房企高周轉的4大修煉術

　　如今的房地產行業，已經進入一輪“規?！辟惻?，年銷售額幾十億的，拼命往百億規模跑；年銷售額100億的，就沖500億陣營……無論哪個階段，要做大規模，高周轉已經是一種主流做法。從早期碧桂園5.7個月開盤，萬科的“5986”，萬達的“速度第一，完美第二”，都是在搶速度，更有甚者，以中海，華潤、世茂等為代表的高端、精品產品也開始強調提升周轉率……高周轉，已經成為TOP50房企的主流策略。

　　但在前些年，很多開發商多把眼睛盯在利潤率上，而忽視了周轉率，即過多集中在了利潤空間大的項目上，殊不知利潤率大的項目，往往會因價高而周轉較慢，一旦行情走低，資金不能按時周轉起來，就會面臨虧損風險。

　　未來5～10年，中國地產進入白銀時代，高周轉依然是主流模式，一則目前國內融資成本高，開發商不可能降低周轉速度，特別是一些高杠桿企業，他們必須快速把產品制造出來賣出去最終換取現金流，慢——就意味著死亡；二則行業平均利潤率在以每年1%的速度在下降，優秀的開發商要提高ROE，在企業財務杠桿系數提升空間有限的背景下，加快周轉率就成為一種相對有效的舉措；三則千億時代，規模為王效應依舊明顯，房企為了維護自己的“江湖地位”，往往會積極搶占市場份額，于是選擇高周轉；其四，高周轉能快速規避風險，本身，高周轉由于轉得快，資金回籠快，企業規避政策，市場風險的能力就提升了。

　　如何做到高周轉？大多同行拿地到開盤最快要1年時間，而萬科半年到一年就可以做到，萬科是業內公認的周轉最快的公司之一，究竟原因，在于萬科快速的實現項目快開工、快開盤與快回款，萬科內部通過開發路徑優化提效、通過決策前置，通過新工藝、新技術的應用等措施來滿足此“三快”需求。

　　比如萬科以開發決策前置的方式來優化開發關鍵路徑，將概念設計及首期規劃單體設計前置至拿地前。在產品上，萬科推行定型化產品的方式來減少技術決策周期，一則減少設計出圖時間，二則減少定型產品的設計決策點。而在開盤銷售上，萬科努力打破示范區建設瓶頸，縮短項目推廣周期，而對于定型化產品，逐步探討以產品體驗館模式進行推廣。最后萬科也大力針對新技術比如鋁模做應用與推廣。

　　對于大多數房企而言，如何做好高周轉？

　　首先，高周轉要做對產品，比如萬科就明確提出堅持做主流住宅，因為只有首置、首改的主流市場才能為高周轉快銷提供良好的市場銷售保障。萬科20** 年以來，144 平米以下戶型的產品占比一直在80% 以上，20** 年超過了90%。

　　豪宅也可以高周轉，但難度要高一些，典型如融創，孫宏斌曾表態：“高周轉并不是只能用在便宜的項目上，高周轉的核心仍舊依賴于“產品”本身，事實上，融創在銷售上沒有什么特殊的秘訣，產品好是關鍵?！蓖瑯颖本埡偨浝硭魏Ａ謩t表示，“單純的豪宅高周轉，其實非常難做到，龍湖能夠做到的是高品質的高周轉，高性價比產品的高周轉?！?/p>

　　需要補充的是，高周轉產品的品質與速度往往是一堆矛盾體，不少高周轉產品交付后，后續問題飽受業主詬病。在高周轉與高品質如何平衡的問題上，萬科強調在項目開發建造過程，各城市公司逐步推行生產技術標準化建設，而集團層面持續進行“飛檢”。同樣，海亮地產在高周轉與高品質的平衡之道也有可圈之處，海亮認為高周轉的核心是資金的高周轉，因此海亮會以預售為分割界限，在項目拿地到預售的上半段，更多強調高周轉，而在預售到入伙后半段，則更多強調高品質。

　　其次，高周轉需要快開工，而快開工，核心在于工作前置。其實高周轉主要是縮短項目開發前期的定位策劃和規劃設計時間，對于這一點，有很多房企會采取一些超常規、非尋常的做法，比如大多數房企會在拿到土地之后再去做方案，招標等等。而這些企業則是在土地拍賣之前就前置完成了，他們往往在拿地前就做好至少2個預案，最終確保其自身有一個快速反應的準備。當然預案前置和多個預案，這里面有一筆賬，但與搶下來的高利息相比，開發商依然是劃算的。

　　再次，在開發建設環節，改變建設周期，通常是很難實現的，比如說你要做一棟20層的高層，從打樁、開挖到結頂、裝修完畢，3年以上時間肯定是要的，但你要是能在兩年甚至1年半時間里完成，要搶時間，因為這個被壓縮的時間是可以節省很大一筆成本的，但是房企減少建設周期要合理，要判定是否會超出科學施工范疇。當然，很多的違規，開發商自己會算一筆賬，就是在罰幾十萬跟幾十萬上百萬利息相比，孰重孰輕，各種風險，他們自有權衡和務實的選擇。最后，標準化復制是項目快速開盤的重要推手。從20** 年開始，萬科就基于客戶細分及土地屬性分析，形成了四大住宅產品系列。依照“土地、產品、客戶”交圈原則，打造標準化的幾條產品線。

　　最后，高周轉的難點真正在于高去化，因為快開工，快建設，可以通過努力換來，但對銷售環節，去化很多時候受制于大市場和大行情，而不可控。但是，高周轉而言若是不能高去化的話，高周轉就是一句空話，所以去化是核心。以碧桂園為例，碧桂園的項目從開工建設到開盤控制在3個月，要求一期項目推出市場，去化率要達到70%以上。同樣地，萬科內部奉行的“5986”原則，即拿地9個月后銷售、第1個月售出8成、產品必需6成是住宅，也對項目去化有明確要求。

　　淡市下如何高去化，不少企業不僅在銷售業務上創新，比如世茂實行獨立經紀人制，樓盤的銷售并不是在售樓處等待客戶完成他的定單，他完全可以借助自己的平臺完成多個項目的銷售，世茂會授權給他，讓他可以聯動銷售。同時營銷管理上也大膽變革，比如世茂總部心考慮到淡市下一線市場銷售壓力很大，且市場瞬息萬變，比如競爭對手也隨時在自己開盤日推廣策略發生針對性改變，于是就逐步把傳統的銷售決策部分授權給一線，這樣一線就可以自行快速決策，當然集團總部會做監測。

　　做對產品，快開工，快建造，高去化……這是高周轉的核心，除此之外，融資速度也要快，這是高周轉的資金保障，比如萬達的綠色通道貸，5億元以下3天就放款。同時，高周轉對工作強度要求更高，因此對于團隊的文化、激勵就非常關鍵，往往極致的高周轉伴隨誘人的高激勵。

篇2：大學教職工周轉房管理暫行辦法

　　zz大學教職工周轉房管理暫行辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強我校教職工周轉房管理，提高使用效益，進一步優化資源，給教職工創造一個良好的生活環境，根據國家及廣州市的有關規定，結合我校實際情況，制定本辦法。

　　第二條學校周轉房的房源是學?，F有未出售的住房和教工宿舍。

　　第三條學校周轉房不實行實物分配，全部提供給無房教職工只作周轉租用，實行有期限、契約化、物業化的管理機制。

　　第二章管理部門

　　第四條后勤管理處代表學校實行管理職能,負責學校教職工周轉房房源的統籌安排調配，簽訂租房協議，辦理人員入住手續，退房手續，并監督周轉房的使用。

　　第五條以契約的形式約定由后勤服務單位或物業管理公司負責周轉房的維護、清潔等工作。

　　第六條學校財務處負責周轉房的租金、押金等款項的收取。

　　第七條學校各部門(單位)配合后勤管理處開展周轉房管理工作。

　　第三章租住對象

　　第八條本校正式事業編制的在職教職工，且符合以下租住條件方可租?。?/p>

　　1.本市無住房且不隨父母同住的單身教職工;

　　2.本人或配偶在本市無住房的已婚教職工;

　　3.學校引進的高層次人才;

　　4.因特殊情況經學校領導批準同意安排者;

　　第九條已在三元里校區或大學城校區租住周轉房者不再重復租住周轉房，但允許因工作所在校區的改變申請調整;

　　第十條停薪留職者、出國留學(包括港澳臺地區)者不予租住學校周轉房。

　　第四章租住程序

　　第十一條凡要求租住學校周轉房者，由本人填寫租房申請表，并由所在部門領導和人事處簽署意見，后勤管理處審核，對符合租住條件的教職工，根據學校周轉房房源情況按十九條規定統籌安排，通知入住，由后勤管理處監管科代表學校與租戶簽定租房協議，辦理入住手續。

　　第十二條特殊情況者經學校主管領導批準后安排。

　　第五章租房期限

　　第十三條為了執行國家貨幣分房政策，鼓勵教職工在外購房，對符合上述入住條件的教職工，學校僅提供自簽約租房日起不超過三年的過渡周轉房，住滿三年時須辦理退房手續。確有特殊情況需繼續租住者，在房源情況容許時，經學校后勤管理處批準可適當延長租房期，重新簽訂租房協議，租金按第二十一條規定收取。

　　第十四條教工周轉房最長租住期限為四年。

　　第十五條租住周轉房的教職工有下列情形之一的，應無條件退還周轉房：

　　1.調離學校的;

　　2.解職、自動離職、停薪留職、出國留學的;

　　3.開除、除名、解聘、解除勞動合同和勞動合同到期未續約的;

　　4.本人或配偶在本市另有住房的;

　　5.其他依本規定應退房的。

　　第十六條辦理退房手續前，住戶應自行辦理管道燃氣、網絡電視、電話等項目的報停結算，結清房租、水電費、清潔費、治安費等，將室內地面、洗手間、廚房等清潔干凈，不留污跡，經后勤管理處檢查認可并交回所有住房鑰匙后，辦理退房手續。

　　第六章住房分配原則

　　第十七條租住人員的安排采取“統籌安排，便于工作”的原則，教職工周轉房安排在本人主要工作的校區，工作地點變動后，其租住地點可申請作相應調整。

　　第十八條由于學?，F有的教職工周轉房房源緊張，原則上單身職工和單職工按床位租住，雙職工按一房一廳租住，每人租住面積平均不少于5平方米，博士畢業或中級職稱以上的教職工每人租住面積不少于9平方米。具體視當時房源情況而定。

　　第十九條周轉房租住的安排按教職工職務(職稱)、工齡等計分排隊，按排隊順序在學校提供的房源中挑選。計分規則參照廣中醫后[20**]4號文件《廣州中醫藥大學租住教工宿舍管理辦法》執行。

　　第七章租金收取標準

　　第二十條在規定的周轉房租住期限內，對符合租住條件的教職工租住周轉房的房租按廣州市規定的成本租金標準(即每平方米租金13.5元×使用面積)收取。

　　第二十一條在三年期限后仍符合租住條件而需繼續租住的教職工須在租賃期限屆滿前三個月內重新填寫租房申請，經后勤管理處審批同意后需交納租房押金1000元，按成本租金的2倍計收房租。每次延長租住期都需到后勤管理處重新簽訂租房協議，租房押金在本人退房時無息返還。

　　第二十二條租住期限屆滿的，應在期滿后一個月內退出周轉房。不及時退出者，逾期兩個月以內的，其房租按成本租金的3倍收取，逾期兩個月以上按5倍收取。

　　第二十三條住房租金的計算是以承租人收到住房鑰匙之日起至交回鑰匙之日為止。由后勤管理處根據每位教職工租住面積(合租房按每人均攤面積)通知財務處從本人工資中代扣。自交費人員由財務處負責收費。逾期不交付租金的，每逾期1日應支付月租金2%的違約金。

　　第二十四條入住周轉房的教職工所用水、電、煤氣、冷氣、電話、網絡、電視、保安、清潔、物業等費用按學校相關規定執行。拖延兩個月以上不交房租或上述費用者，校方將收回其租住房，由個人自行解決住房問題。

　　第二十五條學校引進的高層次人才到校工作后，其住房條件依學校有關規定執行。

　　第八章房屋管理

　　第二十六條住戶應嚴格遵守學校的各項制度。學校周轉房公共區域的日常

　　保潔、衛生防疫和治安工作由各校區的相關部門負責。承租人應配合職能部門對房屋實施有效管理，不得以任何理由阻撓學校公有住房管理、安全保衛、計劃生育等職能部門的工作檢查，積極配合管理人員共同搞好治安、消防、環境衛生等各項工作。

　　第二十七條住戶應愛護公共財物和室內一切設備、設施。住房的租住和搬遷過程中，要保證公共設施的完整。屬自然損壞的室內及公共設備、設施應及時報學校的相關部門維修，但水龍頭、燈具等易損壞的除外;屬人為損壞、遺失的，按有關規定原樣修復或照價賠償。故意損壞租住房及附屬物的，學校收回租住房并按有關規定原樣修復或照價賠償。

　　第二十八條住戶應講究個人衛生，保持室內整潔、安靜和文明。不得在公共區域隨地吐痰、亂倒污水垃圾。

　　第二十九條住戶必須注意用電、用水安全，不得亂接電源、亂拉電線。凡違章用電、用水造成事故者，其后果由本人承擔。因承租方原因造成火災、房屋倒塌、傷人等事故的，承租人應負責賠償，由此造成的國家經濟損失和個人損失，觸犯刑律的，交司法機關處理。

　　第三十條為保障職工生命安全，積極有效的排除火災隱患，規定不許在公共區域放置煤氣罐、廚具和堆放雜物。禁止存放易燃、易爆、有毒、有害等危險物品。

　　第三十一條租住人員嚴禁擅自改變住房結構，在住房中拆墻、開門窗、開墻洞。不得私自進行裝修改造和拆卸室內設備、設施等。租住者違章擅自改變房屋結構，破壞屋內設施者責令其恢復原狀，造成損失的承擔賠償責任，并收回租住房，同時對當事人處以自事發當月房租5倍的罰款。

　　第三十二條租住人不得私自間隔走廊過道和房間。如有亂搭亂建，應立即拆除，否則除對所間隔(搭建)面積按成本租金3倍計收房租外，學校有權強制拆除。

　　第三十三條在退回周轉房時，按廣州市有關文件規定，不得私自拆卸自費裝修部分，應保持房屋完好;退房后學校不負責補償原自費裝修費用。

　　第九章租住紀律

　　第三十四條申請租住學校周轉房的教職工，應如實填報個人情況及提供相關材料，申請人弄虛作假的，取消其當年租賃住房資格，已租住的學?？墒栈刈》?，并按以下辦法給予罰款：集體宿舍每床位每天60元;單房80元;套房每天100元。最高罰款總額：集體宿舍每床位不超過10000元;單房不超過15000元;套房不超過20000元。罰款直接在個人工資賬戶中扣取。

　　第三十五條租住人員應遵守學校的各項規章制度，不得從事違法犯罪活動，一經發現，除收回住房外，交司法機關處理。

　　第三十六條未經同意擅自入住學校公有住房或強行占房、占床位的，除按規定收取租金和限期搬出外，同時按第三十四條罰款辦法給予罰款，并報監察部門處理。

　　第三十七條如原來已租住學校周轉房，因工作所在校區的改變，申請租住新校區住房，必須在取得新租住房鑰匙之日起15天內退還原租住房，逾期不退者，按強占住房處理，按第三十四條處罰。

　　第三十八條任何人不得私自轉讓、轉借、出租、分租、調換住房，或私自改變周轉房的使用性質，利用周轉房謀取私利。一旦發現有上述行為之一者，將沒收非法所得，收回周轉房，取消再次租房資格，并處以200元至2000元罰款，情節嚴重者交學校紀檢監察部門處理，并給予全校通報或紀律處分。

　　第三十九條后勤管理處有權根據學校房屋使用變化情況對租住人員所租住的周轉房進行增員或調整，承租人應服從后勤管理處的統籌安排，先入住者不得以任何理由阻撓后承租人入住，違者經教育不改的，按強占房屋處理，按第三十四條處罰。

　　第四十條教職工辦理退租學校周轉房手續時，須交回所有承租房鑰匙。若私自保留或配制原承租房鑰匙，擅自將學校周轉房交付他人使用，除對入住者給予罰款200元至1000元處罰外，對提供周轉房鑰匙的人員給予全校通報或紀律處分。

　　第四十一條因學校發展和規劃(如基本建設、房屋維修、環境治理等)需要，要求承租人遷出原住房，承租人應當配合學校按期完成搬遷任務，不得借故阻撓，對拖延時間不按期搬遷的，按強占住房給予罰款，并限期搬出。因故意阻撓造成他人財產損失或人身傷害的，由其本人負完全責任。

　　第十章附則

　　第四十二條周轉房的租金、押金、罰款等由學校財務處統一收取。在租住人員或租金標準變動后，后勤管理處應及時通知財務處調整房租。后勤管理處每半年與財務處核對一次房租的計扣情況。

　　第四十三條教職工有向各級紀檢、監察、審計等部門反映、檢舉其他職工隱瞞真實情況和管理部門營私舞弊行為的權利。

　　第四十四條本辦法自公布之日起執行，學校后勤管理處負責解釋。

篇3：機關臨時周轉房管理試行辦法

機關臨時周轉房管理試行辦法

　　為了加強區級機關房產管理，合理、有效地使用房屋，結合機關實際情況，制定本試行辦法。

　　一、機關臨時周轉房是指由事務局集中管理的用于臨時解決住房困難對象的成套住宅。

　　二、居住對象只限于寧波六區(老三區、鎮海區、北侖區、鄞州區)外調入和部隊轉業的副局級以上干部。

　　(一)在本地(包括鄉鎮)享受過房改房或住房補貼的，不能承租機關臨時周轉房。

　　(二)在異地(寧波六區外)享受過房改房或住房補貼，調入我區機關一年內可以承租機關臨時周轉房，按5倍公有住房租金標準(房管處標準價格)收取。

　　(三)需要解決臨時周轉住房的外地調入和部隊轉業干部，由本人提出書面申請(寫明住房基本情況)，單位出具證明，經組織部門核實，報機關事務管理局審核同意后，根據房源可能和本人實際情況予以提供。

　　(四)租用臨時周轉房一年到期后，租用人如有實際困難需繼續租用的，需向機關事務管理局提交書面申請，并由工作單位證明，經同意后方能繼續租用。

　　(五)承租機關臨時周轉房，由用房本人同機關事務管理局簽訂租賃合同，租賃期限原則上定為一年。在租賃期間，干部調離機關或正式取得寧波六區內住房的，應在三個月內將臨時周轉房歸還區機關事務管理局，同時解除租賃合同。

　　三、水、電費押金由承租人向機關事務管理局財務科繳納。

　　四、區級機關臨時周轉房的承租人有下列情況之一者，區機關事務管理局有權提前解除租賃合同，收回房屋使用權。

　　(一)承租人將房屋使用權擅自轉租、轉借或轉讓的。

　　(二)利用承租的房屋從事非法活動，損害公共利益的。

　　(三)違反《寧波市城鎮房屋裝修管理規定》裝修住房的。

　　(四)無正當理由，累計二個月不交房租或閑置達二個月的。

　　五、本管理辦法自20**年10月起執行。

　　六、本管理辦法由區機關事務管理局負責解釋。

　　備注：已經租用臨時周轉房的機關干部、職工，參照本管理辦法執行。來源自 物業經理人