物業服務二手項目管理應用:投標先決條件

　　第十章、正確掌握符合投標項目的先決條件

　　學會放棄有時比獲得更重要：

　　一、針對物業二手服務項目業主普遍存在的少花錢多辦事或不花錢也辦事的非正常消費心理，物業服務企業在與二手項目業主接觸時可采用適當“交底”算賬的方式讓對方逐步對物業服務管理的基本費用具有一定的知識，并形成物業服務管理是屬于低收益勞動密集型服務企業的行業認同，方能為雙方建立平等合作基礎。

　　二、對于少數自以為是，固持己見，經過努力仍不能正確認識服務質量是與經濟收益存在一定關系，忽略物業服務企業生存基本要素，而且不懂得尊重物業服務，并存在嚴重推卸責任，不想承擔任何義務的業主代表，物業服務企業應主動放棄獲得投標資格的行為，避免企業經營風險。

　　三、對于物業建筑及主要設施、設備損毀嚴重，招標業主不同意將利用公共維修積金對其維修養護條款寫進服務合同，也不同意增加物業服務企業免責條款的業主代表，物業服務企業應放棄獲得投標資格。

　　四、對于存在明顯開發建筑質量遺留問題，影響業主正常生活，業主明確要求物業服務企業獨立解決質量問題，并將此做為招投標付加條件的二手服務項目，物業服務企業應放棄獲得投標資格。

　　五、物業規模過小，不足已按法規收費規定安排物業行業專業崗位、周邊又沒有可依托的本企業在管項目時，物業服務企業應放棄獲得投標資格。

　　六、物業服務等級還不符合本企業經營發展定位，業主平均收入過低，存在明顯經營財務收費風險的二手項目，物業服務企業應放棄獲得投標資格。

　　七、招投標操作程序不符合相關法律法規規定，不聽取物業服務企業提出的依法改變招標程序建議的二手項目，物業服務企業不得參予投標活動。

　　符合物業二手項目投標的先決條件：

　　鑒于物業二手項目招標人業主管理委員會在我國民事行為中還不具有獨立法人資格，又不屬于社會團體申請注冊范圍，加上極為松散的組織“自制”方式，形成了即無資產、又無履行民事責任能力的干尬地位。屬于極不穩定高風險經營“簽約主體”。所以，物業服務企業在擬參加物業二手項目竟標前，應了解該項目是否具備如下條件：

　　一、該項目招標程序是否符合相關法律法規規定。

　　二、物業服務企業符合該項目投標資質等級要求。

　　三、該項目服務需求等級符合本企業項目拓展規劃要求。

　　四、該項目招標人是否真實表述項目現狀，合理闡述服務要求，自覺承擔交費義務，是否明確開發建筑質量與前期物業服務爭議與新聘物業無關，同意物業服務企業在物業服務合同中適當增加維護自身權益合同條款。

　　五、招標業主代表團隊成員是否在與物業服務企業溝通時，可以認真聽取物業服務企業工作人員咨詢，尊重物業服務工作。并接受、采納所提專業建議。

　　六、企業職工儲備人才可滿足該項目所需服務要求。保安、保潔、工程設備專業維修分包合作業條拓展渠道通暢。

　　七、物業服務收費標準預估競價符合企業盈利需求，收費方式合理。

　　八、物業服務用房符合使用要求，保安、保潔、客服值班宿舍符合居住條件。最好有職工餐廳、浴室等職工生活保障用房。

　　九、本企業具備該項目物業服務接管，設施、設備接管驗收的控制、操作能力。

　　十、該項目招標人提出的投標保證金，押金、資料費等符合本企業認可范圍。如招標代理費要求中標企業墊付、業主分期償還或服務合同超過約定年限由中標企業承擔等方式得到企業認可。

　　十一、投標物業服務企業認同的其它相關條件。

篇2：二建考試機電工程高頻考點:施工投標條件程序

　　
　　二建考試機電工程高頻考點：施工投標條件與程序
　　二、投標程序
　　1.研究招標文件
　　重點是投標人須知、合同條款、設計圖紙、投標要求格式、工程范圍、供貨范圍、主要設備規格、重量、數量及安裝地點、工程量清單、計價和報價方式、技術規范要求、工期、質量、安全及環境保護要求等。
　　2.認真進行調查研究及調查重點
　　(1)投標工程的法律法規;工程所在地的地方法律法規及特殊政策;工程所在地的勞動資源和材料資源情況(含價格);工程所在地的設備市場的租賃情況(貨源及價格)等。
　　(2)工程所在地的自然條件、施工條件及環境、治安環境、氣候、交通、通信、水電等資源情況。
　　(3)工程業主方項目資金落實情況及業主對工程項目如工期、質量、成本等的關注重點。
　　(4)競爭對手的狀況，尤其是經驗、業績、裝備、技術等。
　　(5)對擬分包的專業承包公司的考察，重點是資質、價格、技術及業績等。
　　(6)參加現場踏勘與標前會議交底和答疑。
　　三、投標策略
　　確定正確的投標策略，在投標工作中非常重要，尤其體現在信譽業績、價格、縮短工期、質量標準、優化設計及特殊的施工方案及施工工藝等。
　　1.技術標的策略
　　(1)突出自身優勢，大揚其長，避其所短，尤其在業績信譽、施工裝備、技術水平和力量、施工組織等重點強調;
　　(2)突出工期目標，在滿足業主工期要求時，提出適當縮短工期的目標和具體措施;
　　(3)強調質量控制的優勢，提出優于業主提出的質量目標及實現目標的具體措施;
　　(4)向業主提出一些有利于降低工程造價、縮短工期、保證質量的合理化建議及一些優惠條件。
　　2.商務報價的策略
　　可采用不平衡報價法，多方案報價法，增加建議方案法，投標前突然降價法，無利潤競標法，先虧后盈法等方式進行報價。
　　四、編制投標書要點
　　(一)技術標
　　2.設備采購(對含P的項目)
　　主要備選制造廠商資信、能力、技術、業績的描述及選用原則和方法;監造方案描述，突出質量控制計劃、措施及包裝、發運、交貨期保證措施。
　　5.施工組織設計綱要。主要包括：施工組織機構及主要成員情況;施工進度計劃及保證措施;質量標準及其保證措施;職業健康、安全、環境保證措施;主要施工裝備配備計劃;主要設備及專業的施工方案編制;突出方案在技術、工期、質量、安全保障等方面有創新，利于降低施工成本，對招標人有吸引力。
　　(二)商務標
　　1.商務標報價的分類
　　總價一次包死，合同履行過程中不發生變更簽證;包總價，但超出合同規定工程量范圍可現場簽證;工程量單價包干，這是我國目前采取較多的計價形式;施工圖預算結算。
　　2.商務報價分析
　　(1)認真研究招標文件，核實工程量清單。
　　(2)認真評估自身的能力和市場走勢。管理、技術、裝備、資金等能力，以及當地市場人力、材料、施工機具租賃的價格和走勢。
　　(3)認真分析和考慮工程的風險因素。如業主和自身的風險、工程風險、市場風險、資金風險及自然災害等不可預見的風險，國外項目還應考慮政治、匯率等風險;認真考慮各種剛性和彈性稅費的壓縮空間;認真測算工程的盈虧平衡點并決定盈虧水平。
　　五、電子招標投標方法
　　1.電子招標投標活動
　　電子招標投標系統根據功能的不同，分為交易平臺、公共服務平臺和行政監督平臺。
　　2.電子投標要求
　　(4)電子招標投標交易平臺應當允許投標人離線編制投標文件，并且具備分段或者整體加密、解密功能。投標人應當按照招標文件和電子招標投標交易平臺的要求編制并加密投標文件。投標人未按規定加密的投標文件，電子招標投標交易平臺應當拒收并提示。
　　(5)投標人應當在投標截止時間前完成投標文件的傳輸遞交，并可以補充、修改或者撤回投標文件。投標截止時間前未完成投標文件傳輸的，視為撤回投標文件。投標截止時間后送達的投標文件，電子招標投標交易平臺應當拒收。
　　(6)電子招標投標交易平臺收到投標人送達的投標文件，應當即時向投標人發出確認回執通知，并妥善保存投標文件。在投標截止時間前，除投標人補充、修改或者撤回投標文件外，任何單位和個人不得解密、提取投標文件。
　　【20**真題】電子招投標在截止投標時間前，可解密提取投標文件的是()。
　　A.招投標管理部門
　　B.招投標監督部門
　　C.招標人
　　D.投標人
　　‘正確答案’D
　　‘答案解析’本題考查的是施工投標條件與程序。在投標截止時間前，除投標人補充、修改或者撤回投標文件外，任何單位和個人不得解密、提取投標文件。參見教材P241。
　　【案例1H420**0-1】
　　一、背景
　　A公司參與了遠離所在地一某工廠擴建工程的機電安裝工程總承包的投標，工程采用電子招標投標的活動方式，投標前作了如下工作：
　　(1)分析了投標文件范圍，擬對本工程中機械設備安裝及電氣設備及自動化儀表工程自己施工，其他如爐窯砌筑、防腐保溫、工業管道、鋼結構及非標準件制作安裝、工業給排水等安裝工程采用分包的形式分包給具有相應專業施工資質的專業公司。并對其進行了考察。
　　(2)本工程采用固定總價報價包干，一次包死，施工中不發生任何簽證及變更，因此A公司在標書編制前調研了當地的有關法律規定、政策，當地的施工條件、氣候條件及環境，建設單位的資金情況。參加了標前會議及答疑等調研工作。
　　(3)在施工組織設計編制中，該公司重點描述了企業信譽、施工組織、進度計劃、施工裝備配置。尤其是施工方案的描述，爭取對評標人員及建設單位有較大的吸引力。
　　該公司完成投標文件的傳輸遞交。電子招標投標交易平臺收到投標人送達的投標文件，即時向投標人發出確認回執通知，并妥善保存投標文件。最終A公司中標，并按招標文件規定，雙方簽訂了合同。
　　進場后，A公司根據現場的實際情況，重新修訂了施工組織設計，編制更切合實際的具體施工方案、質量計劃、進度計劃、安全及環境保護措施。根據施工現場距離高溫的老生產線較近、施工場地狹小、交叉作業多、高空作業多等危險源，編制了應急預案;根據工廠給水排水情況編制了大管道閉式循環沖洗工藝，省水、省電、省時、節能環保，取得了顯著的經濟效益。
　　在機電工程施工過程期間，由于當地人工費、材料費、機械租賃費過高，造成虧損300萬元的損失，工程結算時A公司向建設單位索賠。
　　二、問題
　　1.安全應急預案應包括哪些主要內容?
　　2.A公司最后出現的虧損的根本原因是什么?建設單位可否予以補償?
　　3.編制技術標的施工技術方案時，哪些內容對招標人員最具有吸引力?
　　4.本工程采用電子招標投標，電子招標投標系統根據功能的不同分為哪幾個平臺?
　　5.簡述大管道閉式循環沖洗工藝。
　　三、分析與參考答案
　　1.安全應急預案應包括的主要內容有：綜合應急預案，專項應急預案，現場處置應急預案。
　　2.A公司虧損的根本原因是：投標編制標書前未調查了解當地的人力資源、材料及機械租賃的實際價格，報價時未按工程所在地實際的人工、材料、機械臺班單價計算直接工程費用，導致單價和總價偏低，最終造成虧損。
　　因雙方合同是按招標文件規定：總價一次包死，施工過程中不發生任何簽證和變更，故建設單位不會予以補償。
　　3.在編制施工方案時，應在技術、工期、質量、安全保證等方面有創新思路，以利于降低成本，從而順利完成工期項目，并提出一些合理化建議，這些對招標人及評委都是很有吸引力的。
　　4.電子招標投標系統根據功能的不同，分為交易平臺、公共服務平臺和行政監督平臺。
　　5.大管道閉式循環沖洗工藝：先將貯水池或儲水箱及管網內全部裝滿水，開啟沖洗循環水泵(或管網加壓水泵)，從水池中抽水，水注入管內，排到水池，經過過濾，再抽入管內，臟水反復循環，換清水后反復循環，再進行反復凈水循環，直至經化驗合格，最后放水清理除污短管內雜物。

篇3：家紡城物業管理服務投標書：合作條件

　　家紡城物業管理服務投標書：合作條件

　　B 雙方合作條件

　　如我方有幸中標，雙方合作還需滿足以下條件：

　　B-1前期開辦費用

　　貴司向之平管理支付物業管理服務前期開辦費用，物業管理服務前期開辦費用包括固定資產和設備購置費用、前期物業管理服務費用二項,其中：

　　1、固定資產和設備購置費用：作為之平管理物業管理中心籌建的固定資產和設備購置費用。具體金額以貴司審核確認的之平管理固定資產和設備清單為準，由之平管理購置貴司據實予以報銷;

　　2、前期物業管理費用：作為之平管理成立物業管理服務中心至房屋全部交付使用前的物業管理日常開支，由之平管理于每月預報該時間段人員配置及日常開支費用清單，貴司審核確認后按之平管理提供清單內容的實際支出，于費用的發生次月支付。

　　3、保證之平管理物業服務正常進行，在之平管理成立物業管理服務中心當月，貴司提前支付20萬元預付款作為前期流動資金，用作員工薪資、能源費、清潔耗材等，該預付款在合同期滿后雙方結算完畢，之平管理將此預付款退還貴司;

　　4、之平管理于成立管理服務中心并正式開始運作前向貴司提供擬購固定資產和設備清單由貴司審核確認，貴司同意購置的，支付之平管理固定資產和設備購置費用，之平管理購置后應向貴司報驗清單、辦理交驗手續及費用發票備查。之平管理在合理的使用年限內正確的使用、維護該資產和設施設備，如因之平管理使用不當造成的損毀，由之平管理負責修復或更換(正常損耗除外)。

　　B-2物業管理服務費用

　　由于物業初始運作，入伙率不足，管理費用收繳率較低，為保證物業管理服務能達到貴司水平，之平管理按前期物業管理服務協議的標準收取業主、物業使用人、物業經營人的管理服務費、停車場管理費、臨時停車收入、多種經營收入等仍不足以支付物業管理運作的實際費用，由貴司對之平管理按如下方式進行補貼：

　　1、業主開始交納物業管理服務費前，在將之平管理收入沖抵后，由貴司負責全額支付物業管理服務費;

　　2、業主開始交納物業管理服務費之后，由之平管理按以上標準向已入住業主收取物業管理服務費，不足部分由貴司補貼;

　　3、業主全部入住后，由之平管理向已入住業主收取物業管理服務費，其中按貴司要求的實際收費標準與之平管理測算標準差額部分，由貴司補貼;

　　4、由于之平管理管理服務質量原因，所造成業主、物業使用人、物業經營人未繳納物業管理服務費的部分，由之平管理自行承擔(在物業管理服務報告中明示);

　　5、以上貴司補貼的費用由之平管理于每月初申報上月補貼，貴司審批后于當月支付。