臺灣公寓大廈管理委員會與物業管理秩序維護公司的法律關系

　　臺灣的物業管理公司一般稱之為“物業管理秩序維護公司”，但是一般有說，規模都比較小。規模比較小的原因有兩個：一是臺灣本身的物業管理市場不大;二是物業管理公司與公寓管理委員會與大陸有著較大的不同。從本律師到訪的兩個公寓來看，管理委員會是將管家服務、保安、保潔、設備管理、綠化管理分別簽署給不同的專業公司來操作，也有的公寓會將管家服務與保潔一并委托給一家物業公司，但是保安、設備管理、綠化一般都是由管理委員會直接外包的，而非大陸的業主委員會會將整個小區物業管理事務“總包”給一家物業管理公司。從臺灣地區與大陸的比較看，臺灣的物業管理公司更是傳統意義上的管家，幫助管理委員會處理財務收支，及處理與其它各專業分包之間的關系。由管理委員會直接支付給物業公司報酬，物業公司不需要直接面對業主進行催收費用，這一點與大陸完全不一樣。

　　臺灣的管理委員會與物業公司之間的關系，是真正民法意義的委托關系，即：物業公司接受管理委員會的委托提供管家服務，管理委員會支付物業管理公司報酬，加之臺灣管理委員會的運作都是透明的，管理委員會與業主之間的矛盾并不明顯。而回頭看我們大陸目前的管理模式，從法律上講也是物業公司接受業主委員會的委托，提供物業管理服務，也是法律意義的委托關系，但是目前物業管理收費制度又是物業公司直接向業主收取，直至對欠費的業主提出民事訴訟，在大陸實際上是物業公司接受業主大會或業委會的委托提供服務，但是支付對價的卻是全體業主。一定意義上講，天然地將業主與業主委員會放在了對立面，業主與業主委員會之間很難建立起完全信任的關系，也直接導致了業主與業主委員會之間的各類訴訟，如要求知曉公共收益情況的知情權訴訟，要求撤銷業主大會決議的撤銷權訴訟。本律師認為，從一定意義上講，臺灣的模式更多體現業主的自治，可能是我們今后物業管理發展的方向或者說是方向之一，特別是隨著業主委員會制度的日益成熟和規范，業主自治的作法會更為明確，實際上在上海已經出現了多家小型社區未聘用物業管理公司的情況，而是由業主委員會直接聘請專業保安、保潔人員或公司進行物業管理。一些地方立法，如《上海市住宅物業管理規定》也就業主自治進行了專門的規定。

　　兩種不同的管理比較下來，究竟是臺灣的管理成本低，還是大陸的管理成本低，其實很難作比較。因為臺灣物業管理收支公開透明，物業公司難有隱性收入，但是由于社區規模小，在人員的配置上多有“浪費”之嫌，但是總體上還是比大多一線城市收費標準低。本律師考查學習了新北市的一個“湯泉首席”公寓，有200多戶業戶，4000多坪面積(約13000平方米)，配備一個經理、一個財務秘書、三個保安、三個保潔人員，物業管理費的標準大概是3.3元每平方米(在臺北和新北市屬于中等偏低)。小區配備有游泳池，和近400平方米的會所，有KTV、閱覽室、兒童娛樂等等設施。由于市場透明度高，管理委員會在與物業公司的合作中處于強勢地位，物業管理公司的利益空間并不理想，也有一些惡意競爭的存在，直接導致臺灣管理委員會更換物業管理公司較為頻繁。

　　總體上看，臺灣管理委員會與物業管理公司的法律關系比較清晰，操作也公開透明，值得我們大陸物業管理公司學習，但是也存在一些問題，比如剛剛提到的公寓規模小，成本不能被業主攤薄，有些公寓管理要求略高，物業管理費20多元(人民幣)的標準也并非個案。臺灣的物業管理收費由于公開透明，但物業管理公司的酬金并不單獨測算，大部分物業公司只能從人頭費上擠出一些利潤，并不利于行業長期健康發展，另外，由于臺灣公寓規模實在太小，物業公司開展一些租售、餐飲、營銷管理難以推進，而大陸卻有著這方面的規模優勢。

篇2：成都市物業管理區域秩序維護暫行規定(2006年)

　　成都市物業管理區域秩序維護暫行規定(20**)

　　成物協〔20**〕10 號

　　各會員單位、協會各部門：

　　為進一步規范物業管理秩序維護行為,加強行業自律，提高我市物業管理區域公共秩序維護工作水平，構建文明、安全、和諧的物業管理區域，根據國務院《物業管理條例》、《企事業單位內部治安保衛條例》等相關法規政策規定，我會制定了《成都市物業管理區域秩序維護暫行規定》，現印發給你們，請遵照執行。執行中有什么問題，請及時與我會聯系。

　　附：成都市物業管理區域秩序維護暫行規定

　　二OO六年八月十八日

　　附：

　　成都市物業管理區域秩序維護暫行規定

　　第一條 為加強我市物業管理區域公共秩序維護工作，切實維護公民的合法權益和人身、財產安全，根據國務院《物業管理條例》和《企事業單位內部治安保衛條例》等有關規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 在本市行政區域內從事物業管理區域秩序維護的，適用本規定。

　　第三條 本規定所稱物業管理區域秩序維護(以下簡稱“秩序維護”)，是指業主選聘物業管理企業，雙方依據物業服務合同為維護物業管理區域內公共秩序而實施的防范性、服務性安全保衛活動。

　　第四條 本規定所稱物業秩序維護員，是指受聘于物業管理企業，按有關規定、行業規范(標準)或物業管理企業規章制度，具體實施維護物業管理區域公共秩序的工作人員。

　　第五條 物業秩序維護員來源：

　　(一)從合法保安機構聘請的專業保安人員;

　　(二)退役、復員軍人;

　　(三)城鎮再就業人員;

　　(四)農村剩余勞動力轉移人員;

　　(五)其他來源。

　　行業提倡物業管理企業從合法保安機構聘請專業保安人員，擔任秩序維護任務。

　　第六條 物業秩序維護員應符合以下條件：

　　(一)初中以上文化程度;

　　(二)身體健康，品行端正，作風正派，具備執行行業服務規范(標準)的基本條件;

　　(三)具有完全民事行為能力，無精神病史;

　　(四)遵守法律法規規定，無違法犯罪記錄;

　　(五)依法規定的其他條件。

　　第七條 市物業管理協會建立全市統一的物業管理區域秩序維護員名冊(以下簡稱名冊)，并予以公告，供社會監督、選擇。

　　申請成為名冊成員的，應當參加全市統一的培訓、考核;經考核合格的，由市物業管理協會納入名冊監督管理并出具名冊證明。

　　名冊證明是物業秩序維護員的執業證明之一，由本人保管和使用。

　　第八條 物業秩序維護員應積極配合房產管理部門和公安機關對物業秩序維護的指導和監督工作。

　　市物業管理協會建立物業秩序維護員執業信用檔案，對其優良行為、不良行為報請市房產管理部門記入信用檔案，予以公示;對表現優秀的物業秩序維護員，報請市房產管理部門納入我市物業管理專業人才庫統一管理。

　　物業秩序維護員執業信用檔案作為物業管理企業及從業人員信用檔案的組成部分。

　　第九條 物業管理企業選聘物業秩序維護員時，可核查擬聘人員在名冊中的相關記載。

　　第十條物業管理企業應當自聘用名冊成員之日起30日內，持物業秩序維護員名冊證明、身份證、照片、雙方簽訂的物業秩序維護服務合同復印件等向市物業管理協會辦理備案手續。

　　物業管理企業將物業管理區域內的物業秩序維護專項委托給合法保安機構的，物業管理企業持雙方簽訂的物業秩序維護專項委托合同向市物業管理協會備案。

　　第十一條物業秩序維護員因故離職的，物業管理企業應將物業秩序維護員服務期間的執業情況及離開原因，以書面形式報市物業管理協會、區(市)縣片會。

　　第十二條 物業秩序維護員的著裝、標識在本市行政區域內實行統一，不得著仿警服。

　　非合法保安機構監督管理的，不得稱保安人員、穿著保安服裝。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。第十三條物業秩序維護員應當履行下列職責：

　　(一)嚴格執行行業服務規范和物業秩序維護員服務行為規范，維護業主在物業管理中的合法權益;

　　(二)協助業主、街道辦事處、社區居委會、有關主管部門和公安機關，共同做好物業管

　　理區域安全防范工作;

　　(三)向業主、使用人宣傳安全防范、公共秩序維護等的法規政策和相關知識;

　　(四)落實防火、防盜、防爆、防破壞等治安防范措施，發現物業管理區域內存在治安隱患，應當迅速向有關行政管理部門報告，并采取臨時防制措施;天下房地產法律服務網編輯出版

　　(五)對發生在物業管理區域內的違法犯罪行為等立即采取措施予以制止，及時報告公安機關及有關部門，并保護現場和協助救助、調查，對現行違法犯罪嫌疑人應當扭送公安機關處理，預防、發現、制止影響物業管理區域公共秩序的行為;

　　(六)按規定做好物業管理區域內犬只管理的相關工作;

　　(七)實施物業服務合同約定的其它物業秩序維護服務。

　　第十四條 物業秩序維護員不得有下列行為：

　　(一)剝奪、限制公民人身自由;

　　(二)搜查他人攜帶物品或者扣押他人證件、財產;

　　(三)侮辱、毆打他人或者唆使毆打他人;

　　(四)阻礙國家機關工作人員依法執行公務;

　　(五)工作時間內為業主、使用人或本單位追索各類債務或者解決勞務糾紛;

　　(六)侵犯服務對象的商業秘密或個人隱私;

　　(七)擅離職守或酒后執勤;

　　(八)其他違反法律法規規章政策的行為。

　　第十五條 物業秩序維護員在受聘服務期內，經認定有下列情形之一的，由市物業管理協會注銷其名冊成員資格并記入其信用檔案中：

　　(一) 不能執行行業服務規范，履行規定職責的;

　　(二)因服務失職，造成重大事故或嚴重不良影響的;

　　(三)利用服務條件，侵犯業主、使用人、物業管理企業等的合法權益的;

　　(四)對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的;

　　(五)一年內經查屬實被業主、使用人投訴在5次以上或對同一事項重復投訴3次以上的;

　　(六)在受聘從事物業秩序維護服務合同期內，被媒體負面報道2次以上情況屬實，影響重大的;

　　(七)其他應予注銷名冊成員的情形。

　　第十六條 物業秩序維護員被注銷名冊成員的，自注銷之日起兩年內，物業管理企業一般不得聘請其從事物業管理服務活動。

　　第十七條 物業管理企業應當履行下列物業秩序維護職責：

　　(一)接受物業管理相關主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導、監督;

　　(二)按規定聘請物業秩序維護員，加強對物業秩序維護員的日常教育和管理;

　　(三)結合實際依法建立健全并落實物業管理區域內各項物業秩序維護管理制度，組織物業秩序維護員參加全市統一的專業培訓;

　　(四)執行成都市物業管理區域公共安全防范指導意見;依據(前期)物業服務合同組織實施防火、防盜、防爆、防破壞等安全防范活動，定期開展安全防范演練;

　　(五)依法配置必要的安防器材，并依照(前期)物業服務合同對物業管理區域內配置的安防設施設備和器材進行檢查、維護和保養，確保其完好有效;

　　設置有安全防范手段的，應當向物業所在地公安機關備案，接受其指導和監督;

　　(六)根據受聘提供物業服務的物業管理區域的實際情況，對無自動安防設施的物業管理區域出入口等重點部位，配備必要的物業秩序維護員;

　　(七)依法履行物業秩序維護服務中的報告、配合、勸阻和制止義務;

　　(八)定期在受聘提供物業服務的物業管理區域開展安全防范檢查，及時發現并消除安全隱患;同時根據有關主管部門下達的整改要求，及時整改;

　　(九)按規定、約定協助搞好物業管理區域的消防管理工作;

　　(十)根據物業服務合同約定做好其它物業秩序維護服務。

　　第十八條 物業管理企業應當制定包括日常防范和應急預案在內的公共區域安全防范方案，其主要內容應當有：

　　(一) 公共區域安全防范的范圍;

　　(二)公共區域安全防范的責任;

　　(三)公共區域安全防范的措施;

　　(四)公共區域安全防范的效果評估和檢查考核。

　　第十九條 物業管理企業應當加強對物業的養護和維修，定期檢查消除隱患;對公共區域安全防范的重點部位設置警示標識、可能引發人身傷亡事故的部位或場所要設置統一規范、文明禮貌、用語簡明且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為;并對下列部位強化防范措施：

　　(一)水景、親水平臺：標明水深，照明及線路應有防漏電裝置。

　　(二)兒童娛樂設施、健身設備：由生產企業在醒目位置設置使用說明標牌，注明使用方法、生產企業名稱，提供質保承諾和維修電話。

　　(三)假山、雕塑：標明禁止攀爬等行為。

　　(四)樓宇玻璃大門：有醒目的防撞條等防護措施及警示標識。

　　(五)電梯：設有安全使用和故障注意事項的標識，維修養護時應設置圍護措施。

　　(六)電表箱、消防箱：保持箱體www.zonexcapitaltr.com、插銷、表具和器材完好，設置警示表識。

　　(七)水箱、水池：加蓋或加門并上鎖。

　　(八)窨井、化糞池：保持蓋板完好，維修養護時應設置圍護和警示標識。

　　(九)垃圾堆放：規定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實行袋裝化。

　　(十)挖溝排管：標明

　　施工期、設置圍護和警示標識。

　　(十一)腳手架：確保穩固、警示標識明確、行人出入口有防護、底擋笆牢靠。

　　第二十條 物業管理企業對需業主、使用人自我檢查防范的，應當予以告示，對雨蓬、花架、晾衣架、空調室外機架等部位和陽臺擱置物、懸掛物等行為，進行安全警示。

　　第二十一條 物業管理企業應當根據實際情況的變化及時修訂物業管理區域內的公共區域安全防范方案，對安全防范應急預案進行全面檢查、調整完善，明確安全防范應急處理程序。

　　第二十二條 物業管理企業應當組建安全應急防范搶險預備隊伍，每年組織開展安全防范知識培訓和對突發事件處理的實戰演練，并結合所在物業管理區域實際，配備常用應急搶險器材，平時加強檢查和補充，防止失效。

　　第二十三條 物業管理企業應當加強對公共區域安全防范重點部位的日常巡查，發現問題及時整改，不留隱患。

　　第二十四條 市物業管理協會對物業管理企業未能履行(前期)物業服務合同導致業主人身、財產安全受到損害的，在給予及時通報批評的同時，報請主管部門予以不良行為記入其信用檔案中。

　　市物業管理協會可定期會同有關部門組織力量加強對物業管理區域安全防范工作的檢查和指導，對發現的安全隱患加強督促，限時整改。

　　第二十五條 本規定由市物業管理協會解釋。

　　第二十六條 本規定自20**年9月1日起施行。

篇3：小區物業管理服務工作標準:公共秩序維護

　　小區物業管理服務工作標準：公共秩序維護

　　二、公共秩序維護工作標準

　　項目 內容

　　著裝1、上崗須著公司統一的護管員制服，戴好帽子，系正領帶，扎緊武裝帶，衣領鈕扣全部扣好。

　　2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統一佩戴在外衣左上衣袋上方。

　　3、制服領口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。

　　4、非當值班時間，除因公或經批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區。

　　行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。

　　2、頭發要整潔，不留長發。

　　3、精神振作，姿態良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋。

　　4、值勤時不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。

　　5、注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。

　　6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。

　　內務1、保持宿舍保潔衛生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。

　　2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。

　　3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內務的統一。

　　4、室內嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。

　　5、室內應保持安靜，不得在室內喧嘩、打麻將，以免影響其他隊員休息。

　　作息規定1、護管實行24小時值班制，每班提前10分鐘進行交接班。

　　2、每晚零時之前熄燈就寢。

　　3、每周二、四下午二時至四時軍訓，無特殊情況，不得無故缺席。

　　4、嚴格執行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關領導請示。

　　5、休息（假）期間，發生緊急情況，一經召喚必須立即歸隊，聽候調遣。

　　軍訓1、立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。

　　2、稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。

　　3、向右（左）轉：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉90°，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢。

　　4、向后轉：要求同向右（左）轉，向后轉180°。

　　5、齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動。

　　6、敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時注視受禮者。

　　7、注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。

　　護管器材1．護管器械包括有對講機、警棍等，它是護管人員執行任務的工具和武器，屬公司的公共財產，每個護管員都有責任和義務將其保管好，防止遺失或損壞。

　　2．護管器械只供護管員執行公務時使用，嚴禁用作其他用途。

　　3．護管器械嚴禁轉借他人，嚴禁個人攜帶外出，如因工作需要須報管理處批準。

　　4．對講機使用應嚴格按規定頻率正確操作，嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調其它頻率。若有損壞視情節賠償。

　　5．執勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關工作的話題。嚴禁在檢查時通風報信。

　　6．警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛的武器，嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。

　　7．護管員交接班時，應做好護管器械的交接驗收記錄，防止出現問題時互相推卸責任。

　　8．護管器械不用時，應由當事人交管理處統一保管。

　　固定崗位1、熟悉本崗位職責，熟悉小區業主基本情況，包括業主職業、相貌特征、常規進出時間等。

　　2、當發現雙手提（拿）著重物的顧客進出大門有困難時，應主動提供幫助。

　　3、若遇領導或前來指導、參觀的社會各屆人士，應立即起立敬禮。

　　4、外來人員進出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進入。

　　6、當用戶搬出物品時，應區分不同情況，必要時值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》。

　　7、需要給郵局辦理簽收的郵件，應參照《信件收發管理程序》處理，及時將郵件送給用戶簽收。

　　8、對于出現的緊急情況，應參照《緊急事件處理程序》處理。

　　9、協助管理處其他班組（部門）做好有關管理工作（參見相關程序文件）。

　　流動崗位1、護管巡查參見《護管巡查細則》。

　　2、當業主、顧客有困難求助時，應及時提供熱情的幫助。

　　3、若遇領導或前來指導、參觀的社會各屆人士，應敬禮、致謝。

　　4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設備、設施是否完好，防盜門是否關好等。發現問題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報護管班長或管理處主任。

　　5、巡邏中發現可疑人員，要前往盤查，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員，應驅趕出轄區；屬推銷、擺賣人員，應勸其離開轄區。

　　6、對于出現的緊急情況，應參照《緊急事件處理程序》處理。

　　7、協助管理處其他班組（部門）做好有關管理工作（參見相關程序文件）。