ZH花園項目投資程序說明

　　1、工程進度款（糧單）的管理

　　當施工單位進場時，地盤QS應將《每月完成工程量申報表》提供給施工單位，并要求其按照此表每月在合同規定的時間上報工程進度款申請。此申請應先報予監理公司審核（審核完成的工程形象進度及其質量），再由監理報予地盤初審。

　　地盤的QC核對有關工程項目的質量后，由地盤QS人員根據監理公司及地盤QC的審核情況利用我司的出糧軟件編制出糧申請書，并將監理公司上報的日期填在“報業主日期”欄中。

　　地盤QS將打印好的“工程進度款申請書”、“完成工程量清單”各兩份經地盤經理審閱同意后發送給施工單位負責人簽名。此程序除非有特殊理由，應在4個工作日內完成。

　　施工單位負責人簽名后，有關地盤工程師在清單中的“地盤QC”一欄簽名確認工程質量基本合格（最終質量評價以工程驗收為準），地盤QS再簽名確認工程進度款的量，

　　最后經地盤負責人簽名確認后將軟盤一起送交公司合約部。除非有特殊理由，此程序應在1個工作日內完成。

　　公司由合約部、質量部、財務部審核，最后由主管副總經理簽批。除非有特殊理由，以上工作應在5個工作日內審批完畢。

　　2、現場變更確認及簽證管理

　　設計變更確認單：當一條設計變更完成后3天內，施工單位應填寫《設計變更完成確認單》及相應工程量調整計算書，報相應監理工程師及業主確認。一般來說，監理工程師確認時只需要按照相應的設計變更文件確認完成或未完成的事實，但當無法根據設計變更文件直接結算出工程量（如標注尺寸不詳、因變更引起的鑿除工程量）或者相應設計變更文件的某條或某幾條只完成了一部分時，監理工程師及業主也可以直接在《確認單》中簽認相應的工程量。

　　現場簽證：對于施工現場的一些非設計變更類的合同外項目，地盤應當要求施工單位填寫《現場簽證》（建設局標準格式）報相應監理工程師及業主確認。監理工程師及業主應簽認工程量或者工日數、機械臺班等，用于編制增加的補充預算。這些合同外項目大致有：地盤以《工程聯系單》的形式發的零星小委托或者零星小變更、口頭小委托或口頭小變更、合同或委托書注明“按實測量”的工程量實測等。另外，原則上，監理公司只發不涉及造價的《監理工程師通知單》，涉及造價的均由地盤發《工程聯系單》。

　　流程及時限：地盤應督促施工單位及時填寫確認單、簽證單，并及時上報補充預算。一般來說，當每一份設計變更完成后，施工單位應當在三天之內或相應的工程內容隱蔽前（若存在隱蔽工程）填寫《設計變更完成確認單》，先報監理公司審核（現場監理工程師及總監），然后由監理公司報地盤審核（地盤QS對非業主承擔費用的簽證應留底并下發相應扣款通知單）；如無特殊理由，監理工程師及業主應在一周內簽署意見并返回施工單位。施工單位再據此在兩周之內給地盤上報補充預算?！冬F場簽證》的填寫、審核、上報補充預算的時限參照上述過程。

　　監理工程師在簽證前必須認真核對簽證工程的施工時間、工作內容、發生原因、發生的工程量、工日數、機械臺班數以及簽證所發生的費用應由何方負擔等。特別是對發生的原因以及責任單位的交代應詳細、明了。

　　工程師應避免簽署類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性內容，而必須實度實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、工日數、機械臺班等。原則上監理工程師不直接在簽證上簽認有關單價或總價。所有的確認單和簽證單都需經地盤負責人核準后方為有效，且必須加蓋監理公司及地盤的公章。

　　3、補充預算及工程結算

　　補充預算：補充預算原則上采用“一事一預算”的原則，施工單位應及時上報，由地盤QS審核（同時施工單位應簽字對初審結果給予認可）后編號，報地盤經理核準，然后報合約部審定后即可出糧。

　　甲供材料：對于含有甲供材的合同，報送補充預算的同時應統計出甲供材量。結算采用兩條線：應供量與實供量。應供量即為根據合同與補充預算計算出的理論數據；實供量則由兩公司的材料員確定。二者匯總后，形成《甲供材料結算清單》，作為結算資料。

　　工程結算時，應要求施工單位整理從開工到竣工的所有結算資料，并列出詳細的結算清單一覽表。除合同已有明確規定需由政府做驗收的外，其他一律要填寫《工程驗收報告》，涉及各方均要簽字才能生效。同時，應對獎罰單、物資款項、主包管理費、保固金收費及其他所有款項、責任作出計算和說明，填寫《結算協議書》（見糧單軟件）和《結算協議書附件清單》，由地盤審核并錄入電腦，打印后請施工單位簽字蓋章，上報合約部核準，最后由公司主管副總經理簽字批準。結算中所有資料必須是原件，不能有任何復印件，且必須加蓋公章才能生效。

　　4、保固金的支付

　　地盤提供《保固金支付申請表》，施工單位填寫后，送物業公司管理處或樓宇使用單位、監理單位、工程部等簽字蓋章，附上原結算書復印件，送到合約部審核。合約部QS人員填寫報銷單請合約部經理及主管副總經理簽字后復印留底，原件交施工單位去財務部領款。

篇2：擬投資開發土地前期費用索賠管理程序

　　土地前期費用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發前期工作中所花費用應從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發的土地。

　　三、職責

　　3.1工程部、配套部負責收集、整理各項費用。

　　3.2項目發展部負責與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負責提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關人員應按下述內容積累(產生)協議、工程量、發票(收據)：

　　道路移位

　　電桿拆遷并新增電桿(農用)

　　新增下水道

　　青苗提前補償

　　池塘清淤、填平

　　場地推平

　　臨時用水

　　臨時用電

　　軍用電纜移位

　　農用設施拆遷(鴨棚、暖棚)

　　滬星村小河填平

　　4.2工程、配套相關人員在實施時須簽訂協議，核定工程量，明確預算，盡可能與土地商(七寶房地產公司

　　)聯系，爭取對方事前確認。在結算時取得發票(收據)。

　　4.3每項工作完成后一星期內主辦人員應單項匯總經部門經理審閱后報項目發展部備案。

　　五、相關文件

　　5.1土地合同及相關土地補充協議。

　　5.2相關合同、協議。

　　六、相關表單

　　6.1預算書

　　6.2發票(收據)

　　注：1、持有本文件者應嚴格按此文件要求執行。

　　2、若認為本文件有不合理之處應及時向本文件的審批人提出修改意見。

　　編制： 校對： 審批： 發放號：

篇3：房地產可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責

　　3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;

　　3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。

　　4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。

　　4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內容:

　　4.2.2.1項目開發必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;

　　b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

　　c.分析項目建設規模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發條件分析:

　　a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;

　　b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;

　　c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預測。

　　4.2.4 項目財務效益分析

　　由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:

　　a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;

　　b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;

　　c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:

　　a.項目開發的必要性分析;

　　b.項目開發條件分析;

　　c.基本經濟數據的測算與分析;

　　d.項目財務效益分析;

　　e.項目不確定性分析;

　　f.項目分析結論。

　　4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》