安永地產資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實戰方案
方案1：長線回收方案?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報；先投入資金將項 目建好，然后繼續投入資金進行經營，以獲取經營回報；對于超級別墅或花園洋房的銷售，需 要較長時間去營造別墅環境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后 售，也是長線投資的一種方式。
方案2：短線回收方案?分盤出售，形成滾動開發，通過銷售回收資金，在短期內將項目銷售出 去；整盤出售，將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金；項目出售，僅有地皮及項 目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產公司，即先收回資金后搞建設。?
方案3：長短結合回收方案?先建好，然后等街區功能完善、銷售時機成熟時再出售；先出租或 自己經營，待將物業搞旺時再將產權出售；提高租金及建設集資收費，租戶租用一定時間后即 享有產權；無貼息返本銷售，先適當提高房價，一次性付款售樓，到一定年限后將原款不貼息 返還給買家；售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出 租或自己經營。
方案4：回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢，在什么時候能收 回多少錢，資金的運作方式應如何技術性處理，這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金 運作及回籠計劃來。資金運作及回籠計劃要求有精通房地產企業運作的會計師及房地產開發企 業的決策者親自參與，因為這樣做出來的計劃，才能兼顧到企業自身的情況及市場操作的客觀 要求。
2.利潤預算管理
要點1：嶄新理念的展示?利潤預算管理是以利潤目標為出發點，將實現利潤目標所涉及的經濟 資源取得及運用以貨幣形式落實到詳細計劃中，使之成為某個特定階段經濟管理者的計劃目標 。通過市場調查、預測的同行業先進水平、本企業最好水平的比較，從而對企業將來一定期間 所獲得的利潤做出科學的預算。以此為基礎，將利潤預算目標層層分解，進而延伸到生產、成 本和資金收支等方面，并對各生產、經營、輔助管理等單位進行控制，然后通過分析實際與預 算的差異，明確各經營管理者的業績。利潤預算管理包括建立利潤預算體系、預算實施與控制 和預算考評。
要點2：利潤預算管理實戰操作流程?第一步，確立利潤預算目標：利用以前3-5年的歷史數據 ，通過對本年度市場營銷情況的預測，加上一定的增長比例，即目標利潤=基期利潤×（1+增長 率），增長率由總裁辦和顧問委員會（隨著公司發展將設立預算管理委員會）召集各部門主管 共同確定。第二步，預算的實施控制：不可突破費用法，公司的預算是由年分到季，有季分到 月，并將指標落實到每一位干部職工，由各部門掌握實施，指令性的費用，一是不能突破，二 是如有突破輸入計算中心時會自動拒付，特殊情況需經總裁批準納入預算外支出；建立公司內 部結算中心；增加各部門的自主權，對預算范圍內的各項支出由各部門的負責人簽字支付，不 需要逐層上報，既擴大了各預算中心的權責范圍，又提高了工作效率；利用預算卡片，預算卡 能記錄各部門費用的預算額與實際額及差異，通過預算卡片執行部門能檢查自己部門的預算執 行情況并隨時記錄實際數，常將實際數與預算對比www.zonexcapitaltr.com，從而達到控制的目的。第三步，預算的考 評：各項預算指標下達后，即輸入計算機系統，每月一次。其它目標實行項目部、房產公司、 集團三級算。項目部實行一日一次記錄分析，房產公司對項目部一日一督查，一周一次調度、 考核、分析會，總公司每10天對各項目部費用控制、利潤完成情況進行一次抽查，由財務中心 核算成本利潤，及時發現問題和原因，并采取有效措施進行控制。查核中如發現有的部門不能 完成利潤預算指標，除扣發該部門的獎金外，扣10%的預算工資。獎金的獲得是以各種成本目標 、利潤目標都達到為前提，集團從超預算部分中拿出25%進行獎勵。
要點3：利潤預算管理的實戰效果?干部職工的工作積極性不斷提高；成本大幅下降；促進了企 業的技術進步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1：目標預測
階段
預定成交（㎡）
銷售率
第一階段
第二階段
第三階段
合計銷售率
步驟2：編制推廣及回籠計劃書
推廣計劃書：
時間
階段
工程配合
銷售計劃
預計廣告費用及銷售量
資金回籠計劃書
月份
預計銷售套數（套）
銷售金額（萬元）
合計
購房分期付款資金回籠計劃書
認購時間
單套樓價
銷售單
單位
分期付款時間
以上
套
累計
步驟3：公開發售期系列表格制作
一次性付款資金回收計劃
時間
單套樓價（萬元）
銷售量
單位
付款金額
年月
購房按揭付款資金回籠計劃表
認購時間
單套價格
銷售量
單位
分期付款時間
銷售回籠資金匯總表
時間
次性付款
按揭付款
分期付款?
小計
扣除營業稅后小計
以后
小計
篇2：天安地產資金回籠控制辦法
安永地產資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實戰方案
方案1：長線回收方案?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報；先投入資金將項 目建好，然后繼續投入資金進行經營，以獲取經營回報；對于超級別墅或花園洋房的銷售，需 要較長時間去營造別墅環境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后 售，也是長線投資的一種方式。
方案2：短線回收方案?分盤出售，形成滾動開發，通過銷售回收資金，在短期內將項目銷售出 去；整盤出售，將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金；項目出售，僅有地皮及項 目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產公司，即先收回資金后搞建設。?
方案3：長短結合回收方案?先建好，然后等街區功能完善、銷售時機成熟時再出售；先出租或 自己經營，待將物業搞旺時再將產權出售；提高租金及建設集資收費，租戶租用一定時間后即 享有產權；無貼息返本銷售，先適當提高房價，一次性付款售樓，到一定年限后將原款不貼息 返還給買家；售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出 租或自己經營。
方案4：回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢，在什么時候能收 回多少錢，資金的運作方式應如何技術性處理，這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金 運作及回籠計劃來。資金運作及回籠計劃要求有精通房地產企業運作的會計師及房地產開發企 業的決策者親自參與，因為這樣做出來的計劃，才能兼顧到企業自身的情況及市場操作的客觀 要求。
2.利潤預算管理
要點1：嶄新理念的展示?利潤預算管理是以利潤目標為出發點，將實現利潤目標所涉及的經濟 資源取得及運用以貨幣形式落實到詳細計劃中，使之成為某個特定階段經濟管理者的計劃目標 。通過市場調查、預測的同行業先進水平、本企業最好水平的比較，從而對企業將來一定期間 所獲得的利潤做出科學的預算。以此為基礎，將利潤預算目標層層分解，進而延伸到生產、成 本和資金收支等方面，并對各生產、經營、輔助管理等單位進行控制，然后通過分析實際與預 算的差異，明確各經營管理者的業績。利潤預算管理包括建立利潤預算體系、預算實施與控制 和預算考評。
要點2：利潤預算管理實戰操作流程?第一步，確立利潤預算目標：利用以前3-5年的歷史數據 ，通過對本年度市場營銷情況的預測，加上一定的增長比例，即目標利潤=基期利潤×（1+增長 率），增長率由總裁辦和顧問委員會（隨著公司發展將設立預算管理委員會）召集各部門主管 共同確定。第二步，預算的實施控制：不可突破費用法，公司的預算是由年分到季，有季分到 月，并將指標落實到每一位干部職工，由各部門掌握實施，指令性的費用，一是不能突破，二 是如有突破輸入計算中心時會自動拒付，特殊情況需經總裁批準納入預算外支出；建立公司內 部結算中心；增加各部門的自主權，對預算范圍內的各項支出由各部門的負責人簽字支付，不 需要逐層上報，既擴大了各預算中心的權責范圍，又提高了工作效率；利用預算卡片，預算卡 能記錄各部門費用的預算額與實際額及差異，通過預算卡片執行部門能檢查自己部門的預算執 行情況并隨時記錄實際數，常將實際數與預算對比www.zonexcapitaltr.com，從而達到控制的目的。第三步，預算的考 評：各項預算指標下達后，即輸入計算機系統，每月一次。其它目標實行項目部、房產公司、 集團三級算。項目部實行一日一次記錄分析，房產公司對項目部一日一督查，一周一次調度、 考核、分析會，總公司每10天對各項目部費用控制、利潤完成情況進行一次抽查，由財務中心 核算成本利潤，及時發現問題和原因，并采取有效措施進行控制。查核中如發現有的部門不能 完成利潤預算指標，除扣發該部門的獎金外，扣10%的預算工資。獎金的獲得是以各種成本目標 、利潤目標都達到為前提，集團從超預算部分中拿出25%進行獎勵。
要點3：利潤預算管理的實戰效果?干部職工的工作積極性不斷提高；成本大幅下降；促進了企 業的技術進步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1：目標預測
階段
預定成交（㎡）
銷售率
第一階段
第二階段
第三階段
合計銷售率
步驟2：編制推廣及回籠計劃書
推廣計劃書：
時間
階段
工程配合
銷售計劃
預計廣告費用及銷售量
資金回籠計劃書
月份
預計銷售套數（套）
銷售金額（萬元）
合計
購房分期付款資金回籠計劃書
認購時間
單套樓價
銷售單
單位
分期付款時間
以上
套
累計
步驟3：公開發售期系列表格制作
一次性付款資金回收計劃
時間
單套樓價（萬元）
銷售量
單位
付款金額
年月
購房按揭付
款資金回籠計劃表
認購時間
單套價格
銷售量
單位
分期付款時間
銷售回籠資金匯總表
時間
次性付款
按揭付款
分期付款?
小計
扣除營業稅后小計
以后
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