物業服務二手項目管理應用:信息分析
第三章：物業二手項目信息分析
物業服務企業在獲得二手項目信息后，要結合本企業自身實際情況對所獲得的物業二手信息進行認真細致的信息綜合分析。在排除本企業“無用信息”后，將有效信息納入企業業務拓展工作計劃。
一、對物業二手項目規模進行分析：
根據物業服務企業分析二手物業服務信息可帶來的項目規模，也就是項目大小是否適合本企業所制定的企業發展規劃。
從企業性質上劃分，物業服務應屬于勞動密集型服務企業，其本身對人才的需求是解決企業發展的首要條件。所以，在對物業二手項目信息進行分析時，項目信息的規模是否符合企業人才儲備計劃、是否可通過企業內部人力資源整合滿足擬定物業二手項目的所需職工團隊要求，是企業能否合理承擔該項目物業服務的首要條件。
二、對物業二手項目的潛在經濟收益進行分析：
根據《物業管理條例》、《物權法》及其他有關物業服務收費的法律法規規定，任何物業服務企業在接手物業二手項目服務責任后，在其小區業主管理委員會的有效臨督下，都必需按照法規規定定期公示財務賬目，所以物業服務企業根本不可能獲得高額經濟收益。
由于目前各個物業二手項目所處的地域、售價、質量等問題存在很大差別，所以影響物業服務企業正常運營的收費率也有所不同。物業服務企業應根據二手項目現收費標準、未來委托方擬計劃收費標準，結合該項目估算的人力成本、能源費用支出成本、法規規定的維修項目支出成本、委托人希望在法規規定之外所增加的服務所產生的連帶支出成本、該項目未來物業服務費收繳率等綜合財務指標，分析本企業在接手信息物業服務責任后是否可以保證該項目正常運營的基本財務需要，并獲得合適的服務經濟收益。
三、對物業服務二手項目的轉手原因進行分析：
1、物業二手項目的轉手起因，基本上由于房屋質量問題長時間得不到有效解決，前期物業服務企業在與開發建設單位協調方法使用不當，業主逐漸對物業服務企業產生信任危機，并形成相互對立矛盾所造成的不得以而為之的，維護自身合法權益的維一有效途徑。
2、開發企業售房承諾不兌現，開發企業在銷售期間的宣傳承諾在業主收房后沒有兌現，業主購房時的良好愿望完全破滅。由于在業主收房過程中前期物業服務企業全程參與了業主收房事宜，在要求業主簽訂《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》等后，一并收取了前期物業服務、房屋裝修壓金等項費用。同時也會根據開發企業委托，協助開發企業辦理住房公積金、天燃氣入戶、有線電視開通等項費用繳納事宜。加上協助開發企業將業主對房屋質量問題進行登記，按開發企業承諾解決質量問題時間期限承諾解決后，是必給業主形成物業服務企業與開發企業是一家的普遍印象。在業主所反應的問題沒能在承諾期限得到解決時，業主尋找開發企業遠不如尋找物業服務企業來的方便，所以在前期物業服務階段業主與物業服務企業存在矛盾是非常普遍的現象。
由于物業企業必需承擔業主所購房屋可以正常使用的后續服務責任，所以正確掌握物業二手項目房屋質量問題是否在本企業協調解決范圍之內，對將要從事物業二手項目服務業務的物業服務企業至關重要，它將直接影響物業二手項目服務是否可以得到正常運營的基本保證。
3、原物業服務收費標準過高，物業服務質量與收費標準不對稱是形成物業二手項目轉手的普遍原因。
物業服務企業在對物業二手項目收費標準進行分析時，應該根據分析項目擬要求的服務內容、管理規模、所需人工、能源費用、維修費用、營業稅率、企業服務收益率等做出項目服務運營最低基本財務估算，并結合業主原繳費率、本企業可采用的提高收費方法完成服務運營保障風險估算，做到心中有數。
4、物業二手項目服務范圍往往需要與委托人協商通過合同加以確認，基本上可以說是該小區大部分業主服務需求的真實反影。所以，物業二手項目服務范圍的確定有別于前期物業服務范圍，其前期服務范圍主要是為配合開發企業打造品牌、促進銷售為主，它所約定的服務范圍并不能代表業主的真實需求。而服務范圍在物業服務中最為真實的反影，就是物業服務企業計算服務范圍的財務基礎，它在物業服務上最直接體現就是物業服務費用的高低。
物業服務企業在對物業二手項目信息進行分析時，物業服務范圍是否需要調整，所要調整后的服務范圍是增加還是減少，將直接影響物業服務企業對該二手項目的財務判斷。
5、物業二手項目的其它分析需放在物業服務企業在對二手項目進行實地考察時一起進行。
篇2：物業服務企業承接前對二手項目信息分析
物業服務企業承接前對二手項目的信息分析
物業服務企業在獲得二手項目信息后，要結合本企業自身實際情況對所獲得的物業二手信息進行認真細致的信息綜合分析。在排除本企業“無用信息”后，將有效信息納入企業業務拓展工作計劃。
一、對物業二手項目規模進行分析：
根據物業服務企業分析二手物業服務信息可帶來的項目規模，也就是項目大小是否適合本企業所制定的企業發展規劃。
從企業性質上劃分，物業服務應屬于勞動密集型服務企業，其本身對人才的需求是解決企業發展的首要條件。所以，在對物業二手項目信息進行分析時，項目信息的規模是否符合企業人才儲備計劃、是否可通過企業內部人力資源整合滿足擬定物業二手項目的所需職工團隊要求，是企業能否合理承擔該項目物業服務的首要條件。
二、對物業二手項目的潛在經濟收益進行分析：
根據《物業管理條例》、《物權法》及其他有關物業服務收費的法律法規規定，任何物業服務企業在接手物業二手項目服務責任后，在其小區業主管理委員會的有效臨督下，都必需按照法規規定定期公示財務賬目，所以物業服務企業根本不可能獲得高額經濟收益。
由于目前各個物業二手項目所處的地域、售價、質量等問題存在很大差別，所以影響物業服務企業正常運營的收費率也有所不同。物業服務企業應根據二手項目現收費標準、未來委托方擬計劃收費標準，結合該項目估算的人力成本、能源費用支出成本、法規規定的維修項目支出成本、委托人希望在法規規定之外所增加的服務所產生的連帶支出成本、該項目未來物業服務費收繳率等綜合財務指標，分析本企業在接手信息物業服務責任后是否可以保證該項目正常運營的基本財務需要，并獲得合適的服務經濟收益。
三、對物業服務二手項目的轉手原因進行分析：
1、物業二手項目的轉手起因，基本上由于房屋質量問題長時間得不到有效解決，前期物業服務企業在與開發建設單位協調方法使用不當，業主逐漸對物業服務企業產生信任危機，并形成相互對立矛盾所造成的不得以而為之的，維護自身合法權益的維一有效途徑。
2、開發企業售房承諾不兌現，開發企業在銷售期間的宣傳承諾在業主收房后沒有兌現，業主購房時的良好愿望完全破滅。由于在業主收房過程中前期物業服務企業全程參與了業主收房事宜，在要求業主簽訂《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》等后，一并收取了前期物業服務、房屋裝修壓金等項費用。同時也會根據開發企業委托，協助開發企業辦理住房公積金、天燃氣入戶、有線電視開通等項費用繳納事宜。加上協助開發企業將業主對房屋質量問題進行登記，按開發企業承諾解決質量問題時間期限承諾解決后，是必給業主形成物業服務企業與開發企業是一家的普遍印象。在業主所反應的問題沒能在承諾期限得到解決時，業主尋找開發企業遠不如尋找物業服務企業來的方便，所以在前期物業服務階段業主與物業服務企業存在矛盾是非常普遍的現象。
由于物業企業必需承擔業主所購房屋可以正常使用的后續服務責任，所以正確掌握物業二手項目房屋質量問題是否在本企業協調解決范圍之內，對將要從事物業二手項目服務業務的物業服務企業至關重要，它將直接影響物業二手項目服務是否可以得到正常運營的基本保證。
3、原物業服務收費標準過高，物業服務質量與收費標準不對稱是形成物業二手項目轉手的普遍原因。
物業服務企業在對物業二手項目收費標準進行分析時，應該根據分析項目擬要求的服務內容、管理規模、所需人工、能源費用、維修費用、營業稅率、企業服務收益率等做出項目服務運營最低基本財務估算，并結合業主原繳費率、本企業可采用的提高收費方法完成服務運營保障風險估算，做到心中有數。
4、物業二手項目服務范圍往往需要與委托人協商通過合同加以確認，基本上可以說是該小區大部分業主服務需求的真實反影。所以，物業二手項目服務范圍的確定有別于前期物業服務范圍，其前期服務范圍主要是為配合開發企業打造品牌、促進銷售為主，它所約定的服務范圍并不能代表業主的真實需求。而服務范圍在物業服務中最為真實的反影，就是物業服務企業計算服務范圍的財務基礎，它在物業服務上最直接體現就是物業服務費用的高低。
物業服務企業在對物業二手項目信息進行分析時，物業服務范圍是否需要調整，所要調整后的服務范圍是增加還是減少，將直接影響物業服務企業對該二手項目的財務判斷。
5、物業二手項目的其它分析需放在物業服務企業在對二手項目進行實地考察時一起進行。