房產中介（經紀）公司區域經理的崗位職責

　　一、營銷管理

　　協助上級管理好各分行的日常工作，協調各分行的工作，促進各部門的合作交流，加強營銷部門與各中心部門的溝通。

　　1、建立、規范、更新標準：合理建立各項業務工作流程，擬定并完善對內對外各項業務文本文書，使其得以規范、統一，以便各項業務工作有據可查，有理可依。

　　2、上傳下達：及時傳達公司各項方針、策略、精神、文件、工作任務等，加強執行力，做到聯通無限，溝通無限。

　　3、加強引導區域合作：加強本區內全體同事同公司其它區域的互動合作意識，充分利用公司信息資源，發現問題及時協調處理。

　　4、拓展：配合公司進行所屬區域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進行政事務服務中心做好新分行的裝修工作以及跟進所轄區域各分行租賃合約到期后的續約工作；

　　5、積極配合分行業務開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經辦認真處理客戶投訴，跟進本區應收未收之傭金工作，及時要求分行向法律事務部提供相關資料，配合其進行追收傭工作；

　　6、定期組織會議：定期組織所轄區域的區會、營業經理會，加強溝通，解決存在的問題；

　　7、市場調研：收取市場的資訊及下屬的意見并加以分析，及時向公司反映，與時俱進，推動公司上下一起改革創新；關注行家動態，有敏銳的市場觸覺，善于根據市場情況的變化部署自己負責的轄區內工作；

　　8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養提高員工忠誠度，指導及協助解決具體困難并及時和他們總結經驗，善于調動下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關系，既有威嚴又能使下屬信服。處事公正，促使員工團結工作，創造一個愉快的工作環境，減少員工的流動量。

　　9、控制業務風險：主要控制合同風險，堅決貫徹按照公司規定簽署合同，認真審核每份成交報告和合同、收據等資料。

　　二、行政管理

　　1、貫徹落實公司各項規章制度。

　　2、檢查與監督本區各分行的店面形象。

　　3、檢查與監督本區各分行行政紀律，有義務對本區各分行員工著裝，儀表儀容進行檢查，組織學習公司企業文化，負責規章制度的培訓工作，要求各部門嚴格遵守業務運作程序，加強業務素質，提高管理水平。

　　4、協助總經辦及時將公司各項公告《中高層以上管理會議》的精神傳達，并負責跟進監督所轄區各分行的執行情況。

　　5、嚴守職業道德：①嚴禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴禁利用公司信息炒樓；③嚴禁對外泄漏公司各項機密。

　　三、人力資源管理和培養

　　1、以身作則，區域經理每天上午上班時間固定為8：15，上午上班必須在其所到達的分行按時打卡，嚴禁代打卡。下午下班時間可視情況自行安排，但每天上班工作時間不得少于8小時，下班前必須安排好各項工作后方可離開。

　　2、積極配合公司人力行政部各項工作，嚴格執行考勤管理制度，如所轄區經請假申請的簽注工作，所轄區經外出或因工作需要而提前下班時，考勤卡的簽注工作等。

　　3、簽署營銷崗位入職、異動、晉升、離職等人事表格，嚴格把好關。

　　4、準確掌握所轄各區的編制，做好招聘計劃，挖掘人才與培養人才；在工作中能通過培訓、言傳身教等有效的方法為公司培養內部人才，同時能及時了解行家動態，挖掘行家優秀人才到公司工作，為公司的發展獻力獻策。

　　5、運用好公司的“用人原則”，迅速培養人才，破格選拔人才，培養一支具有狼性的團隊。

　　四、

財務與資金管理

　　1、嚴格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監督本區各分行的資金進行報表情況，做到日清日結，嚴禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。

　　2、審核買賣合同的簽署，控制交易風險，負責監督本區分行營業經理放款程序，所有的業務付款申請單須由區域經理簽名放可。

　　3、員工收取現金（保證金、樓款、傭金、等款項）都須及時存入公司指定帳號并輸入房介通系統，實際操作參照各中心規定指引，并須向區域經理以上匯報。

　　4、熟練掌握各項付款標準流程，確保付各項收支無誤，防范風險。

　　五、不斷提高自身能力

　　1、認同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發展為重。有**，有責任感。

　　2、要有一定的業務水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業務培訓中讓同事有所學，有所得。并能有效的處理業務過程中的糾紛和問題。

　　3、要有較好的溝通能力，能及時的和分行管理人員和業務人員進行了解，并及時有效處理下屬分行中的問題。讓每一個同事能夠認可公司，服從公司。

　　4、讓學習成為習慣。及時的發現改進自身的不足，學習成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結，提升自己各方面的能力。

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：物業區域安全監視系統簡易判定法

　　物業區域安全監視系統簡易判定法

　　一、問題的提出?？紤]到物業區域的安全環境和各類刑事案件偵破等需要，許多居住物業的業主委員會或物業管理企業對在用的物業進行了安全技術防范改造，其重要內容之一就是增設安全監視系統。

　　物業區域安全監視系統的主要功能，包括對物業管理區域周界的大門、區域內的重要通道、停車場所及其出入口、電梯前室、電梯轎廂等重要部位的監視，不間斷錄像，監控點的實時顯視，監視信息的保存、使用和更新等。

　　由于業主委員會或物業管理企業一般對安全監視系統缺乏專業知識背景，因此，在訂立工程項目協議時較難確定具體的技術要求，在項目竣工交接驗收過程中也難以判定是否符合要求，一般情況下是由改造單位提出協議草案，再由雙方協商后確定，這樣當出現改造后系統的監控效果不理想時，雙方就有可能產生糾紛，其結果往往對雙方均不利。

　　二、解決的方法。為了解決上述問題，根據筆者的經驗提出如下的簡易判定法，供參考。

　　所謂物業區域安全監視系統工程的簡易判定法，是指安全監視系統工程項目協議訂立雙方約定對系統最基本的功能要求進行交接驗收的判別方法。也就是說，工程項目達到約定的功能和要求是雙方交接驗收的最低條件，如達不到這一功能和要求則說明改造項目不合格，不應交接而應整改。安全監視系統最基本功能和要求是本文闡述的重點，該系統的簡易判定法是基于有關部門和人員不具專業背景的前提下能方便、有效地提供一種物業區域安全監視系統工程協議的執行和項目的交接驗收的方法。

　　三、安全監視系統最基本的功能和要求。它是指人們訂立項目協議和項目交接驗收所必不可少的系統功能，它是一些人們很容易理解、掌握和運用的系統作用和效能的總和。其主要內容有：

　　1、對象特征鑒別。

　　區域周界的大門、區域內的重要通道、停車場所及其出入口、電梯前室等處所設立的監視器應對監視對象的特征進行準確反映，監視效果應達到人眼通過顯示器能清晰辨別監視對象的人臉特征、汽車顏色及汽車牌號數字等主要特征的水平。

　　2、電梯轎廂人流及其去向監視。

　　對于出入電梯的人流所進行的監視，其效果應達到人眼通過顯示器能清晰反映人臉、身材、衣著等特征；對于電梯轎廂的行駛方向指示（如向上或向下箭頭）和樓層顯示（如顯示電梯?？繕菍拥臄底郑┑热肆魅ハ蛐畔?。

　　3、監視信息24小時不間斷記錄。

　　監視信息除包括對象特征鑒別信息、電梯轎廂人流及其去向監視信息等，還包括監視區域標記（中文顯示最佳）、監視時間（月、日、24時制的時、分等）。不管采用什么信息記錄手段，如磁帶錄像、電腦存貯等都應24小時連續不間斷的記錄監視區域內的各類信息。

　　4、監視信息10天周期更新。

　　安全監視系統至少要保證信息記錄保存10天以上，而且具備信息記錄的檢索標志（如記錄載體的編號、記錄時段的月、日、24時制的時、分等）、更新信息及重復利用等功能。

　　四、安全監視系統簡易判定法

　　1、直觀識別法。

　　上述安全監視系統最基本的功能所產生的信息，必須在顯示終端上（通常是各類顯示器，如電腦顯示器、錄像裝置的顯示器等）通過一般人的肉眼就能方便、有效地分辯清楚，這就是直觀識別法對重要信息清晰區別的所要達到的目的，也是判定安全監視系統是否有效的關鍵所在。

　　2、缺陷否定法。

　　這是對監視系統所反映的信息質量優劣判定方法。當信息出現明顯間斷、強烈的雪花閃點和干擾條紋、監視對象扭曲失真時，表明系統可能因系統設計或系統配置質量、系統裝置的產品質量、工程安裝和調試質量等原因造成監視信息的產生、傳送、放大、顯示、保存等環節的缺陷，當出現這類缺陷時，可以判定該項目不合格。

　　五、方法的應用及說明

　　1、方法的應用。當物業管理區域需要進行新添置或重新設置安全監視系統時，該區域里的業主委員會或物業管理企業等可以參考本文所述的有關方法，在設置安全監視系統的醞釀過程、與乙方（設計、安裝、調試等單位）訂立有關協議時、系統完工交接驗收時對該系統做出判定結論。運用本方法至少具有以下三個方面的有益之處：一是明確易懂，簡要方便；二是工期縮短，費用下降；三是減少糾紛，有利合作。

　　2、應用說明。一是由于本文所述的僅是簡易判定系統是否具備最基本的功能的方法，因此對于系統的其他功能和要求應視具體情況和條件而定；二是有條件的話顯示器應采用高分辯率的、大屏幕的、彩色顯示裝置，還可配置一個固定畫面一個輪換畫面等兩個顯示裝置，以便于監視管理。

　　余家樂