中國企業的管理離現代化管理有多遠
難忘柳傳志曾經在20**年時說的那句關于企業名人的感人肺腑的話：“我從1984年創辦企業，18年間和我同臺領過獎的許多知名企業家，今天回過頭去看，絕大部分已經銷聲匿跡?！睂τ谄髽I經營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史舞臺，可能再也沒有機會轉化為它們下一次的成功了。
下面是一段統計資料：“據統計，世界最長壽的公司已達700多歲，世界500強的平均壽命是40歲至42歲，1000強的平均壽命是30歲。歐美企業平均生存年限是12.5年。日本《日經實業》的調查顯示，日本企業平均壽命為30年。在中國，有關企業存繼周期尚無如此明確的統計，據1993年、1995年、1997年、2000年、20**年連續進行的5次全國私營企業大規模抽樣調查表明，1993年以前私營企業平均存繼周期只有4年，2000年提高到7.02年。
“資料顯示，在中國集團公司的平均壽命7至8歲，中小企業平均壽命只有2.9歲，由于中國90%以上的企業是中小企業，據此推算，中國企業的平均壽命約3.5歲。相比之下，我國企業的平均壽命遠遜日本，而大型企業(集團公司)的平均壽命也只達到美國中小型企業的平均水平。中國每年有數百萬家企業倒閉，美國每年倒閉的企業大概為數十萬家，倒閉數大約只有我國倒閉數的1/10，若考慮到兩個國家在企業總數上的差別，這一數字可能會更加驚人。如在中關村注冊的企業有6000家，壽命已經超過8年的不到3%?！?/p>
面對中國這樣的管理現狀，卻經常聽到企業家、私營老板和職業經理人經常把“建立百年企業”作為自己的口頭禪，實在讓人費解?中國企業離實現現代化管理有多遠，他們在經營管理中到缺什么?
1、企業的組織設計殘缺
規范的組織設計包括合法的企業管理體制、科學的組織機構和規范的組織運行規定，具體說就是：合法的企業管理體制，一是要符合公司治理要求，包括結構合理，責權分明，關系處理妥當三方面;二是要滿足經營目標要求，確保經營目標的一致性;三是要按工作內容設置組織，包括工作內容的劃分和設置，分工對組織的影響等，關于這點，我走過兩家小型企業，企業都發展了10多年，就是沒有一套完整的企業管理制度和規范流程，即便是完整的文件檔案、記錄也做不到。我們若談符合公司治理問題，受我國璀璨的帝王管理思想左右和困擾的各企業經營負責人，在數以萬計的企業中，無論是企業什么性質，也不管公司大小，有幾家企業老總能做到放權并“符合公司治理要求?”就拿在滬深上市的2000來家企業來說，可以說是比較“規范”了，可是漏洞百出的企業也不經常在曝光死嗎?
2、違法經營，不合理偷稅
幾乎所有做過財務工作的人都知道，一般的企業都會做兩套賬，屬稱“內帳”和“外帳”，企業的財務賬分兩套運行已經不是什么秘密了，就即便國家領導人想來也知道這些，大部分企業家都沒有花心思去提高企業內控管理而合理避稅，反而是想盡一切辦法在偷稅、漏稅，這樣的經營不是幫助企業，而是私飽老板而危害企業，當我們建立的是從公司領導層開始都不是考慮提高企業的經營管理，而是將心思花在尋求法律漏洞甚至知法犯法的時候，我們所建立起來的企業文化其實一開始就是“死亡文化”、或“終身違法文化”。
3、無利經營
作為制造業，按照經濟學的標準，如果利潤低于5%，投資收益將會被畫上句號，沒有誰能做做到無利經營，但是在中國江浙一帶，就有企業能做這個，據一位常出差江浙企業，負責接手委托產品驗貨的朋友說，江浙有很多出口型企業可以做到100%無利經營，這里的“100%無利經營”是指毛利剛好能夠在扣除相應稅款和成本后，凈利為零，但是企業還是能夠正常經營，沒有聽說過吧，我剛聽到的時候，咱也不相信，經過老友解析后慢慢清楚。原來，企業先通過無利出口，經營過程中通過偷稅(但是提交發票報出口退稅)，最后通過出口退稅成活，我不得不樹大拇指，這樣的企業能活多久大家可想而知。
4、是否有核心競爭力即可
國際知名企業的權威專家告訴中國企業：擁有“核心技術”并不能主導一切，掌握“標準”才能稱大。標準高于技術，它是一個權威的尺度，技術是否可行要由它來權衡。因此，各行業盡快聯合起來，制定本行業的技術標準和準入機制，這也是提高我國企業核心競爭力的重要手段。如目前中國電器、電子行業除CCC是通過仿造得來的“標準”類要求外，中國很少有獨立自主的、能通行國際的民用產品標準或技術標準(這里不談軍用范圍)。
5、是否要企業文化和創新經營
如果你想要員工的付出，那么，你就需要首先對員工投資。就像沃爾瑪說的那樣，如果你想要員工照顧好你的顧客，那么，請首先照顧好你的員工!而一旦當企業把投資重點，從設備轉移到員工身上，整個生產程序將會產生難以想象的效益。換句話說，企業真正強大的是它的員工，而不是它的機器!但是，回頭看看時下的企業文化管理，在中國，經營人心的方法恐怕是“權術謀略”，而非真正的建立其企業文化吧。同時，企業的經營要做到如下幾點：
A、企業經營者和職業經理人的誠信道德和社會責任問題 ;B、技術和產品的創新和創造問題;C、企業經營和管理體制的調整和改造問題;C、市場變化和競爭加劇問題;D、資源成本提高和合理利用問題;E、企業和產品的品牌和文化建設問題;F、國內和國際市場全球化競爭問題;G、企業短期利益與長期發展和社會責任矛盾。
篇2：物業知識教材:物業管理現代化與人才培養
物業知識教材:物業管理現代化與人才培養
物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的深化而形成的與產權多元化格局相銜接的一種統一管理方式，是與建立社會主義市場經濟相適應的一種社會化、專業化、企業化的管理模式。物業管理的開展需要一大批高素質的復合型人才來實現現代化的管理。
一、物業管理現代化
(一)實現物業管理現代化的優越性
隨著gg開放的深入發展，社會主義市場經濟的建立，人們越來越認識到市場的競爭，歸根到底是商品的競爭，而商品的競爭，歸根到底是技術的競爭、人才的競爭。特別是當今世界已進入高科技時代，物業管理要創一流水平，體現一流質量，實現現代化管理勢在必行。物業管理現代化的實現有以下優越性:
1.高效率
物業管理是一個復雜的系統工程，管理范圍大，內容廣，采用舊的房產管理方法和手段，不僅耗費了大量的人力、物力，而且效益十分低下。如果推行現代化管理手段，尤其是將一些高科技用于物業管理上，將大大提高其效率。比如，小區內實行電視安全監控系統來管理治安，則只需一個人坐在熒光屏前，就可以觀察到小區內主要道路及一些主要地方人們活動及治安狀況，并由錄像帶自動記錄下來。如果住戶反映某天發現自家東西被竊，便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案，既提高了管理水平，又節約了大量的人力。
2.高質量
傳統的收費管理及服務項目是采用簡單的人工手段進行工作的，對一般化管理還可以，如果需要一些要求較高或較復雜的系統管理，就顯得力不從心?，F代化管理把管理建成一個完備的系統，具有數據采集、整理和及時分析的全過程，減少了信息在中間傳遞過程的流失，保證了數據的準確度，提高了決策的可靠性，電子計算機先進設備在保證工作質量方面有極高的可靠性。它可以連續運行，可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯，并且設有反饋和自檢的功能，可以自動檢查系統的執行情況，并校正計算誤差，高質量地完成各種工作。
3.高儲量
計算機具有大量儲存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲大32開本562頁(每頁784個字)，約44萬字，而長3000米的磁帶可存儲127551頁，約1億個字。
4.方便
隨著計算機運用的擴展與聯網，物業管理公司的電腦系統可以根據工作的需要，與銀行金融機構、自來水公司、供電系統等有關部門聯網，這給物業管理與住房的管理交費都帶來了極大的方便。
深圳市長城物業管理公司運用電腦方法進行收費管理帶來了明顯的優越性:
?、俟澥×?0%~70%的人力;
?、谑召M穩定可靠;
?、郾苊饬藗€別收費人員徇私情;
?、茇攧?/a>報表反映及時、準確;
?、莘奖懔藰I主(使用人);
?、蘅梢噪S時統計出不正常水電用量的用戶，故可及時反映水、電表運行情況。
(二)物業管理現代化的內容
物業管理現代化的定義可以簡單表述為:綜合運用現代化管理科學并采用先進的技術手段，把國家對物業管理的各項規定及要求物化在各種設備中，并由這些設備與管理人員構成某種工作目標服務的人機信息處理系統。
從廣義上講，物業管理現代化包括以下五項內容，即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段自動化。
1管理觀念現代化
現代化的物業管理與傳統的房產管理在思想觀念上有著明顯的不同，具體表現為:
(1)信息觀念強。在物業管理中，信息作為一種重要的資源來管理和利用，物業管理人員要全面了解物業的運行情況。對一個不斷變化的物業系統，要隨時隨地對其進行調整，使其達到最優工作狀態。居民、業主對物業的意見、建議等信息是管理人員進行下一步工作的基礎，物業管理必須充分運用信息，加強信息流動、傳遞，促進信息循環，及時組織反饋，達到與客觀實際的相對一致，從而為科學的決策提供條件。
(2)系統觀念強。物業管理的目標不是單一的建筑物，而是把建筑物與其周圍環境統一起來作為一個系統來管理。在這個系統中不僅包括有形的物質，還包括無形的精神文明。物業管理不僅要保證物業正常使用，而且要使物業的使用功能盡可能地發揮，從而為居民提供舒適的生活和工作環境。
(3)經營觀念強。物業管理公司是專業化、社會化、企業化的獨立法人，不能依靠行政手段來工作，而是要通過經營方式、經濟的手段來管理物業。它是以人為本，積極開展有償服務，并以一業為主，多種經營方式來保證管理系統的資金籌集。
2.管理方式程序化
物業管理要通過人的經營活動去實現，管理人員水平的高低直接影響到管理和服務的質量和效果。因此，要保證公司的管理水準就必須建立起一整套完備的制度。對每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都需訂出明確的規定，使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質量。許多物業管理公司實施ISO9002，就是完全按照程序化辦事，根據質量體系要素細化，根據管理職責分工，強化法治意識。由“人治”變為“法治”，全面提高企業水準，保證整個系統長期穩定運行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進的自動化管理手段。
3.管理標準規范化
在現代企業管理中，絕大多數的工業企業都有一套完整的產品質量檢測系統，以保證其產品質量在日益激烈的市場競爭中占領一定的市場。物業管理公司也是企業，它是服務性行業，它的“產品”就是管理服務行為。公司為了保證“產品”質量，應建立一套規范化的管理標準，制定管理標準要將其細化，具有可操作性。在這些管理標準中人員培訓考核標準是不可缺少的。它可以像工礦企業一樣采用“全過程質量控制”--對管理服務行為實施的整個過程進行全面考核，以保證員工的素質。只有一流的員工隊伍才能提供一流的管理服務，物業管理公司整體素質才能達到一流水準。
4.管理組織網絡化
物業管理涉及面廣，物業管理公司與許多政府部門、服務公司等都有著各種聯系。如果我們將物業管理系統看作是一張網，將包含在物業管理系統中的各個部門看作是這張“網”上的一點，那么它們之間的關系就是“網”上的“線”。于是物業管理公司內部各個部門機構間的關系就形成一個層次分明、上下貫通的網絡，而與其外部工作緊密相連的政府各個部門以及相關的企事業單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個工作“網”。物業管理組織網絡化要求各部門與“網”中的其他部門有良好的交流，網絡中的各個結點能實現資源共享。在物業管理組織網絡中，有大量的信息資源、人力資源、技術資源--各類企業的技術人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣，物業管理公司就可以節省大量的人力、物力，它的優越性得到充分體現。
5.管理手段自動化
物業管理中的信息量大、面廣，而且需要長期保存、經常調用，采用計算機技術，可將信息分類、處理存入軟盤中保存，并可將計算機聯網運行，以方便物業管理公司內的各部門隨時調用。計算機迅速準確地完成對各種數據的調用、匯總、分析，既提高了文檔統計工作效率和質量，又可在企業遠期預測上進行輔助，為公司領導的決策提供依據。物業管理中除了采用計算機以外，還可以選擇精密的電視安全監控系統、保安自動巡更系統、消防自動報警系統、電子通訊系統等先進的高技術的自動化管理手段。
然而決不能簡單地理解為傳統的管理加計算機就是現代化。如果只有計算機技術在物業管理上的運用而缺乏現代化的管理觀念，程序化的管理方式，規范化的管理標準，網絡化的管理組織，那么這個現代化的含義是不完整的，只有“五位一體”才真正是物業管理現代化。
(三)計算機運用于物業管理之中
隨著科學技術的迅猛發展，電子計算機越來越為各個行業所普遍使用。同樣，正是由于它的綜合性、快速性及可靠性，今天已被廣泛用于物業管理的各項服務之中。通常是把物業管理運作作為一個大系統，物業管理系統是大系統中的一種，它把各種物業管理組織成一個有機整體，通常分為三個部分，并存在于社會大環境中。
物業管理涉及到方方面面，在運作之前應作超前性系統研究，這樣才能使物業管理活動走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:
?、倭私馕飿I管理的整體，有利于制定目標與要求，減少盲目性與片面性;
?、谑箾Q策者充分了解物業處于大環境的種種制約，物業管理必須與所處大環境相適應，相通融;
?、弁ㄟ^系統輸出信息反饋，能及時找到某些輸入不合理原因，采取必要的控制加以改進，使其與總目標的偏差減小到最低程度。
物業管理系統建立的步驟:
?、偬岢鰡栴}。根據購房對象，調查分析其文化程度、知識結構、家庭組成、經濟狀況及對物業管理的態度。
?、诿鞔_目標。物業管理對象是哪些人，規模多大，服務的內容范圍有多大，主要管理手段是什么等。
?、墼O計方案。設計時要進行多方案比較，并有可比基礎，可按公司管理體制來設計方案。
?、芙⒛Ｐ?。明確物業管理具體由哪些部門組成，部門之間的聯系。模型要進行定量化與標準化設計。
?、輧炦x標準。對各種標準進行對比、分析，如管理開支、人員構成、規模效益、收益指標、服務滿意度、物業增值率等。
?、薹桨笓駜?。在眾多方案中，經過比較、分析，選出一個令人滿意的最優方案。
(四)管理信息系統在物業管理中的應用
管理信息系統(ManagementInformationSystems，簡稱MIS)是由人、計算機等組成的能進行管理信息的收集、傳遞、儲存、加工、維護和使用的系統。
1.MIS對物業管理現代化具有重要作用
物業管理在我國起步較晚，最早的深圳也只有十幾年的歷史;國內的其他地區都是90年代以后之事，管理水平低、管理手段落后、管理質量差，要使物業管理真正走上專業化、規范化、現代化的管理之路，必須運用現代化管理方法。MIS作為當前一種先進的管理工具在國外已被普遍運用于物業管理行業，因此，我國應在物業管理行業推廣MIS管理方式。一個好的管理信息系統，能滿足物業管理公司內的領導、管理員、操縱員等各層人員要求，具有多方面功能，主要有以下四個方面:
(1)及時、全面地提供信息和數據，讓公司領導全面掌握物業管理狀況，更好地確定系統目標。
(2)利用數學模型加工數據，根據過去的數據預測未來，或者根據過去、現在的數據選擇最優決策。
(3)根據不同管理層次的特點，完成不同要求的功能，從而達到各層次的溝通，發揮控制與反饋作用。
(4)有效地利用自身的人才和設備等資源，使成本最低化。
2.物業管理應用MIS的必要性、優越性
物業管理使用MIS以后，可以提高管理人員辦事效率，改善整體管理水平，具體體現在以下幾個方面:
(1)有效改善有關資料存儲方式。對一個住宅小區(大廈)而言，各種規劃檔案、平面圖、水電管道線路圖、驗收文件等資料相當繁雜，建立物業管理MIS后，可以把所有資料儲入一個小磁盤中，運用MIS后，查找、翻閱、修改、復制非常方便、快捷。
(2)可以分類記錄日常發生的各項事務。物業管理承擔著房屋的維修保養、設備的保養與維修、保安、消防、清潔、美化環境、樓宇驗收與交換、質量綜合測評、住戶各項費用的收繳等日常事務，用手工操縱既繁瑣、又不規范，有時還會出差錯，采用MIS則將各項事務既分門00別類，又相互關聯地存儲起來，按時統計分析，甚至自動判斷哪些資料不完善，提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復性工作。
(3)計算住宅小區(大廈)內發生的多項費用，實現財務電算化。任何一個物業管理公司的財務管理都是非常繁瑣的，各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰，更要保證數字萬無一失。MIS則可以使這種狀況大為改觀，不僅可以記錄各項費用，而且保證準確，這大大簡化了統計、制表等工作，隨時可以調出想要知道的各項費用的開支。
(4)實現高質量管理。MIS利用計算機的電子表格、文字編排、圖像制作等功能，有效改善了物業管理傳統的處理事務的方式。MIS是有步驟、按固定程序運行的，它要求管理人員按規范化操作，從而促使物業管理規范進行，提高管理人員處理事務的效率和自身素質，提高管理質量。
(5)實現決策科學化。MIS所包含的決策支持系統可以綜合處理各類信息，自動進行統計、比較、繪圖等工作，為管理者決策提供材料和依據，并能為決策者提供各種相關的決策方案，從而促進物業管理的決策科學化、管理科學化。
建立一個物業管理MIS需要大量人力、物力，需要進行深入調查，熟悉工作環境，規劃好各個子系統，既要保證各子系統的獨立性，又要有相互的耦合性，需要懂得電子計算機編程序人員參與。由于篇幅有限，需要運用MIS時再深入展開、細化研究。
二、物業管理現代化對人才的需求
(一)物業管理現代化需要觀念更新
物業管理公司實質上是市場經濟的伴生物。在國外，多數國家和港臺地區對房地產早已實行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業管理公司。西歐、北美一些國家的物業管理起步更早，成效尤為突出，對這些國家、地區的經濟發展起著重要的促進作用。我國的物業管理相對國外來講十分年輕，要使我國物業管理趕上世界先進水平，必須加快物業管理現代化建設，需要在思想觀念上有所更新，重樹三個觀念。
1.創新觀念
雖然物業管理行業在國外已興起和發展了好幾十年，一些成功的經驗可為我們借簽，但我國的實際情況又決定了不可能照搬照抄國外的經驗。我國地域大，人口多，經濟發展極不平衡。gg開放以來，市場經濟起步較早的沿海南方城市與交通不便的內地城市的經濟發展差異很大，老百姓的收入也有很大的差別。據對我國35個城市的抽查表明，上海1995年人均生活費收入為6822元，而內蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質差異也很大，大城市高于中小城市，沿海城市高于內地，因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國實行社會主義市場經濟、加快住房制度改革、推行物業管理時，既要借鑒國外一些成功的管理經驗，又要積極創新，走符合我國國情、符合管理服務對象(業主)實際情況的路。實踐證明:凡是被建設部評為優秀示范的住宅小區，其參與管理的物業管理公司都能根據當地的實際情況及業主(使用人)的經濟、文化等具體條件積極開展服務工作，創造出了自己的特色后被人們所共認。
2.人才觀念
人才是企業生存、發展之根本，這已成為當今人們的共識。但作為從事物業管理工作的人才，需要重新認識。那種認為物業管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”，人人都會做，不需要什么文化技術的觀點是錯誤的。借鑒香港開展物業管理工作的經驗，深感我國這方面專業人才匱乏。據南京市房管局調查，南京市現有近130家物業管理公司，卻沒有一位經過本專業培養的專門人才，即使是改行從事這項工作的專業技術人員也不很多，學歷層次不高，大大影響了物業管理工作的開展。
物業管理所提供的服務很廣，包括建筑物本身的結構，以及建筑物以外的環境、場地和附屬設施，還有保安、通訊等方面的內容。特別是在建立和諧的人際關系和公共關系、形成良好的工作環境和居住環境方面，有著許多深層次的工作需要去做。因此，凡是從事物業管理工作，尤其是高層次的管理人員，需要有廣博的知識，應是一位復合型人才，這樣才能夠勝任。國外十分重視物業管理公司管理人員的文化素質。香港規定，物業管理行業中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外，還需要進行2年至3年的職業培訓，取得證書后方可進行工作。所以我國的物業管理工作要想健康地發展，必須轉變認識觀念，必須加強人才培養。我國政府非常重視物業管理人才素質培養，建設部人事教育司和房地產公司于1996年聯合發出《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》，全國各省都在積極開展培訓，注重人才素質培養。
3.市場觀念
由于當前我國存在著多種所有制形式，客觀上也就存在著經濟利益的多元化格局。目前，我國的gg開放、實行社會主義市場經濟，就是要調動一切人的積極因素，發揮各種所有制的互補作用，加速國民經濟的發展?，F代市場經濟最主要的功能之一就是要打破“封建割據”、“小農經濟”的生產模式，合理有效地配置資源，使各種生產要素實現最佳組合，充分提高資源利用率，從而使國民經濟快速、高效地運行。但目前我國的物業管理方式還是一種“誰開發，誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發商的關系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業管理，而忽略了“市場”這個觀念。從某種意義上來講，目前這些物業管理公司還處在為房地產開發、銷售房屋而工作，而不是真正社會化的物業管理，因此常出現“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現代企業制度、講究規模效益來講，這種只忙于自己所開發的物業管理是不行的。為適應社會主義市場經濟的需要，在公平競爭、優勝劣汰的市場運行機制下，物業管理工作要想創造出更輝煌的成績，必須推行社會化、專業化、現代化、集團化的模式，要有參與競爭的意識，這就需要經理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場觀念，迎接競爭的挑戰。
(二)物業管理是一門多學科知識綜合運用的新學科
談到物業管理，許多人并不十分了解其內涵，甚至有些人把物業管理誤認為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費”，不需要文化，不需要技術，只要出點兒勞動力就行了。正是由于存在這些錯誤的觀念，許多物業管理公司不重視技術人才的引進與使用，導致技術力量薄弱，管理水平較差，服務質量低下，住宅小區的業主(使用人)對其意見很大。實踐證明，物業管理運作過程中涉及的知識面很寬，從大學科目來講，有行政管理學、心理學、公共關系學、經濟學、系統工程學、法學等，這些學科主要屬于管理范疇;城市規劃學、建筑學、建筑結構以及設備、電氣、水暖、煤氣、空調、電訊、計算機等學科或專業，技術成分占據了主要地位。無論從管理角度，還是從技術角度，這些學科、專業與物業管理的生存和發展都息息相關。由此可見，人才對搞好物業管理之重要。
(三)人才質量關系到物業管理的服務質量
一個模范小區的物業管理質量，除了“硬件”(住房、公共設施、設備等)是一流的，而且“軟件”也應該是一流的?！败浖卑ㄒ幷轮贫?、服務態度、服務質量等內容，最終要落實在物業管理隊伍的素質上，即人才質量上。具體來說，就是要求全體員工的思想素質、文化素質和業務素質要高水平，每一位工作人員應具有強烈的事業心、責任感。在工作中要牢固樹立“服務觀念”、“道德觀念”，要有“寧可自己多流汗，不讓住戶一時難”的“住戶至上”的思想覺悟，這樣的服務質量才是一流的，才能受到業主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業管理公司“硬件”與“軟件”同步，高標準、嚴要求地培養出一支作風過硬、業務技術精通的管理隊伍。它要求每一位員工強化服務意識，改善服務態度，提高服務質量，使得小區內每一位住戶都十分滿意。
三、物業管理的人才素質
(一)當前我國物業管理的人才狀況
目前我國物業管理公司種類繁多，從物業管理公司的性質來看，有國家辦的，有集體辦的，還有個體辦的，以及中外合資或獨資辦的;從物業管理公司的隸屬關系來看，有房管部門成立的物業管理公司，街道成立的物業管理公司，而更多的是由房地產開發公司成立的物業管理公司。各個公司都引進了大量人員，而在這些人員當中，只有極少部分的人接受過物業管理的培訓，絕大多數人還只是剛剛涉及物業管理工作，且許多人員本身文化水平、業務素質不高。據南京房管局統計，南京成立的100多家物業管理公司中沒有幾個是真正科班出身的本科畢業生。盡管近期引進了一些人才，也僅僅是具有大專以上非專業對口的畢業生。物業管理人員隊伍的業務水平有待于進一步提高與加強。
(二)物業管理人員應具備的素質與能力
一個優秀的物業管理人員應具備多方面的素質和能力。它包括:
1.政治素質
物業管理人員要有良好的政治素養、正確的經營思想、強烈的事業心，能全心全意為業主(使用人)服務，能為本公司利益著想，有很強的法制觀念。當前我國正由過去的傳統計劃經濟轉軌到市場經濟中來，房屋管理也由過去的行政管理轉到社會化、專業化、企業化的物業管理上來，因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套，而新的法制又尚未健全。在這種情況下，在開展物業管理工作時，一定要本著對國家、對業主、對公司負責的精神，遵守國家的有關法規。能否按照國家法規辦事也體現著管理人員的政治修養。
2.良好的職業道德
物業管理人員的職業體現在:高度的責任感、事業心;業主至上，服務第一;實事求是，嚴謹細致;艱苦創業，任勞任怨;尊重住戶，禮貌待人;遵紀守法，不謀私利。
3.業務素質
作為一名合格的物業管理工作人員，應具備豐富的專業知識，尤其是中、高級管理人員應是復合型人才。他們不僅要有一定的土建知識，了解住宅的結構類型，各種材料性能、施工質量以及外觀裝修、設計標準等，還要懂得有關機電知識，保證公共服務設施中的機電設備出現故障時能盡快排除。此外，還需要掌握一定的行政管理學、心理學、公共關系學、系統工程學等知識，為良好的物業管理工作的開展奠定基礎。
4.文化素質
物業管理人員應接受良好的教育，知識面要寬，接受信息的能力要強，要精通經濟學、系統工程學、美學、法學等學科知識。這樣在工作中才能與業主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。
5.身心素質
身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進、不怕挫折、心理承受力強，這些將是物業管理工作得以開展的基礎。
6.具有較強的管理能力
所謂管理能力要強，一般體現在“五勤”，即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動腦筋要勤，觀察發現問題要勤，說服管理指導要勤，巡視檢查管理要勤，動手參與管理要勤。
(三)物業管理經理、部門經理應具備的素質
物業管理經理、部門經理不僅應具備物業管理人員應具備的基本素質和能力以外，而且還要有領導能力和方法。
1.領導能力
領導能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協調能力、創新應變能力、信息捕捉能力和語言表達能力。
2.基本領導方法
物業管理領導者要堅持使用“從住戶中集中起來，到住戶中堅持下去”的領導方法?！皬淖糁屑衅饋怼?，就是領導者要深入到住戶中去，廣泛傾聽住戶的意見，把來自各方面的分散的零碎意見集中起來，經過分析研究、整理概括，化為集中的系統的意見，形成切合實際的管理方針、計劃方案。這個過程，也是領導者從個別指導中概括出一般意見的過程?！暗阶糁袌猿窒氯ァ?，就是要把集中起來的群眾意見，即領導者作出的決策、指示，讓物業管理公司全體人員貫徹、服務于住戶(即回到住戶中去)，通過住戶的評價，進一步檢驗管理方針。計劃方案要放到群眾中，讓其修改、補充。從住戶中集中起來又到住戶中堅持下去，從個別到一般，一般到個別，是無限循環的過程。在這個過程中，領導的意見才能一次比一次更正確、更生動、更豐富。
(四)加強物業管理人才素質的培養
搞好住宅小區的管理和服務，首先要有一支素質優良、管理和服務水平較高的員工隊伍，這是完成所擔負使命的重要條件。所以物業管理公司應始終把加強管理隊伍建設作為一項基礎工程來抓，應著重從以下四個方面來進行培訓:
1.思想建設
引導全體管理人員把“服務第一，住戶至上”當作企業的生命，全心全意為業主(住戶)服務。具體表現在16個字上:文明禮貌，合理規范，及時快捷，完好滿意。教育倡導“創業敬業，愛我物業，管理服務，住戶至上”的企業精神。
2.作風建設
作風反映企業的形象，是檢驗員工隊伍管理和服務質量的一個重要尺度。因此，在工作時間內，管理人員應該統一著裝，統一掛牌，統一用語;接待業主(使用人)以及賓客，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。只要住戶需要服務，物業管理公司就應盡可能地滿足住戶的要求，使全體住戶真正體會到“處處方便，事事放心”。
3.業務建設
業務水平的高低，直接關系到管理和服務的質量，關系到企業的效益，因此，公司在選聘使用員工時應注意嚴格把關。選聘員工應本著德、才標準，著重考核思想素質和業務能力，兼顧年齡、學歷、專業等條件。同時，應通過不同形式的培訓工作提高在職人員的素質。常采用的形式有:
?、俣唐谂嘤?。以1個月至3個月為期，較為系統地講授物業管理知識及物業管理操作技能。
?、趯ｎ}講座。根據物業管理公司員工的工作狀況及特點，有選擇地進行專題講座，以提高他們的業務能力及實際操作技能。
?、奂寄芨傎?。為促進全體員工提高技術，鉆研業務，可以通過各種技能比賽、選拔先進的方式來推動學習技術的高潮。
?、軐W歷教育。根據員工的不同層次、不同條件、不同水平，選拔一些熱愛物業管理工作，具有奉獻精神，又有培養前途的員工到相應的高校進行較系統的學習。
4.法制建設
社會主義市場經濟是法制經濟，要求每一位員工自覺地遵守法紀。要學法用法，物業管理公司要在國家頒布的各項法規的基礎上，根據國家制定的各項規章制度開展物業管理工作，積極為住戶服務。
篇3：物業知識教材：小區物業管理現代化
物業知識教材：小區物業管理現代化
一、小區物業管理現代化的內涵及其意義
(一)小區物業管理現代化的內涵及其意義
小區物業管理現代化，即是指在住宅小區物業及其物業管理中，以現代技術創新和科學 管理為宗旨，運用現代化管理手段，使物業的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規范化管理的活動過程。
住宅小區物業及其物業管理作為我國新興的轉型性行業，正在迅速發展與崛起，它是改 革、開放以及建立社會主義市場經濟的客觀需要，是我國城鄉住宅房屋管理體制，由粗放型管理向集約型與現代化管理轉換的客觀需要。因而，其管理與服務職能的發揮，必須以實現 管理現代化為前提，最大限度的使用現代化手段，如科技創新手段、計算機管理手段等，去實施硬件(如房屋、設備與設施等)和軟件(如產權、產籍、組織制度、管理方法等)的科學管 理。通過內部不同層次的管理活動，進而達到科學化、制度化與規范化管理以及管理層與作業層人員素質不斷提高的目的。顯而易見，小區物業管理現代化的實際意義就在于:
首先，它要求管理思想更新。即要確立現代企業管理意識，包括經營戰略、市場觀念、 資金運用、服務質量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統的行政福利性的房產管理理念，樹立起社會化、專業化、企業化、經營型的現代化小區物業管理新思想、新觀念。
其次，它是實現組織管理現代化的需要。就是根據現代企業組織原則，建立和完善企業 管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產物業管理需要。
第三，它是管理方法實現現代化的重要標志。就是要根據企業自身的技術水平，選用一 系列與其相應的現代管理方法，如現代經營決策方法、計劃管理方法、經濟數學方法等等。
第四，它是管理手段實現現代化管理的反映。就是要運用一系列企業現代管理必須的管 理工具，如先進的監控手段、電子計算機、管理信息系統等等。
第五，它是實現管理人才現代化需要。人才現代化是小區物業管理現代化實現的根本。 一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發揮作用。管理人才現代化就是要培訓和造就一大批掌握現代管理藝術，具有指揮才能、參謀才能、監督、執行才能和各種專業知識 的現代管理人才。
(二)小區物業管理現代化的必然性
小區物業管理現代化已是跨世紀管理的時代要求與必然。即是社會實踐與社會發展的客 觀需要。就現階段而言，這種必然性主要體現在以下幾個方面:
1.小區物業管理現代化是市場經濟發展的必然趨勢
黨的十四大提出我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。我國目前正逐 步由傳統的經濟體制向社會主義市場經濟轉變。市場經濟的建立，要求企業轉變經營機制，因而也就勢必要求企業在管理思想、管理組織等方面適應市場經濟的發展趨勢，轉變傳統的 房屋管理思想，樹立現代的社會化、專業化、企業化的經營型管理思想，這樣從思想上與市場經濟的發展要求保持一致性，進而在組織上、管理方法、手段及人才上逐步適應市場經濟 的發展要求。
社會主義市場經濟的發展，使住宅物業才能以企業化形式出現，小區物業房屋已不再是 福利分配，而是商品置業或經營。這一觀點的確立，才使得一些城市的房管部門率先把小區物業視為商品來經營，對小區物業開始從單純的管理型向經營型轉變，小區物業管理才發展 成一個新興行業，而市場經濟的發展又離不開管理的現代化。管理現代化是經濟體制改革的一項重要內容，而小區物業管理現代化只有盡早抓起，才能跟得上時代的步伐，才能在市場 經濟的大潮中顯示出旺盛的生命力，也才能發揮其應有的職能作用。因此，小區物業管理的現代化是我國市場經濟發展的必然趨勢和要求。
2.小區物業管理現代化是我國房地產業發展的要求
在許多國家或地區，房地產業是經濟發展的重要產業，素有經濟發展的“晴雨表”之稱 。而房地產業在我國興起，房地產市場在經濟中涌現，是黨的十一屆三中全會以來gg開放的產物，短短的十多年來，對我國經濟的發展，起著重要的促進作用，隨著房地產業的發展 ，房地產綜合開發的成效十分顯著，大量的住宅小區和高層樓宇及各類房屋都投入了市場，建設項目的增多，建設規模的擴大，建設方式的多樣化以及產權多元化的格局，都給房地產 管理特別是房地產進入流通領域后的物業管理提出了新的要求。隨著房地產的市場化，原有的那套行政性福利型的房屋管理體制越來越不適應新形勢發展的需要，在這種情況下，物業 管理作為房地產綜合開發和住房體制改革相配套的綜合性管理形式必然要滿足房地產發展的需要，這種需要的實質，是必須擺脫過去那種自建自管的分散管理體制，克服了過去各自為 政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉的舊體制的種種弊端，盡快建立起組織機構健全，以其社會化、專業化和企業化的現代化管理服務于新建住宅小區的住宅商品化的消費管理。我國 房地產業的健康、順利發展，也就越是需要小區走物業規?；洜I之路，提高管理水平，在客觀上必然要求小區物業管理實現現代化。
3.小區物業管理現代化，能夠滿足住區群眾日益增長的對改善居住環境的需求
小區物業管理的一個重要功能就是為業主和租戶創造與保持一個安全、舒適、文明、和 諧的生活和工作的環境。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對生活和工作空間及環境都有了越來越高的要求，特別是住宅小區的大量涌現和房改的不斷深化，當人們遷入寬 敞明亮、裝飾一新的居室后，就會更加期待有一個文明、詳和、安全、優雅、舒適的生活環境，呼喚著房屋維修、安全保衛有保障，渴望生活服務設施健全并實施現代化小區管理。滿 足住區群眾的這種要求，以“用戶至上、服務第一”的宗旨，不斷健全管理制度，完善服務機構，向小區住戶提供全方位的綜合服務，為建設優美、安全、文明的居住環境創造條件， 是小區物業管理的義不容辭的責任，因此，小區物業管理只有以現代化管理為手段，才能不斷滿足住區群眾日益增長的對改善住區環境的需求。
4.小區物業管理現代化有利于推進城市管理的現代化
小區物業管理推行的是變過去那種單純的房屋維修為實施全方位的維修、養護及綜合服 務管理，變政府部門行政性、福利型管理為企業化、專業化、經營型的有償服務管理，因而，通過小區物業管理現代化的實施必然為城市管理的現代化帶來生機。使物業管理成為城市 管理現代化的一個窗口行業。由于小區物業管理的現代化，必然會在小區管理與服務中，推進城市管理現代化的進程。由于小區物業管理現代化不僅僅是房屋及設備、設施、管理，而 且它還包括小區地產管理、治安、環衛、生活服務等的管理，在實施社會化、專業化的小區物業管理當中，就會大大提高城市管理的社會化和專業化水平，因此，小區物業管理現代化 必然是加快城市現代化管理水平的客觀需要。
二、小區物業管理現代化的內容與途徑
(一)小區物業管理現代化的內容
小區物業管理現代化是一個不斷發展、創新的動態活動過程，隨著城市現代化的發展和 小區現代化房屋、設備與設施以及家庭生活水平的不斷提高，小區物業管理現代化的內容與衡量標準也會不斷地發生變化。某些設備與設施現在看，是符合現代化標準的，但過一段時 間它又變成落后的了，所以現代化的內容與方法既應是相對穩定的，也不是一成不變的。就前述現階段的小區物業管理現代化的意義中，我們也不難理解，管理現代化的內容應包括:
1.管理理論的現代化
管理是科學，管理也是生產力，要使管理現代化必須在小區物業管理中掌握、學習現代 化管理理論，用現代科學管理理論來指導管理實踐，是小區物業管理現代化的必備素質。如小區物業管理理論與家務、系統工程學、管理方法論及房屋維修技術、行為心理學等。
2.管理思想的現代化
小區物業及其物業管理，從企業化經營與管理的角度，它是從事住宅長期消費活動的經 濟實體，因此，要加強現代化管理，物業管理者就要樹立新的思想觀念，如創新、改革、服務、承諾、時
間、效果、經營戰略等觀念。
3.管理機構的現代化
管理機構現代化的主要標志是管理的高效率，這就要求機構設置要科學、機構層次少而 精，職能部門有機聯系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機構設置符合現代化要求，管理現代化也就有了組織保障。
4.管理方法現代化
方法現代化是兩個根本性轉變的客觀需要，簡單的粗放型管理已不能適應管理現代化的 要求，廣泛地采用數字方法、定性與定量分析的方法，是實現從靜態管理走向動態管理的最佳選擇，只有管理方法的現代化，才能使小區物業管理作到事事有標準，人人講標準，在標 準化活動中推行管理方法的現代化。
5.管理手段的現代化
管理手段現代化的主要標志，是電子計算機在小區物業管理與服務中的廣泛應用。無論 是小區物業機構的職能業務管理，還是綜合家庭信息服務，都應采用這一現代化管理手段。手段是達到管理現代化的重要途徑，只有手段的現代化才能達到管理的高效率。
6.管理人員的現代化
管理人員現代化是實現全方位管理與服務的最活躍的因素。小區物業管理的社會化、專 業化，必然要求要有一大批專業化的管理人員參與管理與服務。只有依靠對人的智力開發，才能使管理逐步走向現代化。
(二)小區物業管理實現現代化的途徑
為實現小區物業及其物業管理的現代化管理內容，其途徑是多方面的，一般說，應從以 下幾個方面入手:
1.樹立全新的管理思想，是實現管理現代化的基礎
管理思想的現代化是管理現代化的靈魂，沒有管理思想的現代化，也就談不上其他管理 方面的現代化。
要實現物業管理現代化，首先要轉變思想觀念，即從傳統的行政性福利性的房管模式向 社會化、專業化、企業化的經營型現代化管理模式轉變。這種思想觀念的轉變是市場經濟的發展要求的。
在計劃經濟體制及轉型過程中，隨著經濟體制的改革，小區物業管理體制在不斷改革中 已初步形成。許多城市的小區物業管理在借鑒香港和國外物業管理經驗的基礎上，結合國情，已走出了一條適應社會化、專業化、企業化物業管理新思路。因此，要搞好物業管理，現 代化就不能受傳統觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現物業管理現代化的根本途徑。
2.組建全新的物業管理組織機構，是實現小區物業管理現代化的保證
物業管理機構現代化，就是按照現代小區物業管理的發展要求，不斷地調整、完善企業 化管理組織，使其達到管理與服務的同步發展。一般情況下，小區物業的組織機構是否保證了管理現代化的實施，其衡量標準主要包括3個方面:
第一、小區物業管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規律，即是否符合規范化 管理的要求;是否能滿足管理職能間的內在聯系;是否能滿足小區物業管理與服務的特殊要求。最終能促進物業的管理與發展。
第二、小區物業管理組織的現代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是 否具備同行業領先水平。
第三、衡量小區物業管理組織機構是否現代化的重要標準，就是看物業管理與服務，是 否達到質量優，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意;企業化管理與服務的整體效益( 即社會效益和企業效益)是高還是低，以經濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理 的要求，也體現著管理組織機構發揮職能作用的程度。
以上三個標準主要是從質的規定性上來衡量小區物業管理組織機構的現代化程度，其中 ，第3條效益標準可以用一系列指標來反映企業的經濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現代化的實現程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡 量就是把企業管理組織的過去與現在進行比較，反映企業管理組織的發展階段與程度;橫向衡量就是把我國小區物業管理組織機構的現代化程度與同期的行業內、行業外的先進企業管 理現代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側面看出小區物業管理組織現代化的程度。
3.運用現代化管理方法，是小區物業管理現代化的重要途徑
現代管理方法的特點主要有以下幾點;
第一，科學性。即現代管理方法是以現代科學技術為基礎的，是系統論、控制論、信息 論的具體應用。
第二，定量性?，F代管理方法一般建立在現代數學基礎之上，有越來越明顯的定量化趨 勢。
第三，完整性?，F代管理方法一般都較為完整，一般都有明確的目標、一定的制約條件 、達到目標的程序和方法、良好的信息反饋等。
第四，通用性?，F代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應用于 庫存管理，而且還可應用于資金管理、人事管理等。
第五，全面性。即現代管理方法應用范圍的全面性和所賴以產生的現代科學技術的全面 性?，F代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。
第六，智能性。即以電子計算機為手段?，F代管理方法與電子計算機輔助管理互相依存 、互相配合現代管理方法的應用越來越多地以電子計算機為手段。
現代管理方法的種類很多，對于小區物業管理來說，現代管理方法在各業務職能管理領 域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業人員根據實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現代管理方法，便于有關部門組織現代管理方法的培訓，還有利于現代 管理方法按職能配套應用，以便更好地發揮職能作用。在各業務職能管理領域中，可以采用如下現代化管理方法:
(1)管理決策方法，包括:市場調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。
(2)計劃管理法，包括:全面計劃管理、網絡計劃技術、維修投入產出等方法。
(3)物資管理法，包括:全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質量標準等方法。
(4)理財方法，包括:全面經濟核算、目標成本、價值工程等方法。
由于管理方法現代化是小區物業管理現代化的重要衡量標準。因此，在小區物業管理中 推行和采用現代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小區物業管理層要以身作則的學習并運用現代化管理方法;其次，要加強組織培訓，為管理人員掌握現代化管理方法創造 條件;最后，在推行現代化管理方法時，要貫徹由簡到繁，由單項到多項，不能操之過急，要循序漸進。
總之，采取多種途徑，推行現代化管理方法在小區物業管理中的應用，將有助于提高小 區物業的管理水平，有益于小區物業管理現代化的實現。
4.提高小區物業管理人員的綜合水平，是實現小區物業管理現代化的關鍵
小區物業管理人才的現代化，是實現物業管理現代化的根本所在。物業管理的一切先進 管理方法、手段和物業管理活動，都是在人的使用下和參與下才能發揮作用。因此，培養和造就一大批掌握現代領導管理藝術，具有指揮、管理與監督才能的各種專業的現代管理人才 ，是當前小區物業管理迫在眉睫的大事。
管理人才的現代化，從管理者個體來說，主要包括:管理人員的素質、能力、知識結構 等方面的優化，以適應企業管理現代化的要求。一個優秀的管理人才無論是在個人素質、能力及知識結構等方面，均應具有綜合管理水平。在素質方面應具有良好的個性心理特征，強 烈的創新素質和健康的身體素質;在能力方面，應具有制定決策的能力，其中包括信息處理能力、組織咨詢能力、綜合分析能力、擇優判斷能力等。此外，還應具有決策實施能力，即 實施方案的選擇能力、知人善任的用人能力、令行禁止的統率能力以及善于協調、應變等能力;在知識結構方面，應具有管理知識、技術知識和法律知識。管理知識，是每一管理人才 必備的專業知識;技術知識，是管理人才知識結構中重要的組成部分，是成功地管理物業企業所必不可少的技能知識;法律知識，是以依法治業，懂法、執法的必備知識。此外尚需具 備較高深的理論知識如經濟學、社會學、心理學、法學、人才學、哲學、貿易、金融、財政、統計、會計等。
目前，小區物業管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業管理的 廣泛性和復雜性對物業管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區物業管理起步較晚，對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓的力度不 足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區物業全員素質的提高，才能保證小區物業管理現代化的實現。
三、小區物業微機管理與應用
計算機是一種自動、高速、精確地進行各種數據計算、數據處理的現代化電子設備。計 算機的出現，雖然只有40多年的時間，但對于人類的科學文化，對國民經濟和國防科技都產生了巨大影響。計算機已成為現代科學技術管理的重要內容。特別是進入本世紀80年代 以來，大規模和超大規模集成電路的應用，出現了微型計算機，使計算計的應用更加廣泛。計算機的發展已超出了計算機的范圍，隨著計算機產品的更新換代和應用軟件的不斷推陳出 新，計算機已在國民經濟各個部門大顯神通，成為管理手段現代化的標志。毫不夸張的說，當今世界上許多先進技術的發展，如若沒有計算機的幫助，許多高科技成果是不可能獲得成 功的，計算機在高科技乃至管理領域，起著對人類社會發展不可替代的作用。
近年來，隨著我國小區物業管理的迅速發展，小區物業管理如何應用計算機全面開展小 區物業的日常管理，已日漸成為人們的共識。
實踐證明，用微機管理小區物業，不僅可以提高時效，而且會加快小區物業管理的現代 化進程，使管理與服務實現良好的社會和經濟效益，可以預見，以計算機為手段的小區物業管理，必將顯示出所具有的強大的生命力。
為使人們對計算機應用于小區物業及其物業管理有一個感性認識，了解與熟悉計算機的 特點、組成、應用與成果是十分必要的。
(一)微型計算機的特點和組成
1.微型計算機的特點
微型計算機即臺式計算機，具有如下特點:
(1)有運算速度快的特點
這是微型計算機的顯著特點。目前，一般微機運算速度可達每秒幾十萬次，這就大大節 省了運算時間;
(2)有記憶和邏輯判斷能力的特點
微型計算機能把數據、程序存貯起來進行處理，把結果也保存起來，隨時準備輸出。計 算機還能進行邏輯判斷，并根據判斷結果自動地決定計算應執行什么命令。
(3)具有高精度和高可靠性的特點
由于采用了二進制數字式表示方法。因此，計算數據的輸入、保存及運算都能以極高的 速度與精度進行運算，其結果可以說是非?？煽康?。
2.微型計算機的組成
一般來說，計算機通常由兩大部分組成。一部分是看得見摸得著的部分，稱為“硬件” ;另一部分是指計算機工作的程序叫“軟件”。
(1)微型計算機的硬件系統
通常情況下，計算機硬件由五部分組成:
?、佥斎朐O備
其功能是輸入原始數據、命令和程序等，如鍵盤、光電輸入機、光筆等。
?、谳敵鲈O備
其功能是將計算機運算的中間結果或最后結果輸出。如:CRT顯示、電傳、打印機等 。
?、圻\算器
它是計算機中進行運算的部件。
?、艽尜A器
它是能夠保存和記錄原始數據、程序以及運算的中間結果和最后結果的裝置。
存貯器又可分為內存和外存兩部分，內存容量小(目前微機常用的32k字或64k字) ，但存取速度快，微機中，多采用半導體存貯器。外存容量大，但存取速度慢。常用的有軟 磁盤、硬磁盤、光盤等。
?、菘刂破?/p>
它能根據事先給定的命令發出各種控制信息，使整個計算過程能按一定順序進行。
在上述硬件系統的5個組成部分中，人們往往把運算器、存貯器和控制器聯結在一起， 稱為計算機的主機;而把各種輸入輸出設備統稱為計算機的外圍設備或外部設備。其中，主機內的中央處理器(CPU)是計算機中的運算器(即驅動器)和控制器(即鍵盤)的集成，它是 微機的核心部分。
(2)微型計算機的軟件系統
計算機除了硬件外，還必須有軟件系統。因為光有硬件，計算機還是什么事也干不了的 ，要使計算機正確地運行以解決各種問題，必須給它編制各種程序。
為了運行、管理和維修計算機所編制的各種程序的總和就稱為軟件。軟件的種類很多， 通常分為系統軟件、應用軟件。
系統軟件，是指操作系統、各種高級語言的編譯和診斷程序等。如DOS系統，通過這個橋梁，用戶不必多了解計算機本身就可使用它。
應用軟件，是指不同用戶根據自己對軟件的多樣化需要所編譯的專用程序，它較能滿足生活與管理等多方面的需求，近于使用單位，例如工資管理程序、計劃管理程序等。應用軟 件也可逐步標準化、模塊化，逐步形成解決各種典型問題的應用程序的組合，被稱為軟件包或稱為軟件系統構成，見下圖所示。
(二)微機在物業管理業務中的應用
小區物業管理的內容相當復雜，涉及面也十分廣泛，綜合起來說，主要有房屋管理、市 政公用設施管理、環境衛生管理、綠化管理、治安管理、交通管理、財務管理、市場管理及一些經營性項目管理等。因此，微機在物業管理的應用是非常必要和緊迫的。
目前，微機主要應用于小區物業及其物業管理的有以下三個方面:
1.房屋及住戶的有關資料的存檔和信息收集的應用
在物業管理中，房屋及住戶的有關資料的詳細登記和存檔是相當繁瑣的，其工作量相當 大。主要包括:戶籍資料、房屋建筑的技術檔案資料、房屋設備管理賬冊和重要設備維修的技術檔案等。
這些財產資料反映了房地產物業的產權情況，記錄了房屋及其土地使用情況的基礎資料 和現有房屋及設備技術性能情況，是物業管理的重要內容，為物業管理的計劃和決策工作提供了重要依據。房屋及住戶的資料登記工作是一項涉及面廣、工作量大、技術性強而又繁雜 的工作，而采用微機進行財產資料存貯則大大減輕了過去人工操作的勞動強度。由于微機能迅速地對大量資料及時進行輸入、分類、加工處理、保存和傳遞，不僅有助于存貯、保管， 還便于查詢和查閱。
2.財務管理方面的應用
隨著財務應用軟件的開發和應用，微機在財務管理中的應用也成為可能。作為物業管理 的重要內容的財務管理，它包括資金的籌集及現金、預算等程序軟件的編制，即可通過財務核算、財務分析為管理者提供企業的資金運營狀況，使管理者及時了解小區物業管理中各項 有關業務的收支狀況，為其科學決策提供重要依據。
另外，各項服務和管理項目的收費也可采用微機管理。如水、電、氣費通過相應的系統 管理軟件，建立用戶檔案，只需輸入相應的數據即可自動計算出用戶的應交費用，并自動打印出收費單據，并可以與財務軟件相連，以便財務上的核算，這樣可減輕收費員的工作強度 ，使得收費工作規范化、統一化，還可減少對用戶的服務時間，為用戶提供快捷、便利的服務。
3.編制房屋裝飾、維修工程概預算的應用
在物業管理中，房屋及附屬物的維修和裝修所占比重相當大，構成物業管理的主要內容 。隨著微機編制工程概預算程序、表格設計及定額數據文件庫的完善和應用，采用微機編制工程概預算已成為一種維修與居室裝修應用發展趨勢。
應用微機編制概預算具有幾個優點:一是編算速度快，提高了編制概預算的效率;二是 計算準確、口徑一致，精度較高;三是預算項目完整、數據齊全;四是使用簡便，容易掌握。
因此，在物業管理中采用微機編制工程概預算具有快速、準確、完整、簡便、方便施工 等特點，免除了專業人員的大量繁瑣、重復的手工計算過程，強化了經濟核算工作。
此外小區物業微機管理和應用還可用于其他方面，如方便住戶的電腦換房、電腦查詢信 息等等。隨著物業管理的發展和微機的普及，小區物業微機管理將成為今后的發展方向。
(三)小區物業微機管理和應用給物業管理帶來的變化
微機應用于小區物業管理，如同其他先進技術一樣，不僅提高了小區物業的管理水平， 同時也引起了物業管理的一系列變化。從目前的應用情況看，這種變化主要表現在如下幾個方面:
1.小區物業微機管理與應用，促進了管理方法的進步
隨著微機在小區物業管理中的應用，物業管理方法明顯進步。由于微機能對大量的資料 及時迅速地進行分類、加工、處理、保存和傳遞，不僅改變了傳統的人工處理信息的方法，減輕了管理人員的勞動強度，提高了工作效率，而且還為管理人員提供和創造了決策、規劃 、管理等的科學方法。如微機在財務、人事等方面的軟件應用與推廣，使管理人員從繁雜的編制會計憑證、會計報表及人事調配的工作中解脫出來，而且通過微機可以進行財務分析， 并且根據需要還可分析和提供管理者需要的數據，同時為決策者提供決策方案等等?？傊?，微機在小區物業管理中引起的變革已打破了多年來，以粗放型管理為主的管理方法，正在向 管理方法現代化的方向推進。
2.小區物業微機管理和應用，促進了管理人員的變化
微機的應用大大改善了小區物業管理人員的勞動強度，提高了工作效率，使物業管理人 員可以從繁瑣、重復的事務性工作中解脫出來，把更多的時間、精力投入到小區物業管理的綜合服務與急需解決的諸如興辦新的服務項目等工作中去，為進行創造性的管理與服務工作 帶來了新變化，促進了管理人員激勵作用的發揮。同時對管理人員的知識結構也提出了新的要求，要求管理人員不僅要掌握業務基礎知識、專業技術知識與法律知識，還要求管理人員 盡快掌握計算機操作和應用知識，使自己不僅能操作，而且還是編制管理軟件程序的能手。這種變化真可謂“如魚得水”。只有這樣才能把微機在物業管理中的應用，推向更加廣泛的 管理領域，才能使微機更好地為小區物業管理服務。
3.小區物業微機管理與應用，引起了管理機制的變化
微機管理系統對信息的收集、加工、存貯傳遞均實現自動化，在現代通信技術的支持下 ，計算機可利用通信設備聯成網絡，使得信息的搜集、使用、處理不受地理位置的限制。這樣既能保證本業務系統的縱向聯系，又能為國內與國際的橫向聯網具有了可能性。在這種情 況下，管理的各部門將日益依賴于計算機信息管理系統，從而改變傳統的管理方式。在管理機制上一方面有利于集中控制，另一方面又有利于基層管理人員了解全球的物業管理新動態 ，從而，可以自覺地調整服務項目與管理總目標的要求，及時而迅速地為業主和用戶提供服務。這種以計算機為中心的管理系統將促使管理機制發生新的突破性變化，使其更能適應現 代化管理手段的需要。
四、小區物業微機管理與應用的發展趨勢
隨著現代科學技術的進步和市場經濟的迅速發展，小區物業管理的范圍日益擴大，管理 程度也日益復雜。面對激烈的市場競爭和人民群眾對改善物業環境的渴望，物業管理單憑依靠物業管理者的豐富管理經驗和高超的管理藝術已經遠遠不能適應21世紀對科技進步和小 區物業管理飛速發展的客觀要求，小區物業管理全面實現管理現代化的勢頭已是勢不可當。無需諱言，就目前而言，由于各種原因，計算機在小區物業管理與應用中，尚不能盡如人意 。然而，隨著計算機軟件編程技術的不斷發展，計算機在小區物業管理中的應用，將呈現出如下發展趨勢。
(一)計算機在小區物業管理中的發展階段
計算機在社會服務領域中的發展，是隨著計算機軟件程序技術的不斷開發與應用，而得 到廣泛推廣的。這種發展趨勢，大致是沿著3個階段推進的。
1.單項數據處理階段
該階段由于計算機本身的功能、軟件系統及外部設備發展不夠完善，僅能模仿手工管理 方式，多用于簡單的處理工資、計劃、統計報表等的事務性工作，是計算機用于管理的低級階段。
2.數據綜合處理階段
該階段的主要特點是:計算機管理由單項數據處理發展到具有一定反饋功能的子系統管 理，計算機出現分時系統，單級發展成網絡，信息處理由批處理方式發展為實時處理方式。
3.管理信息系統階段
隨著計算機廣泛應用于管理，以及信息論、控制論、系統工程等優化理論在軟件程序中 的應用，使計算機具有存儲數據的功能，即數據庫的出現和各種通訊網的建立，促使計算機由管理某個子系統而發展為全面管理系統，由計算機初始階段的簡單運算，發展到控制制訂 計劃、編制報表、提供高層決策等的管理信息系統階段。
該管理信息系統的特點是強調從系統的角度來處理事務，力求達到全面最優，建立以人 為主體，計算機為助手的人-機自動化管理系統;依靠計算機對各種信息處理和綜合，使管 理做到有序的實時處理。
綜上所述，從計算機在管理中的三個發展階段中，我們不難看出，當前的小區物業應用 微機管理，還處于正在向第二個階段發展與完善的時期。因此，計算機在小區物業管理中的應用還真是任重而道遠。這種應用滯后于計算機發展現狀，雖然有計算機軟件開發的原因， 但小區物業開發科研經費不足與管理尚不規范，也是不可忽視的重要內因。
但人們有理由相信，隨著微機開發成本的下降和微機軟件技術的日漸完善，小區物業微 機管理應用也必然會大踏步地迎頭趕上，向計算機應用的高級階段即管理信息系統階段邁進。誠然，這種發展趨勢的到來，不是一朝一夕就能做到的，需要各方面包括技術上、經濟上 的共同努力才能逐步實現。
(二)計算機在小區物業管理應用范圍上的發展趨勢
計算機在我國經濟管理的各個方面都得到了廣泛的應用，在其他行業的管理中效果是明 顯的。一方面是取得了可計量的直接效果，如節省了人力，減少了費用，防止損失，增加收益等;另一方面取得的效果是無形的，是無法直接計量的。如提高了企業的管理水平，提高 了管理人員的素質，促進了管理的現代化等，而這些效果的取得正是由于計算機應用于企業管理的各個方面、各個層次的結果。如決策、計劃、生產過程等。同樣，要使微機在小區物 業管理中發揮其應有的效果，就要不斷地拓寬微機在物業管理中的應用范圍，使微機真正成為管理的助手。因此，從微機應用范圍的趨勢看，應在下述3個方面進行開發。
1.應大力開發物業管理的規劃與決策軟件
不言而喻，物業管理不僅是為房屋及其設備設施等進行維修保養，對治安、環衛、小區 綠化等進行定期管理，而且它還要為住戶提供全方位的管理服務，如建立商場、醫院、學校及一些家庭生活上的需求服務等。這就要涉及到整個物業管理的規劃和決策。為此，不僅需 要管理者具備管理經驗，還需要依賴管理者對信息的處理、投資理財、大量的原始信息、資料整理以及嚴格的投資計劃可行性分析等能力，如若沒有計算機的協助處理，管理人員要在 短期內提出規劃和決策方案是相當困難的，而采用微機情況就不一樣了，它可對各種方案進行計算機模擬并加以評價，很快就可以為管理者提供出快捷的科學決策依據。開發出這樣一 套規劃與決策軟件，馬上會使物業管理在短時間內達到一個較高的水平。
2.應大力開發物業管理范圍的計劃管理軟件
在計算機模擬結束和決策方案制定后，管理的任務就是依據模擬結果，選用最佳決策方 案，然后就是具體地執行計劃?？梢哉f，包括收集、統計資料在內的絕大部分工作都可以由計劃管理軟件來完成。由于物業管理與服務項目較多，以往通過人工去制定計劃，還有賴于 對有關資料的收集、記錄和分析十分繁瑣。若是有了軟件程序使用計算機就可以完成統計預測，以便管理人員在掌握所需情況后，有的放矢地制訂出房屋、設備與設施的維修計劃，通 過信息反饋系統，計算機還可對維修計劃執行情況，作出統計分析，并且能夠提供房屋、設備、設施的完好率、故障率和其他具體情況。開發出這樣的計劃管理系統軟件，已是計劃管 理工作的多年愿望。
3.應大力開發財務會計系統軟件
物業管理作為自主經營、自負盈虧、自我發展的經濟實體，其資金的運營狀況是其存在 和發展的關鍵。
作為小區物業及其物業管理的資金來源，一方面來自管理服務收入;另一方面還要開展 多種企業化服務流動，借以擴寬資金來源渠道。由于小區物業管理涉及的業務范圍，多而雜，管理人員要詳細、全面了解其資金的收支狀況，并不是件易事，若大力開發物業財務會計 系統軟件，就使物業管理的財務狀況一目了然，不僅使管理者對具體業務的資金收支狀況了如指掌，而且還可借助計算機進行新的投資計劃決策和及時調整原有計劃中的失誤。然而， 以計算機為信息處理工具，使財務會計進入全面的電算化編程系統，替代手工核算，尚存在較多的困難，除經濟條件的限制外，包括小區物業財務會計在內的企業會計系統不是獨立存 在的系統，它不僅與企業內部發生直接聯系，它還要和外部、上級主管、財稅、銀行等發生經濟往來，所以難度很大，但根據實際需要，大力開發內部財務會計系統軟件的范圍、目標 是可以積極探索的。
總之，對小區物業微機管理與應用及其發展趨勢的認識，應持機遇與挑戰并存的態度。 辦公自動化、小區服務信息化，是社會科技進步賦予物業及其物業管理的歷史必然，是人類社會進入21世紀之后，所要經歷的必由之路。但人類社會要全面實現電腦社會，矛盾也是 客觀存在的。迎接挑戰，探索適合小區物業微機管理的新路，應是我們追求的最終目標。