物業設備部問與答之供熱管理2

　　51.問：一期暖氣管道漏水,有哪幾種情況?

　　答：穿墻管道生銹腐蝕，變頻泵控制失靈超壓。

　　52.問：一二期暖氣五層和六層三通閥在供暖中如何調節與維護?

　　答：五層、六層閥門調小，漏水及時維修。

　　53.問：樓頂排氣閥如何防凍,防漏?

　　答：刷漆、保溫。管道要刷漆，排氣閥要保溫。

　　54.問：當分支閥門失去作用時,該如何及時控制漏水?

　　答：關閉主閥，泄壓修漏水，及時更換分支閥門。

　　55.問：暖氣管安裝高度有問題,造成暖氣不熱怎么辦?

　　答：需要重新安裝，改管把高度問題解決。

　　56.問：碳鋼管暖氣堵了不熱，怎么辦?

　　答：沖洗暖氣片，查供回水調節閥。

　　57.問：業主要求把自動排氣閥,改回手動排氣閥,怎么處理?

　　答：耐心解釋自動排氣閥的功能，保證業主家里溫度正常的好處。

　　58.問：板樓單元幾串暖氣不熱,要到頂層排氣,業主不同意怎么辦?

　　答：耐心和業主協調或從其它單元業主家上樓頂。

　　59.問：六期十五層暖氣不熱如何解決?

　　答：手動排氣或安裝自動排氣閥。

　　60.問：六期頂層暖氣不熱如何解決?

　　答：排氣。加裝集氣發生器或戶內裝自動排氣閥。

　　61.問：板樓分支暖氣供回水管,水不循環怎么辦?

　　答：查找是否氣堵，閥門開關，雜物堵塞。

　　62.問：單元井里平衡閥,閥心脫落怎么辦?

　　答：?？傞y門，更換平衡閥或同型號閥心。

　　63.問：單元井里平衡閥,不停發出響聲怎么辦?

　　答：調節供水閥門開度和平衡閥開度。

　　64.問：閘板閥,閥心掉頭怎么辦?

　　答：關停上一級總閥，不泄水，更換同型號閥門絲杠。

　　65.問：單元井,除污器堵了怎么辦?

　　答：關閉除污器兩端閥門，清理沖洗。

　　66.問：供回水管線上法蘭盤漏水,怎么辦?

　　答：先緊固法蘭螺絲，石棉墊有問題更換新墊。

　　67.問：四期塔樓供暖期間如何節能?

　　答：把樓道暖氣調低。

　　68.問：六期暖氣供暖時如何節能降耗?

　　答：空房間的暖氣調為最低。

　　69.問：小學教學樓暖氣如何節能降耗?

　　答：假期關閉，安裝節能器。

　　70.問：中學宿舍樓暖氣如何節能降耗?

　　答：假期關閉，節能器按時間調節。

　　71.問：換熱站二次水超壓,放水如何處理?

　　答：接到水箱，節約軟化水。

　　72.問：換熱站倒換循環泵,如何開關運行?

　　答：先關閥門，再更換備用泵。

　　73.問：補水泵出水過熱,壓力上不去,怎么處理?

　　答：排氣或更換備用泵。

　　74.問：換熱站突然停電,怎么辦?

　　答：馬上通知電工(高壓電工)。

　　75.問：換熱站突然停水,怎么辦?

　　答：可用消防水應急補水。

　　76.問：換熱站里,循環泵突然不運行怎么辦?

　　答：啟動備用泵，馬上檢修。

　　77.問：換熱站儀表盤，壓力儀表失靈，壓力控制怎么辦?

　　答：看管路壓力表，并及時維修更換儀表。

　　78.問：換熱站補水泵補水時,變頻器壞了,如何手動補水?

　　答：自動按鈕調到手動，看壓力表進行補水。

　　79.問：換熱站設備運行噪音大怎么辦?

　　答：做隔音減噪處理。

　　80.問：換熱器漏水怎么處理?

　　答：臨時處理，通知廠家及時維修。

　　81.問：軟化水箱浮球閥壞了怎么處理?

　　答：及時更換，新浮球拆下進行維修。

　　82.問：壓力超了,安全閥動作,不回位怎么處理?

　　答：手動調整，使其回位。

　　83.問：公共部位暖氣管如何保溫?

　　答：光管必須保溫，防凍節能。

　　84.問：公共部位暖氣片如何防凍?

　　答：關閉暖氣、泄水或低溫運行，關好門窗。

　　85.問：公共部位暖氣運行如何節能降耗?

　　答：調節閥調低，不需要供熱的要關閥泄水。

　　86.問：業主拆改暖氣、關水、泄水，如何節能降耗?

　　答：關停單串分支閥，把泄水量減少到最低。

　　87.問：新風機組,盤管漏水如何處理?

　　答：及時拆下，用氣焊及時維修。

　　88.問：新風機組,盤管不熱如何處理?

　　答：先放氣，有堵塞的要清理過濾網。

　　89.問：新風機組盤管堵塞,如何處理?

　　答：打開接口用水反復沖洗。

　　90.問：潮濕環境換管應注意什么?

　　答：通風換氣，并做好管路除銹防腐、保溫。

　　91.問：手動跑風絲扣斷到鑄鐵暖氣里怎么處理?

　　答：剔出殘扣，重新改絲換新跑風。

　　92.問：手動跑風絲扣斷到碳鋼暖氣片里怎么處理?

　　答：重新焊接管箍，換新跑風。

　　93.問：自動跑風漏水,怎樣臨時處理?

　　答：恢復到手動，再更換新跑風。

　　94.問：閥門盤跟壓蓋,壓緊螺栓滑絲怎么辦?

　　答：及時替換新螺栓，壓緊壓蓋。

　　95.問：三同調節閥如何調節,漏水怎么辦?

　　答：先關閥再按刻度開啟，漏水及時加盤根。

　　96.問：包在暖氣罩有溫控閥,暖氣不熱怎么辦?

　　答：拆掉溫控閥，用回水調節閥調節。

　　97.問：六期裝修拆改暖氣,試水漏水如何指導處理?

　　答：指導其正確安裝，處理好接口。

　　98.問：塔樓暖氣分支首層不熱是什么原因?

　　答：清過濾器或分支管排污閥及時排污。

　　99.問：六期業主提出不在這住,要求關閉暖氣怎么處理?

　　答：業主寫書面承諾書。

　　100.問：車庫新風機組,如何節能防凍?

　　答：低溫運行，進出風口調小。

　　101.問：供熱廠突然停電怎么辦?

　　答：司爐工應用應急燈或手電，注意觀察各爐水溫，不得超溫汽化。

　　102.問：停爐以后如何防止箱爐設備腐蝕?

　　答：使用干式或溫式保養劑，防止空氣中的水份和氧氣腐蝕金屬材料。

　　103.問：鍋爐水質處理不合格怎么辦?

　　答：供暖水系統中的水質化驗結果不合格時，應查明原因確保主要指標，如：硬度、PH值和溶解氧符合國家和地方標準。

篇2：富田太陽城設備設施管理方案

富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。

2.1供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。

2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。

2.3 給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

2.4 消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正?？煽?及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。

篇3：商業廣場中央空調系統參數設備折舊成本計算

　　商業廣場中央空調系統參數、設備折舊及成本計算

　　一、主機銘牌數據

　　機組型號BZ175V111（K）BO

　　出廠編號02063518

　　檢驗員號QA01

　　制造日期20**年6月

　　制冷量175萬Kcal/h

　　制冷量2035Kw

　　冷水入口溫度12oC

　　冷水出口溫度7oC

　　冷水流量350M3/h

　　冷水壓限0.8mPa

　　燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

　　熱源最大耗量1698KW

　　溴化鋰溶液量6.2t

　　電壓/頻率380v/50Hz

　　耗電量10.4KW

　　大件運輸重量23.6t

　　二、主機常用數據

　　燃料耗用量

　　制冷：128kg/小時

　　制熱：140kg/小時

　　電消耗：10．5kw

　　三、系統其它數據

　　1、總造價約400萬元

　　2、設計使用年限20年

　　3、冷卻水塔電功率15kw/n

　　4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

　　5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

　　6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

　　7、冷凍水首次充注耗用量100t

　　四、機盤管標稱功率統計

　　1、1F前樓（南樓）建行：1152W

　　大堂：1920W

　　農行：1344W

　　合計：4416W

　　后樓合計：480W

　　2、2F前樓證券交易大廳：1786W

　　中庭：768W

　　證券辦公室：1402W

　　后樓：826W

　　3、3F前樓咖啡廳：1786W

　　東側廳：2938W

　　后樓：922W

　　4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

　　后樓：672W

　　共13層合計：17.472KW

　　5、5F前樓：776W

　　后樓：832W

　　6、15F前樓：988W

　　后樓：832W

　　7、19F（前樓）768W

　　8、總計：41.478KW(約為42KW)

　　五、系統設備折舊

　　1、計算公式：

　　設備折舊額=（設備原總值－預計凈殘值）/預計使用壽命

　　2、計算條件

　?、僦鳈C：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時

　?、谙到y其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時

　?、巯到y原值按400萬元/凈殘值忽略不計

　　3、折舊額結果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

　　六、成本計算

　　1、計算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

　　2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

　　制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

　　3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

　　4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

　　7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

　　8、系統總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計算結果為：

　　制冷：806.5元/h

　　制熱：842.5元/h

　　8、折合成風機單位電耗為：

　　制冷:806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh

　　制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh

　　注：人力及維持費用未計