淺述房地產開發項目成本的降低途徑

　　控制好房地產開發成本是一個房地產開發企業生存發展的基礎。房地產項目的開發成本由多項構成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設成本和銷售推廣費等方面闡述成本的控制。

　　一、降低資金成本

　　加強財務杠桿的應用、合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

　　加快應收款項的回收。應收帳款是企業的重要債權，實質上是企業對外發放的低息甚至無息貸款，是對企業資金的占用，必須及時回收。房地產開發商應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。

　　嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產開發項目開發過程中，需要撥付大量的工程款項。開發商對此事先已有細致的計劃和安排，必須嚴格按照已經審批過的撥款計劃，在規定的時間按規定的金額向規定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關手續、配齊完備的合法單證；對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。

　　壓縮現金庫存與現金的使用量。企業日常經營活動需要準備一定數額的現金，應該根據實際需要來控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過轉帳和使用支票進行結算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。由于現金不具備增值性，通過將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形成，實行理性的短期投資組合，方可以實現資金的保值增值。

　　可加快在途資金的入帳。在途資金是指開發企業所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續方可以進入帳戶的資金。對這一類資金，自取得票據時起，所有權已歸屬開發企業，因此應該及時到銀行辦理手續，將這些資金及時入帳，方能產生效益。

　　二、控制工程成本

　　1、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段

　　設計是工程建設的關鍵，它對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數據，設計費一般只占建設項目總投資的1％以下，但設計工作對工程造價的影響程度達75％以上，由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用。

　　將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目的。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。

　　推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。

　　實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。 防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。

　　建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。

　　2、在施工過程中成本控制至關重要

　　加強和完善現場簽證管理?，F場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發生現場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制?，F場管理人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整。

　　把好施工過程中部分專業工程及甲供材料設備的價格關。在本公司專門的采購網站上登出招標及采購公告，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品。

　　做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書的審核，由于公司項目較多，結算人員有限，為了保證結算的質量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司(或監理公司)初審，剔除結算書中不合理之處，再由開發公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經營部終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。

　　三、合理使用銷售推廣費用

　　銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用(未含銷售酬金)。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預期效果沒達到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環；而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。

　　控制開發項目投資成本是從項目的策劃開始，直至項目投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統性的工作，需要公司各個部門參與，并相互配合。要求開發公司努力提高房地產營銷水平，進一步規范內部管理，做到規范化、程序化、制度化。

　　四、作好項目開發完畢的后評價工作

　　一個項目開發完畢后，應作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結項目的成敗得失，吸取經驗教訓；一方面可以得到一些經驗數據和技術經濟指標，為今后其他項目開發前期成本預測和成本控制提供參考依據。

篇2：三大途徑降低物業管理成本

　　三大途徑降低物業管理成本

　　在我國很多地區，小區居民普遍抱怨物業服務收費過高，或認為質價不符，要求物業企業“讓利”；個別住戶干脆以拒交物業服務費相抵制。

　　那么，是物業企業收費太高了嗎？一般不是。物業企業的利潤空間已非常有限，有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業企業降低物業服務費，“讓利”給業主，則只能迫使物業企業降低服務水準，把小區推入服務愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環中，造成物業企業和業主兩敗俱傷的局面。筆者認為，只有在降低物業服務成本上探索研究，才是降低物業服務費的真正出路。而降低物業服務成本的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。

　　一、小區規劃設計與竣工后物業的管理成本密切相關

　　小區的規劃設計一般由開發商委托規劃設計部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節約建設資金；后者在相關設計指標規范下，一方面滿足開發商的設計要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”。但不論是開發商還是建筑設計師，在規劃設計時顯然并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業管理上花費多少的關鍵所在。

　　比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應更是大大增加。某住宅小區以水景建設為宣傳主旨，為此在小區各出入口、區內主要景觀設置噴水設施，住宅的房前屋后也建造了許多聯網的水道，并以水泵保持水流循環。

　　小區內設置水景固然不錯，然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設備的維護修理更新等費用分攤到物業費中，必然大大提高物業服務收費水平。購房者起初可能被水景設施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設施使用費買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴重，往后自來水水價還會大幅上升，又必然會帶動物業服務費的繼續上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區中的水景設施還是少建、不建為好。

　　再如，目前的小區環境綠化設計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養護費而言，一片綠草乃至一條水體，養護所需要的人力財力知多少？這些費用還不是分攤到物業管理費中由住戶來承擔？筆者發現，倒是一些老舊小區，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯落，綠樹成蔭，又無須多少照料養護。因此，小區綠化設計時，還是盡量安排多種樹少種草，多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點高級嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養護或少養護，那對住戶就是最實惠的綠化，可大大減少物業管理費中的綠化維護費開支。

　　如果開動腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛生死角等問題也都能通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善?？傊?，住宅小區的規劃設計必須力求科學、實惠，多考慮未來物業運行時的管理成本，尤其是規劃設計時盡量不要給日后業主的物業管理增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業企業去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，只有從實際使用的角度、物業管理成本的角度，對小區布局、建筑單體的設計細節，細細琢磨考量，才能對購房行為做出理性的選擇。

　　二、建筑質量對物業管理成本的影響

　　物業的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

　　保修期內的物業維修屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯系、回訪協調等。前物業管理合同中，一般也都少不了“幾小時受理業主或使用人報修。急修幾小時內到現場處理，一般修理幾天內完成”等字眼。但即便只是聯系、協調，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設施質量問題，幾乎占去物業公司一半的工作量。費用哪里來？讓開發商來支付？你物業公司不想干（前期物業服務）了還差不多！自然是來自向業主收取的物業服務費了。

　　物業的日常維修費用通常在物業服務費中列支，是物業服務費的重要組成部分。至于需要動用物業維修資金的物業大、中修，費用雖不直接出自物業服務費，但也是要業主買單的。

　　總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分維修費用總是需要業主來負擔。如果建筑質量高，維修量則小，就能減少物業維修費用，從而降低需要交納的物業服務費。不過，就目前尚不健全的建筑、房地產市場狀況而言，購房者對建筑質量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運氣了。至于定點購房者（如回遷戶、特定的經商戶等），更是毫無選擇余地。只有規范和約束建筑商、開發商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業修理維護成本，從而降低物業服務費用。同時，物業行政管理部門是否也能從適于物業管理、降低物業服務費用的角度，探索怎樣以適當方式對建筑質量，尤其是住宅小區的建筑質量進行控制的方式呢？

　　三、物業管理階段如何有效降低管理成本

　　這個階段降低物業服務成本的渠道有二：一是物業服務方式；二是物業服務內容。

　　《中華人民共和國物權法》第八十一條指明了業主管理自身物業的三種途徑或方式：自行管理、委托物業服務企業或者其他管理人管理。

　　我們現在看到的多是業主或開發商委托物業企業實施物業管理服務的方式。這種方式要求物業企業提供正規化、專門化的物業服務，服務項目一般包括秩序維護、維修運行、衛生保潔和綠化管護等。業內人士都知道，物業管理規模效益特別明顯，拿普通住宅小區來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業服務成本按面積分攤后，費用水平不突破業主可以接受的比較合理的水平。

　　如單獨管理一個10萬平方米以下的小區，物業企業要維持小區物業服務正常運轉，只有選擇收取較高的物業服務費，或是提供縮了水的物業服務了（除非有另外渠道的費用補貼）。對于物業企業而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規模（如二級資質要求的面積標準）才能維持企業必需的收支平衡，實現一定的經濟效益。小型物業企業又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業企業要高很多，往所服務的項目中一分攤，物業服務費不高才怪呢！

　　因此，只有比較大型的小區，或是地理位置相對集中的數個零星小區，選擇一家有一定規模、實力的物業企業實施管理服務時，業主才有可能獲得比較實惠的物業服務價格。然而，由于種種現實原因，我國“小規模的物業”和“小型物業企業”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業管理的“主流”。只有期待有關行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業服務費一般沒有什么“性價比”可言的。

　　關于業主自行管理物業的方式，雖然得到《物權法》的明文認可，但顯然沒有得到相關行政部門的實際支持。其實，小區業主完全可以約定，由各家業主輪流清理小區衛生或者提供其他公共服務。這對于規模和共用部分面積較小、物業服務需求不大的小區來說，顯然極大地節省了物業服務費支出，減輕了業主的經濟壓力。

　　《物權法》還明確規定，業主可以委托物業服務機構之外的其他管理人管理物業。這就是說，在業主不愿委托具有獨立法人資格的物業企業進行管理服務，也不愿自行管理小區事務的情況下，可以委托普通的自然人來為業主服務。例如，規模不大的小區，業主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區保潔等，而無須選聘正規的物業公司。這樣也可讓業主大大節省費用。

　　至于物業服務內容，一般綜合性物業公司都承諾提供較全面的服務項目。業主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業服務辦法，比如杭州市將物業管理分為公共區域清潔衛生服務、秩序維護服務、綠化養護服務等五大類，每大類又細分成數個小類，每個小類服務等級均從高到低分甲乙丙丁四級，根據等級的高低，收費標準也各不相同，業主可以選擇需要的服務等級。

　　筆者認為，除了選擇物業公司，選擇服務等級外，業主的選擇范圍、權利應該更大些，譬如，對服務大項的選擇。如果業主認為某大項（如秩序維護服務）成本太高（這項服務讓物業公司做的話，費用一般占到物業服務總成本的一半以上），在簽訂物業管理合同前完全可以提出不要。當然，物業企業可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業主還可以根據小區特點靈活選擇專業公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業服務?？傊?，“點菜”比“合菜”要來得便宜、實惠。

　　也有人說，物業服務費的高低完全是市場的事兒，讓業主和物業公司去商定。這種說法過于表面。只有開發商、建筑（規劃）設計師、業主、物業公司及相關行政管理部門共同關心，共同努力，從物業管理對象、方式、機制等方面多管齊下，才能從根本上把物業管理的成本降下來，合理、實惠、質價相符的物業服務費才能成為現實。

篇3：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。

　　房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?

　　物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。

　　業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。

　　但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務?？墒俏飿I管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對?？偛荒芤虮磺謾嗳酥鲃又鲝埐趴赡軜嫵汕謾?，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。