房地產開發經驗淺述
從業多年，一直在房地產業較為發達的地區工作，各種性質的公司或多或少的工作和了解過，各種各樣的項目也研究過。對自己從業多年的經驗應該總結一下，和各位業者一起討論，總結經驗教訓，交流成功之道。
首先介紹一下本人的從業歷程，自95年進入房地產行業從最基礎的銷售人員做起，很快的了解了市場，把握了消費者心理與市場需求的特點。在整個職業生涯中歷經了國有企業、上市公司、私營企業的銷售主管、銷售部經理、策劃部經理、營銷總監、總經理助理、副總經理等職務?，F任某集團公司主管開發與營銷工作的副總經理，主持一個85萬平米項目的開發工作。
房地產開發過程是一個綜合而系統的工程，隨著經濟的發展，社會結構的變遷，不同時期的開發模式與需求市場都存在著轉變。但這些轉變在“利”的相互作用下往往不能夠均衡的發展。
在產業發展的過程中，開發模式與利潤需求成為引導市場前進的主流，通過發展商長期的總結與成功實踐一直占據著主導地位。而最能夠體現消費需求和供需平衡的市場卻只能被開發模式所參考、所左右。處于“弱勢群體”的市場只能夠被動的為一個個“生態概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“傾倒”的同時，也承受著巨大的“體力”透支。
20**年至20**年上半年中國房地產業發展進入到了一個新的時代，宏觀經濟數據和房地產行業數據以及一些指標這些比較明顯的東西，這里就不再過多的涉及了?，F在主要講一個問題，就是政策對于房地產發展過程起到了什么作用？
在具有中國特色的市場經濟背景下，政策面的變化絕對是中國商人應該注意研究的問題。在經濟發展的各個時期政府都會利用宏觀調控與行業政策來抑制某些行業的過熱發展。房地產行業由于她明顯的地域特點，中央的政策往往與地方政策相互抵觸。
就拿本次針對房地產行業的宏觀調控來說，我認為中央的政策就有“矯枉過正”之嫌。中國經濟在地域上發展不均衡，東部、中部、西部都有這各自的發展特點，各地區起步時間不一樣，起點也不一樣。不能要求欠發達地區在當前這個發展態勢下和發達地區一起承擔發展過熱的“苦果”。欠發達地區說：“你吃撐了，而且吃好了。我還沒吃呢，我現在做的飯是能夠讓我吃飽而不吃撐的?！?/p>
很多發展中城市在解決完“溫飽問題”和發展階段的“社會問題”后，正準備厲兵秣馬的向發達城市學習發展經驗，其中將房地產業的發展作為經濟建設的重點。很多城市在近幾年不斷的派出政府領導到發達地區“取經”，帶回了“創造優質投資環境，發展城市基礎設施建設，扶持房地產業成為支柱產業”的全新體會與認識，不可否認地為當地經濟注入了新的活力，在提升了城市整體經濟與形象的同時，改善了人民的居住水平，這是值得鼓勵的。
但也有一些地方忽視了城市經濟發展的結構，盲目的發展基礎投資，反而為城市的發展增添了負擔。如何把握發展過程中的度，就是至關重要，要結合當地的實際情況、消費力，把政策落到實處，切實為房地產業的發展創造條件，將是這些城市需要面臨和解決的問題。
本次宏觀調控政策應該根據各地發展的不同而區別對待，有些城市盲目的相應“國家號召”，從土地政策與金融方面向中央看齊，令當地開發企業陷于困境。中國房地產業從區域上發展不均衡，一些發達城市的發展為政策所左右，存在著較大的風險。相反，一些二、三線城市的發展空間與投資價值顯現出來。
首先，從投資利潤率的角度分析，發達城市的開發成本一般在5000元以上，有些城市甚至達到了7000元（地價3000多，建設成本3000多。），即使銷售價格在10000元，其利潤空間也只有3000元，換句話說項目的抗風險能力較低。成熟的投資應該將防止投資風險放在首位，然后才是投資利潤。一些發展中城市在銷售價格上沒有辦法與發達城市看齊，但是卻有著100％以上的利潤率（有些城市的售價在3000多元，但是地價只有800－900元，建安費用在800－1000元左右。），投資利潤率與抗風險能力遠遠大于發達城市。
其次，從市場的角度分析，gg開放20多年，經濟迅猛發展的這10年，很多內地城市“欠帳”太多。公房、福利房、微利房、經濟適用房等由于成本問題，從規劃、施工以及居住環境上都遠遠不能滿足市場的需求。因此盡兩年一些有實力、有經驗的開發企業進入這個市場，帶來的新的開發模式與居住理念，為各地的房地產市場釋放出巨大的能量。同時，隨著政府加快城市化建設，大量的新興移民向二、三線城市遷移，有些城市在產業優惠政策、招商引資力度及人才政策上都鼓勵外來移民的安家落戶，這個群體正成為住宅消費領域的中堅力量。
對于一個成功的房地產開發企業來說，在完成了項目所在地的市場研究、政策研究、投資效益分析等一系列前期工作后，在項目開發的過程中又有哪些值得注意和必須注意的問題呢？
首先從項目的開發程序以及應該注意的細節說起：
項目立項——該階段應根據項目所在的市場情況以及地塊特征完成市場調研、研究供需結構、制定初步開發計劃、資金準備以及前期土地手續的辦理工作。
項目定位——根據項目所在地的經濟狀況、產業發展狀況、居民收入狀況、市場需求狀況、產品品質狀況、建設資源狀況等因素，對項目進行合理定位，確定項目品質在城市中的地位。根據項目規模以及開發周期確定項目應具備多大的超前性，為后期的規劃設計與營銷推廣確定方向。
規劃設計——結合項目定位成果完成從概念設計、方案設計、初步設計到施工圖設計等重要環節，中間還要穿插景觀設計、機電配套設備設計、智能化設計等配套設計工作。
前期工作——該項工作是一項綜合性較強的工作，針對項目規劃設計的意圖，完成規劃、建設、人防、消防、給排水、強弱電、交通、園林等接口工程的報批、報建工作，工作強度大，環節復雜。要求負責人既要了解相關程序，又要熟悉當地的法律法規以及辦事程序。成功表達設計意圖的同時，保證經濟效益的最大化。
建筑施工——該項工作前期的招投標與設備采購相當重要，項目質量與開發品質將在該階段體現。施工管理過程與施工質量的把握，作為該階段的重要工作，通過專業加以實現。
營銷推廣——“一切工作圍繞這營銷”這句話最能體現營銷推廣的目的與價值。營銷推廣的過程中還有一個環節就是建立和維護“項目品牌”與“企業品牌”，確?？沙掷m發展的動力。
售后服務——從合同簽訂、按揭辦理、入伙交付到物業管理，都將體現一個開發企業的服務意識與態度。對于分期開發的樓盤則更加重要。
除了上述這些與開發關系密切的環節外，企業管理是保證項目成功的另一個關鍵，開發企業還應該在管理制度、財務管理、成本控制、工作流程、人才運用等方面實行切實有效的管理模式。
篇2：房地產策劃經理交流經驗工作標準
房地產策劃經理交流經驗工作標準
工作名稱:交流經驗
執行主體:
流程編號:
1、交流內容
?。?）營銷策劃方案的內容、執行方法、執行效果等
?。?）本項目及周邊競爭對手的銷售情況
?。?）策劃經驗、市場信息的分享
?。?）合作單位、媒體與政府部門關系的分享
2、交流方式
?。?）各種會議、活動時的面談
?。?）多利用電話、郵件、傳真
3、注意事項：
?。?）溝通內容不得涉及本項目機密（資金狀況、機密文件等）
?。?）溝通內容不得損害本項目的利益及品牌形象。
篇3：策劃經理崗位工作標準之關注銷售交流經驗
策劃經理崗位工作標準之關注銷售、交流經驗
工作名稱：關注銷售
1、關注范圍：
?。?）現場銷售氣氛
?。?）銷售部門相關人員反映的問題（現場包裝物料、銷售資料等）
?。?）營銷方案對吸引客源、促成銷售的效果
2、關注方式
?。?）重要銷售時期親臨現場
?。?）參與接待客戶
?。?）與銷售部門召開銷售交流會
?。?）各階段銷售部門的業績
工作名稱：交流經驗
1、交流內容
?。?）營銷策劃方案的內容、執行方法、執行效果等
?。?）本項目及周邊競爭對手的銷售情況
?。?）策劃經驗、市場信息的分享
?。?）合作單位、媒體與政府部門關系的分享
2、交流方式
?。?）各種會議、活動時的面談
?。?）多利用電話、郵件、傳真
3、注意事項：
?。?）溝通內容不得涉及本項目機密（資金狀況、機密文件等）
?。?）溝通內容不得損害本項目的利益及品牌形象。