過程控制是項目管理的關鍵

　　北京中鐵建設有限公司的管理者認為：企業要真正實現降低成本、增加效益的目的，關鍵是要抓好工程成本的過程控制。為此，他們重新設計成本控制流程，強化和完善對成本的過程控制，建立起“干前預算、干中核算、邊干邊算、干后結算”的全方位全過程的成本控制機制，施工過程中的費用支出以收定支，收到了較好的效果。

　 通過管理體系實施成本的過程控制

　 按照市場經濟原則，該公司成立或充實了造價、財務、物資、工程技術、機械設備、外管辦等部門，這些部門按照公司制定的崗位職責，分兵把口、相互協調，對工程成本進行有效監管。

　 公司組建了造價管理部，其主要職責是根據工程報價對工程項目成本進行過程控制，具體負責各項目部的月度核算、季度核算、年度核算以及工程結算工作和對項目部最終效益評價工作，同時負責各類材料采購、工程分包、勞務分包、機械設備租賃等合同的評審。

　 公司對物資部的職能進行了調整，規定其主要職責是：了解物資市場行情，掌握主要物資市場價格并定期發布內部指導價。對物資采購或供應價格進行監督；負責審批項目主要材料采購計劃、周轉材料更新報廢計劃及監督實施情況，負責對項目物資采購的供應商的資格進行評審，即對工程材料從采購、使用、倉儲到結算進行全過程的監管。

　 項目成本控制體系中的其他部門的成本控制職責是：工程部負責對選用分包商的資格進行審定和監督，外管辦負責對選用外部勞務伙伴的資格進行審定和監督，技術部負責對各類合同中的技術質量性能進行審核把關，機械設備部負責對各類機械設備是否需要外租及租賃方的資格審核把關，財務部負責依據簽訂的合同進行資金支付控制。企管部負責成本管理綜合性文件的制定。

　 項目經理部本身既是一個具體項目的工程項目成本控制體系，又是整個公司的工程項目成本控制體系的重要組成部分。項目經理是工程項目成本控制的第一責任人。

　 建立采購招投標制、合同評審程序和成本匯報制度

　 招投標制、合同評審制度的建立，是公司多年來強化過程控制的一項行之有效的制度措施。把好合同簽訂關是控制目標成本的關鍵環節，可將“跑冒滴漏”、效益流失的黑洞堵塞在施工過程之中。

　 公司規定項目經理部在施工過程中使用的勞務隊伍、分包商、材料供應商、大型機械設備必須采用招投標方式來確定、參加投標單位不少于三家。

　 公司建立合同評審程序，項目經理部擬定合同后，先由項目相關部門進行評審。項目部各職能部門評審完后上報公司總部進行評審。上報合同的同時附帶招標有關資料，公司相關部門再進行評審。

　 當審核定貨量高于中標概算量時，如屬設計變更洽商引起的，必須由業主確認變更量。這是合同評審重點審核的內容之一。另外對于合同中的付款條件不得高于總包合同中的付款條件，否則會給公司造成資金壓力。如與分包商發生爭議，公司明確規定必須由“北京仲裁委員會”進行裁定，這也是重點審核的內容。公司規定財務部在付款時不得超過合同總價，如超過合同總價必須續簽補充合同。

　 另外，對合同實行分級審批，有效地遏制了弄虛作假、損公肥私、“暗箱操作”等不正之風。
　 公司定期召開成本匯報會。公司規定項目部必須實行月度核算、季度核算、年度核算及工程竣工核算制度。公司每季度召開一次成本分析會，對項目核算情況進行檢查考核。

　 加強工程造價資料管理和資金流的監管

　 為了做好工程施工過程中的核算，并為工程索賠、工程結算做好準備，公司加強工程造價有關資料的管理工作，要求各下屬單位的合同管理人員對已經生效的合同，要編號登記，并逐個建立檔案，凡與合同有關的文書都要附在合同卷內歸檔。對重要和有必要長期保存的合同，原件交公司檔案室保管。對于與工程造價有關的資料，要求各項目經理部要分類存放、按季整理、每年裝訂成冊、一式兩份，一份送公司檔案室存檔、嚴防遺失?？⒐ろ椖恳皶r編報結算資料，跟蹤結算確認情況，最終資料移交公司檔案室存檔。
為實施資金的統一管理，加強對項目收支的監管，避免工程款的“體外循環”和因失控而外流。公司建立起資金調度中心，將過去分散的項目賬號統一收回公司，項目部只在調度中心設立賬號，其收支往來一律通過資金調度中心。同時，公司對外
　　公司資金調度堅持計劃原則，各項目部的資金支取，必須統一納入計劃管理，計劃外的資金必須按程序報批。公司還建立了款項支付逐級審批制度。
　 為了加強工程款回收工作，公司建立工程項目收款責任制，項目財務人員、預算人員、經理是主要責任人，尤其項目經理要負最終責任，未收回所有款項不予工程獎勵兌現。
　 他們通過強化激勵機制和有效地實行成本的過程控制，增強了全員的質量意識、成本意識和文明施工意識，施工質量越來越好，經濟效益穩步增長，社會信譽不斷提高。實行一個賬號，以使企業資金發揮出最大效益，提高企業資金的有效使用率。

篇2：房地產項目成本的過程控制

　　項目成本是企業效益的源泉,是市場競爭的命脈,是企業自下而上發展的永恒的主題。我任項經部經理十多年,深感項目成本控制的極端重要性。我們項經部曾身經許多中小項目,也曾承建上海博物館新館、上海圖書館新館、上海大劇院、上?？萍拣^、上海磁懸浮二標、東方藝術中心等重大工程。工程不論大小,其項目成本控制的重要性一致,項目成本管理是決定企業能否在酷烈的市場競爭中站穩腳跟的關鍵,而項目成本管理的關鍵是實現成本過程控制。本文擬從三個方面闡述項目成本的過程控制。

　　一、“兵馬未動,糧草先行”,施工前管理是成本控制的充要條件

　　天下文章,無非“起、順、轉、合”。施工前諸項工作做得如何,猶如一篇文章的開頭寫得如何?！捌稹钡脤擂?后面的文章就很難寫好。項目成本控制的“起”要抓好四件事:

　　1、技術標和商務標的編制。招投標時編制的商務標和技術標,其目的與實施階段有所區別。前者是為中標,而后者是為了盈利。

　　技術標的編制內容要涵蓋施工中的方方面面,但要注意重點突出和留有適當變更的余地。由于編制時間時間倉促和資料不全,技術標會存在不確定和不確切因素。為避免中標后的被動書面,在制定方案時,進行適當的“文字處理”,為今后的施工措施和造價調整打下伏筆。

　　商務標編制時,在不提高總報價的前提下,可采用不平衡報價法,決不能高估冒算,對早期完成的和預計工程量將增加的分項工程適當調整單價,對后期完成的和預計實際工程量將減少的分項工程適當調增單價,以有利于壓價工程成本的發送和資金周轉,減輕資金使用成本。

　　2、總承包合同的簽訂。既要按招投標文件中的承諾辦事,又要對招投標文件和設計中不明確、不具體的內容,本著平等協商的原則,通過談判,爭取得到合理的合同條款。預測在施工過程中可能存在索賠和反索賠的因素,對在何種情況下可以避免責任的條款應研究透徹,并在條款中明確,力求在合同中限制風險和轉化風險;盡量避免在合同中出現建設單位“開脫責任條款”;對建設單位指定的分包項目應明確雙方職責,以此約束其違約行為;在合同中加進不可預見因素條款和雙方約束條款;總之在合同中應為今后索賠建立理論根據。

　　3、成本計劃的合理編制。工程成本的計劃編制是項目追求經濟效益最大化的一項重要手段。它克服了傳統意義上成本管理依靠財務部門決算報表所帶來的時效性滯后的弊端,避免了一旦反映在財務賬面上成本失控,已是既成事實的現象。所以,做好月度成本利潤計劃工作,提高成本預測及實際成本分析質量,使項目成本處于受控狀態。

　　工程開工前,應以定額標準為依據,分階段(進場臨設、基礎部分、主體結構、內外裝飾等)分項通過劃小核算單位、搞好施工圖預算,以施工預算為龍頭,測算出按工種、按部位的人工費、材料費、機械耗用的指標真正直到龍頭作用;對各種技術方案措施可能產生的經濟效益進行評價,拓寬降低成本的各種途徑,從而確定目標成本。

　　4、嚴格分包、包清工合同的簽訂。工程成本的確定,最終通過合同動工來實現。在進行簽訂合同時要考慮全面、細致。對進度、質量、安全、文明施工都要有相應經濟制約手段;工作及價格要進行內部“招投標”,把低標的不利因素化解到各個分包合同中;一些主要材料、易耗材料經測算后均要有量化指標列入合同,對分包單位的易耗材料損失要進行有價賠償。單項合同簽訂后,要對有關管理人員進行合同交底和會簽交底,抓好分包兩算工作,將合同細化,以確保成本目標的完全實現。

　　二、彈好鋼琴,做好施工中諸項 管理是項目成本控制的關鍵階段

　　施工中諸項管理恰似戰爭中的“相持階段”,稍有破綻就可能壞大事。項目成本控制的“相持階段”要不急不躁,彈好鋼琴,緊緊扣住九個環節:

　　1、優化施工組織設計。施工階段是根據設計圖紙投入人力、原材料、半成品、機械設備及周圍材料變成工程實體的過程。施工方案不同,工期就會不同,所需機具也不同,因而發生費用也會不同。因此,施工方案的優化是工程成本有效控制的主要途徑。編制量應在技術標基礎上,做好優化細化工作,編制出先進工藝、合理、高效精干的施工方案,均衡地安排各分項工程的進度,按照平面流水、主體交叉的作業原則,合理確定施工網絡,保證工作面不閑置,工序作業不間斷,土建和安裝的各分包隊伍協調有序地作業。安排中要選擇最刊登項目施工機構,在最大可能滿足施工要求的同時,要考慮經濟性。要綜合考慮臺班費、進退場費和設備基礎費用,同時嚴格控制進退場時間;要合理安排周圍材料,杜絕積壓、閑置;要精心布置場布圖,避免材料二次搬運和水電重復布線,大臨設施要考慮經濟實用,盡量減少支出。

　　2、抓好施工預算編制。以施工預算為龍頭,加強施工預算管理。各項目應及時編制施工預算,然后由項經部進行復核,將施工預算作為分包控制、人工費支出、材料消耗的依據,把先算后做落實到施工全過程。項經部要經常檢查項目施工預算的編制質量,使施工預算真正直到指導作用。

　　3、確定適宜的質量成本。工程所達到的最佳質量水平,并不是工程質量越高越好,而是指工程建設總成本最低的質量水平,要符合合同或國家標準的要求,在提高工程質量的同時,把質量成本控制在規定范圍內。經過綜合考慮質量成本等方面因素,使工程項目的質量即符合工程標準要求,又經濟性和可操作性。

　　4、加強項目內部核算。項經部每月對項目效益檢查時進行同步分析,對項目當月的成本盈虧進行分析,并對下月采取具體的對策措施。項經部每月召開項目經濟師有關責任人會議,進行項目成本分析,對存在的薄弱環節和不足,及時給予糾正。

　　5、加強項目成本月度檢查。由項經部分管領導組織有關人員每月下工地,對項目部的效益管理工作進行“三同步”檢查,對完成的預算、產值及成本進行對照,看其是否同步,發現問題及時糾正,以確保成本的正確性。同時,對項目基礎管理的檢查結果進行講評,加強成本過程控制。

　　6、抓好工程中途結算。根據合同條款約定,抓好工程分階段的結算工作?；A完工、結構封頂后就可著手該階段的結算工作,對有些超高層建筑可進行分層結算。

　　7、及時辦理現場簽證、索賠工作。由于建設單位對圖紙修改等方面經常變更,而建設單位在變更時,很少發出書面通知單。項目部應逐項列表匯總,對所發生的合同外增補事項要及時向建設單位提出簽證、索賠,要建設單位給予確認,書面簽字。

　　8、嚴格分包及包清工費用的審核。在合同周密的分包及包清工合同的基礎上,以施工預算為基礎,嚴格審核分包及包清工結賬單和任務單,從現場施工、工程、材料部門到財務部門層層把關,嚴格審核實物量,根據合同,應由分包承擔的費用應及時清算;在包清工方面要杜絕開“水份工”,減少項目不應有的開支,把住項目成本的“出水口”。

　　9、加強工程材料成本管理。材料成本是工程成本大頭,首先要堅持低于市場價和公司內部價;第二,必須根據施工程序及工程形象進度,周密安排分階段的要料計劃。這不僅保證工期與作業的連續性,而且用好用活流動資金,降低存儲成本;第三,加強現場管理,合理堆放,減少搬運和攤銷損耗;第四,要嚴格分包限額發料制度及管理,對主要材料,以限額領料來落實;對周圍材料使用完畢及時退庫,以減少租費。

　　三、“收官”不好同樣可能全軍覆沒,“收官”要“火燭小心”

　　圍棋的最后決戰階段稱“收官”。當兩個棋手勢均力敵、旗鼓相當時,“收官”收得不好,就可能以半目,甚至四分之一目之差敗北。項目成本控制的“收官”也是這樣,不到工程款收劑,“收官”就不能放松一口氣?！笆展佟辈缓猛瑯涌赡堋叭姼矝]”。

　　項目成本控制的“收官”要弈好三步棋:

　　第一步,抓好竣工備案制。要建立和健全竣工備案制內部管理制度,確?！敖ㄖこ舔炇战y一標準”改版工作的平衡過渡。根據備案制逐步完善后,制訂出一套與新評定標準相適應的標準。要抓好竣工圖編制。因此,要工程驗收資料的收集、整理、匯總,尤其應明確各分包單位提交階段性竣工資料名稱、數量和時間,并進行分析、歸檔,以確保完工交付竣工資料的完整性、可靠性,使竣工備案制得到落實。

　　第二步,加強竣工工程的決算管理。在竣工決算階段,項經部主任經濟師要親自把關。項目部有關施工材料部門必須積極配合預算部門,將有關資料匯總、遞交至項經部預算部門,項經部與項目部的預算部門將中標預算、材料實耗清單、人工費發生額進行分析、比較,查尋決算的漏項,以確保決算的正確性、完整性;與此同時,項經部要建立決算復核制度,把先算后做真正落實到施工全過程,項目上做好預算,項經部要重新做預算,二者對照,互相督促,共同提高,杜絕漏洞。除此,還要收集施工中保存的各種資料,如施工日記、來往信函、氣象資料、會議紀要、備忘錄、工程聲像資料等,為索賠提供詳盡的證明材料。利用建設單位變更設計圖紙、增減

　　工作量等時機,在補充合同中爭取主動,必要時,可進行簽證,以拓寬項目效益的空間。

　　第三步,加大回收工程款的力度。行政主要領導親自抓,分管領導配合抓,是確保全年結算目標的重要保證。對已竣工未結算項目的應收工程款逐項檢查核實,同時排結算計劃,做到時間、內容、對象、內控制度四落實。對無法協調解決的工程款,充分運用法律手段維護自己的合法權益。近年來,我們通過訴訟已回收債款4463.25萬元。

　　總而言之,項目是企業效益的源泉,是企業成本的中心。如果說,企業的一切工作要圍著企業中心工作轉,那么,這個中心就是項目成本。如果項目做一個虧一個,這家企業必死無疑;如果項目做一個贏一個,這家企業日益興旺是必然的。

篇3：房地產營銷與顧客有關的過程控制作業指導書

　　1.目的

　　1.1.確保與顧客有關的工作/過程得到有效的控制。

　　2.適用范圍

　　2.1.為使本部門內各職能小組明確顧客要求，在向顧客承諾前對本公司滿足要求的能力進行評審，以確保產品/服務的履行能力，保證向顧客提供符合要求的產品/服務。

　　2.2.持續開發新顧客，經常與顧客保持聯系溝通，不斷地提高服務水平。

　　2.3.確保顧客財產的合格性、完整性及使用的正確性，防止其損壞或丟失。

　　2.4.適用于顧客滿意度的監測。

　　3.定義

　　顧客財產：指顧客擁有的財產，包括在公司控制下或公司使用的財產。

　　顧客滿意：指顧客對其要求已被滿足的程度的感覺。

　　與產品/服務有關的要求：包括市場/準顧客、業主的所有要求，體現方式有書面合同、口頭建議要求、法律法規、市場分析的結果等等。

　　4.職責

　　4.1.營銷部負責工程項目前期市場和顧客要求調查。必要的顧客溝通。

　　4.2.營銷部負責銷售中顧客要求的確定和評審，與顧客溝通，處理顧客投訴或抱怨。銷售中管理顧客財產，如隨身物品、車輛等。組織顧客滿意度調查。

　　5.作業內容

　　5.1.顧客要求

　　5.2.營銷部根據市場或顧客需求，制訂商品房買賣合同、貸款合同、終止協議承諾、房地產轉讓變更、具體樓盤銷售要點草稿等等。營銷部組織相關人員對以上結果進行評審，只有當公司有能力滿足結果的時候，才決定實施該項目，評審及評審所引起的措施的記錄由營銷部保持。如：評審會議記錄，總經理對結果的批準或批示等等。

　　5.3.營銷部在銷售中注意識別確定、評審具體顧客的要求。根據本樓盤的既定定位、設計理念吸引顧客。如果顧客的要求超出樓盤預期能力，根據實際差距將情況進行上報，由公司開發策劃小組決定是否滿足其要求。評審及評審所引起的措施的記錄由營銷部保持。如：已簽定的商品房買賣合同、貸款合同，總經理對結果的批準或批示等等。

　　6.與顧客溝通

　　6.1.營銷部應實施與顧客溝通的有效安排：項目/樓盤信息，公司簡介;

　　顧客問詢、合同或協議的處理，包括對其修改;顧客反饋，包括顧客投訴和抱怨，顧客建議等等。如有顧客投訴，營銷部負責填寫《糾正和預防措施處理單》受理顧客投訴，按照〈糾正措施和預防措施控制程序〉進行處理。

　　7.顧客財產的管理：

　　7.1.營銷部在售樓過程中應該愛護在公司控制之下或公司使用的顧客財產，包括顧客隨身物品、車輛，提供的證件等等，應該識別、驗證、保護和維護好顧客財產，當發現顧客財產發生丟失、損壞或不適用的情況時，應該報告顧客，并填寫《顧客財產異常記錄表》，同顧客商定解決辦法。

　　8.顧客滿意度的調查：營銷部每半年組織進行，見(顧客滿意度調查)

　　9.相關文件

　　9.1.相關紀錄