住宅樓工程重點、難點部位的監理預控措施

　　1、鉆孔灌注樁：

　　針對本樁基工程的特點，除常規的監理工作外，應重點采取以下監理預控措施。

　?、購蜏y軸線和標高時，采用兩套控制點，確保樁位準確；

　?、趪栏癜丛嚇端@取的轉速、鉆壓、泥漿指標，鉆頭直徑操作；

　?、蹏栏駲z查鉆孔深度，嚴格對照鉆探資料，確保嵌巖深度達到2d；

　?、茔@進成孔達到孔深要求后，使鉆具不下鉆桿原地旋轉，打碎孔壁切削下來的土塊，再量測孔深和沉渣厚度。

　?、萑缫归g不能施工時，一定要做到當天成孔當天成樁，各道工序連續作業。

　?、薅鄶禈稄街挥?50㎜，導管宜采用200㎜確保鋼筋籠與導管間距，以防堵管。

　　2、主體結構施工

　?、偌袅Χ瞬?、暗柱、端柱應按規定設置構造鋼筋，縱向鋼筋搭接范圍內，箍筋間距不大于5d且不大于100㎜，要認真檢查鋼筋焊接，發現有缺陷，必須采取補救措施；

　?、诩袅确植间摻畹倪B接和錨固應符合國家強制性標準，兩層鋼筋網之間加∽支撐，按1㎡一只梅花形布置，外側綁扎保護層墊塊，每㎡不少于四塊。

　?、蹣前邃摻钌舷聦又g要加焊鐵撐腳，澆注混凝土前搭好操作平臺，防止鋼筋扭曲變形。

　?、苣０骞こ瘫仨殱M足強度、剛度和穩定性要求，支架必須有足夠的支承面，接口平直，拼縫嚴密。

　?、莼炷翝沧㈨樞蛟瓌t上先柱、墻后梁板，先外墻后內墻，先梁后板，下料振搗要有專人指揮，防止漏振。因現場拌制混凝土，施工速度較慢，要防止前層混凝土與次層混凝土之間澆注間歇時間超過規定。

　　3、加強防治滲漏質量通病的預控

　?、俚叵率一炷琳駬v要密實，施工縫止水帶采用遇水膨脹的橡膠止水帶，回填土應分層夯實。

　?、谕鈮γ婺_手洞用C20的細石混凝土分兩次嵌實，現澆混凝土女兒墻與圈梁、剪力墻整體澆注，墻體與門窗框之間應嵌填密實，并打密封膠。

　?、蹚N房、衛生間磚墻底部應先澆混凝土止水帶，止水帶與圈梁、樓板之間作施工縫處理進行操作。

　?、艽蜆敲娴墓艿?，在做地面和墻面粉刷前，按有關操作工藝，逐層補洞后做試水試驗。

　　4、裝修屋面工程及水電安裝階段要加強防治質量通病預控工作。

　　質量通病是住宅工程中特別敏感的問題，也是交付所有后最容易發生的問題。要求監理部全體人員，樹立超前意識，明確責任，吃透標準，嚴格管理，一絲不茍，重點對以下十個方面進行控制：

　?、俑卟羁刂疲簭N、衛、陽臺、樓梯及平臺室內外地坪；

　?、诜鬯①|量：各類房間的墻面、天花、地坪；

　?、郯惭b質量：給排水管道、煙道、強弱電控制線路、防盜門等；

　?、軡B漏部位質量：廚房、衛生間、穿墻面、屋面管道，做地坪前后的蓄水實驗；

　?、莶输X門窗質量：彩鋁門窗的制作、安裝以及強度、氣密性、水密性及各種配件檢查；

　?、尥怅柵_質量：陽臺標高、密封窗、空調板、鑄鐵花飾；

　?、呶菝尜|量：屋面防水、保溫、剛性層及出屋面管道、煙道防止滲漏；

　?、嗤鈮ν科豳|量：外墻防水涂料施工；

　?、犴攲蛹拔菝鏈囟攘芽p控制；

　?、饩C合管網防堵、漏及防污染控制。

篇2：現代酒店管理難點問題探討

　　現代酒店管理的難點問題探討

　　企業在運轉，就會有問題存在，如何去正確面對這些問題，是擺在我們管理者面前的一道課題。但我相信只要我們去用心經營，始終還是有辦法解決的。下面提出酒店管理幾個難點問題一起探討。

　　人員冗多、勾心斗角、表序實亂

　　這是我國星級酒店存在較普遍的一個問題。人員冗多，只要配備合理，是無可厚非的。而勾心斗角，這無不與中國人的性格特點和領導層的用人觀息息相關。作為酒店管理者，這個問題千萬來不得半點馬虎，否則，愈演愈烈，到最后失控的局面，再抓已經來不及，以至到最后不得不舍棄割愛，流失

　　人才，影響企業發展。

　　要想從根本上杜絕上述問題，酒店應從自身的實際情況配置合理的人員。筆者贊同“少而精”的特點，那就是盡量控制人手，做好全方位的培訓，滿足最基本服務要求的同時，提升服務質量。其二，領導在用人時，一定要走出“用自己人”的誤區，否則，一旦令下面人覺察到你是一個喜好用自己人的領導，那員工永遠不可能找到歸屬感，更談不上對企業的忠誠，唯一辦法就是趕緊尋求新的工作，盡量離開這個鬼地方。領導用人，首先要有寬廣的胸懷，能容納天下有識人士，以“任人為賢”的標準組建一支年輕而優秀的管理團隊，這比什么都重要。

　　操勞過頭、干事人少、混的居多

　　我曾就職過一家總經理保姆式管理的酒店，這家酒店總經理在敬業問題上，絕對是最棒的，但效果就真的那么好嗎？未見得。因為酒店的總經理操勞過了頭，而下面的人卻是冷水湯豬不來氣，光見火車頭天天都在酒店來回的轉，不見車身跟著動，這無疑是酒店決策層的一種悲哀。其實，這樣的現象決不僅為個別案例，類似的總經理大有人在。這就需要我們去好好檢討，問題存在的根本原因究竟在那里？

　　這無外乎垂直管理使用不當，不懂得籠絡人心，沒有給下屬充分的壓力和緊迫感。其次，要敢于對那些關系戶、老部下、老員工說“不”，管理沒有感情成分是不行的，但摻雜感情成分太多、太重，那效果就適得其反。所以在阻礙我企業發展的某些不干事，成天在混的人，必須下狠心清除管理隊伍，才能使得整個隊伍朝著一個健康、有利的方向發展。

　　薪酬福利、員工抱怨、流失率高

　　薪酬福利是關系到員工最切實利益的東西，作為市場經濟時代，不要去盲目奢望“活雷鋒“再現。要想員工責任心強、工作效率高，最根本的辦法要將員工的薪酬福利搞好。很多總經理都認識到這點，但真正對這個問題引起了重視的不多。

　　合理制定員工的薪綢福利并不是件容易的事，這需要決策層與人力資源部認真探討，結合本地區、同行業薪酬福利狀況制定出適合本企業的薪酬福利制度來。

　　身在其中、問題多多、發現不了

　　這個問題，我可以講在任何一家酒店，包括世界一些著名的聯號酒店，都絕對是存在的，因為天天在一個環境下工作，今天發現了一個問題，沒引起重視，明天、后天再發現這個問題時，就被逐漸淡化了，再后來發現時，它也就不是一個問題了，因為你已經被這個所謂的“問題”所同化了。

　　要解決這種“身在其中、問題多多、發現不了”的難點怎么辦？這就需要酒店管理者具有高度的責任感，不斷加大走動式管理力度。而且還要在走動式管理的基礎上充分利用人體的感官系統“聽、看、聞、嘗”去發現問題，并將問題能及時得到整改和關閉。其次、根據酒店規模和內部運作情況，可成立專門的檢查部門，利用第二只眼去發現問題。其三、可定期邀請一些酒店行業的專家對酒店進行明察暗訪，發現平時管理者自身發現不了的問題，進行總結，并舉一反三，進行改進。

　　賓客意見、賓客投訴、充耳不聞

　　酒店管理者都知道賓客意見、賓客投訴的重要，但真正在聽取賓客意見和積極處理賓客投訴的酒店究竟有幾家？（也許說得有點過）而且聽取賓客意見和處理賓客投訴后，是否去分析、整改、關閉？不得而知。

　　我們的既然是以賓客為主導的服務行業，必須認真去聽取賓客的意見，從而不斷改進我們的服務質量，真正把賓客放在“上帝”的位置上，才是我們企業發展的唯一出路，

　　行政會議、工作部署、有頭無尾

　　只要上點檔次，在正常經營的酒店都有天天開晨會的習慣，這點我是非常贊同的，畢竟機構大，作為火車頭的總經理，必須與各部門負責人碰面，了解下面的運作情況，但諸不知問題往往就出來了，每次會議布置的工作、形成決議有沒有人去跟辦和落實？不得而知，久而久之，天天會變成了空頭會，走形勢，執行力差，浪費時間。

　　筆者親身經歷的一家酒店總經理在這方面有其獨到之處，頗為贊賞，那就是每次會議必須形成紀要，并派辦公室主任專門跟辦各部門會議布置工作的完成情況，今天沒完成，不要緊，繼續跟辦，直到完成為止。這就大大增強了酒店管理的執行力，讓大家知道，沒有任何一件布置工作的可以抱著僥幸心理蒙混過關。

　　成本控制、無的放矢、想花就花

　　成本的控制，是酒店最高管理者最頭痛的一件事情，管松了，錢就這么白白流失，管緊過頭了，效果適得其反，直接影響到企業的運作和賓客的滿意度。

　　這方面，筆者認為花在營業上的錢的決不能保守，但日常內部運作等方面的開支，要盡一切可能進行控制，否則，一家企業幾百甚至上千號人，個個不注意節約、不控制，那才是一個真正的無底洞，結果是非?？膳碌?。

　　重視業績、輕看利潤、自欺欺人

　　和同行業間交流，聽見最多的是，我酒店的平均房價已經達到多少多少元等等之類的話，聽見的都是一些表象的東西，企業實際利潤點在那里呢？是贏利還是虧損？不得而知。

　　作為一家成功經營的酒店，純利潤率相對地能達到27%——28%已經是極限了。是的，這個利潤點已經非常非常之高了，萬科集團董事局主席王石也給自己企業定下一個利潤指標，超過20%利潤的生意，他決不做，因為再往上走，就是

爆利，進入爆利行業，勢必將遭遇更多競爭對手，最后兩敗俱傷，得不償失。也許有人會覺得我管理的酒店早就超過了這個點。真超過了嗎？你是如何計算你的純利潤的？除了日常的成本拋出外，是否對酒店本身的折舊率分攤進去？也許這么一分攤，大凡酒店都是在一個負數中經營著。這點應該引起我們業界們的充分重視呀！不要再自欺欺人了，應該好好反省反省，我的酒店具體是贏利了還是虧損，這個問題比什么都重要。

　　提出上述些許問題來，僅為個人片面之詞，僅供參考。酒店管理的未來之路還需要行業的同仁們不斷去摸索和研究，希望有一天能真正看到一家甚至更多屬于我們國人的世界聯號級的品牌酒店屹立于地球村里。

篇3：商業城物業管理要點難點分析

　　商業城物業管理要點及難點分析

　　Z物業在商業領域主要從事商業的開發、研究、策劃、經營、管理、培訓等工作。

　　通過以往在商業開發、策劃、經營、管理方面的經驗，以及公司有關人士長期對內地、深圳及沿海的商業物業現狀與發展趨勢進行調查、跟蹤、研究，在商業物業調研、定位、策劃、經營、管理等方面積累了豐富的經驗。特別在將現代商業管理與我公司先進的物業管理有機結合方面取得了一定的經驗，為大型商業管理探索并開辟了新的思路與途徑。

　　鑒于此，我們對***商業城的物業管理進行以下分析：

　　一、***商業城管理要點包括：

　　*一般性物業管理

　　*特殊管理

　　*統一的專業化管理

　?。ㄒ唬┮话阈晕飿I管理

　　1、對小業主或承租商的管理：分散產權型的商業店鋪，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。統一產權型的商業店鋪，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

　　2、安全保衛管理：***商業城商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。

　　3、消防管理：由于***商業城屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　4、設備管理：管好機電設備，保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營，造成不必要的損失。樓宇工程設備管理是通過科學管理、正確使用、精心維護、定期保養、適時更新使設備始終處在良好的工作狀態，保持設備的合理構成和先進水平，避免使用價值下降，充分發揮設備的綜合效益。

　　5、清潔衛生：清潔管理是衡量物業管理質量好壞的重要指標的之一。我公司將建議在推行質量管理體系的基礎上，應用環保學、衛生學等知識，實施專業清潔管理，使***商業城的清潔工作科學、環保、無公害，保證城區空氣清新、商業環境優雅。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。

　　6、綠化管理：***商業城中的園林綠化配置及擺設，既需要綠化效果，需要造就生動活潑的園林景觀及配合物業的整體氛圍，以提供客戶觀賞、休息、游玩，以營造健康舒適的購物、休閑空間，造就***商業城的生態環境。綠化園藝的養護管理在在鞏固園藝設計建造的成果，保持***商業城舒適的休閑購物環境，養護工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補植物等。為各業主和用戶提供自然、健康舒適的生活環境。

　　7、車輛管理：車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。

　　8、特約服務:Z物業將建議物業公司開創"生活管家"服務理念，想客戶的所想，做客戶的所需，在不打擾客戶私人空間的前提下，為客戶提供全方位的高品位、高效率服務。物業管理處必須提供住戶一切有償服務安排，此項服務包括代訂報刊、飲品、洗衣、代交費用、家居維修等等,使住戶不須為安排日常家居雜務而煩惱。（針對住宅的小業主）

　?。ǘ┨厥夤芾?/P>

　　1、商業形象的宣傳推廣：***商業城物業管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣，擴大***商業城的知名度，樹立良好的商業形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。

　　2、承租客商的選配。***商業城是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因此***商業城的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

　?。ㄈ┙y一的專業化管理

　　***商業城應實行統一的專業化管理，但在具體的管理決策上應設立***商業城管理委員會。因為***商業城管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證***商業城良好的經營環境和經營秩序，使經營者

的生意好做。***商業城本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對***商業城的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，***商業城的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。***商業城管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

　　1、制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

　　2、開展***商業城整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳***商業城的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以***商業城名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

　　3、協調***商業城各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

　　4、開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

　　二、***商業城管理難點分析：

　?。ㄒ唬┥虉鍪欠褶k得成功，有很多因素影響，而這些因素又深受完善物業管理的影響。必須保持商場的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當地方設置足夠及簡明的指示標志或大型展示。

　?。ǘ┪飿I設施的裝備，在保養方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務?？諝庹{節必須調校適宜。逃生通道必須保持暢通無阻,所有固定裝置、設備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會容易受傷。

　?。ㄈ┪飿I管理公司應不時與商戶聯絡，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費。

　?。ㄋ模┰谖飿I附屬停車場的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優良快捷的服務，以增加其對商場的信心。

　?。ㄎ澹┥虉鰞鹊拈_放時間，其組合成份的使用時間，一般有差異。商場的顧客除大樓本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消費對象，故商場設施的使用率一般較住宅物業高，所以商場設施必須保養得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。

　?。┯稍诘赇伒拈_放時間不同，管理公司必須與使用者緊密聯系，定訂保安措施，清潔及設施維修等時間表，使商場外觀及設備保養，都能符合物業整體及使用者要求。

　?。ㄆ撸┥虡I城項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式等合作商關心的實際問題。

　?。ò耍┥虡I對辦公、住宅小區的影響

　　1、空氣污染：主要體現在餐飲項目經營所產生的油煙，衛生間產生的異味、空調機排放的廢氣等。

　　2、噪音污染：主要體現在商業項目中的消費者、車輛產生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧經營中音樂音量過大而產生的噪音，空調運行中產生的噪音。特別是在商鋪裝修期間，產生的噪音污染更為嚴重。

　　3、衛生污染：主要體現在餐飲和休閑項目經營中產生的廢水、廢物等生活垃圾未及時妥善處理，造成小區衛生環境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業主投訴。

　　4、安全隱患：包括治安隱患、消防隱患（水、電、煤氣的使用不當帶來的隱患）。

　　5、公共場地使用隱患：主要體現在消費者占用公共通道、占用區內固定車位、破壞商業城綠化帶、等方面。

　　6、設施、設備使用隱患：由于商鋪用水用電負荷較大，容易造成停水、停電及其它突發事件的發生，也可能對住宅小區業主的用水用電造成影響。

　　7、外立面影響：主要包括廣告位、空調位設置不符合規范要求，有礙瞻觀，影響小區整體形象。

　　8、采光影響：由于廣告位設置不符合規范要求（超高、超大），會造成附近業主的室內采光度下降，阻礙視線。

　　9、其它影響：如經營項目不符合業主的需求、不符合當地風俗習慣，造成住宅區的業主投訴。