工程項目現場管理服務內容

　　一、施工階段項目管理服務內容（協調監理公司）

　　進行工程招標和簽訂施工合同、監理合同、設備材料供應合同等工程建設合同，并代表建設單位執行上述合同下的業主權利和義務（付款義務除外），包括：

　　1）全面管理工程建設合同，就總承包單位選擇的分包單位資格及分包項目進行審查批準。

　　2）代表建設單位按工程合同的規定，落實必須提供的施工條件，檢查工程總承包單位的開工準備工作。

　　3）代表建設單位制定審查施工總體規劃，審批總承包單位提交的施工組織設計、施工技術方案等，并提交審核意見。

　　4）審查承建商的建筑材料、建筑物配件和設備采購及使用。

　　5）工程進度控制：編制工程控制性進度計劃，提出工程控制性進度目標，并以此為基礎審查批準總承包單位提出的施工實施進度計劃，檢查其實施情況，督促總承包單位采取切實措施實現合同目標要求。當實施進度發生較大偏差時，及時向建設單位提出調整控制性進度計劃的建議意見，并在通過批準后完成其調整。

　　6）施工質量控制：審查承包單位的質量控制體系和措施，核實質量文件。依據工程建設合同文件、設計文件、技術規范與質量檢驗標準，對施工前準備工作進行檢查，對施工工序與資源投入進行監督。以單元工程為基礎，對基礎工程、隱蔽工程、分項分部工程的質量進行檢查、簽證和施工質量的評價。組織質量事故調查，分類評定質量事故等級，審批質量事故處理措施。

　　7）工程造價控制：確定投資控制目標和編制年度投資計劃（分年度）。審核總承包單位提交的工程計量及費用等，并簽發付款憑證。受理索賠申請，進行索賠調查和談判，并提出處理意見。授權處理合同與工程變更，下達變更指令。

　　8）施工安全文明監督：審查施工安全措施、勞動防護和環境保護設施等，并負責檢查、督促落實執行。參加重大安全事故調查并提出處理意見。

　　9）協調管理：主持項目管理服務合同授權范圍內工程建設各方協調工作會議，編發施工協調會議紀要。

　　10）技術檔案管理：按國家規定組織工程各階段驗收、單位工程驗收及竣工驗收，提交相應的工程項目管理服務報告，審查設計單位、工程建設單位和施工單位編制的竣工圖紙和資料，督促施工單位整理施工歸檔文件。

　　11）信息管理：做好施工現場項目管理服務記錄與信息反饋。按要求編制項目管理服務月、年報，對工程資料及檔案按期進行整編和管理，并在工程竣工驗收或項目管理服務期結束后移交建設單位（一式三份，含電子版本一份）。

　　二、工程竣工驗收階段項目管理工作內容

　　1）組織進行無負荷單機及聯動試車。

　　2）組織進行項目初步驗收，提出問題。

　　3）審核竣工驗收資料。

　　4）進行竣工驗收。

　　5）進行竣工結算審核工作，解決遺留問題。

　　6）編制項目竣工決算報表。

　　7）協助進行竣工決算審查、審計工作。

　　8）向業主移交項目。

　　三、工程質量保修期的主要工作內容

　　1）依據各個工程建設合同的有關條款，與各承包單位簽定保修協議或合同。

　　2）在規定的工程質量保修期內，負責檢查工程質量狀況，組織鑒定質量問題責任，督促責任單位進行維修服務。

　　四、上報信息文件的主要內容

　　根據項目管理服務工程項目、范圍及內容，隨工程施工進度向建設單位綜合管理部門和建設單位報送項目管理服務月報，其主要內容為：

　　1）施工質量情況；原材料質量及檢驗情況；

　　2）工程進度情況；

　　3）進場施工機械設備及勞動力動態；

　　4）合同變更和工程變更情況；

　　5）工程款支付情況；

　　6）項目管理服務工程情況；

　　7）工程建設大事記；

　　8）其他

　　五、根據項目管理服務工作進展情況的不定期報告

　　1）關于工程優化設計或變更或施工進度的建議；

　　2）資金、資源投入及合理配置的建議；

　　3）工程進展預測分析報告；

　　4）合理要求提交的其他報告；

　　5）工程分階段驗收、竣工驗收項目管理服務工作報告。

　　六、項目管理服務過程文件

　　1）施工措施計劃批復文件；

　　2）施工進度調整批復文件；

　　3）項目管理協調會議紀要文件；

　　4）其他項目管理業務往來文件；

　　5）質量事故處理文件。

篇2：物業裝修現場管理服務技巧

　　物業裝修現場管理服務技巧

　　1、業主經常咨詢物業管理處對自己的住宅進行裝修，為什么需向物業管理處客戶服務中心申報？

　　答：為了整個住宅小區的外觀和諧和統一，營造良好的安居環境和讓私人住宅在使用中得到升值的空間。物業管理處的工作人員將充分運用知識，替業主在二次裝修過程中，盡到服務與管理的義務。

　　例如：誰都不愿意看到樓上的住戶洗澡，立即產生洗澡水滴漏到樓下人家，樓下的住戶就氣沖沖跑到門口叫罵。同梯位的上下鄰居，為衛生門違章裝修造成的事實，一見面就爭吵。樓下住戶的櫥柜安裝不慎，將樓上住戶的供電線路擊穿，樓上樓下業主之間造成糾紛不斷......。

　　若干年之后，業主家中的隱蔽工程供電線路需要維修，就可以在物業管理處客戶服務中心保存在業主檔案之中的管線設計施工圖中找到維修的最佳方案。

　　2、物業管理處客戶服務中心如何對業主申報的裝修施工現場提供服務與管理？

　　答：根據業主臨時公約和前期物業服務合同的要求，對裝修施工現場物業管理處客戶服務中心提供以下幾個方面的服務和管理：

　　1）裝修現場施工是否有涉及到房屋結構安全問題；

　　2）監督現場施工人員對各類管道，線路日常使用和鋪設；

　　3）房屋外立面美觀、統一，與整個小區景觀和諧；

　　4）小區公共治安秩序的維護、對施工人員、來訪人員實施治安管理；

　　5）對裝修物資進場的安全鑒別；

　　6）對物資的出入小區進行盤查控制；

　　7）施工現場的治安、消防安全管理；

　　8）裝修垃圾分類袋裝，定點投放，集中清運；

　　9）施工人員、來訪人員、車輛停放秩序管理；

　　10）交通道路管理；

　　11）環境保護宣傳。

　　通過物業管理處工作人員（樓管員、安防員、工程技術員）的巡查、指導、監督、服務來實現。

　　3、為什么要繳裝修保證金？

　　答：為了有效控制裝修公司、裝修工程隊的施工人員違章施工、野蠻施工以及裝修過程中違反治安、消防、交通、環保等法規現象的發生。

　　裝修保證金是由裝修公司、裝修工程隊在進現場施工前，向物業管理處繳納.裝修施工結束之后，裝修公司、裝修施工隊向物業管理處申報《裝修竣工協查表》，裝修施工期間如無違章情況發生，在裝修竣工并使用一個月后，物業管理處將退還裝修保證金。

　　建議業主裝修時，最好請正規的裝修公司進場施工，正規的裝修公司，即有質量保證、保修期，又具備裝修空間環保監測，維護居住空間健康保障的權益。

　　4、裝修施工期間將會面臨哪些違章裝修行為？

　　答：面臨違反《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部令第146號）和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）以及地方有關規定《福州市環境保護條例》等的行為：

　　1）拆改主體結構和明顯加大荷載；

　　2）建筑裝飾裝修設計、施工和材料使用，不遵守建筑裝修防火規定的；

　　3）未采取必要措施，控制施工現場的各種粉塵、廢氣、固體廢氣物及噪聲、振動對環境的污染，嚴重影響人們正常生活和人身財產安全的；

　　4）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間，廚房間；

　　5）擴大承重墻體原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

　　6）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

　　7）擅自拆除、改造各類管道（給水管、排水管、煤氣管）；

　　8）擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物（泥水，化學物口殘渣等）；

　　9）侵占公共場地的行為；

　　10）超負荷用電，亂堆亂放造成火災現象；

　　11）高空拋物，傾瀉污水。

　　5、在二次裝修管理期間，樓宇管理員在施工現場提供服務，應注意哪些事項？

　　答：在二次裝修管理期間，樓宇管理員首先應對轄區內的戶型結構、承重墻、承重梁的具體位置要了解，對戶內的各類預埋管線的位置、走向要十分清楚，對每個梯位的電力、通訊、有線電視、安防等線路管道預埋的具體位置和走向需要明明白白，樓宇管理員只有熟悉戶型結構，戶內和梯位的各類管線的預埋位置和走向，才能在每日巡查施工現場發揮現場監督、管理、建議、勸阻的服務目的。

　　樓宇管理員在巡查施工現場應注意以下事項（有18項）

　　1）有無裝修許可證，施工人員出入證盤查；

　　2）施工進度（土建、水電布、木工、油漆、水電）巡查服務記錄；

　　3）是否安規定時間進行噪音施工裝修；

　　4）是否包封陽臺，安裝防盜網；

　　5）裝修垃圾是否占用公共部位；

　　6）是否改動公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道；

　　7）是否改變室內使用功能；

　　8）是否破壞外觀；

　　9）空調是否安裝于指定位置；

　　10）供水表前是否改動；

　　11）是否改動排污水管、封閉污水管、雨水管；

　　12）是否增加線路負荷；

　　13）廚衛是否加做防水層；

　　14）是否堵塞地漏和排水管道；

　　15）是否擅自進行動火作業

　　16）是否隨意拆改智能化系統（通訊、網絡、安防）

　　17）噴涂油漆、涂料時是否有采取粉塵控制措施；

　　18）油漆殘渣是否有亂傾倒于排污管內現象。

　　以上18項是樓宇管理員在二次裝修管理期間，在施工現場提供服務的業務范圍。樓宇管理員在每日巡查裝修施工現場時，更應該注重自身的心態和工作方法：

　　1）心平氣和、尊重他人、講文明禮貌，無論對業主、使用人、委托人、施工人員均以禮相待；

　　2）替業主負責，盡參謀之現，到現場是提供服務，而不是“管制”，發現施工材料質量有疑問，及時向業主通報，發現違章裝修的苗頭，及時向業主通報，規勸業主采納更好的方案。

　　3）和顏悅色，反復宣講裝修注意事項，盡到“告知”義務，

　　在裝修施工現場，每一個不同的施工進度，都會有不同的專業施工人員進場，樓宇管理員要針對不同施工進度的裝修注意事項“告知”他們，避免違章裝修發生。（如果是品牌裝修公司有現場管理人員，只要告知管理人員即可。）

　　4）發現嚴重違規施工，及時請安防隊長派人員前來制止，

　　在該問題未協調解決之前，通知安防隊長將該現場的進場裝修物資和施工人員的《臨時出入證》暫扣并阻止在小區門口，不準進場施工。

　　5）熟悉了解室內裝飾裝修的相關業務知識。

　　6、對于二次裝修施工現場的不同施工進度，應該注意哪些事項？

　　答：對于二次裝修施工現場的不同施工進度，物業管理服務人員在現場的巡查、監督的重點工作內容也有所不同：

　　1）土建階段：敲墻--注意戶型結構安全，承重墻、梁、管道井、通氣井；

　　注意入戶預埋的管線安全；

　　建筑垃圾袋裝，投放到指定地點。

　　鉆孔--空調安裝位置，是否與小區的規劃一致；

　　了解業主是否有安裝防盜網的意向，及時規勸。

　　防水--廚衛是否有做防水層施工。

　　2）水電布線：是否有更改排污管，地漏是否有移位；

　　弱電系統建設盡量不要更改，如有更改請業主向施工隊索要線路設計/施工圖，以便于日后故障維修；

　　電力系統建議業主監督使用品牌電纜、電線，管預埋以后要歷經數年使用，不可忽視；

　　注意提醒業主，必需留強、弱電設計施工圖紙。

　　3）木工階段：施工現場的消防安全管理；

　　提醒施工人員入戶隱蔽工程的管線安全；

　　裝修垃圾袋裝后，投放到指定的地點；

　　注意管道是否有堵塞現象。

　　4）油漆階段：施工現場的粉塵控制，消防安全管理；油漆材料包裝盒應集中放置，不得隨意亂扔；提醒施工人員切勿將油漆殘渣等倒入下水道，以免堵塞管道及污染環境。

　　5）空調安裝：空調屬于“裝修管控物資”；

　　安防門崗發現“空調物資”進入小區，實行盤查通報，管理處接到通報情況，立即派人到安裝空調的現場提供定位服務。監督空調主機外掛的位置必須在統一的方位。

　　7、發現“違章裝修”如何處理？

　　答：及時發現并糾正違章行為，就可以降低和縮小違章行為造成危害程度和范圍，減少違章行為造成的損失。因此，樓宇管理員、保安員應該做到及時發現并糾正各種違約行為，依照業主公約和有關法律、法規的規定進行處理和糾正。

　　物業公司制定了6條違章處理的工作原則：

　　1）以勸導，教育為主的原則；

　　2）慎用處罰的原則；

　　3）得到業主委員會支持后再進行處罰的原則；

　　4）處罰以贏得大多數住戶認可的原則；

　　5）批評規勸從重，處罰從輕的原則；

　　6）處理盡量不傷和氣，事后主動緩和關系的原則。

　　針對違章裝修的現象，處理方法主要有：

　　1）規勸；

　　2）制止--及時向業主通報現場制止施工原因；

　　3）呈送《違章整改書》給裝修業主；

　　4）呈報相關執法部門（市管，城管，環保等）。

　　住宅項目裝修--設計--材料采購--進場施工--項目建成--拆除（人工費用）--恢復（人工費用）--廢棄材料

　　預防違章裝修現象的發生，只有一條途徑--不厭其煩地盡到“告知”的義務，以“專業人士”的微笑服務，來贏得業主和施工人員的理解與支持。

　　業主裝修工作流程

　　水、電工階段

　　1）對衛生間、廚房地面及墻面進行裝修施工時，應做好防水處理；施工結束后應做24小時

　　閉水實驗和通水實驗。

　　2）戶內安裝報警系統、通訊系統等弱電線路因涉及日后使用效果，建議盡量不要更改，如

　　有更改請做好隱蔽記錄。

　　土工階段

　　1）施工現場的材料要分開堆放不得集中或超負荷堆放在一處。

　　2）肢、寬架梁不得任意鑿打、損壞，不得改變房屋建筑主體和承重墻。

　　3）廚房、衛生間的地面、墻面防水層必須進行保護，管道井、維修窗、通風、通氣井不得任意敲打，以免破壞管邊防水層。

　　木工階段

　　1）裝修過程中建議您配備兩只滅火器，以確保室內裝修安全。

　　2）在木工使用沖擊鉆打墻面時，請注意在水、電階段已布置的隱蔽工程。

　　3）窗框邊二次裝修需要打鑿的，為保證您家窗的防水性，應在鑿完后進行防水處理后方可繼續進行裝飾施工。

　　4）嚴禁將木屑、廢舊五金材料等倒入下水道，以避免造成管道堵塞現象。

　　油漆階段

　　1）業主（住戶）盡量使用健康、環保的油漆產品。

　　2）油漆材料包裝盒應集中放置，不得隨意亂扔。

　　3）切勿將油漆殘渣倒入下水道，以免堵塞管道及污染環境。

篇3：物業現場管理服務內容

　　物業現場管理服務內容

　　防范管理是指物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管理物業進行的執勤、監視、巡邏等一系列管理活動。防范的對象主要是認為造成的事故與損失。

　　為了達到物業區域防范管理的目的，必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。硬件是指根據防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施，軟件是指物業管理公司內部的專職現場管理人員及其實現防范管理所采取的一系列措施、規定和制度。

　　消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業管理消防工作的重點應放在：防范未然，即使防火工作做在前頭，并從人力、無力、技術等多方面做好隨時滅火的充分準備；火災災情發生后，采取措施將損失降低到最小。

　　物業消防管理的主要內容有：消防宣傳教育；消防隊伍建設；消防制度的制定；消防設施、器材的配置及管理；災情發生后的處置措施等方面。建立一直以物業管理公司人員為住、業戶為輔的高素質的專群結合的義務消防隊伍，是落實區域消防工作的組織保證。其任務是進行消防值班、消防檢查、消防培訓、消防器材的管理與保養、協助公安消防隊的滅火工作等。

　　道路管理指對物業管理區域內道路設施進行日常管理，對非法占用的道路的行為進行糾正和處罰。交通管理其任務是正確處理人、車、路的關系，在可能的情況下做到人車分流，保證物業管理區域內交通安全“暢通，其重點是機動車行車管理。車輛管理包括機動車、摩托車、自行車的管理，職責是禁止亂停亂放和防止車輛丟失、損壞。