房產中介“吃差價”的操作方式
房產中介“吃差價”的現象較為普遍，且已成為房產中介的主要利潤點，嚴重侵害了市場交易主體利益和擾亂了二級房地產市場秩序。房產中介“吃差價”所采用的共同手法是：對登記售房者壓低評估價和登記售價，對咨詢買房者抬高市場行情，以此創造出一個差價空間。通常按照以下幾種方式進行具體操作。
1、介入交易，直接倒手。
當發現登記售房人同意以一個較低價格出讓時，房產中介常會指派一名內部人員與其商談，砍價，并交付定金訂下該房，并在合同中約定一個較長的履行期限。出現有購買該房意向者，該內部人員作為賣方與其以一個更高的價格進行交易。交易成功后到房管部門簽訂交易登記合同時，房產中介一方面以種種名義將內部人員的名字換成真正的售房人，另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個較低的售房價格。于是，兩筆交易合并成了一筆交易，交易中間的差價在購房人付款過程中，流入房產中介之手。對于這種交易，購房人尤其是在合同售方與產權人不一致時，通過嚴格核對交易對方身份關系可以及時發現。發現后，可以售房人非產權人且無法得到追認為由，主張合同無效。
2、接受全權委托，抬價銷售。
有的賣房人因身在外地或工作繁忙，無暇與有購房意向者一一接洽。他們通常會在房產中介建議下，向其出具手續，委托其全權處理售房事宜。不少房產中介于是就趁機以高于委托人指示價格的價格與購房人進行交易，從中賺取差價。對于這種情況，如果房產中介以自己名義與購房人進行交易，則它與委托人之間形成的是行紀法律關系。根據《合同法》第四百一十八條規定，行紀人高于委托人指定的價格賣出的，可以按照約定增加報酬，該利益屬于委托人。如果房產中介以賣房人名義與購房人簽訂合同，則它與委托人間形成的是代理關系。根據民法通則和合同法的相關規定，此時房產中介所簽訂合同中的權利、義務均由委托人承受。房產中介作為代理人無權將買房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發現房產中介借從事行紀、代理事務之機，賺取差價，可據上述法律規定，要求房產中介返還差價。
3、保底銷售，超過分成。
有的情況下，房產中介與登記售房人約定，當它以某個保底價格賣出該房時收取一定比例的中介費；當它以高于保底價格賣出該房時，對超出部分價款與售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產中介所收取費用在性質上屬于居間、代理等業務的報酬，它無權與售房人分割售房款。房產中介有義務向委托人客觀地提供估價、咨詢服務,而售房人確定的保底銷售價格通常是據房產中介提供的估價作出的。該價格與實際成交價出入較大時，房產中介收取的中介費可能過高，有失公平。為了克服約定居間報酬可能存在的弊端，國外法律規定了約定報酬酌減制度。當約定報酬大大超過居間人所提供勞務的價值致顯失公平時，法院可以根據委托人的申請酌情降低報酬額.降低的幅度，使房產中介實際收取的報酬不高于物價部門核定的最高收費標準為宜。
篇2：房產中介銷售員日常工作事項
房產中介銷售員日常工作事項
1、每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻?。?/P>
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).
5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會了若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.
7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增。
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），準備第二天工作計劃（客與業主需聯系）22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。
篇3：房產中介(經紀)公司區域經理崗位工作職責
房產中介（經紀）公司區域經理的崗位職責
一、營銷管理
協助上級管理好各分行的日常工作，協調各分行的工作，促進各部門的合作交流，加強營銷部門與各中心部門的溝通。
1、建立、規范、更新標準：合理建立各項業務工作流程，擬定并完善對內對外各項業務文本文書，使其得以規范、統一，以便各項業務工作有據可查，有理可依。
2、上傳下達：及時傳達公司各項方針、策略、精神、文件、工作任務等，加強執行力，做到聯通無限，溝通無限。
3、加強引導區域合作：加強本區內全體同事同公司其它區域的互動合作意識，充分利用公司信息資源，發現問題及時協調處理。
4、拓展：配合公司進行所屬區域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進行政事務服務中心做好新分行的裝修工作以及跟進所轄區域各分行租賃合約到期后的續約工作；
5、積極配合分行業務開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經辦認真處理客戶投訴，跟進本區應收未收之傭金工作，及時要求分行向法律事務部提供相關資料，配合其進行追收傭工作；
6、定期組織會議：定期組織所轄區域的區會、營業經理會，加強溝通，解決存在的問題；
7、市場調研：收取市場的資訊及下屬的意見并加以分析，及時向公司反映，與時俱進，推動公司上下一起改革創新；關注行家動態，有敏銳的市場觸覺，善于根據市場情況的變化部署自己負責的轄區內工作；
8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養提高員工忠誠度，指導及協助解決具體困難并及時和他們總結經驗，善于調動下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關系，既有威嚴又能使下屬信服。處事公正，促使員工團結工作，創造一個愉快的工作環境，減少員工的流動量。
9、控制業務風險：主要控制合同風險，堅決貫徹按照公司規定簽署合同，認真審核每份成交報告和合同、收據等資料。
二、行政管理
1、貫徹落實公司各項規章制度。
2、檢查與監督本區各分行的店面形象。
3、檢查與監督本區各分行行政紀律，有義務對本區各分行員工著裝，儀表儀容進行檢查，組織學習公司企業文化，負責規章制度的培訓工作，要求各部門嚴格遵守業務運作程序，加強業務素質，提高管理水平。
4、協助總經辦及時將公司各項公告《中高層以上管理會議》的精神傳達，并負責跟進監督所轄區各分行的執行情況。
5、嚴守職業道德：①嚴禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴禁利用公司信息炒樓；③嚴禁對外泄漏公司各項機密。
三、人力資源管理和培養
1、以身作則，區域經理每天上午上班時間固定為8：15，上午上班必須在其所到達的分行按時打卡，嚴禁代打卡。下午下班時間可視情況自行安排，但每天上班工作時間不得少于8小時，下班前必須安排好各項工作后方可離開。
2、積極配合公司人力行政部各項工作，嚴格執行考勤管理制度，如所轄區經請假申請的簽注工作，所轄區經外出或因工作需要而提前下班時，考勤卡的簽注工作等。
3、簽署營銷崗位入職、異動、晉升、離職等人事表格，嚴格把好關。
4、準確掌握所轄各區的編制，做好招聘計劃，挖掘人才與培養人才；在工作中能通過培訓、言傳身教等有效的方法為公司培養內部人才，同時能及時了解行家動態，挖掘行家優秀人才到公司工作，為公司的發展獻力獻策。
5、運用好公司的“用人原則”，迅速培養人才，破格選拔人才，培養一支具有狼性的團隊。
四、
財務與資金管理
1、嚴格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監督本區各分行的資金進行報表情況，做到日清日結，嚴禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。
2、審核買賣合同的簽署，控制交易風險，負責監督本區分行營業經理放款程序，所有的業務付款申請單須由區域經理簽名放可。
3、員工收取現金（保證金、樓款、傭金、等款項）都須及時存入公司指定帳號并輸入房介通系統，實際操作參照各中心規定指引，并須向區域經理以上匯報。
4、熟練掌握各項付款標準流程，確保付各項收支無誤，防范風險。
五、不斷提高自身能力
1、認同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發展為重。有**，有責任感。
2、要有一定的業務水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業務培訓中讓同事有所學，有所得。并能有效的處理業務過程中的糾紛和問題。
3、要有較好的溝通能力，能及時的和分行管理人員和業務人員進行了解，并及時有效處理下屬分行中的問題。讓每一個同事能夠認可公司，服從公司。
4、讓學習成為習慣。及時的發現改進自身的不足，學習成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結，提升自己各方面的能力。