在規劃中已經確定為“物業管理用房”的建筑不能銷售和轉讓

　　【導讀】隨著物業管理糾紛越來越向深層次--共有、公有建筑物權利歸屬--的方向發展，越來越多的業主開始質疑本物業管理區域內的共有、公有建筑部位、面積涉嫌被發展商非法銷售，涉嫌被物業管理企業非法出租牟利，甚至一些產權轉移形式上完全合法但背后卻涉嫌權屬登記違法等問題。

　　隨著物業管理糾紛越來越向深層次--共有、公有建筑物權利歸屬--的方向發展，越來越多的業主開始質疑本物業管理區域內的共有、公有建筑部位、面積涉嫌被發展商非法銷售，涉嫌被物業管理企業非法出租牟利，甚至一些產權轉移形式上完全合法但背后卻涉嫌權屬登記違法等問題。

　　業主們對共有財產的關注，體現了他們開始以社區公民的視角，關注社區內除了自家房門內財產的其他部分;業主們對公有財產的關注，體現了他們以國家公民的視角，開始關注國家(全民)財產的利益流失問題。 　　在這樣的大背景下，認真了解、學習、研究國家的有關法律、法規，是維護私有財產、共有財產乃至公有財產的必由之路。

　　根據有關法律、法規，建筑物的從無到有，到最終獲得國家認可的、可轉讓的產權，是靠一個叫做“初始登記”的行政程序完成的。

　　一個建筑規劃區域范圍(一般也稱為“物業管理區域”)內，只有那些能夠獲得產權初始登記并按照登記的數量記載在《中華人民共和國房屋所有權證》(俗稱“大產權證”)中的建筑物部分才是可以轉讓(買賣、贈與、交換等)的。這實際上也體現了我們國家“物權法定”(而不是約定)的原則。

　　而在這個建筑規劃區域范圍內的沒有獲得初始登記的建筑物部分，因其(暫時)沒有獲得權屬的初始登記，故是不可轉讓的。在中國目前的法律環境下，這部分建筑物的總面積，應為規劃建筑面積減去“含有可分攤的公用建筑面積的、已經獲得初始權屬登記”的建筑面積。該部分國家規定曾經有過一些變化，前后曾經包含：

　　1. 作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　2. 售房單位自營、自用的房屋。(這類房屋也可以申請初始登記，且僅當具有初始登記的此類房屋方可轉讓)。

　　3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房(這類房屋的初始登記規則變化最大，見下面的敘述)。

　　4. 會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房，居委會、派出所使用的房屋。(這類房屋也可以申請初始登記，且僅當具有初始登記的此類房屋方可轉讓)。

　　讓我們來看一個建筑規劃區域內的建筑物所有權是初始登記，在大產權證是如何標明、表述的。

　　該大產權證中記載產權數量，是在該證內的《北京市房屋登記表(附頁)》(如下圖)中標明的。

　　1. 凡是在該附頁上正欄(“樓號或幢號”)中標注的建筑物，均是可轉讓(包括可分割轉讓，但“按照房屋建筑設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉讓”)的，也就是可以辦理“轉移登記”的部分。其中的“建筑面積”即是“可銷售(轉讓)建筑面積”，是“套內建筑面積”與“分攤的公用建筑面積”之和。

　　2. 這些可轉讓的建筑面積的初始登記房屋面積與測量成果一致。測量成果即是房地產測繪機構出具的《房屋權屬登記測繪成果報告書》(實測報告)中載明的數據。

　　3. “附記”欄中的“另有 建筑面積m2不在以上總建筑面積內”中標明(或不標明的)建筑面積部分，則是該建筑規劃區域內(暫時)沒有獲得產權初始登記的，即不可以轉讓的建筑面積。

　　如果一個建筑規劃區域內分期開發、銷售，則可能有若干個辦理了初始登記的大產權證。但本規劃區域內的各個大產權證附頁上正欄(“樓號或幢號”)中標注的建筑物的總和，為本規劃區域內可轉讓的建筑面積。所以：

　　1. 總規劃建筑面積=(本建筑規劃區域內全部的)大房產證上附表正欄標注的總建筑面積+“附記”欄中標注的建筑面積?！案接洝睓跒榭瞻椎臅r候，并不等于沒有這些建筑面積。只是填寫“附記”不是必須的而已。

　　2. 只有大房產證上附表正欄標注的各分項，才是可轉讓的建筑物，即可辦理轉移登記的建筑面積。其余的建筑面積均不得辦理轉移登記，即不可轉讓。(其權屬性質為“未在本證中明確且不可從此證獨立分割轉讓出去”);各分項的建筑面積，是該建筑物可轉讓的建筑面積。即便該建筑物實際竣工建筑面積有超過該附表正欄標注的建筑面積，那也是屬于不可(分割)轉讓的。例如該幢樓下有“作為人防工程的地下室”等。

　　3. “附記”欄中的建筑面積，或者說“規劃總建筑面積 - 大房產證上附表正欄標注的總建筑面積之后的”建筑面積的權屬是“未說明”的，至少是未經過初始登記、即不可轉讓的。這部分建筑面積一般包括：“作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間”等。

　　4. 有些“商業公建配套”建筑，也在可轉讓部分。這也是符合現行法律、法規的。但該建筑物的所有權人，也應該被視為本規劃區域內的業主之一。

　　5. 房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓;按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉讓。

　　綜上說明，“分攤的公用面積”按法規、政策的規定，似乎應該明確的列進可轉讓的部分被計入初始登記中，隨房屋銷售而一起轉讓。但由于“公用建筑面積分攤原則”的變化，造成了可分攤和不可分攤的建筑面積的變化，使這個問題從表面上看變得有些復雜。這里僅就用于規劃區域內的公共建筑(含物業管理用房)的分攤原則進行分析。

　　早期(1998-1285號)的分攤原則規定：“其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積?！奔础捌渌彿咳耸芤娴姆墙洜I性用房(例如獨立建筑的物業管理用房)”，可以分攤，但應該在合同中寫明。這樣，任何可分攤的建筑面積或者房屋(有些應該在合同中注明)，都將自然的進入初始登記的大房產證中的附頁的正欄中，隨著轉讓登記的逐步“分割”轉讓給全體業主。

　　而后來(2000-369號)的分攤原則規定“與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內”，給原來的初始登記帶來了一個操作上的表面麻煩：即這些“不得分攤”的“公用建筑(面積)”肯定不能成為進入初始登記的大房產證中的附頁正欄中的面積了。但這又的確是一個實實在在的建筑。放到大房產證的哪里呢?顯然只能作為“不可轉讓(權屬性質為‘未在本證中明確且不可從此證獨立分割轉讓出去’)”放到“附記”欄中。即便不填寫附記欄，其性質仍然是“未在本證中明確且不可從此證獨立分割轉讓出去”的建筑(物)面積。而從分攤原則的規定看，其實仍然確認了這些“不得分攤”的建筑物為“公用建筑”。但無論如何是不可以單獨(銷售)轉讓的。

　　20**年12月30日通知(文號不詳)起實施的原則又規定“為多幢房屋服務的物業管理用房，可以為多幢房屋分攤?！眲t恢復了“公用建筑面積均可以分攤”的原則。

　　但是我們看到，無論“公用建筑面積分攤原則”怎么變化，那些獨立的“購房人受益的非經營性用房”也好，“與本幢不相連的公用建筑面積”也好，“為多幢房屋服務的物業管理用房”也好，其“公用”性質，使其始終不得單獨計入產權的初始登記，也就無法實現獨立、分割的轉移登記(銷售轉讓)。

　　從以上的分析我們不難得出的結論是：

　　1. 單獨的物業管理用房(樓)，只要沒有單獨進入大產權證的初始登記，則無法實現單獨的或者分割的轉移登記，也就是無法實現合法的銷售和其他形式的轉讓;

　　2. 單獨的物業管理用房(樓)，如果被單獨的列入了大產權證的初始登記表中，則包括測繪部門在內的政府和相關機構涉嫌違法、違規，將公用建筑面積計為可轉讓的建筑(面積)計入測繪結果并認可了這個測繪結果了。 所以，一個建筑區域規劃范圍內的物業管理用房，是無論如何不可能被單獨或者分割(銷售)轉讓的。

　　用通俗的話說就是：大產權證上完成初始登記的、即列在該證附頁上正欄(“樓號或幢號”)中的全部內容都是可以轉讓的;但按規劃竣工的建筑面積與其之差的建筑(面積)并不是開發商可以轉讓的(現在俗稱“剩下的是開發商的”觀點的錯誤所在)，而是未在本證中明確且不可從此證獨立分割轉讓出去的建筑物。理論上其中可能含有“售房單位自營、自用的房屋”(這也是測繪房門規章的問題所在，不再本文討論范圍)，但這些房屋如果想轉讓，則必須依法先進行初始登記。而除了理論上可能存在的“售房單位自營、自用的房屋”之外的其余的一切竣工建筑面積(主要有：作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間;為多幢房屋服務的警衛室、管理用房;居委會、派出所使用的房屋等)，都是“無產權原始登記”的建筑面積。它們有些依國家其他法律權屬法定歸國家(如作為人防工程的地下室等)，其余的部分俗稱“無主物”。按“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的原則，當土地使用權隨著全部初始登記的建筑面積轉讓之后被全體業主持有，這些地上附著的“無主物”自然也隨土地轉讓而轉讓給全體業主了。即它們歸本建筑規劃區域內的全體土地使用人共有。當然，國家法規、規章對這些建筑面積所規定的使用用途，共有人無權改變。

　　讓我們都來學會政府的行政法規和規章，以一個“編外職業公務員”的視角，來依法規監督政府部門公務員的具體行政行為是否完全依法。而并不簡單以臣民的地位，對政府行政行為的結果的合理性向政府行政部門投訴。 在此，感謝在我學習過程中幫助過我的政府有關原(現)公務員和原(現)在房地產開發商工作的權屬登記方面的職員和高層管理人士。

篇2：物業用房移交協議范例

物業用房移交協議范文

　　甲方：

　　乙方：

　　根據市委、市政府相關文件精神，為進一步落實社區組織工作用房、構建和諧社區，經甲乙雙方協商一致，達成如下協議，以資共同信守。

　　一、甲方將坐落于------面積------平方米的房屋提供給乙方作為社區工作用房。

　　二、甲方提供給乙方社區工作用房應進行簡要裝修。

　　三、甲方提供的房屋所有權歸甲方，使用權歸乙方，使用期限為長期使用，期間社區建設政策法規如有變動，雙方協商做出調整。

　　四、如遇特殊情況甲方需收回甲方房屋，應提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。

　　五、乙方應充分利用甲方提供的房屋，除社區工作外，禁止挪作他用。

　　六、乙方在占用甲方房屋期間應盡到日常維修維護義務，乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，乙方因故意或過失造成社區工作房屋和配套設備的毀損，應負恢復房屋原狀或賠償經濟損失責任。

　　七、乙方占用甲方房屋期間，甲方房屋發生的稅費由---方承擔，水、電、氣、熱等費用由-----方承擔。

　　八、本協議未盡事宜，經雙方協商后可另行簽訂補充協議。

　　九、本協議一式四份，雙方各執兩份，自雙方蓋章后生效。

　　甲方： 乙方：

篇3：業委會小區地下物業用房改造公告

　　業委會關于小區地下物業用房改造的公告

　　公 告

　　尊敬的廣大業主：

　　鑒于《關于小區地下物業用房改造的公告》（**業FW-001(11)）在公示的十日內，業委會沒有收到業主提出的任何異議，已形成決議。根據決議內容，小區規劃內的物業辦公管理用房繼續用做業主有償停車使用，收益歸全體業主所有。

　　我會已經委托北京zz物業管理有限責任公司對此地進行管理。

　　北京市朝陽區**花園業主委員會

　　20**年01月19日