地產項目總經理應具備的素質

　　房地產項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經理的角色定位！

　　一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者

　　房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。

　　承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。

　　二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件

　　房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　處理突發事件也很重要!趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了十幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。處理好周邊關系還會受益呢!

　　一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。

　　三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責

　　在交房中，特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。

　　在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責。

　　四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍

　　項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。

　　房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　項目共經歷的幾大階段:

　　一是主體工程封頂，

　　二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，

　　三是一期工程順利竣工驗收，

　　四是一期正式通電和供水并如期交房。

　　在這幾個重要階段中，明確了主要責任人，并讓他們受到口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.

　　增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措. 重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

　　總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。

　　本文搞自：博客：豬眼看世界

篇2：房地產企業總經理職權

　　總經理：《總經理工作條例》明確規定了總經理行使下列職權：

　　(1)組織實施董事會的決議，全面主持公司的日常生產經營與管理等工作，并向董事會報告工作;

　　(2)擬訂公司中長期發展規劃、重大投資項目及年度生產經營計劃;

　　(3)擬訂公司年度財務預決算方案、公司稅后利潤分配方案、彌補虧損方案和公司資產用于抵押融資的方案;

　　(4)擬訂公司增加或減少注冊資本和發行公司債券的建議方案;

　　(5)擬訂公司內部經營管理機構設置方案;

　　(6)擬訂公司員工工資方案和獎懲方案;

　　(7)擬訂公司基本管理制度，制訂公司具體規章;

　　(8)提請董事會聘任或解聘副總經理及財務負責人;

　　(9)決定公司應由董事會聘任或者解聘以外的管理人員的任免;

　　(10)決定公司員工的聘用、升級、加薪、獎懲與辭退;

　　(11)審批公司日常經營管理中的各項費用支出;

　　(12)非董事總經理列席董事會，有提議召開董事會臨時會議的權利，但在董事會上沒有表決權;

　　(13)公司章程和董事會授予的其他職權。

　　同時，也規定了副總經理得主要職權：

　　(1)副總經理作為總經理的助手，受總經理委托分管部門的工作，對總經理負責并在職責范圍內簽發有關的業務文件。目前公司已經確立了分別由副總經理分管產品線、品牌線、運營線和管理線的分工安排;

　　(2)總經理不在時，副總經理受總經理委托代行總經理職權。

　　《總經理工作條例》進一步完善了公司的治理結構。(具體內容見附件1"授權管理"中的1-4)

篇3：房地產公司總經理崗位職責

　　房地產公司總經理崗位職責

　　一、崗位工作職責：

　　(一)、主持公司的生產經營管理工作;

　　(二)、組織實施公司年度經營計劃和投資方案;

　　(三)、擬訂公司內部管理機構設置方案;

　　(四)、擬訂公司基本管理制度;

　　(五)、制定公司具體規章;

　　(六)、提請聘任或者解聘副經理、財務負責人;

　　(七)、聘任或者解聘除應由執行董事決定聘任或者解聘以外的負責管理人員;

　　(八)、執行董事會授予的其他職權。

　　二、主要例行工作：

　　(一)、執行董事會決議，主持全面工作，保證經營目標的實現，及時、足額地完成董事會和集團公司下達的還本付息和利潤指標。

　　(二)、組織實施經董事會批準的公司年度工作計劃和財務預算報告及利潤分配、使用方案。

　　(三)、實施經董事會批準的新開發項目。

　　(四)、根據公司會議管理制度，每周五組織總經理辦公會議;每周六下午16:00-18:00參加例會學習，每月30日由總經理主持生產調度會;由總經理負責召開。

　　(五)、組織指揮公司的日常經營管理工作，在董事長委托權限內，以法人代表的身份代表公司簽署有關協議、合同、合約和處理有關事宜。

　　(六)、決定組織體制和人事編制，決定總經理助理人選，各職能部門和下屬各關聯企業經理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機構人員。監理健全公司統一、高效的組織體系和工作體系。

　　(七)、根據生產和經營管理需要，有權聘請專職或兼職法律、經營管理、技術顧問，并決定其報酬。

　　(八)、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀員工的處分，直至辭退。

　　(九)、審查批準年度計劃內的經營、投資、改造、基建項目和流動資金貸款、使用、貸款擔保的可行性報告。

　　(十)、健全公司財務管理制度，嚴守財經紀律，做好增收節支和開源節流工作，保證現有資產的保值和增值。

　　(十一)、抓好公司的生www.zonexcapitaltr.com產、服務工作，配合各分公司搞好生產管理。

　　(十二)、抓好員工的思想工作，加強員工隊伍建設，建立一支作風優良、紀律嚴明、訓練有素、適應需要的員工隊伍。

　　(十三)、堅持民主集中制的原則，發揮員工參與管理的作用，充分發揮員工的積極性和創造性。

　　(十四)、加強企業文化建設，搞好社會公共關系，為公司樹立良好的企業形象。