停車場

　　*設置綠化、道路景觀

　　*設置消費者休憩空間

　　4）外立面設計

　　形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。

　　從外立面設計的角度來看，符合產品、目標客戶定位是關鍵。通常一般的社區型大型購物中心的外立面不應設計的太過高檔或另類，而是以暖色調、簡約風格等較有親和力的設計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。

　　四、商業建筑的內部人流系統規劃

　　室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。

　?。ㄒ唬┪锢硪蛩?/p>

　　即人流系統要符合商業建筑本身結構，如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業項目，其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

　?。ǘ┙ㄖO計因素

　　1、人流動線設計以直線為主，根據經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內部商鋪的價值。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設計也會存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率。

　　適當的連廊設計會起到很好的人流引導作用，連廊可以比作為室內的天橋，在不同的區域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　　此種電梯和樓梯的設置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。

　　五、業態

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進行業態分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進行業態分區設置，把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。

　　3、在中庭小廣場設立休息區域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。

　　4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場像迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。

　　總結

　　以上從后期招商、經營的角度考慮了規劃設計對商業地產的成功有哪些關鍵因素、商業建筑的人流系統規劃、時至今日最好的商業地產開發模式發生了哪些變化。主要對商業規劃設計關鍵點；人流系統規劃設計進行了著重的研究分析，注重在細節方面的要求，經營中問題的改進，招商實踐中難點的建議。