企業管理實質和核心的探討

　　怎樣更好地發揮企業職工民主管理的職能和作用，為創建和諧企業服務呢?不妨從以下幾方面入手：

　　首先是職代會制度。職代會制度符合我國國情和企事業單位的實際，是一項有中國特色的職工民主管理制度。應始終堅持把職代會制度作為維護職工民主權利和經濟利益的重要制度，作為職工參與民主決策、民主管理和民主監督的平臺，作為職工理性表達利益訴求的暢通渠道，作為開展平等協商、簽訂集體合同等維權工作的程序保障，并在實踐中不斷加以完善。

　　其次是廠務公開制度。廠務公開是依照有關法律法規，將與本單位發展和廣大職工切身利益密切相關的問題，通過適當形式向廣大職工公開，吸收廣大職工參與決策、管理和監督的制度。其本質是滿足職工的知情權，要害是真實可信，這是實現職工民主管理和民主監督的前提和重要環節。

　　再次是建立平等協商、集體合同制度。工會作為職工群眾合法權益的代表者和維護者，應始終堅持平等雙贏的原則與企業方進行協商談判，從職工群眾最關心、最直接、最需要解決的現實利益問題入手，既要著眼于職工眼前利益與長遠利益，也要考慮到企業的形象塑造、品質提升與可持續發展。

　　最后是構建民主管理社會化的格局。工會應堅持黨的領導，積極爭取行政的支持，動員廣大職工群眾廣泛參與，共同推進企業民主管理。企業應把職工民主管理與基層黨建、職工隊伍建設相結合，與以人為本的經營管理理念、良好的企業文化和先進管理方法相結合，同時借助社會力量，發揮政府與工會的聯席(聯系)會議、勞動關系三方協商機制的作用，推動企業職工管理深入發展，更好地為和諧企業創建助力。

　　企業管理的實質和核心是人的管理，創建和諧企業必須實行以人為本的管理。和諧企業需要企業各方面的和諧，包括人與人的和諧，人自身的和諧以及人與企業內外環境的和諧。其中最重要的基礎是應做到以人為本，這是創建和諧企業的重要出發點和落腳點。所謂以人為本的“人”包括企業的廣大職工與企業行政領導以及社會上與企業有關系的其他人。而其中最重要的則是企業的職工，企業只有充分依靠職工，給職工以物質和精神的雙重尊重，發揮職工的主人翁精神，才能更好地凝聚人心，激發職工的積極性和創造性，促進企業持續健康平穩的發展。同時，企業還應構建和諧的生產經營環境，做到對社會、民眾負責，樹立良好的社會形象，進而保證企業和諧穩定發展。

　　創建和諧企業符合企業和廣大員工發展的根本利益。企業與員工是密不可分的共同體，企業只有在內部形成和諧融洽、安定有序的良好氛圍，才能擁有強大的凝聚力和向心力，才能保證生產、經營和發展的健康順利進行，進而擁有較強的市場競爭力。這一切的形成無不與員工主體意識的發揮和職工民主管理的有效運行密切相關。同時，每個員工都應意識到，個人價值的實現和基本權益的保障與企業的發展密不可分，只有企業真正得到發展，員工的各項權益才能得到更好保障與實現。而這都離不開職工民主管理作用的發揮。

　　我國《憲法》明確規定：“人民依照法律規定，通過各種途徑和形式，管理國家事務，管理經濟和文化事業，管理社會事務”?！豆ā芬惨幎ǎ骸肮勒辗梢幎ㄍㄟ^職工(代表)大會或者其他形式，組織職工參與本單位的民主決策、民主管理和民主監督?！惫兄破笫聵I單位以外的“其他企業、事業單位的工會委員會依照法律規定組織職工采取與企業、事業單位相適應的形式參與企業、事業單位民主管理?！薄秳趧臃ā芬幎ǎ骸皠趧诱咭勒辗梢幎?，通過職工大會、職工代表大會或者其它形式參與民主管理或者就保護勞動者合法權益與用人單位進行平等協商”?！豆痉ā芬幎ǎ骸肮狙芯繘Q定公司有關工資、福利、安全生產以及勞動保護、勞動保險等涉及職工切身利益的問題，應事先聽取公司工會和職工的意見”。黨中央對企業的民主管理也有明確要求，黨的十六大報告中明確指出：“堅持和完善以職工代表大會為基本形式的企事業民主管理制度;組織職工參與改革和管理，維護職工的合法權益”。這都為職工參與企業民主管理提供了根本保障。

　　事實上，加強職工民主管理，有利于創建和諧企業。職工民主管理不僅不會損害企業經濟利益，而且還有助于增強企業的凝聚力、親和力和感召力，有利于調動職工積極性、主動性和創造性，進一步提高企業的經濟效益和社會效益，有利于創建和諧企業與構建和諧社會。

　　從另一個角度來說，民主管理本身也應是現代企業管理的組成部分，其目的是為了在企業中更好地維護和保證社會主義民主公平的原則。職工民主管理則是側重職工參與的企業民主管理，目的是為了更好地落實職工的民主權利。

　　除此之外，民主管理還有助于其他不同主體職能和作用的發揮：可以促進黨組織的基層民主政治建設;提高企業行政管理的民主程度和科學性;有助于工會發揮其與行政和職工溝通的橋梁和紐帶作用。

篇2：高校物業管理企業核心競爭力實踐及思考

　　高校物業管理企業核心競爭力實踐及思考

　　高校物業管理是高校后勤社會化改革與社會物業行業發展二者結合的產物。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校后勤物業市場的逐步放開，社會行業進入高校物業市場的力度日益加大，競爭愈益激烈，高校后勤物業實體面臨物業市場服務主體重新冼牌的危機。面對這種趨勢的影響，蘇州大學教服集團下屬企業蘇州市東吳物業管理有限公司自2000年成立以來，堅持艱苦創業和轉型創新，始終以提升品質、塑造品牌為動力，以將東吳物業公司建設成“具有教育屬性、學習型組織特征，具有創新能力和可持續發展的現代教育服務型企業”為目標，以經營集約化、人員專業化、管理規范化、服務標準化為抓手，不斷提升企業核心競爭力。

　　公司一方面立足服務育人、積極鞏固校內市場，另一方面大膽開拓校外市場，在發展的過程中緊緊抓住企業轉型這個關鍵，充分利用ISO9001-2000、ISO14000貫標和創優秀物業小區為推動力，不斷提升企業的品質，實現了從傳統高校后勤向現代物業企業的跨越，成為蘇州地區社會知名度較高的物業管理企業，。

　　一、公司基本情況和主要業績

　　蘇州市東吳物業管理有限公司注冊資金500萬元，全額由全體員工按6:5:4:3:2:1自愿出資、委托出資代表人(股東)入股，股權屬于所有出資員工，在企業的一次分配中體現了公平。公司具有國家物業管理企業一級資質，是蘇州市物業管理協會副理事長單位，中國物業管理協會理事單位。公司現有員工600余人，其中大專以上文化130人;公司擁有一批工程、管理、經濟等相關專業管理和技術人員及經驗豐富的特種設備、高配、維修等相關工種操作人員，均持證上崗，能夠為業主提供24小時全天候安全、快捷、周到的全程服務。

　　公司擁有健全、高效的扁平化組織機構和完善的法人治理結構，實行董事會領導下的總經理負責制。公司立足于蘇州大學校內物業管理市場的同時，積極開拓社會物業市場，依托服務高校多年的積累和自身不懈的努力，為業主提供各類超值的物業專業化服務，以“追求卓越、崇尚誠信、提供優質服務，滿足顧客與法律法規要求”的企業精神，勇于開拓，取得了較好的社會效益和經濟效益，目前公司管理的物業項目涉及高校、國企及事業單位、外企、住宅五個行業，主要管理的物業類型有：高校教學實驗樓、辦公樓、生活用房，銀行綜合業務樓，多層住宅，高層公寓，高層樓宇、辦公寫字樓，工業廠房、大型商業廣場、醫院等多種類型，公司現管理綜合項目23個，物業管理面積達200萬平方米;公司所承接的物業項目先后獲得“江蘇省園林式單位”“江蘇省優秀物業管理小區”“省高校文明宿舍先進單位”。公司于20**年通過ISO9001-2000認證并于20**年6月通過了重新認證，8月通過了ISO14000的認證。

　　二、轉型定位、明確目標、提升綜合實力

　　1、堅持服務育人的教育屬性

　　后勤實體轉制為企業以后，面向高校物業市場，要不要堅持服務育人的宗旨，是東吳物業公司面臨的首要問題。事實上“三服務兩育人”一直是高校后勤的服務宗旨，在面向大學生群體服務時，堅持社會效益和經濟效益的統一，不追求利潤的最大化是高校后勤企業的競爭優勢，也是高校后勤物業企業的特色所在。東吳物業公司近年來一直奉行“一切為了學生、為了一切學生、為了學生的一切”的服務理念，采用多種形式積極開展各項活動。每年均結合實際推出為學生真情服務的系列活動，設立各種獎項鼓勵員工在為學生提供物業服務時做到“主動、熱情、優質、高效”，公司每年都要涌現出一大批感人事跡，員工服務理念的提升，使學生能享受到滿意、超值的服務;與此同時，從育人角度出發公司盡可能多安排一些勤工助學崗位提供學生選擇，也進一步強化了公司的教育屬性。

　　2、加強學習型組織的建設

　　由于城市化的進程在加速，大量新材料、新工藝、新技術在建筑工程中的使用，業主、顧客日益增長的服務需求等方面的綜合影響，社會對物業的需求越來越旺，對物業的要求越來越高，物業管理的難度在不斷增大。如何求生存、求發展?這是眾多物業企業必須回答的問題。東吳物業公司從自身實際出發，注重企業轉型期員工觀念的轉變、技能的提升，堅持用先進的理念、實用的技能來武裝員工，指導物業的實踐，提升物業的品質。具體措施如下:

　　(1)建立員工培訓學校。學校設立校務委員會，下設十五個教研室，教師實行專兼職相結合，主要以公司管理人員為主，教材主要自編，在教學相長的過程中教師與員工都得到了提高。公司要求每個員工每年接受培訓不少于100個小時，為了保證學習的有效性，學校實行必要的理論與實務操作考試。

　　(2)開展讀書活動，進行征文比賽。近年來公司結合自身實際在全體員工中倡導讀書活動?！稕]有任何借口》、《細節決定成敗》成為反復閱讀的書籍。為了深化讀書效果，公司進行了征文比賽，一批理論聯系實際的優秀論文脫穎而出。在這過過程中，先進的物業理念在干部、員工中得到升華和延伸。

　　(3)堅持公司中心組學習制度。領導就是教練，管理者應是培訓者。公司堅持每月1-2次中心組學習制度，公司領導組織管理骨干學習，堅持導讀，適時引進先進的物業管理理念，對于學習型組織的建立起到了關鍵作用。

　　(4)辦好網站和物業通訊。物業管理提供的是一種服務，其優劣很多方面取決于業主與顧客的感受，需要公司通過員工的用心服務得以實現，需要通過多種渠道進行溝通。網站和通訊是物管人員與顧客之間聯系的方便之橋，高校后勤物業服務對象數以萬計，我們通過網站與師生建立最廣泛的聯系，建立了客戶服務、維修咨詢、批評表揚、投訴處理等欄目，加強了溝通、理解和信任。

　　(5)堅持向社會優秀物業企業學習。榜樣的力量是無窮的，社會優秀物業企業更貼近社會，更貼近市場有較強的生命力和競爭力。在走向市場的過程中公司十分重視學習和借鑒社會優秀物業企業的理念和經驗，公司先后多次組織管理骨干赴深圳、上海、北京等地學習考察，受益不小。

　　(6)加強企業文化建設。公司成立之初，就提出了“追求卓越、崇尚誠信、提供優質服務、滿足顧客與法律法規要求”作為企業的精神和文化建設目標;

　　在物業服務的理念上提出了“主動、熱情、優質、高效”的要求;在組織和隊伍建設上提出了增強企業整合力、凝聚力、創新力、執行力等“四力”的要求;企業文化內涵的建設為企業生存發展注入了強大動力。

　　3、加強創新能力建設

　　創新是企業的靈魂，首先要堅持體制創新。由員工入股、學校零產權成立物業公司在全國高校后勤是首家。由于產權的明晰，物業公司使用學校用房超出定額部分采用租用辦法，國有資產的保值增值工作落到了實處。股權相對平均是東吳物業公司體制創新的特色，數百名組建公司的員工作為出資人按6:5:4;3:2:1比例形成公司的股權結構，實現了在一次分配中保障了公正公平，在深化改革的過程中具有積極的社會意義和影響。這種企業的本質是公有民營所有制的現代企業，這種股權結構符合《20**OECD法人治理結構精神》，是建立和諧企業和諧社會的一種積極探索。從實踐的效果來看，員工持股計劃的實施大大增強了企業的凝聚力，增強了員工的責任感，員工的勞動積極性得到了充分發揮。

　　其次是機制創新。

　　(1)轉換經濟運行機制。劃小核算單位，將二級核算單位進一步細化以單個項目的三級核算單位，實行項目經濟目標責任制，推行全成本核算和扁平式管理。

　　(2)引進現代企業用人機制。公司基本實現了“按需設崗、按崗聘工、競爭上崗”的要求，做到了員工能進能出、干部能上能下。

　　(3)改革激勵、分配機制。公司制定了“以勞定薪、以績定獎”的分配方針，實行固態與動態相結合的分配辦法。

　　(4)強化約束機制。公司成立了品管部，加強物業項目的品質管理。同時加強了各物業分部自控能力的建設，設置了專兼職檢查員，形成了多重PDCA循環網絡。

　　(5)建立風險防范機制。在資金使用、用工規范、防火安全、物業接管、突發事件的處理諸多方面建立健全了風險防范預案。

　　(6)調控與決策機制的建立。堅持在法人治理結構的框架下自覺的引進科學的決策機制，力爭做到“不唯上、不唯書、只唯實;比較、反復、推敲?！?/p>

　　第三是服務創新。在高校教室物業管理工作中，隨著多媒體教室的增多，高校原來設有專職機構、專職人員負責的模式已經不能適應，為了減輕學校人員負擔過重、用工重復的問題，公司主動與學校溝通，承擔了200多個多媒體教室的維護與使用管理，通過引進專業人才，對教室物管人員進行專業培訓，大大節省了人員，提高了運行效率，拓寬了公司物管內容。銀行物業項目的特點是“客服、衛生、安保要求高”，按照公司日常物業管理工作方式運作將難以達到業主的滿意，公司針對銀行物業的特點，制定出一套適合銀行物業的賓館式服務方案和作業指導書，并對操作人員開展業務技能、作業指導、服務禮儀的培訓，提高員工綜合素質，深得了業主的滿意，幾年來項目續約率達100%。在此基礎上，銀行還將物業服務范圍延伸到導儲、點鈔和票據處理等，物業服務從單一的勞動密集型向增加知識技能含量的轉型。目前，物業服務的品牌在銀行系統中得到認可，物業業務已從一家銀行拓展到四家。在服務理念上提出并踐行了“主動、熱情、優質、高效、快樂”的理念。

　　4、確?？沙掷m發展

　　首先是加強人才梯隊建設。堅持人才興企的戰略，按合理梯隊結構要求，每年分批引進各類管理技術人才數十名。

　　其次是加強市場營銷，堅持市場部參與社會物業招投標競爭和鼓勵各物業分公司(分部)擴大項目管理半徑的雙管齊下的市場拓展戰略。

　　第三是不斷提升物業管理的品質，精心打造東吳物業品牌;

　　第四是加強領導核心的建設，不斷提升企業綜合實力。

　　三、加強“四化”、勇于實踐、增強核心競爭力

　　幾年來東吳物業公司始終堅持經營集約化、管理規范化、人員專業化、服務標準化的方向，大膽實踐、勇于探索，增強了企業的核心競爭力。

　　1、經營集約化

　　公司自成立起始終堅持做大做強的方針，堅持社會市場開拓，在開拓中發展、在實踐中提高，從起步的2萬多平方米一幢大樓發展到現在的6所高校、數10家單位200萬平方米建筑;物管除了保潔、保安、環衛綠化、客服等內容外，房屋、設備、設施維保涉及的技術工種就達:土建、裝飾、水、電、氣、汽、弱電、空調、電梯等十多項。為了實現經營集約化的目標，公司利用學校原有的技術力量為基礎，充實各類技術人才成立了工程部，同時利用集團優勢在專業公司中為物業配套成立了多個維保專業隊，如水電安裝隊、建筑工程隊、涂料油漆專業隊、弱電維護專業隊、空調維護專業隊、綠化環衛專業隊等。由于公司不斷整合集團的各類資源，加強集約化水平，物業的保障服務綜合實力得到了極大提高。

　　2、人員專業化

　　物業的品質取決于從業人員的素質，取決于專業化水平的程度。為了實現人員專業化，公司十分注重物業對象的細分，并根據細分的要求建立專業化的物業組織機構，成立一專多能的專業物業隊伍，同時加強專業水平的提升，不斷增加物業管理業務知識、技能的含量。公司為了加強專業化人才的培訓和提升，成立了“東吳物業公司員工職業培訓學?！?，制定了培訓大綱、組織骨干自行編寫教材、進行專業理論講授和現場實踐操作訓練、并進行理論和實踐的考核考試。對管理人員加強了管理理論、服務理念的培訓，對一線操作人員加強了實務操作培訓，如對保安加強了準軍事化的訓練、各種應急預案的演練、考核標準的培訓;對保潔員進行服務程序、服務標準、服務技巧的培訓;對維保人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對多媒體教室管理人員進行計算機多媒體的培訓等等;為了實現物業服務的專業化，公司還注重專業化工具的配備，在保潔方面如保潔車、專業地板清洗機、擦窗器、清潔用品等的使用大大提高了勞動生產力，提高了物業服務的質量、減輕了勞動者的勞動強度。

　　3、管理規范化

　　公司自成立以來始終堅持法人治理結構的完善。股東會、董事會、監事會、總經理班子各司其職，配合密切，運轉有效;按照現代企業要求建立新的運轉機制;建立健全相關規章制度和工作流程，出臺并實施了預決算制度、人財物信息管理制度、議事決策制度、學習培訓制度、風險防范和控制制度等公司同時還進行加強執行力的學習宣傳，取得了較好的效果。同時，導入ISO9001-2000質量管理體系，努力學習和實踐八項質量管理原則，建立并全面推行了物業質量管理體系，規范了服務的要求和管理的行為，實現了物業質量管理的規范化。

　　4、服務標準化

　　物業的品質通過物業服務的標準化來體現。公司為了提升和保持品質始終堅持物業管理服務的標準化建設，反復學習貫徹“國家優秀物業大廈標準”“江蘇省住宅物業管理服務等級標準”“物業管理條例積極開展創建省市級優秀物業小區的活動，在創建過程中對照標準、聯系實際逐項整改，將服務標準結合ISO質量管理體系建設要求，編寫‘作業指導書’及員工手冊，分類指導、取得了實效。同時在推行物業管理服務標準化的基礎上倡導服務的精細化、人性化，實行物業的可持續發展。

　　[作者簡介]陳愛萍，*蘇州大學后勤產業黨委副書記、副研究員。

篇3：物業公司核心管理人員辦公會講話學習體會

　　物業公司核心管理人員辦公會講話學習體會

　　通過深入學習《z董事長在集團核心管理人員辦公會上的講話》，認識如下：

　　z總的《講話》為集團20**年的發展指明了方向，使我們對今后的工作思路有了更全面深刻的理解和認識，雖然我們現在處于國際金融危機的大環境下，但在國家一系列刺激消費利好政策的出臺下，隨著居民消費需求的提升，對我們集團來說又迎來了一個新的發展的機遇。

　　我們在今后的工作中要牢牢把握“以提高利潤為中心，以三個中心建設為組織架構基礎，以全面推行標準化流程制度為目標，調整結構，找準定位，不斷創新，大膽實踐，迎接新挑戰”的20**年主導思想。在工作中我們要對物業公司的商業模式進行探索、實踐，使之提升盈利水平，在工作中要樹立如下思想：

　　一是做好集團企業文化的宣貫，加強典型案例的搜集和整理，并及時做好相關新聞報道工作，抓好企業文化培訓工作，積極開展企業文化系列活動，從而培養出一支來之能戰、戰之能勝的四有z人隊伍。

　　二是對以前工作進行認真總結，調動每位員工的積極性和創造性，樹立主人翁意識，對促進集團發展的成果繼續發揚和創新，對工作中的不足進行及時改正。

　　三是加強培訓，提高員工的業務技能，培養員工的大局意識，轉變思維模式，積極站在集團戰略發展需要的角度看問題，不斷提升綜合素質。

　　四是隨著物業公司標準化管理流程體系的逐步完善，使流程制度體系建設正向科學化和制度化邁進。在大力推動責任體系建設同時，建立高效科學的責任體系，提高物業公司決策效率，推動z物業事業不斷向前，工作中要找準自身定位，明晰自身責任，并在工作中勇于承擔，善于承擔，做好服務、支撐、監控，建立科學高效的責任管理體系，從而為z物業的宏偉目標打好基礎。

　　在20**年要做好如下工作：

　　一在經營工作方面，我們以提高利潤為中心，通過開拓物業市場擴大經營規模開展多元化經營，提高各服務中心盈利水平。并通過提升服務意識，夯實內部服務管理質量，加強橫向縱向交流，為集團各經營部門發展創造良好的工作環境。

　　二在管理工作方面，我們要大力推動責任體系建設，落實每位員工的崗位職責，通過

　　1、嚴控費用，確保預算目標完成；

　　2、積極響應集團號召，開展管理提升活動，確保服務質量；

　　3、積極采取措施，穩定員工隊伍，通過學校及市場招聘等途徑對員工的年齡結構、技能水平進行調整；

　　4、努力協調內外關系，為公司發展創造良好環境，通過上述一系列措施，使管理工作落實到實處。

　　三在企業文化方面，成立企業文化宣傳小組，宣傳報道集團及物業公司企業文化，及時將本部門內先進理念、制度以及好的做法、好人好事等進行報道，通過企業文化在每一個角落宣灌，增強員工歸屬感，提高團隊的向心力凝聚力。

　　20**年我們在z總講話的指引下，克服困難，加強溝通，同心同德，以積極的心態迎接新的挑戰，在邁向百年z的偉業中，創造新的輝煌。