探論房地產開發的造價管理
房地產項目的造價控制貫穿于項目開發的全過程，即包括項目投資決策階段、項目設計階段、項目招投標階段、項目施工階段、項目竣工驗收結算階段乃至銷售階段。在節約成本、減少工程造價方面，房地產開發的前期過程中的造價管理對項目造價控制起主要作用，房產開發的中后期成本控制方法單一，但對從事造價人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從計階段、招投標階段、項目施工階段、項目結算階段來探討造價管理。
一、合理的設計是有效控制工程造價的前提
項目一經決策，合理的設計是控制工程造價的前提和基礎，設計費用一般只占建設項目全部費用1%--2%，但影響到工程造價達到75%以上，設計的質量和功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當工程項目設計一經確定，也就確定了工程造價的主要部分，工程預算、結算只是工程計量而不能從根本上改變工程造價，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設計這個階段管理。
1、實行設計方案招投標制度。通過設計招標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題，出現工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證。如：九龍灣5#樓基坑支護工程,設計方案一：基坑邊坡為錨桿支護加水泥噴粉樁止水圍幕復合基坑支護,造價為200萬元；設計方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護,造價為90萬元。根據基坑地質報告說明本基坑地下水位低且土質干涸,開挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價低，因此選擇方案二進行施工，這樣節省工程費用約110萬元。
2、開展限額設計。通過對項目多種設計方案比較、篩選，對各項造價指標、各項經濟技術指標，進行分析、判斷，選擇技術上可行性、施工上可能性、經濟上合理性的設計方案。通過這些工作，能動地影響設計、優化設計，以保證有效地控制投資。
3、加強圖紙會審。在設計階段，克服設計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全面審核管理工作，以求提高設計質量，避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩,以及造成的經濟損失與不必要的浪費。
二、工程招投標是有效控制工程造價的核心
工程的招投標制度其目的是通過引進市場競爭機制擇優選定對方，促進工程成本有效降低。在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內。如：在晉愉林畔項目中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標市場競爭方式選擇中標單位，中標單位的報價比標底價平均下降約9%左右，公司的投資成本也大為降低。工程招投標主要有以下內容。
1、工程勘測、設計（包括方案設計）招投標
2、工程施工（包括專業工程施工）招投標
3、大型設備和主要材料的采購與供應招投標
三、工程合同管理是有效控制工程造價的法律保障
合同一旦簽訂，就成為維護自身權益的法律依據，合同管理的健全與否,直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內容和制度，造價管理人員要積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件；合同價款調整原則與條件；主要材料價格的取定方法與調整條件；不可預見費用包干的內容等都要詳細寫明并約定好。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，有效地控制工程造價。建設工程合同管理的主要內容有以下。
1、工程監理合同的管理
2、工程勘測、設計合同的管理
3、工程承包合同的管理
4、設備和材料購置合同的管理
四、項目施工階段是造價管理過程的重要環節
施工階段是造價管理的重要階段，項目開發進入施工階段后，項目造價管理的實質內容為施工合同管理的具體實施。由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經基本確立了項目的建設成本，所以施工階段的主要任務是盡可能控制項目的額外支出，即嚴格把關項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發生。由于開發商、設計單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設想的情況往往有一定程度的改變，這導致工程變更時常發生，從而造成工期的延誤、工程內容的增減或施工工序的改變，這些在成本上表現為工程造價的增加，控制變更是這一時期開發商的主要工作，因為這直接關系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現，開發商應當盡快地分析變更產生的原因及其影響，及時合理地做好變更的控制工作。如何對變更進行有效的控制，可以從以下幾個方面努力：
1、圖紙會審是有效控制工程變更的起點
這里所說的圖紙會審，是在招標完成并確定總承包方后，由開發商牽頭，各參與施工的單位參加的設計交底及圖紙審查會議。雖然，此次圖紙會審是在招標完成后進行的，大多數問題的解決只能依靠增加工程造價，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監理公司的介入，可以從施工及監理的角度審核圖紙，發現錯誤和不合理因素。作為開發商的成本管理人員應以圖紙會審為起點，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際，控制工程變更，使造價控制的主動性掌握在房地產企業手中。
2、施工階段的造價控制必須兼顧工程進度
工程項目建設的目標系統是一個由質量、投資、進度三大要素組成的統一矛盾體，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應變化。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下，開發商可以調整的只有投資和進度。施工階段的造價控制，必須做到將投資與進度掛鉤，因為，工期延誤會因施工實際情況而轉化為費用增加。
3、成本管理部門要及時進行全過程跟蹤審計
雖然國家對房地產開發企業沒有強制要求委托跟蹤單位進行工程施工的造價控制，但是跟蹤審計的作用對工程成本控制起著非常積極的作用，跟蹤審計的作用有以下幾個方面：
(1)檢查項目概算執行情況。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批復的規定購置自用固定資產，擠占或者虛列工程成本等問題。
(2)檢查工程設計變更、施工現場簽證手續是否合理、合規、及時、完整、真實。
(3)加強設備、材料價格控制，尤其要對建設單位關聯企業所供設備、材料的價格進行檢查，防止從中加價。對已購設備、材料因故不能使用的，要分析原因，分清責任，并督促建設單位及時處理，避免造成更大的損失。
4、重視對工程簽證的管理
工程簽證是工程合同價款調整的重要依據之一。對于一個具體工程項目而言，要杜絕工程變更幾乎是不可能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設單位力圖讓工程變更規模盡可能小，以利于控制投資規模，施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補償。在工程實踐中，工程簽證存在以下問題：(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類，使工程簽證更加合理；(2)在投標報價時，忽略中標后可能出現的工程變更問題，沒有考慮工程變更帶來的風險；(3)工程實施過程中，如何規范合同履行過程，使工程簽證有據可查，有法可依；(4)在變更工程計價中，如何解決開發商和施工單位出現分歧；(5)怎樣正確及時處理工程簽證的合理性、準確性和時間性。
現場簽證要符合現行技術規范和技術標準，如果違背了技術要求，不符合國家的工程量計算規則或不符合國家定額的內容，即使簽證程序符合規定，也同樣是不合理的。準確性是指計量無誤，文字表達清楚，與實際情況相符。否則很容易引起糾紛，有的簽證僅表達變更的工程內容，沒有記錄變更的工程量，或者沒有準確表達有關量，給竣工結算留下了漏洞。
5、索賠的預防和處理對于工程投資控制起著相當重要的作用。(1)、應以合同為依據，處理索賠時必須做到有理有據：必須對資料的真實性、可信度予以嚴查，在具體處理索賠的過程中，一定要仔細分析，什么時候應該給工期索賠，什么時候應該給費用索賠。比如：天氣條件極其惡劣，已超出了我們預想的正常雨雪天氣，嚴重阻礙了工程的進展，這個時候，施工單位可以要求，業主就可以批準延長工期，即工期索賠成立，但不應出現費用索賠。再比如，在工程的全面展開時期，部分工程發生變更，施工單位對變更已完部分及等待圖紙時該部分的施工人員及機械要求索賠，此時，對于已完部分的索賠，才能給付，其中包括成本和利潤，但對于停滯的人員和機械，由于正值施工旺季，完全可以先把此部分人員、機械調到別處使用，所應賠付的應該只是更換工作地點及工種的工效降低費。（2）在處理索賠事件時應進行時效檢查，我國建設工程施工合同文本 （GF-1999-20**）參照國際上通用的FIDIC合同條件對索賠的時效作了如下規定：“索賠發生28天內，向工程師發出索賠意向通知；發出索賠意向通知后28天內，向工程師提出追加合同價款或延長工期的索賠報告及有關資料；工程師在收到承包商送交的索賠報告和有關資料后，于28天內給予簽復，或要求承包商進一步補充索賠理由和證據。工程師在28天內未給予答復或未對承包商作進一步要求，視為該項索賠已經認可”。對于超出規定時效期限的索賠，視具體情況有權拒絕。同時對有效索賠應及時處理。（3）應分清責任，嚴格審核費用。對實際發生的索賠事件，往往是合同雙方均負有責任，對此要查明原因，分清責任，并根據合同規定的計價方式進行審核，以確定合同雙方應承擔的費用。（4）應在工作中加強主動控制，減少工程索賠。這就要求業主在工程管理過程中，應當盡量將工作做在前面，減少索賠事件的發生。這樣能夠使工程更順利地進行，降低工程投資，減少施工工期。
五、強化結算管理有效控制工程造價的關鍵
房地產企業竣工決算是造價管理的最后也是非常關鍵的一環，如何真實地反映整個房地產開發工程的實際造價，從某些方面講也反映了房地產企業對工程造價管理的能力。業主方的審核人員應堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，嚴格把好價款審核這最后一關。在結算審計應根據建設項目的不同特點采取不同的審計方法。
1.全面審計法。是指按照國家或行業建筑工程預算定額的編制順序或施工的先后順序，逐一的全部進行審查的方法。其具體計算方法和審查過程與編制施工圖預算基本相同。此方法的優點是全面、細致，經審計的工程造價差錯比較少、質量比較高，但工作量較大，對于工程量比較小、工藝比較簡單、造價編制或報價單位技術力量薄弱甚至信譽度較低的單位須采用全面審計法。
2.標準圖審計法。是指對于利用標準圖紙或通用圖紙施工的工程項目，先集中審計力量編制標準預算或決算造價，以此為標準進行對比審計的方法。按標準圖紙設計或通用圖紙施工的工程可集中審計力量細審一份預決算造價，作為這種標準圖紙的標準造價，或用這種標準圖紙的工程量為標準，對照審計，而對局部不同的部分和設計變更部分作單獨審查即可。這種方法的優點是時間短、效果好、定案容易。缺點是只適用按標準圖紙設計或施工的工程，適用范圍小。
3.分組計算審計法。這是一種加快工程量審計速度的方法。即把組成單位工程的最基本元素一一分項工程劃分為若干組，并把相鄰且有一定內在聯系的項目編為一組，審計計算同一組中某個分項工程量，利用工程量間具有相同或相似計算基礎的關系，判斷同組中其他幾個分項工程量計算的準確程度的方法。
4.對比審計法。是指用已經審計的工程造價同擬審類似工程進行對比審計的方法。這種方法一般應根據工程的不同條件和特點區別對待。一是兩工程采用同一個施工圖，但基礎部分和現場條件及變更不盡相同。其擬審計工程基礎以上部分可采用對比審計法；不同部分可分別計算或采用相應的審計方法進行審計。二是兩個工程設計相同，但建筑面積不同?？筛鶕蓚€工程建筑面積之比與兩個工程分部分項工程量之比例基本一致的特點，將兩個工程每平方米建筑面積造價以及每平方米建筑面積的各分部分項工程量進行對比審查，如果基本相同時，說明擬審計工程造價是正確的，或擬審計的分部分項工程量是正確的。反之，說明擬審造價存在的問題，應找出差錯原因，加以更正。三是擬審工程與已審工程的面積相同，但設計圖紙不完全相同時，可把相同部分，如廠房中的柱子、房架、屋面、磚墻等進行工程量的對比審計，不能對比的分部分項工程按圖紙或簽證計算
篇2：房地產工程造價管理程序
房地產公司工程造價管理程序
1、目的范圍：通過對項目從開發策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理，合理確定與控制工程建造成本，以利工程順利進展，保障開發效益。
2、職責：
2.1審計核算部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內，如超出限制，負責向設計研發部提出調整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態下，負責在施工合同簽署前完成造價預算。
2.2審計核算部負責提供售樓面積，審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算，確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經室反饋造價控制是否在控制指標范圍內，如有超出，及時提出預警。
2.3工程材料部負責審核工程項目材料規格、數量、品牌及詢查市場原價;
2.4工程項目經理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;
2.5財務部負責工程預、結算的復核，材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;
2.6總經理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。
3、工作程序
3.1新開發項目投資成本的估算;
根據總經理的指令;審計核算部收到設計研發部提供的新開發項目各項技術指標概況，配合總經室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2售樓面積計算
3.2.1根據設計研發部提供的全套施工圖紙、經營銷售部提供的項目統一標識及功能等資料，審計核算部即于15天內提供售樓建筑面積。
3.2.2施工圖紙如有修改，設計研發部應通知經營銷售部和審計核算部，經營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內容，審計核算部將提供相應售樓建筑面積。
3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;
3.3.1審計核算部參與編制招標說明書。
3.3.2審計核算部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。
3.4材料單價及綜合施工單價的簽認
3.4.1材料單價的簽認
3.4.1.1項目經理部收到監理單位初審(數量、品種、規格)后的材料單價報表，并注明監理單位簽收時間，填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單，向審計核算部提供材料名稱、型號、規格、品牌、生產廠家、市場原價等信息;
3.4.1.3審計核算部根據材料計價有關規定計算材料到工地的綜合市場價格，轉送財務計統部復核;
3.4.1.4審計核算部在合同規定時間截止前一個工作日，將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質量等級及價格)。
3.4.1.5項目經理部經監理單位將簽價文件送交施工方，并辦好簽收手續。
3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;
3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后，審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，分析出綜合施工單價由審計核算部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價，轉送財務計統部復核;
3.4.2.2財務計統部將復核意見反饋審計核算部;
3.4.2.3審計核算部將綜合價格以簽價單形式通知項目經理部;
3.4.2.4項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。
3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4.3.1項目經理部收到監理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續,送審計核算部;
3.4.3.2審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，由審計核算部組織與施工單位商談、確認損耗率，轉送財務計統部復核;
3.4.3.3財務計統部將復核意見反饋審計核算部;
3.4.3.4審計核算部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經理部。
3.4.3.5項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。
3.5施工圖預算審核
3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;
3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;
3.5.2.1項目經理部收到監理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續，在2天內核查施工圖預算資料;
A、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;
B、報送資料不符合要求,退回監理單位重報;
C、報送資料符合要求
,于收到資料第三天轉交審計核算部;
3.5.3其余辦理程序同3.7條款
3.6工程進度款審核
3.6.1承包單位報送的工程進度款經監理單位初審后，并由總監理工程師審查、確認，轉交項目經理部。
3.6.2經項目經理部確認轉送審計核算部審核。
3.6.3審計核算部提出工程進度款確認單，經集團總經理批準后通知項目經理部。
3.6.4項目經理部在合同約定時間內經監理單位，送交施工單位，準許辦理付款手續。
3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核
3.7.1審計核算部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;
3.7.1.1審計核算部預算員整理、分析工程簽價單，熟悉合同，核查結算資料;
3.7.1.2審計核算部預算員分土建、水電專業進行工程量、單價審核，并編制審核意見書;
3.7.1.3審計核算部復核人員復核各預算員審核結果;
3.7.1.4審計核算部分管副經理重點抽查審核結果;
3.7.1.5審計核算部經理根據合同條款復核審核結果;
3.7.1.6審計核算部發函通知施工單位領取審核意見書，并商定時間核對;
3.7.1.7審計核算部根據核對結果修改、整理審核意見書;
3.7.1.8審計核算部將結算資料按規定整理成冊
A、工作請示單
B、送財務部審核意見書
C、送總經理室副總工審核意見書
D、合同
E、竣工圖紙
F、圖紙會審紀要
G、設計變更通知單
H、簽證單
I、簽價單
J、施工記錄表
K、乙方送審的結算書
L、乙方送審的工程量計算書
M、甲方計算書
N、委托書
O、其他
3.7.1.9審計核算部將結算審核意見書及資料轉交財務核算部復核;
3.7.2審計核算部落實財務核算部復核意見
3.7.2.1如內部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內，審計核算部將維持原審核意見;
單項工程造價偏差率價值
5萬元1.0%500元
10萬元9.8‰980元
30萬元9.5‰2850元
50萬元9.0‰4500元
100萬元8.0‰8000元
300萬元6.0‰1.8萬元
500萬元4.0‰2.0萬元
1000萬元3.0‰3.0萬元
3000萬元1.6‰4.8萬元
5000萬元1.5‰7.5萬元
8000萬元1.2‰9.6萬元
1億元1.0‰10.0萬元
3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率，則
A、本項目無遺留爭議項目，審計核算部將修改原審核意見書;
B、本項目有遺留爭議項目，審計核算部將暫不修改原審核意見書，在遺留爭議項目中一并修改、解決;
3.7.3審計核算部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經理室復核;
3.7.4審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯);
3.7.5審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.7.6審計核算部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯)發給施工單位，并記錄簽發時間;
3.7.7審計核算部將總經理批準的審核意見書(第二聯)送財務部付款，并記錄簽發時間;
3.7.8審計核算部將總經理批準的審核意見書(第一聯)存于審計核算部，待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。
3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核
3.8.1～3.8.1.8同3.7.1～3.7.1.8
3.8.1.9審計核算部將正式結算審核意見書及資料轉交財務部復核;
A、偏差在規定范圍內，執行3.8.2;
B、偏差大于規定范圍內，返回審計核算部修改、重報;
3.8.2審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯);
3.8.3審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.8.4其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;
3.95萬元以下零星工程結算審核
3.9.1項目經理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量，在施工過程中，現場監理應及時確認，并經項目經理批準后填寫可辦理結算請示單，轉交審計核算部審核;
3.9.2審計核算部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;
3.9.3其余辦理程序同3.7.4～3.7.8條款;
3.10裝飾工程結算審核
3.10.1項目經理部收到監理單位初審后的竣工結算資料后上報審計核算部;
3.10.2審計核算部通知監理單位組織由審計核算部、項目經理部、施工單位、監理單位共同到現場丈量工程量;
3.10.3審計核算部組織財務計統部、總經理室聯合審核裝修單價并與施工單位核對;
3.10.4審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。
3.11廣告制作費用審核
3.11.1經營部收到廣告制作結算書,如有委托監理單位監理的，可由監理單位初審其工程量及施工內容，報審計核算部;
3.11.2審計核算部組織相關人員到現場落實、丈量工程量;(有委托監理的，可由監理單位主持)
3.11.3審計核算部參照廣告制作業費用審核，并與廣告商核對;
3.11.4審計核算部編制審核意見書轉交財務部;
3.11.4.1廣告制作費小于50萬元,參照3.8條款;
3.11.4.2廣告制作費大于50萬元,參照3.7條款;
3.11.5審計核算部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.11.6其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;
3.12限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)
3.12.1公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.12.2審計核算部階段性反映過程累計工程成本，及時上報總經理;
3.12.2.1監理單位按項目經理部要求提供分部分階段落實的工程量;
3.12.2.2審計核算部亦分部分項分階段復核經監理單位初審后的工程量及單價，并提出過程累計發生成本，上報總經理;
3.13資料管理
3.13.1有關工程造價管理的政策性文件資料由審計核算部負責設專人管理、編號存檔;
3.13.1.1簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.2工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.3竣工結算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
3.13.1.4工程預算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
4、相關文件
4.1工程定額及相關文件并造冊登記;
4.2標準圖集、規范并造冊登記;
5、相關表單記錄
5.1**房地產材料認價單;
5.2工程進度款審核相關表單;
5.2.1建筑安裝進度結算審核意見書;
5.2.2工程進度款確認單;
5.2.3工程進度款結算審核意見書;
5.3建筑安裝工程預算審核意見書;
5.4建筑安裝工程結算審核相關表單;
5.4.1送財務部審核意見書;
5.4.2送總經理室審核意見書;
5.4.3結算資料目錄;
5.4.4結算資料匯編封面(編號四～十五);
5.4.5工程結算階段性審核通知書;
5.4.6分項工程量確認單
5.4.7分項工程過程造價確認單
5.5工程結算審核記錄表
5.6審計核算部內部審核程序表(見附表)
編制：
日期：審核：
日期：批準：
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篇3：房地產工程造價管理程序（修改版）
房地產公司工程造價管理程序(修改版)
1、目的范圍：通過對項目從開發策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理，合理確定與控制工程建造成本，以利工程順利進展，保障開發效益。
2、職責：
2.1造價管理部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內，如超出限制，負責向設計研發部提出調整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態下，負責在施工合同簽署前完成造價預算。
2.2造價管理部負責提供售樓面積，審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算，確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經室反饋造價控制是否在控制指標范圍內，如有超出，及時提出預警。
2.3工程材料部負責審核工程項目材料規格、數量、品牌及詢查市場原價;
2.4工程項目經理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;
2.5財務部負責工程預、結算的復核，材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;
2.6總經理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。
3、工作程序
3.1新開發項目投資成本的估算;
根據總經理的指令;造價管理部收到設計研發部提供的新開發項目各項技術指標概況，配合總經室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2售樓面積計算
3.2.1根據設計研發部提供的全套施工圖紙、經營銷售部提供的項目統一標識及功能等資料，造價管理部即于15天內提供售樓建筑面積。
3.2.2施工圖紙如有修改，設計研發部應通知經營銷售部和造價管理部，經營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內容，造價管理部將提供相應售樓建筑面積。
3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;
3.3.1造價管理部參與編制招標說明書。
3.3.2造價管理部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。
3.4材料單價及綜合施工單價的簽認
3.4.1材料單價的簽認
3.4.1.1項目經理部收到監理單位初審(數量、品種、規格)后的材料單價報表，并注明監理單位簽收時間，填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單，向造價管理部提供材料名稱、型號、規格、品牌、生產廠家、市場原價等信息;
3.4.1.3造價管理部根據材料計價有關規定計算材料到工地的綜合市場價格，轉送財務計統部復核;
3.4.1.4造價管理部在合同規定時間截止前一個工作日，將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質量等級及價格)。
3.4.1.5項目經理部經監理單位將簽價文件送交施工方，并辦好簽收手續。
3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;
3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后，造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，分析出綜合施工單價由造價管理部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價，轉送財務計統部復核;
3.4.2.2財務計統部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.2.3造價管理部將綜合價格以簽價單形式通知項目經理部;
3.4.2.4項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。
3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4.3.1項目經理部收到監理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續,送造價管理部;
3.4.3.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量，由造價管理部組織與施工單位商談、確認損耗率，轉送財務計統部復核;
3.4.3.3財務計統部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.3.4造價管理部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經理部。
3.4.3.5項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部，并辦好簽收手續。
3.5施工圖預算審核
3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;
3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;
3.5.2.1項目經理部收到監理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續，在2天內核查施工圖預算資料;
A、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;
B、報送資料不符合要求,退回監理單位重報;
C、報送資
料符合要求,于收到資料第三天轉交造價管理部;
3.5.3其余辦理程序同3.7條款
3.6工程進度款審核
3.6.1承包單位報送的工程進度款經監理單位初審后，并由總監理工程師審查、確認，轉交項目經理部。
3.6.2經項目經理部確認轉送造價管理部審核。
3.6.3造價管理部提出工程進度款確認單，經集團總經理批準后通知項目經理部。
3.6.4項目經理部在合同約定時間內經監理單位，送交施工單位，準許辦理付款手續。
3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核
3.7.1造價管理部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;
3.7.1.1造價管理部預算員整理、分析工程簽價單，熟悉合同，核查結算資料;
3.7.1.2造價管理部預算員分土建、水電專業進行工程量、單價審核，并編制審核意見書;
3.7.1.3造價管理部復核人員復核各預算員審核結果;
3.7.1.4造價管理部分管副經理重點抽查審核結果;
3.7.1.5造價管理部經理根據合同條款復核審核結果;
3.7.1.6造價管理部發函通知施工單位領取審核意見書，并商定時間核對;
3.7.1.7造價管理部根據核對結果修改、整理審核意見書;
3.7.1.8造價管理部將結算資料按規定整理成冊
A、工作請示單
B、送財務部審核意見書
C、送總經理室副總工審核意見書
D、合同
E、竣工圖紙
F、圖紙會審紀要
G、設計變更通知單
H、簽證單
I、簽價單
J、施工記錄表
K、乙方送審的結算書
L、乙方送審的工程量計算書
M、甲方計算書
N、委托書
O、其他
3.7.1.9造價管理部將結算審核意見書及資料轉交財務核算部復核;
3.7.2造價管理部落實財務核算部復核意見
3.7.2.1如內部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內，造價管理部將維持原審核意見;
單項工程造價偏差率價值
5萬元1.0%500元
10萬元9.8‰980元
30萬元9.5‰2850元
50萬元9.0‰4500元
100萬元8.0‰8000元
300萬元6.0‰1.8萬元
500萬元4.0‰2.0萬元
1000萬元3.0‰3.0萬元
3000萬元1.6‰4.8萬元
5000萬元1.5‰7.5萬元
8000萬元1.2‰9.6萬元
1億元1.0‰10.0萬元
3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率，則
A、本項目無遺留爭議項目，造價管理部將修改原審核意見書;
B、本項目有遺留爭議項目，造價管理部將暫不修改原審核意見書，在遺留爭議項目中一并修改、解決;
3.7.3造價管理部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經理室復核;
3.7.4造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯);
3.7.5造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.7.6造價管理部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯)發給施工單位，并記錄簽發時間;
3.7.7造價管理部將總經理批準的審核意見書(第二聯)送財務部付款，并記錄簽發時間;
3.7.8造價管理部將總經理批準的審核意見書(第一聯)存于造價管理部，待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。
3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核
3.8.1～3.8.1.8同3.7.1～3.7.1.8
3.8.1.9造價管理部將正式結算審核意見書及資料轉交財務部復核;
A、偏差在規定范圍內，執行3.8.2;
B、偏差大于規定范圍內，返回造價管理部修改、重報;
3.8.2造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯);
3.8.3造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.8.4其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;
3.95萬元以下零星工程結算審核
3.9.1項目經理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量，在施工過程中，現場監理應及時確認，并經項目經理批準后填寫可辦理結算請示單，轉交造價管理部審核;
3.9.2造價管理部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;
3.9.3其余辦理程序同3.7.4～3.7.8條款;
3.10裝飾工程結算審核
3.10.1項目經理部收到監理單位初審后的竣工結算資料后上報造價管理部;
3.10.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同到現場丈量工程量;
3.10.3造價管理部組織財務計統部、總經理室聯合審核裝修單價并與施工單位核對;
3.10.4造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。
3.11廣告制作費用審核
3.11.1經營部收到廣告制作結算書,如有委托監理單位監理的，可由監理單位初審其工程量及施工內容，報造價管理部;
3.11.2造價管理部組織相關人員到現場落實、丈量工程量;(有委托監理的，可由監理單位主持)
3.11.3造價管理部參照廣告制作業費用審核，并與廣告商核對;
3.11.4造價管理部編制審核意見書轉交財務部;
3.11.4.1廣告制作費小于50萬元,參照3.8條款;
3.11.4.2廣告制作費大于50萬元,參照3.7條款;
3.11.5造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室
批準;
3.11.6其余辦理程序同3.7.6～3.7.8條款;
3.12限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)
3.12.1公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.12.2造價管理部階段性反映過程累計工程成本，及時上報總經理;
3.12.2.1監理單位按項目經理部要求提供分部分階段落實的工程量;
3.12.2.2造價管理部亦分部分項分階段復核經監理單位初審后的工程量及單價，并提出過程累計發生成本，上報總經理;
3.13資料管理
3.13.1有關工程造價管理的政策性文件資料由造價管理部負責設專人管理、編號存檔;
3.13.1.1簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.2工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.3竣工結算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
3.13.1.4工程預算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
4、相關文件
4.1工程定額及相關文件并造冊登記;
4.2標準圖集、規范并造冊登記;
5、相關表單記錄
5.1融僑/元洪房地產材料認價單;
5.2工程進度款審核相關表單;
5.2.1建筑安裝進度結算審核意見書;
5.2.2工程進度款確認單;
5.2.3工程進度款結算審核意見書;
5.3建筑安裝工程預算審核意見書;
5.4建筑安裝工程結算審核相關表單;
5.4.1送財務部審核意見書;
5.4.2送總經理室審核意見書;
5.4.3結算資料目錄;
5.4.4結算資料匯編封面(編號四～十五);
5.4.5工程結算階段性審核通知書;
5.4.6分項工程量確認單
5.4.7分項工程過程造價確認單
5.5工程結算審核記錄表
5.6造價管理部內部審核程序表(見附表)
編制：
日期：審核：
日期：批準：
日期：