汽修（廠）企業如何做好有效管理

　　企業是功利的，它必須通過經營行為滿足客戶的需要，以期贏得顧客的滿意，從而實現自己的功利目標。因此企業無論大小，都必然通過管理來節約成本、提升效率，力爭實現盈利目標的最大化。

　　但是抓管理并不等于就一定能有成效，張瑞敏認為企業管理中最嚴重的問題是無效管理，這是任何企業都存在的現象，只是輕重不同而已。

　　無效管理之一：好大喜功

　　某民營企業為了提升企業的管理水平，制定了很多管理制度，聘請來在正規企業工作過的人做廠長，但“改頭換面”后的企業還是顯得零亂，文件制度一大堆，管理成本上升，效益反而下降，工資占銷售額的比例從以前的6％上漲到13％，老板為此感到很困惑。

　　事實上這絕非是個案。許多企業雖然建立了ISO9000質量文件體系，各部門也建立了一系列內部文件，從表面上看，公司的管理規范了許多，但隨之又出現另一些弊端：處理事務有時變得過分機械化，文字工作增加了很多，漸漸產生了為追求管理而管理的現象。

　　企業在發展的不同階段應該擁有不同的管理形式，否則弄得不好，小企業就容易患上“大企業病”，導致管理層次增多，各部門規章制度林立，同時還可能出現各部門在制定條例時缺乏充分的溝通，導致部門之間的制度不統一、部門內部文件跟公司文件沖突等現象。

　　這種為規范而規范的做法，忘記了管理規范的真正目的，因而是一種無效管理。

　　無效管理之二：親情難舍

　　家族企業在初期發展擴張中可以節省組織成本和監督費用，但隨著企業規模的擴大和管理復雜性的提高，家族企業模式也為日后的管理進步埋下了一定的隱患。

　　根據對安徽省四城市64個家族企業的問卷調查，業主配偶在企業中擔任部門主管及以上職務的占57.8％，家族和親屬在企業最高決策管理層任職的占59％，且主要決策權和財務等重要崗位多為家族和親屬成員擔任。

　　目前大多數的家族企業主要由兩個既獨立又交叉的系統組成，一個是家族系統，本質上依賴血緣、親情來維系，另一個是企業系統，它是一種必須遵循市場經濟規律，有明確規范和嚴明制度的經濟組織。這兩個系統雖然有共同利益，但各有自己的價值取向和衡量標準。

　　當血緣和親情與企業制度發生矛盾時，盡管85.9％的業主認為企業發展高于一切，家庭和親屬關系必須服從企業制度管理，但在實際運作中經常受到干擾，企業制度往往被業主拋到一邊，影響了決策的科學化和管理的制度化，這也是一種無效管理。

　　無效管理之三：標準不一

　　寬于律己、苛以待人是員工最厭惡的主管類型之一。管理者標準不一，不能以身作則，反而用放大鏡來看待員工的行為，造成管理上的沖突，致使員工會有“多做多錯，少做少錯，不做不錯”的心結，或者“上行下效”，毫無作為可言。

　　企業要發展，靠的是各級員工的合力，不要忘記員工也要發展，一項好的管理舉措必須使企業和員工都能受益方能得到推行，管理經濟學不應變成管理成本“經濟”學。

　　當管理者拿放大鏡看別人卻放縱自己時，員工必定也拿放大鏡盯著你，雙方自然而然會產生沖突，這又是一種無效管理。

　　在企業的無效管理中，無業績要求的管理當然會導致無效管理，但因缺少正確思維導致的無效管理也不少，以上列舉的三種現象只是其中的一部分。

　　在生產管理中（售后服務維修這塊），大家對員工的薪酬，管理的方式，外聯人員的運作管理，業績考核有什么激勵方法

篇2：物業管理中的有效人力資源管理

　　物業管理中的有效人力資源管理

　　“物業管理”這個充滿朝氣的服務行業越來越被人們所熟悉，并不斷的被重視起來。在發展前途一路光明，市場開拓一片大好，競爭日益激烈，市民期望直線上升時，是否考慮過對從事這個“朝陽行業”的人員如何進行高效管理呢？

　　人力資源管理在物業管理行業中占有著舉足輕重的地位，對物業管理從業人員管理的好壞可以通過服務水平和市民認可度充分的體現出來。物業管理服務體現的是通過小團體的服務輸出而贏得大群體的業主信賴，如何使服務人員成為服務人才最關鍵的是通過有效的對物業管理從業人員的合理安排及充分發掘從業人員的工作潛力，使每一個人都能感到有工作的動力、創造的欲望，但又不失競爭的壓力，這樣的人組成這樣的團體才是積極向上的，能夠不斷開拓進取的，才是不被市場淘汰的。

　　法國工程師林格曼曾經設計了令人深思的拉繩實驗：把被試者組成一人組、二人組、三人組和八人組，要求各組用盡全力拉繩，同時用靈敏度很高的測力器分別測量其拉力。結果，二人組的拉力只用單獨拉繩時二人拉力總和的95%;三人組的拉力只用單獨拉繩時三人拉力總和的85%;而八人組的拉力則降到單獨拉繩時八人拉力總和的49%。這個結果對于如何挖掘人的潛力，搞好人力資源管理，很有研究價值。

　　“拉繩實驗”中出現“1+1<2”的情況，明擺著是其中沒有人竭盡全力。這說明人有與生俱來的惰性，單槍匹馬的獨立操作，就竭盡全力;到了一個集體，則把責任悄然分解到其他人身上。社會心理學研究認為，這是集體工作時存在的一個普遍特征，并概括為“社會浪費”。人的潛力需要刺激，而最長效、最管用的刺激手段，莫過于建立人盡才、人盡其力的激勵機制。責任越具體，人的潛力發揮的越充分，?；^的人越少，用真勁的人發展的空間越大。這樣，既能在人力資源管理上挖潛節能，又可讓“南郭先生”無法濫竽充數地混日子，最大限度地減少“社會浪費”。

　　對于物業管理這種需要群體作業，團體配合的服務性工作，如果對人員控制調配得不合理，很容易出現“1+1<2”的情況，要克服此種現象的發生，除了人員調配合理之外，就是建立適當的獎賞鼓勵，俗話說： “重賞之下必有勇夫”。當公司采用這種辦法來鼓勵員工多做貢獻的同時，使每個員工都明白只有努力工作才能獲得成功。但是，不可避免有時獎勵也會誤導若干員工，無論如何評定，總有人會設法取巧，因此，更有效的經驗告訴我們就是“考核+獎勵”。

　　但是，過分注重獎勵反而會影響員工對顧客的服務表現，所以，另一種方式就是把因員工合理建議而賺到的價值和節約下來的價值，提取一定比例獎勵給提出建議的人，這樣，每個員工都會找到屬于自己的坐標，做他該做的事。因此，物業管理中的群體服務成功的體現在于對顧客表現出的高水準服務，物業管理中的人力資源管理要靠合理調配、適當獎勵及公平考核來完成。

　　(摘自：《物業管理信息》第41期)

篇3：有效化解物業管理糾紛

　　有效化解物業管理糾紛

　　一、物業管理糾紛類型

　　物業管理糾紛是物業管理單位與業主因物業管理權利、義務而發生的爭議。物業管理糾紛多種多樣，概括起來主要有兩類:一是合同糾紛；二是侵權糾紛。

　　1. 物業管理合同糾紛

　　物業管理合同是物業管理單位與業主就物業管理的項目、內容、費用、雙方的權利和義務、管理期限、違約責任等達成的協議。常見的物業管理合同糾紛主要有:物業管理企業單方面提高收費標準，隨意增加收費項目；任意減少管理項目和內容；公共設施不到位；對房屋及附屬設備、公用設施等修繕不及時；不履行或不按約履行其他管理職責等。業主以種種理由拖欠管理費用；單方面要求降低管理費用；在合同外要求履行管理義務等。

　　2. 物業管理侵權糾紛

　　物業管理侵權行為是指物業管理單位或業主違反法律或小區管理辦法而侵害他人財產或人身權利的行為。物業管理侵權糾紛主要因物業管理單位或業主擅自改變小區內土地、房屋和公用設施的用途而引起，具體包括:物業管理單位亂搭亂建造成業主損失；違法出租甚至出賣公用設施和居民住房公用部分給業主造成損失等。

　　上述兩類物業管理糾紛，常常發生競合，是提起合同之訴抑或侵權之訴，當事人依法具有選擇權。但當事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。

　　二、物業管理糾紛產生的原因

　　1. 物業糾紛的根本原因在于:物業管理的相關法規不健全。

　　沒有合理規范物業服務企業，明確業主委員會的合法地位，已制定的有關法規可操作性差，使業主不能結成合法有力的維權實體。政府對其派出機構(如居委會)針對物業管理的責任和權限沒能準確界定，使其難作為或無作為。

　　物業管理公司把業主預交的物業費和辦公用房當作獲利載體，尤其是由開發商設立的物業管理公司，幾乎都不是業主的選擇。開發商從銷售到服務，有意侵犯業主權益，將盈利的鏈條延伸到物業產權轉移后的服務中。

　　分散個體業主相對開發商與物業管理公司在規則不健全的市場交易中，不可能平等對話，只有建立業主委員會才能改變這一弱勢格局，在成立之前，業主有權難維。業主委員會即便成立，由于法律制度不配套，也難以實施權利。業主委員會的法律地位不明確，權利與義務未在相關法律中明確。物業管理公司功能與目標倒置。物業管理公司本是受雇于業主、為業主服務的機構，但物業管理公司認為自己是管理機構，一些物業管理公司越過業主委員會，與煤氣公司電力公司等簽訂合同，從而強化自己的“管理力量”。

　　2. 相當一部分物業管理公司從屬于房地產開發商，這種建管不分的“父子關系”體制，決定了物業管理依附、受制于房地產開發企業。因此，在驗收和接管過程中，物業管理公司不敢為業主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。而物業管理糾紛中有近 70 %是開發商遺留問題引發的。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳，盲目承諾，結果業主入住后發現各方面配套不到位，或是原來的承諾沒有兌現，在找不到開發商的情況下，業主只能把矛頭對準物業管理公司。

　　3. 物業管理公司角色錯位，行為不規范。作為物業管理合同的一方，物業管理公司應按照業主的委托進行物業管理，代表并維護業主的利益，為業主提供服務，二者本是平等的主體關系。而現實的情況是，物業管理公司與業主的關系出現錯位，物業管理公司往往將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益，多收費少服務，甚至以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。

　　4. 業主對物業管理的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。一些業主對物業費的性質、用途缺乏根本的了解；另一些人由于在買房時缺乏對長達幾十年的物業費作出充分的心理和經濟準備，無能力交納物業費。還有的業主只愿意付非常少的物業費，卻期望得到更好的物業服務。

　　5. 物業管理企業缺乏有效監管，且本身的管理體制不健全，遇到糾紛時，有關部門之間相互推諉，扯皮，造成當事人投訴無門，只好到法院打官司。

　　6. 物業管理企業管理和服務水平較低。少數物業管理企業不具備物業管理條件或資質；物業管理企業工作不規范；有的物業管理企業規模小，成本高，經濟效益差，只顧眼前利益而缺乏長遠打算，服務觀念不強，服務不到位。

　　三、物業管理糾紛的解決

　　物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、組織和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。物業管理糾紛的行政調解則是借助政府進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。

　　首先，政府必須制定法律法規，解除房地產開發與管理之間的“父子關系”，打破物業管理行業的壟斷性，為保護廣大購房居民的切身利益，建立正常市場秩序，推動該行業走向市場化，強制性地實行物業管理的招投標制度。對拒不執行者要有懲罰措施，以及實施懲罰的專業部門。切忌法律定得太空泛，缺乏針對性，缺乏監督執行的具體措施和具體執行部門，使法律法規流于形式。

　　第二，要加強行業管理，將所有物業管理企業納入正式的制度性組織管理渠道，比如北京市的物業管理商會。也許有人認為，這是有違市場自由競爭規律的。物業管理是牽涉千家萬戶根本利益、直接關系社會穩定的特殊公共服務領域，因此不宜完全任憑市場調節(何況真正的市場關系并未形成)，還必須加強本行業的自律性管理。其目的是盡早確立行業規范、制訂獎懲制度、發展良性競爭、實行行業自律，并為各企業提供服務，幫助他們協調關系、解決糾紛、提供法律咨詢等。

　　第三，提高業主的維權意識和維權能力。及時指導業主選舉成立業主委員會并到主管部門辦理登記，與物業管理企業簽訂嚴密、完備的物業服務合同，對委托管理事項、管理標準、管理權限、管理費收支、檢查監督和違約責任加以明確規定。

　　第四，規范物業管理企業行為。有關部門有必要在充分考察的基礎上，啟動物業管理培訓工程，確保所有物業管理人員持證上崗；同時進行職業道德，提高物業管理人員的素質，使物業管理企業在正確定位的同時，主動采取換位思考的方式，真正做到“以人為本”，為業主提供質價相符、周到細致的服務。

　　參考文獻:

　　1.中國改革報，《解決物業管理糾紛需破解法律瓶頸》

　　2.集團管理與發展網，《淺析物業管理糾紛》

　　3.王穎，中國社會科學院社會學研究所研究員，《如何化解物業管理引發的矛盾》