我國住宅市場是一個需求潛力大、供給能力大、發展前途大的市場,但在這個大市場中,卻呈現著有需求無供給,有供給無需求,供求嚴重脫節的狀況。這一狀況當如何解決?我認為應從住宅商品市場的基本規律結合市場當事人的利益比較出發,深入研究選準住宅市場主體各方的利益“結合點”,促使住宅盡快成為新的經濟“增長點”。

一、突破“團團轉”的困擾

住宅商品進入市場,最明顯的是受供求規律的制約。也就是說,商品的供求與價格,相互影響、相互作用、相互制約。如果市場上初始階段呈現供不應求,在這種情況下,商品價格就會上漲;當價格在上漲的過程中,商品的供給就會上升,而商品的需求則會下降;這種態勢持續到一定時期,市場上就會呈現供過于求;此時的價格就會下降;在這種情況下,需求上升,而供給下降,持續的結果市場上又呈供不應求。如此形成一個“團團轉”。諸多企業在市場上,都逃脫不了這個“團團轉”的困擾。

而住宅商品,在市場上所形成的這種“團團轉”的格局,就更加復雜。在一定時期,如果社會居民的收入是一定的,那么住宅商品的價格,還要受住宅所在區位的影響,受住宅自身品位的影響,受住宅區位社會、自然環境的影響。當然,如果把環境的因素放在區位中來考慮,就形成奇迷的“三位一體”,即區位、價位、品位、這三者之間的相互作用關系。為了表達得更清楚一些,在此還是把區位與環境分開進行研究,并把居民收入、區位、價位、環境、品位,做一高低的簡單劃分。這樣,就圍繞價格,形成一個新的“團團轉”。這個“團團轉”,要求精明的住宅開發商必須對其進行不斷的應變對策研究。

住宅價位是住宅供求聯系信息的一種方式,住宅價位是關系住宅市場供求滯暢的核心。

第一,住宅價位有著鮮明的區位性。由于住宅的區位不同,住宅商品的價格差異極大,這種差異,不僅體現在不同的城市,甚至在同一城市中的不同區位里,也極為明顯。據建設部和國家物價部門對全國222個城市普通住宅價格水平的抽樣調查,特大城市和大城市、中小城市、縣級城市之間的商品住宅價格的差異是很大的。一些小城市的住宅價格每平方米在600-800元之間,而一些特大城市市中心的住宅價格每平方米可高達8000多元,相差10幾倍。就一個城市,其市中心和市郊邊遠地區的住宅價格差異,也是很大的。比如以北京內銷房價為例:在北京二環路附近的西面、西北、北面,其價位可高達8500元左右一平方米,而近郊稍偏僻一點的則在2000元左右一平方米,相差4倍還多。住宅商品的這種明顯區位性,決定了房地產的區域性。

第二,住宅價位與住宅品位有著密切關系。住宅品位的高低,不僅是住宅商品建筑質量的優劣標志,同時也是住宅用戶身世、地位的一種顯示。所以,住宅品位的內涵是極其豐富的。它是在區位、環境一定的情況下從住宅的建筑設計造型、建筑結構構造、建筑裝飾材料、內外裝飾、裝修到戶型、類型以及與周邊自然、社會、人文景觀的和諧、協調配置等諸多藝術成分在內的一種綜合體現,甚至有一種多被意會而難以言傳的味道在里面。如果在住宅商品的開發階段,就能依市場需求的變化,或市場需求所能接受的情況來進行住宅品位定位,或叫確定住宅商品的品位,這要比在住宅建成以后所形成的品位,硬讓用去接受會更容易進入市場。我們在這方面不是忽視住宅品位的定位,就是把住宅品位定位簡單化或凝固化。比如,當前空置住宅的品位,除了其區位環境的因素之外,多半是單按戶型的單元情況,甚至在內裝修與內裝修的用料上大體都是雷同的。在這樣一種住宅品位單調化的情況下,常常帶來開發商與用戶之間的“雙向”浪費或者銷售困難。用戶購房后,多有把已進行的室內裝修全部或部分打掉,再重新進行裝修的情況,也多有因素而難下決心購房的情況。如果依住宅品位定位的高低,在內裝修與否,在所用內裝修的材料、設備等的檔次上有所區別,或在出售以后,再依用戶之需要再由裝修公司來承做。諸如此類,雖屬小問題,如能從市場的高度,從住宅品位化的高度,重新加以考慮,使住宅價格依住宅品位的不同拉開檔次,將對住宅的銷售起到更多的推進作用,或向用戶提供更大的選擇余地,造成更多的成交機會。

第三,住宅價位與不同收入關聯密切。我國城鎮居民收入差距已明顯擴大,且趨勢不減。家積百萬元以上的數百萬戶,早已有房,只待錦上添花。但由于盡人皆知的原因,急待“添花”者寡,而急需改善住房條件的,又確實無錢買房。等他們各自“花昨天的錢”買房,時日太長;讓他們“用明天的錢”買房,條件嫌苛;所以,單從價位與收入的關聯上入手解決現存問題,尚難立竿見影,很快激發成為消費熱點,活躍住宅市場。

第四,住宅價位受社區環境影響。社區環境既包括自然環境、交通通訊、生活服務、市政配套設施建設等所謂“硬件”環境,也包括售后服務、物業管理、社區文化等所謂“軟件”環境。這種社區環境的狀況不僅是影響住宅價位的高低,而且對住宅的銷售、再開發都關系極大。優良的社區環境是吸引客戶踴躍購房的重要條件。當然,社區環境的形成有些是靠住戶進住以后,逐步形成的。但基礎設施如道路交通、綠化、衛生等等,應該是先期提供的。

總之,住宅有多重信息的價位性。住宅商品的價格,不只是一個簡單的價高價低。實則這價位高低之中,包涵著諸多有著內在相互聯系的信息或者說是住宅商品參與者相互聯系信息的特種方式。住宅商品的價位,起碼也是住宅商品所在區位、住宅商品本身的品位的直接反映;同時也是住宅商品所處居住環境與住宅商品購買者收入狀

況的市場表現;如果再加上現實制度界定中住宅的分配、租賃、銀行存貸款利息等因素與住宅商品售價之間的比較利益關系,那么住宅商品價位所體現的經濟聯系信息,就是更加綜合、豐富的。

二、“租、售、息”的模擬分析

住宅市場的啟動,既可靠外力拉動,也可靠內力拉動。站在國家利益的角度,應該考慮購房與開發商雙邊利益的協調互利,并使各自的利益向有利于住宅市場不斷完善的方向發展。在當前迫切需要解決的比較利益驅動點:主要是居民買房、租房與存錢三者之間的比較利益關系。

第一,租售價格比例問題。

對于購房者來說,如果是以居住為主要目標,并不關注住宅增值或無意進行炒作,在此前提下,至于住房來源是屬于分配的還是屬于購買的對他基本都是一樣。在此情況下,他所關心的問題主要是購房的價格與租房的租金之間在界定的時期內對比起來,租、購那種方式對他在經濟上更有利。如果售價與租金之比過于懸殊,則人們寧愿租房而不愿買房。

可見,在短期內居民收入不能大幅度很快提高的情況下,“提租促銷”,只具理論價值,缺乏實際意義。

第二,住宅租金與存款利率之間的關系。

居民在住宅購租的利益比較上,還會考慮銀行存款利息高低的因素。也就是說,假如把用來購房的20萬元。存放銀行,每年所取得的利息,與房租金的對比關系。

假設住宅自然增值率→0;通貨膨脹率與存款利率不變;居民儲蓄存款平均年利率為8%;

則將20萬元按8%的年利率存入銀行每年可得利息1.6萬元。也就是說,在每月每平方米租金不超過13-14元的情況下,以利息抵租金,年年有余。在此情況下,居民在租購房的選擇上首選仍然是租而不購。當然考慮房屋自然增值與通貨膨脹預期的變化,將會有新的選擇。

由住宅租金、銷售價格與銀行存款利息二者的模擬分析,可以看出,“提租促銷”的辦法,因有利息的“擋駕”,此路亦是很難暢通。從現實情況看,“提租促銷”提出已近二年,實際效果亦不理想。

那么,當前住宅做為新的經濟增長點將如何增長呢?筆者認為途徑起碼有四:

即:從長期目標看,實行個人住房抵押貸款;

從中期目標看,實行建新房促空置房;

從即期目標看,解決住宅存量損益比較,使之快止損快獲益,以益補損,重新增益。

從現實市場看,以二級市場帶動一級市場其作用不應忽視。

三、“長、中、短”期目標的對策建議

第一,實行個人住房抵押貸款,使那些缺房想購房而暫時又無足夠錢買房的個人,能夠提前買得起房,以刺激住宅消費,帶動住宅市場發展,是世界諸多國家所采取的有效措施。當然,各國(地區)消費觀念不同。比如市場經濟發達的國家(地區),“花明天的錢”已成眾多人的習慣;而在我國,“花昨天的錢”仍然是許多人墨守的常規。但是,如果實行個人住宅儲蓄存款高息,個人住宅抵押貸款低息,利差由政府安居工程款進行貼息的政策,對激勵個人住宅儲蓄、改變消費觀念、采用住宅負債消費,使安居工程多渠道實施,理論上講將是有益的,措施上已有成功經驗可借鑒,政策上也是遲早的問題。筆者認為及早勝托遲。

第二,以興建新住宅,促進或帶動空置住宅的銷售?？罩米≌瑴N,引不起消費者的青睞,原因是錯綜復雜的。就空置住宅本身的情況看,(1)有區位偏僻問題。雖然價位合適,需房者能夠買得起,但因地處偏僻,生活工作不便,難下決心;(2)區位較好、交通方便、基本生活環境條件亦具備,但價格過高,難以接受;(3)房屋戶型不適宜,或因室內裝修已做,不符合用戶需要,新買來的房子,馬上再重做裝修,多花冤枉錢,值不得、舍不得;(4)住宅質量難保。整體環境差,價格又偏高,總想等等想說。諸如此類問題,既已出現,再依其自身來解決總是很困難的。如用新房拉動,新房造市,將對空置房的銷售起到一定的帶動作用。從購買者的從眾心理上講,你不買,我也不買;你買,我也買;你買了,我也買,總感到不是滋味。中國人時下在購買中的從眾與攀比心理的作用,是不可低估的;從空置房形不成消費連接點看,國人時下與國外在住房消費上的重大區別之一是國人不怕熱鬧,或喜歡住區的繁華,而國外,尤其是發達國家,多愿清靜。所以,對孤立、偏僻地處清靜的住處需求“內外有別”,且區別甚大。如果新建房能使空置房減少人們的空曠感或孤獨感,將會帶動消費;再從戶型、檔次高低、是否做內裝修等多方面做好市場調查預測,滿足消費需要,亦將會形成俏銷的態勢,有利啟動住宅市場。

第三,對空置房進行損益分析,適時采取止損求益措施。據說,住宅空置帶來的損壞比有人居住的損壞速度或損壞程度更快、更大,這一點姑且不提。只就空置期內占壓資金和支付利息與收回資金,再投資生利進行比較,就可算出時序損益情況,以選擇止損獲益的最佳時點和采取最優措施。當然,資金的占壓與利息的損失,在現行體制下,對國有企業是無關緊要的,甚至不是企業的不

是,還很可能成為企業之是。這是體制造成的。但在向市場經濟轉變的過程中,加大企業的市場主體意識,將是發展趨勢。

第四,以二級市場帶動一級市場。由于住房分配貨幣化已是大勢所趨,在個人購買了成套舊公房以后,理應在現在市場條件日益發展的情況下,允許上市流通。這樣,啟動二級市場,一則可以起到化黑市為明市的作用。即使地下黑市的暗中租售,變為在二級市場上的公開租售;使地下“房蟲”暗中漁利,擾亂市場,變為二級市場上的合法中介組織或經紀人。二則可以起到激活一級市場的作用。因為市場是互通的,是聯動的,如果在一級市場上購了新房,由于各種原因,想出手轉換,而二級市場比較活躍,則在一級市場上購房的積極性就會增加,從而帶來一級市場的升溫,起到激發人們購置新房的作用。當然,對房地產市場監管措施的緊緊跟上,使市場逐步完善、運作逐步規范,也是題中應有之義。

篇2：市場兼住宅項目精神文明公約

　　市場兼住宅項目精神文明公約

　　1．愛黨愛國 熱愛市場 遵守秩序 舉止文明

　　講究衛生 保持清潔 愛惜公物 保護環境

　　上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓

　　求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里

　　熱心公益 關心他人 見義勇為 維護安定

　　※愛黨愛國 熱愛市場 遵守秩序 舉止文明

　　熱愛祖國，擁護共產黨，熱愛自己的家園，遵守各項規章制度，舉止端莊，守時正點，待人和氣。

　　※講究衛生 保持清潔 愛惜公物 保護環境

　　不亂張貼、亂涂、亂建，不亂吐、亂倒，不在小區內擅自飼養寵物，不養家畜；維護道路、水電、通訊等公共設施；愛護花草樹木、節約水電。

　　※上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓

　　孝敬雙方父母，尊重長輩，撫育子女，不溺愛、不打罵，鼓勵子女全面發展，夫妻平等，彼此尊重，重事業，重家庭；計劃生育。

　　※求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里

　　胸襟開闊，平等相待，和諧相處，正確對待不同生活習俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想， 愛護小區，積極參加社區活動。

　　※熱心公益 關心他人 見義勇為 維護安定

　　熱愛集體，積極參與社區公益活動，擁軍愛民，濟困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動，見危相救，遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。

　　2 **環境文化建設實施方案

　　2.1 加強綠化和管理，進一步改善經營者及業主的生活環境

　　大力改善綠化環境，進行花草、樹木的養護，使之達到綠草如茵。對所有植物進行分類標識介紹，增加經營者及居民的植物知識。今后我們還將逐步增加綠化造型，做到顏色搭配合理，綠化造型錯落有致。同時加強管理，使綠化設施保持完好，并大力宣傳文明意識，使經營者及住戶珍惜愛護優美的環境。

　　2.2 實施市場，小區環境形象戰略，如市場，小區內設置公共信息顯示屏，顯示天氣預報、大氣質量、聲音分貝和重要通知等，整合市場，小區環境形象，我們將擬定視覺手冊、環境手冊，制訂全面的環境管理方案。

篇3：住宅小區停車收費決策權應交還市場

　　住宅小區停車收費決策權應交還市場

　　有媒體日前從國家發展改革委獲悉，近期已放開24項商品和服務價格。其中，對于非保障性住房物業服務和住宅小區停車服務收費，可以由業主委員會采取公開招標的方式，選聘服務質量好、收費標準低的物業服務企業。

　　隨著民眾生活水平的普遍提高，近幾年我國各地私家車保有量快速增長，而私家車業主的增多也導致小區停車問題凸顯。困擾業主們的主要癥結不僅表現在車位日漸稀缺、晚歸時“一位難求”，而且物業公司在車位管理中多保持強勢態度，包括隨意漲價、差別化收費、擅自改動公共地段功能、車輛安全保障不到位等，也引發了業主們的不滿情緒，甚至成為一些糾紛事件的導火索。但對于一些物業公司而言，人工、水電費用的上漲也讓其頭痛不已，難免抱怨停車收費無法與成本開支相匹配，業主在車輛管理方面不能提供應有的配合。顯然，小區“業主”與“管家”都有各自的利益訴求，小區停車服務已成為其矛盾集聚的重要節點。在當前物業服務市場已經成形的語境下，只有暢通兩者間的信息溝通渠道、平等話語權、讓停車服務供求雙方展開充分博弈，才可能利用市場自發調節機制發現出清價格(m arket-clear-ingprice)，讓業主們享受到高性價比的物業服務。就此而言，發改委等部門放開相關領域定價權限，有助于進一步厘清政府與市場的邊界，以“無形之手”撫平小區停車服務中的各種沖突，其間行政部門應將著眼點更多投放于監管框架設立與市場秩序維護當中來。

　　事實上，小區停車費可以拆分為土地使用費與保管服務費用兩部分，前者則根據性質不同又有所區分。依照我國《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。據此，業主與物業間需要協商討論的主要標的就在于小區公共場地停車的收益歸屬與分配，以及物業方在提供智能管理系統、車道規劃、衛生保潔、安全保護等服務后所應獲得的對價標準。依照法理，如果物業方存在擅自擴大收費范圍、提高收費標準等違規行為，業主可以提出抗辯并向人民法院提出申訴。然而在實踐中，業主通過這一路徑維權的成本較高，且取證、評估、申訴等流程較長。相形之下，以業主委員會為小區業主代言人向市場公開招標物業公司的途徑，更有助于體現業主自治的管理思路，并可通過“用腳投票”權全方位約束物業管理方日常經營行為，倒逼其自動提高服務品質、規范收費行為?？梢?，在由行政指導為主向市場化管理轉型的過程中，小區停車收費與服務將加速趨同，有助于業主意見的充分表達與汲取，是為化解居住區域停車矛盾的必然方向。

　　恰因此，規范住宅小區停車服務收費的核心抓手就在于規范業主委員會運作、培育成熟的物業服務市場?？陀^而言，大型小區業主人數眾多、態度各異，自發形成合力需要經歷較多磨合環節。對此，居委會等基層行政部門以及房管局物業辦公室等職能機構應當發揮出積極作用，組織、指導各小區盡早召開業主大會，提高業主委員會成員的產生效率、盡早為廣大業主代言發聲。另一方面，對于物業服務監管，發改委此次強調了行業主管部門與價格主管部門的職責履行。但需要提及的是，面對規模日趨龐大的物業服務市場，僅依靠行政力量進行監督約束難免力不從心，且可能因有形之手干預過多而引發新的矛盾。故而，主管部門可以考慮引入獨立、專業的第三方物業服務評估機構，憑借其豐富的經驗積淀、客觀的數據分析對物業市場準入與退出、項目交接驗收、品質評判、價格變動核定等做出更為公平的裁定，同時扮演起業主與物業雙方溝通橋梁的角色，將各種糾紛隱患消弭于萌芽狀態之中。

　　(作者系經濟學博士)