一、特殊性研究

1、對象的特殊性

相對于一般的估價對象而言,拆遷評估的估價對象較為復雜,種類多且數量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業類型,同時,一次拆遷中也往往會面對大量的房屋,少則一、二棟,多則成片乃至一個小區,這些房屋又屬于不同的業主所有。因此,一次拆遷評估中,估價結果既有整體價格,更要有分戶結論。要處理好估價對象的這一整體與個體的關系,一個小區拆遷評估中往往要以“棟”為對象,求出“棟”的基準價格,然后再將此價格修正到各個單元,且每一單元的價格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

2、市場的特殊性

一般評估中的“公開市場”包括要素有:一是買者和賣者完全出于自愿;二是具有適當的期間完成交易,而不是急于出售或急于購買;三是交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益。而在拆遷市場上以上三點都不可能實現,對應起來研究:首先第一點,被拆遷人一般為非自愿。根據現行拆遷政策,城市的某一區域一旦列入拆遷范圍,不論是企業用房還是私房,拆遷都不可能逆轉的。甚至,當拆遷人與被拆遷人還沒有對拆遷補償金額協商一致的情況下,拆遷人只要履行了相應程序和手續并進行證據保全,就可以申請進行強制拆遷;其次第二點,拆遷補償安置協議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制,而不是能自主控制的;最后一點,拆遷人在最大限度地追求經濟利益的前提下來實施拆遷改建項目,其經濟利益來源于改建項目,而不是拆遷房屋的本身,更不是雙方一致的經濟目標。由此可見,這樣特殊的交易條件和交易過程,與一般意義上的“公開市場”相去甚遠,其形成的成交價格,也就是拆遷補償價格,也很難是公平價格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場,是一個不完全的公開市場。

3、原則的特殊性

同其他評估一樣,拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等,但在應用時,這些原則要注意他們的特殊性。

(1)“合法原則”?！昂戏ㄔ瓌t”包括合法產權、合法使用和合法處分等。首先,就合法產權來看,一般評估中指的是擁有房地產權證、土地使用證等。而在拆遷評估中,評估對象除產權房地產外,還包括部分可以進行補償的但不具有產權的房地產,如臨時建筑物、附屬建筑物、構筑物以及零雜空地等。其次,就合法使用來看,拆遷房有許多存在著實際用途與產權用途不一致的問題,拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時,除合法原則外還要同時遵循當地拆遷管理部門的有關規定。比如說,根據地方制定的一些具體規定,如“營業執照面積原則”、“規劃部門同意變更原則”以及“規劃法出臺前變更默許原則”等,產權用途為住宅,但卻有可能按商業用房類型來進行補償。

(2)“最高最佳使用原則”。它是指房地產估價中,在合法原則前提下,在各種可能的利用方式中,選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結果。顯然,待拆除的房屋不具備實現其最高最佳使用可能的幾種實現方式之一,比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等,雖然從理論上講,拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則,但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應用。

二、政府行政干預研究

個別地方政府在經營城市過程中,由于種種原因和驅動,存在不依法行政,甚至強行介入拆遷糾紛這一民事關系中,實則借公共利益之名追求商業利益,給拆遷評估工作造成種種干擾,這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現如下:

1、不依法行政,角色串位

盡管國務院的《城市房屋拆遷管理條例》中取消了統一拆遷,并規定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受委托進行拆遷。但在某些地區,有些政府行政部門以保證建設項目的順利進行為由,強行介入平等主體之間的交易活動。它們往往由一個直接行使政府權力的機構,搖身變為直接的拆遷人,既當裁判員,又當運動員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當事人,這就使得政府的行政裁決已經沒有任何實質意義,更沒任何公正可言。

2、行政權力強行介入民事關系

拆遷糾紛本質是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛,它可以并應當在民事范圍里由雙方自行解決。而且,也只有在拆遷人和被拆遷人之間進行自由協商、自愿選擇時,才能最大限度達到平衡,對雙方權益進行均衡保護,而不是對其中一方的嚴重偏重。行政權力強行介入民事關系,是導致該民事關系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領域中絕大部分拆遷事項,與公共利益沒有任何關系,但行政裁決、行政審批、行政強制等手段卻大量使用,民事關系被扭曲、平等平衡關系被打破,個別地方政府通過發放拆遷許可、單方確定補償價格和進行裁決甚至直接強制等手段代替了市場主體的自由選擇,尤其是對被拆遷人而言,政府的干預往往損害了其最基本的生存權和最根本的財產權。政府強行干預必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠遠大于被拆遷人的嚴重失衡狀態,并進一步引發嚴重的拆遷糾紛。

3、公共利益和商業利益的錯位

從法律和道理上講

,為了社會公共利益的需要,可以對個人財產進行合法的限制和剝奪。但是,個別地方政府卻借此將這個“公共利益”的概念無限擴大了,認為既然城市房屋建設是為了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某條大街上要建若干個商業大廈(本來就是商家的商業利益問題),卻也被納入城市改造的范疇,被說成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名義,就可以審批強制拆遷,就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來,拆遷糾紛由此產生。

4、壓低拆遷補償安置價格

城市房屋的拆遷補償安置價格,是由地方政府決定的。各地方政府在高速發展、加快城市建設和改造進程中,為了吸引開發商的資金投向,大多以行政手段決定基本價格,壓制市場價格。這樣,開發商就能夠以較低的開發成本取得較高的利潤;開發商的資金投向了本地,本地的建設項目和城市建設也就有了發展的規模和速度,這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發展,是以犧牲被拆遷人的利益為代價的。在這場商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運動中,被拆遷人的利益有時甚至成為了吸引投資和高速發展的障礙。因此,降低成本,壓低拆遷補償安置價格成為個別政府干預拆遷評估的主要手段之一,同時也是拆遷糾紛的焦點所在。

三、法律體系非規范化研究

1、諸多定義沒有量化界定

關于“公開市場價格”,對于有較多類似房地產交易資料的估價對象,可以通過三個以上類似的交易實例價格的修正,綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產交易實例的估價對象,其公開市場價格的具體值又如何確定?另外,房地產估價是由專業估價人員按照估價目的,遵循估價原則,在綜合分析影響房地產價格因素及其影響大小的基礎上,采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據此,一般認為,凡是按照上述過程對估價對象評估結果,只要不超過公開市場價格一定范圍,都應該認為是客觀公正的。但是,到底“一定范圍”是多大的數量范圍?

如果公開市場價格的具體值不予量化,評估價格與公開市場價格差異范圍又不予嚴格界定,那么對于直接關系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果,很難讓拆遷當事人認為是客觀公正的價格。在當前評估機構林立,評估業務競爭激烈,按照《城市房屋拆遷估價指導意見》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下,很可能出現一個評估機構公示估價結果后,被拆遷人私自委托其他估價機構對被拆遷房屋進行重新評估的情況。而當重新評估價格高于原估價結果時,被拆遷人就會認為原估價結果不公正,當估價結果異議又不能協商一致時,就會產生評估糾紛。

2、對城市房屋拆遷項目的性質未作任何劃分

不論是市政建設、社會公益事業建設還是房地產開發經營項目,其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍。不言而喻,市政、公益項目建設與房地產開發經營項目的拆遷在性質上區別明顯,前者是公益性質,后者則以營利性為主。但根據《城市房屋拆遷管理條例》同樣要因為“城市建設需要”進行拆遷,加上借助行政強制性作后盾,致使開發性拆遷背離了民事活動自愿公平、等價有償的固有屬性。甚至實際運作中,往往更多地體現了作為拆遷人的開發商的利益。這樣既有悖于公平原則,也由此引發社會矛盾,妨礙了市政、公益拆遷項目的正常進行。

3、拆遷補償范圍未及于土地使用權

《城市房屋拆遷管理條例》規定,拆遷補償范圍是被拆除的房屋及其附屬物,而對房屋及其附屬物占用區域內的土地使用權是否提供補償未作規定,一般便不再予以補償。這是由我國房地分管的體制所決定的,房屋拆遷問題屬于《房產法》管轄范圍,不涉及土地問題,土地問題則歸由《土地管理法》調控。但若按照《土地管理法》的立法原則來看,受讓他人正在使用的國有土地的使用權的,應該是要支付地價款。

結合我國現實來看,隨著近年來各城市級差地租的不斷升值,對于那些被拆遷地點級差值優等,或遷出地與遷入地之間土地級差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來說,《城市房屋拆遷管理條例》關于拆遷補償范圍不包括土地使用權的規定至少與情理不符的,土地使用權之收益未予考慮顯失公平,特別是處在開發商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個被忽略了的原因。

篇2：《物權法》實施后房地產拆遷評估研究

　　《物權法》實施后的房地產拆遷評估的研究

　　伴隨我國經濟的高速發展和城市化進程的加快，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段，而房屋拆遷評估是房屋拆遷工作中的重要內容，同時也引發了一系列的問題。文章基于《物權法》的實施，針對拆遷評估中存在的不足，進行了分析研究，力求使拆遷評估結果適應房地產市場發展的要求。

　　隨著我國城市化進程的推進，城市房屋拆遷工作作為城市建設和發展的重要組成部分，直接影響著城市現代化建設中的和諧因素和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發的社會矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補償標準而展開，而城市房屋拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據。這樣城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷評估的問題，隨著《物權法》的實施，其對城市房屋拆遷評估提出新的要求，需要我們思考與研究。

　　一、《物權法》中的房屋拆遷淺析

　　《物權法》是一部規定有形財產歸屬關系的法律，實施《物權法》對于發展社會主義市場經濟意義重大?！段餀喾ā酚袃牲c基本思想：一是對各類主體的物權給予平等的保護；二是任何人行使物權都要依法行使?！段餀喾ā匪傅摹拔铩?，就包含了房屋；《物權法》所指的“權利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關系人?？梢姺课莶疬w與《物權法》關系密切。因此，探討《物權法》對房屋拆遷的影響有十分重要的意義。

　　1、《物權法》強調房屋拆遷的強制性

　　《物權法》規定的是征收拆遷，與《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）中的房屋拆遷有所不同?！段餀喾ā芬幎ǎ簽榱斯怖娴男枰?，依照法律規定可以征收單位、個人的房屋及其他不動產，征收單位、個人的房屋是以國家為主體，帶有強制性。而在《條例》中所規定的拆遷是由取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人，對被拆遷房屋及其附屬物進行拆遷?？梢哉f，原來的房屋拆遷是介于征收和自由交易之間的“特殊性交易行為”，處于一個模糊的法律中間地帶。因此，《物權法》出臺后對房屋拆遷給予了新的定位，強調了房屋拆遷的強制性。

　　2、《物權法》使房屋拆遷工作“有法可依”

　　根據《中華人民共和國立法法》的有關規定：對非國有財產的征收，只能由全國人大及其常委會制定的法律加以規定，或者由全國人大及其常委會做出決定授權國務院制定行政法規。而現行房屋拆遷法律體系是以《條例》為最高依據。因此在《物權法》出臺前很多社會人士認為房屋拆遷“違憲”，《物權法》填補了房屋拆遷在法律層次的空白，進一步完善了房屋拆遷法律法規體系。

　　二、現階段房地產拆遷評估存在問題

　　1、公共利益需要作為房屋拆遷前提的界定比較困難

　　公共利益在現實生活中難以界定，而在《物權法》中也沒有明確界定“公共利益”的概念，這樣就給評估一個房屋拆遷項目是否符合公共利益的需要帶來困難，而使拆遷矛盾更加突出。比如一些專家認為公共利益的界定應在拆遷之前的規劃管理或國土管理環節，不應在拆遷管理部門等。在公共利益概念難以界定的現實條件下，城市房屋拆遷的實施主體由目前的多元化結構變為以政府拆遷為主的格局?！段餀喾ā穼嵤┖?，由于非公共利益的拆遷缺乏強制執行力，導致這種局面將更加明顯，拆遷工作將很難實施。

　　2、拆遷評估秩序混亂，缺乏獨立性

　　在評估機構的資格管理問題上也存在著不足。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。有的城市讓不具備拆遷評估資格的機構做評估，如審計機構、資產評估機構等多家機構都在從事房地產拆遷評估。拆遷評估過程中，不管評估機構確定的方式如何，最后結果都是拆遷人出資委托。因此，在眾多評估機構競爭的情況下，難免會出現有些評估機構為了承攬評估業務，按照委托人的要求，違規出具不實評估，有的甚至違規出具虛假評估報告，評估價格與市場價格差距較大，嚴重損害了被拆遷人的合法權益，而我國目前現有的對禁止串通評估損害拆遷當事人利益的規定不能從根本上扼制串通評估的現象。

　　3、房屋拆遷評估政策執行不到位

　　根據《城市房屋拆遷估價指導意見》規定：拆遷評估機構的確定應當公開透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。拆遷當事人對評估報告有異議的，自收到評估報告之日起5日內可以向原評估機構書面申請復核評估，也可以另行委托評估機構評估。而這些規定在實際執行過程中有許多困難：一是由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式選擇拆遷估價機構的規定，因缺少相應的第三方組織和對實施程序進行監督的部門而無法順利實施；二是初步評估結果公示制度由于被拆遷人擔心暴露家庭財產隱私而不配合；三是拆遷當事人對評估報告有異議另行委托評估機構評估的規定在現實中因缺乏愿意接受委托的評估機構而無法執行。

　　三、房地產拆遷評估改進建議

　　1、準確掌握《物權法》拆遷法規，確保評估的合法性

　　《物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！边@一規定表明：集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產可以征收，征收的前提必須是為了公共利益的需要，征收必須依照法律規定的權限和程序進行，征收的主體是國家，政府之外的任何組織、單位和個人無權征收。

　　2、依據市場行情確定合理補償價格

　　《物權法》規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！蓖瑫r還規定，物權包括所有權、用益物權、擔保物權，用益物權又包括占有、使用、收益權。這樣房屋拆遷補償范圍將有所擴大。在《物權法》實施后，如何確定在拆遷安置補償中補償安置標準是體現《物權法》平等保護原則的重點。從拆遷條例實施的具體實踐來看，我們依然采取以房地產市場評估為依據，同時遵循從優原則即應當在房地產市場評估價格的基礎上，充分考慮被征收人的實際困難及房屋的實際使用情況；公平原則即在同一個項目的同一拆遷期限內，同等狀況實行統一的補償標準；客觀原則即補償標準應以對被征收房屋的自然屬性進行房地產市場評估為依據?，F階段，處理拆遷安置補償標準的突出矛盾，還是應該采取以房地產市場評估價格作為補償依據和以合理補償為限度并行的方法，而且應盡量減少自由協商因素，以消除不平衡現象。

　　3、選取公平可行的評估方法

　　針對城市房屋拆遷評估的特殊性，其評估方法在城市拆遷評估中都有其適應性和局限性，沒有絕對的最佳評估方法，只有相對較好的評估方法，應此要具體問題具體分析。而要保障拆遷評估方法的高效率和精確率，一方面要提高專業人員的專業素質，注重平時市場資料的積累，并建立專用于拆遷評估運算的計算機應用程序；另一方面要加強評估人員的責任心訓練，要站在被拆遷人的角度換位思考，真正

體會到我們計算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我國房地產評估經過十余年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，通過評估應當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價格。隨著《物權法》的實施，城市房屋拆遷安置工作將不斷深入，拆遷安置工作中存在的現實問題和矛盾會更多的引起各級地方政府的重視。隨著社會的發展，房地產拆遷評估技術會越來越科學和規范。

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