巴彥淖爾市人民政府關于印發巴彥淖爾市物業管理辦法的通知
巴政發〔20**〕76號
各旗縣區人民政府，巴彥淖爾經濟技術開發區管委會，雙河區管委會，市直各部門，各企事業單位：
現將《巴彥淖爾市物業管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
巴彥淖爾市人民政府
20**年6月10日
巴彥淖爾市物業管理辦法
第一章總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家、自治區等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內從事物業管理及相關活動的，均適用本辦法。
第三條 市政府物業管理行政主管部門負責物業管理的指導、監督管理工作，履行下列職責：
?。ㄒ唬┙M織實施本辦法以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家關于物業管理的有關規定；
?。ǘ┭芯繑M定或者制定物業管理相關政策措施；
?。ㄈ┲笇?、協調各旗縣區政府物業管理行政主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作；
?。ㄋ模┍巨k法規定的其他職責。
各旗縣區物業行政主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。
各級發改、財政、國土、規劃、民政、公安、環保、水務、人防、城管執法、工商、質量技術監督、衛生、廣播電視和電業等部門及供水、供熱、燃氣、通訊等專業經營單位按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。
第四條 街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理工作制度，具體指導、監督所轄區域內的業主成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。參與新建住宅小區交付使用、物業管理招投標、物業服務企業考評、舊住宅小區改造等工作。
居民委員會、社區服務站應當協助街道辦事處、鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。對未實行物業管理的區域，組織業主進行自我管理和自我服務。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請旗縣區物業行政主管部門依法處理。
第五條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中的權利和義務按照國家、自治區物業管理有關法律、法規執行。
第七條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本辦法和管理規約的，有關業主應當承擔連帶責任。
第八條 旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。
配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府通過舊住宅區改造等方式組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。
第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。
第十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，由業主代表、建設單位或物業服務企業代表、社區居民委員會代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組人數應為5至7名單數，其中業主代表人數不得低于籌備組人數的半數，由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生?；I備組組長由社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。
第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，組織業主召開首次業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十四條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責（經協商同意，也可選聘街道和社區工作人員為顧問）。
業主委員會的人數由業主大會根據實際情況，按照五人至十一人的單數確定。
業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。
業主委員會主任的工作，半數以上的委員不認可時，街道辦事處、鎮人民政府應及時指導業主委員會對主任進行改選。
業主委員會委員不得在本物業管理區域內物業服務企業中兼職。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。
第十六條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
第十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十八條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定，維護業主共同利益；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會每屆任期不得超過五年，業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。
新一屆業主委員會選舉產生之日起十日內，原業主委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府監督下將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十條 業主大會和業主委員會工作經費，由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用，由業主大會議事規則規定。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（三）依法被限制人身自由的； （四）以書面形式向業主大會提出辭呈的；（五）拒不履行業主義務的；（六） 年度累計缺席業主委員會會議連續三次（含三次）以上的；（七）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主委員會委員出現空缺，依據有關規定增補。
第二十二條 業主大會、業主委員會作出的決定有下列情形之一的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府負責調查。
經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有問題，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請當地物業主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定，并通告全體業主：
?。ㄒ唬┻`反法律法規和政策的；
?。ǘ┪：ι鐓^安定，損害社會公共利益的；
?。ㄈ┣趾I主合法權益的。
?。ㄋ模┪窗幢巨k法第十四條規定征求業主意見或征求意見不真實的。
第二十三條 對因客觀原因未能組織成立業主大會和業主委員會，而沒有推行物業管理的物業管理區域，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以代履行業主委員會的職責，并報旗縣區房產行政主管部門備案，同時在物業管理區域內予以公告。
居民委員會或者社區服務站在代履行業主委員會的職責期間，成立業主大會的，由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居民委員會或者社區服務站代履行職責。業主委員會成立后，居民委員會或者社區服務站應當與其進行職責交接工作。
第二十四條 居民委員會或者社區服務站代履行業主委員會職責期間，未能選聘到物業服務企業的，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以組織實施物業管理，提供環境衛生、公共秩序、公共設施設備維護等基礎服務，所發生的費用由業主共同承擔。
居民委員會、社區服務站組織實施物業管理的具體辦法和收費標準由市人民政府制定，并定期向社會公布。
第三章前期物業管理
第二十五條 新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
非住宅物業的建設單位可以通過協議或者招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。
第二十六條 建設單位應當在下列時限內完成前期物業服務企業選聘工作：
?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；
?。ǘ┬陆ìF售商品房在物業銷售前三十日；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I在交付前九十日。
第二十七條 建設單位應當自前期物業服務合同生效之日起十五日內報當地物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處或者鎮人民政府。
第二十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在街道辦事處、鎮人民政府的監督下向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。
建設單位和前期物業服務企業應當自物業交接完成后三十日內持相關文件向當地物業行政主管部門辦理備案手續。
第二十九條 新建住宅小區實行物業質量保修金制度。建設單位應當在辦理預銷售許可證前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向當地物業行政主管部門設立的專門賬戶交存物業質量保修金。物業質量保修金的交存、使用和管理，由市物業行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。
第三十條 各級物業主管部門要建立物業服務企業綜合考評制度，根據考評結果建立物業招投標企業庫，未進入招投標企業庫的企業不得參與物業服務項目招投標。
未承接項目的新設立物業服務企業和本市登記備案的市外物業服務企業可參與本市物業服務投標活動。
第三十一條 建設單位應當按照規劃要求，以不低于開發建設規模千分之三的標準，并不得低于100平方米，在物業管理區域內配置物業管理用房，其中業主委員會辦公用房不得低于20平方米。
住宅物業的物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、地面鋪設、衛生潔具、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
物業服務企業辦公用房、業主委員會辦公用房屬于全體業主所有，任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。
第三十二條 規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。
市房產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業服務用房進行核查。
在物業項目交付時，旗縣區物業行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。
各級房屋產權交易登記部門辦理所有權初始登記，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。
第三十三條 建設單位應當將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，并提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋保修責任。
第三十四條 已實施物業管理的區域更換物業服務企業的，以及未實施物業管理的區域經過整治改造具備物業管理條件的，也應依法通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。
第四章物業服務
第三十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
物業服務企業應當按照國家和自治區有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
從事物業管理的人員應當按照國家和自治區規定，取得職業資格證書。
不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。
第三十六條 物業服務企業享有以下權利：
?。ㄒ唬┮勒瘴飿I服務合同和管理制度實行物業管理；
?。ǘ┲贫ㄎ飿I服務的具體措施；
?。ㄈ┌凑蘸贤s定，收取物業服務費和其他相關費用；
?。ㄋ模┲浦惯`反物業服務合同和業主公約的行為；
?。ㄎ澹┯袡嘁髽I主委員會協助履行物業服務合同；
?。┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。
第三十七條 物業服務企業履行下列義務：
?。ㄒ唬┞男形飿I服務合同，執行物業管理行業規范和技術標準；
?。ǘ┙邮苡嘘P行政管理部門的監督管理；
?。ㄈ┙邮軜I主和業主委員會的監督；
?。ㄋ模┲卮笪飿I管理措施提交業主委員會審議；
?。ㄎ澹┟堪肽晗驑I主委員會報告物業服務費收取和使用情況；
?。┌l現違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、燃氣管道設施保護、電梯安全、綠化等方面法律、法規規定的行為，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并自簽訂之日起十五日內，由物業服務企業向物業行政主管部門備案。
物業服務企業應當定期向物業行政主管部門申報物業管理項目手冊。
市物業行政主管部門應當提供物業服務合同示范文本和物業管理項目手冊示范文本。
第三十九條 物業服務企業應當提供以下物業服務：
?。ㄒ唬┕灿貌课?、共用設施設備的正常運行和日常維護、管理；
?。ǘ┕仓刃蚓S護、安全防范；
?。ㄈ┕灿芯G地養護；
?。ㄋ模┪飿I管理區域的清掃、保潔；
?。ㄎ澹┪飿I裝飾裝修管理服務；
?。┪飿I檔案資料管理；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
第四十條 物業服務企業應當建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業管理區域內安全防范工作；物業管理區域內發生安全事故時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站等有關部門，做好相關社區管理和社區服務工作。
第四十一條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但是不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第四十二條 物業服務企業應當建立物業管理區域業主服務請求的統一受理、處理機制，向業主公布物業服務電話。
物業服務企業接到業主物業服務請求和提出的問題，應當及時處理和答復；不屬于物業服務合同約定事項的，應當協調相關專業經營單位及時處理。
第四十三條 業主對物業服務企業的服務水平、質量有異議的，可以向物業行政主管部門投訴，也可以請求街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會、社區服務站進行調解。
物業服務企業達不到服務標準或者減少服務項目的，物業行政主管部門應當責令其限期整改，并將其記入物業服務企業信用檔案。
第四十四條 住宅物業服務收費實行政府指導價；別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。
政府指導價由價格主管部門會同物業行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調節價的，應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，比照政府指導價，由業主和物業服務企業協商確定。
第四十五條 物業服務企業應當將企業基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業管理區域內顯著位置公示，并將物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站的受理投訴電話一并公布。
第四十六條 物業服務企業不得違反法律法規規定和物業服務合同的約定，擴大
收費范圍、提高收費標準、重復收費。
物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務費由雙方約定。
第四十七條 物業服務企業依約履行服務的，業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主不按約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以請求旗縣區物業行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十八條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業；決定續聘且物業服務企業接受的，在物業服務合同屆滿前與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。
物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會，并在物業服務合同終止后的二十日內向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第二十八條規定的有關資料和物業服務用房及有關財物。因特殊原因無法向業主委員會移交或者無業主委員會的，應當向街道辦事處、鎮人民政府移交。
第四十九條 新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料、物業用房和財物。
原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，提請轄區街道辦事處、鎮人民政府及當地物業主管部門解決，也可以依法提起訴訟。
第五十條 業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照物業服務合同約定的爭議解決方式解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。
第五十一條 物業服務企業收取物業服務費后，擅自撤出或者停止物業服務的，物業行政主管部門應當督促其履行合同；對不繼續履行合同的，依照有關法律、法規和物業服務合同約定處理。
物業服務企業擅自終止物業服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目；物業服務企業法定代表人在三年內不得在本市從事物業管理活動。
第五十二條 對物業服務企業實行物業服務保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照年物業項目收費的百分之十向旗縣區物業行政主管部門繳存物業服務保證金，專項用于物業服務企業擅自終止物業服務的臨時接管、環境衛生、垃圾清運和影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。
物業服務保證金具體管理辦法，由物業行政主管部門會同財政部門制定。
第五十三條 物業服務企業應當按照有關技術規范和標準對電梯、避雷、消防、燃氣和供水、供熱二次加壓設施設備等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，并應當委托專業機構進行維修和養護。
電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設施設備的維修和更新改造費用，超過保修期的，可以從房屋專項維修資金中列支。
第五十四條 物業行政主管部門應當建立受理物業管理投訴制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并自受理投訴之日起十個工作日內答復投訴人。
街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當對物業管理活動中的投訴進行調解。
物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當在物業管理區域內公布受理投訴電話。
第五十五條 物業管理實行信用管理制度。
市物業行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，建立物業服務企業退出物業服務項目管理機制，對物業服務企業進行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。將物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業服務企業信用檔案，定期進行評定，并向社會公布。
對于評定信用等級較低的物業服務企業，物業行政主管部門應當督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達不到物業服務標準的，由業主大會或者街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會依法或者依據物業服務合同的規定啟動物業項目退出程序，并依照相關法律法規的規定吊銷或者建議相關部門吊銷其資質證書。
第五十六條 物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度，建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送物業行政主管部門。
物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主信息，不得用于與物業管理服務無關的活動。
第五章舊住宅小區改造與物業管理
第五十七條 旗縣區人民政府應當根據市人民政府確定的舊住宅小區改造計劃，制定實施方案，并組織實施。
各旗縣區財政應當在年度預算中安排舊住宅小區的專項改造資金，?？顚Ｓ?。
第五十八條 舊住宅小區改造應當統一規劃、統一設計，分步實施，對供熱、供水、排水、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關管網和道路、綠化、亮化等進行更新改造，調配物業服務用房，達到推行物業管理的條件。
物業服務用房、業主委員會辦公用房由旗縣區人民政府調配解決。
第五十九條 舊住宅小區改造完成后，由轄區街道辦事處或者鎮人民政府負責聯合房產、城鄉建設、公安、城市管理行政執法、市政、園林等部門建立小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等長效管理機制，并按照本條例的規定，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。
第六十條 未列入改造計劃的舊住宅小區及未推行物業管理的住宅小區，由居民委員會、社區服務站按照本條例第二十三條、第二十四條的規定，組織實施物業管理。
第六章物業使用和維護
第六十一條 物業管理區域不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
?。ㄈ┧饺?、私占、私建停車場地；
?。ㄋ模┥米栽O置攤點或者集貿市場；
?。ㄎ澹╇S意傾倒或者堆放垃圾、雜物；
?。┣终季G地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；
?。ㄆ撸┥米栽诮ǎ嫞┲镂蓓?、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；
?。ò耍┻`反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
?。ň牛┥米哉加孟涝O施、公共疏散通道、消防通道，破壞安全消防標志，未經相關部門批準擅自改變消防通道；
?。ㄊ┻`反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛；
?。ㄊ唬┻`反規定飼養動物；
?。ㄊ┢茐碾娞莅踩\行監控系統及應急呼叫系統，損毀電梯使用標志。
?。ㄊ┢茐墓箔h境保護設施或者造成環境污染等其他違反法律、法規和管理規約的行為。
第六十二條 街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、社區服務站或者物業服務企業應當對物業管理區域內違反本條例第六十一條規定的行為進行巡查。發現違法行為的，應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的，應當及時向有關行政主管部門報告。
有關行政主管部門在物業管理區域內的具體管理職責分工，按照有關法律、法規規定執行。法律、法規沒有規定的，由市人民政府確定。
第六十三條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第六十四條 任何單位和個人未經規劃主管部門批準和業主大會同意，不得擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗。
第六十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當事先征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，并不得影響物業正常使用功能和業主的正常生活。經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十六條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足本區域內業主的需要。
屬于建設單位所有的車庫出售、出租時，應當提前三十日以書面形式告知本物業管理區域全體業主，并在顯著位置公示擬出售車庫的數量、位置、出售價格和產權證明文件。
第六十七條 在已經建成并交付使用的物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車，屬于全體業主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
在物業管理區域內，占用業主共有道路、場地停放汽車的，應當確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費及收取標準和用途，由業主大會決定。
業主大會決定收取占用費的，可以委托物業服務企業代為收取。收取占用費，應當單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業主監督。收取的占用費應當屬于業主共有，可以按照業主大會的決定使用。
業主對汽車保管有要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第六十八條 業主或者物業使用人裝修裝飾房屋前，應當將裝修裝飾的范圍、時間等書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。
裝修、裝飾產生的建筑垃圾由業主負責清運，業主也可委托物業服務企業清運，并承擔相關費用。
第六十九條 供水、供熱、燃氣、通訊、有線電視等相關單位，按照法律法規和相關規定承擔物業管理區域內相關管網、線路、檢查井（包括井蓋）到最終用戶的設備設施的維修養護責任。供電部門應當承擔物業管理區域內到用戶用電計量裝置前（包括用電計量裝置）的線路維修養護責任。
前款規定的單位因建設或者維修、養護相關設備設施等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
通訊、網絡、有線電視等相關單位需要在物業服務區域內建設相關設備設施時，應當征得業主大會或者業主委員會的同意后，依法辦理有關批準手續。物業服務企業應當協助上述單位做好相關工作。
第七十條 業主應當按照國家有關規定交存房屋專項維修資金，用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專項維修資金收取、管理和使用的具體辦法，由市人民政府按照國家和自治區有關規定制定。
第七十一條 街道辦事處（鎮人民政府）、住建、規劃、環保、公安、消防、人防、工商、質監、行政執法等政府相關部門要按各自職能加強對物業服務監管，制訂監管規章，及時處理住宅小區的違章及物業管理投訴事件。規劃、住建、行政執法部門要加大對未按規劃設計要求完成住宅小區配套設施建設的監管力度；住建部門要加大對住宅小區公共
配套設施質量的監督力度；公安（交警、消防）加強住宅小區治安管理，監督小區安防設施落實，同時對小區內亂停車輛堵塞消防通道、大門，占用道路停放廢棄車輛等行為予以處理；行政執法、公安部門要加強對住宅小區內私搭、亂建及將房屋、車庫改建為門點和小區內張貼小廣告的行為嚴加管理；環保部門要加強對住宅小區內的噪聲、油煙、廢氣等污染環境行為的整治工作；工商部門要加強住宅小區內非法廣告和無照經營行為的管理工作；園林綠化部門要加強對小區內侵占綠地行為的監管力度；質量技術監督部門要加強電梯的安裝驗收、維護、年檢及日常專項檢查；人防部門要加強對人防工程的監管力度。
小區內違章搭建、擅自拆改房屋（變動主體和承重結構）、增加管網設施（拆改燃氣、供熱管道和設施）的行為和惡意欠繳物業費的業主，物業服務企業要及時向物業管理單位、城管執法或相關部門報告，物業管理單位、城管執法部門接到報告后要依法處理，拒不限期改正配合的，房屋產權登記部門不予辦理產權登記相關業務，直至依法改正為止。
第七章違章處理
第七十二條 建設單位、物業服務企業違反本辦法的，由物業行政主管部門按照權限依據國家、自治區有關規定進行處理。
第七十三條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動的，由有關部門依法處理。
第七十四條 業主委員會違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。
第七十五條 物業行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規行為的，由有關部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第七十六條 本辦法自發布之日起30日后施行，有效期5年。
篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)
邯鄲市物業管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。
第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。
社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。
第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。
第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料?；I備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成?；I備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十三條 業主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；
?。┗I集和使用維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┕ぷ鹘涃M的籌措、管理和使用；
?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約；
?。ㄋ模o欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；
?。ㄎ澹嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；
?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。
第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。
第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：
?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
?。ǘI主大會決議；
?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；
?。ㄋ模I主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。
第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：
?。ㄒ唬I主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；
?。ǘI主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；
?。ㄈI主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。
第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。
第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第三章 前期物業管理
第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。
建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。
物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當
參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。
第四章 物業服務企業
第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。
從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。
外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。
第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。
第三十八條 物業服務企業享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行相應服務管理；
?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；
?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；
?。ㄋ模┘皶r制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。
第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定提供物業服務；
?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和服務標準；
?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營的收益和支出情況；
?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；
?。﹨f助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；
?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。
第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第五章 物業管理服務
第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。
第四十三條 承接查驗應包含下列內容：
?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
?。ǘ┫嚓P資料。
在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：
1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。
首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。
物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。
第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：
?。ㄒ唬┰谑状螛I主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。
2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。
?。ǘ┣捌谖飿I服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。
2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。
3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。
6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。
?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。
第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。
第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。
第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。
第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。
業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。
第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。
第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。
街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。
第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。
第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。
第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。
第六章 物業的使用和維護
第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。
采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。
上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；
?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；
?。ㄆ撸┕芾硪幖s和物業服務合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。
第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。
住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：
?。ㄒ唬I主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。
未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。
3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。
?。ǘ┕凶》?。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定?？衫^續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
?。ㄒ唬I主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。
?。ǘ┙浘S修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
?。ㄈ┚S修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。
第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。
第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。
第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；
?。ǘ┚S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織制定使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；
3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。
?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
?。艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；
?。ǘ┯上嚓P業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；
?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；
?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
?。I主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：
?。ㄒ唬┚S修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
?。ǘ┚S修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。
第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領?。?/p>
?。ㄒ唬┓颠€申請；
?。ǘ┓课轀缡ёC據；
?。ㄈI主身份證原件；
?。ㄋ模┐鷺I主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。
第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；
?。ǘ┪飿I服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；
?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；
?。ㄋ模┢渌`反法律法規的行為。
第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。
第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。
第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。
第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。
第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。
第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。
?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。
第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。
第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)
鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)
?。?0**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）
鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。
第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主是指物業所有權人。
本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。
其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：
?。ㄒ唬┙ㄔO單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。
?。ǘ┨峁┡c業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。
第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。
配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。
物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。
第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。
第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。
歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：
?。ㄒ唬┪飿I管理用房；
?。ǘ╅T衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
?。ㄈ┪飿I管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；
?。ㄋ模┪飿I管理區域內的公共綠化、道路、場地；
?。ㄎ澹┙ㄔO單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；
?。┢渌婪w全體業主所有的設施設備。
第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。
前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。
第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。
第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。
物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。
第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。
經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。
第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。
第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。
第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：
?。ㄒ唬I主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；
?。ǘI主大會議事規則；
?。ㄈ┕芾硪幖s；
?。ㄋ模I主委員會委員名單及個人產權證明；
?。ㄎ澹I主委員會選票統計結果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。
第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。
未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。
第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。
利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。
第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。
第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。
第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。
第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。
物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。
第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。
物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。
業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。
第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。
第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。