深圳百仕達 紅樹西岸廣告策劃書
策劃項目：深圳百仕達 紅樹西岸
策劃人：張新華
撰稿人：張新華
策劃時間：20**年5月
一、 前言

作為深圳“地王”項目的紅樹西岸是百仕達地產即將推出的濱海樓盤。紅樹西岸位于華僑城填海區，濱海大道以北、沙河東路以東、深圳灣一路以西，白石路以南；占地面積達7.5萬平方米，20**年公開投標價高達7.8億元人民幣，總建筑面積為25.53萬平方米。該樓盤具有得天獨厚的自然景觀環境：樓盤正面是全線無敵海景，遠眺香港天水圍，南面是紅樹濕地，西面是沙河高爾夫球場，北面是深圳旅游區華僑城和著名景點世界之窗；項目北側可見紅樹灣規劃中的主題公園。項目由美國著名建筑大師Bernardo規劃設計，集合各領域高度國際化團隊傾力打造，將建成南中國最具濱海特色的現代高尚人居社區。
百仕達 紅樹西岸將引領深圳豪宅新風，成為中國新興知富階層投資與居住的理想住宅和高尚社區。

二、 市場分析

（一）深圳豪宅市場狀況
豪宅在一個城市住房市場中的結構，應該和一個城市私人財富的結構有關，同時也與一個城市的豪宅市場的消費需求有關。在一個成熟的市場里，豪宅的數量應該占總的住宅存量的5%-10%。目前深圳的豪宅市場還處于初級階段和稀缺階段，財富階層的聚集度和穩定度不夠，山海等稀缺資源的市場開發度不夠。
20**年全年深圳在售豪宅項目不到15個，約為20**年的三分之一，物業類型有別墅、TOWNHOUSE、小高層、高層、超高層等。20**年豪宅的熱點區域主要是香蜜湖和華僑城片區，其中香蜜湖片區以TOWNHOUSE、小高層為主，華僑城片區以高層為主。20**年的豪宅市場有一個顯著的特點，越是豪宅，越是昂貴的豪宅越熱銷，香蜜湖和華僑城片區的豪宅物業均保持了良好的銷售狀態。比如水榭花都二期開盤3個月即告罄，熙園已經銷售過半，中旅國際公館銷售也早已過半，波托菲諾純水岸及天鵝堡二期也保持著理想的銷售態勢。
從價位上來看，20**年熱銷的豪宅普遍均價較高，如水榭花都二期均價約10500元／平方米，熙園均價約9200—9700元／平方米，波托菲諾均價約9500元／平方米，雅頌居均價約9500元／平方米，紅樹東方均價約8300元／平方米，云深處均價逾11000萬元／平方米，整體看20**年豪宅均價普遍較20**年略高，銷售的速度也較不俗，充分說明豪宅市場的需求還是存在的，并且市場需求還比較旺盛，只是沒有對應合適的產品。
（二）南山區房產市場預測
20**年對于南山商品住宅的發展來說，應該是保持高速增長，繼續沖高的一年，批準預售、銷售面積都創下歷史新高，各項指標都顯示市場運行良好。
未來兩年，在房地產高速增長的影響下，住宅空置面積雖然會有一些增長，但對市場影響不會太大。20**年，該片區的后海樓盤密集入市后均取得不錯的銷售業績，顯示了南山市場巨大的吸引力。在全市進入消化存量的一年，南山供應量的大增無疑將會成為今年市場新的熱點之一。
而后海濱海長廊的建設將引領后海成為深圳新的無敵海景高尚社區，華僑城的成功經驗將向南移植；后海、南山區中部是未來兩年的熱點區域；華僑城填海區大型項目紅樹西岸的啟動將會掀起新一輪“僑城熱”。
（三）紅樹灣市場前景
自1998年開始的修建濱海大道的填海工程，使深圳灣畔的灘涂上造就了2.9平方公里的土地———紅樹灣填海區，深圳市政府為它定位為：用5年時間建成全市最大規模的、具有全新生活模式的居住社區和湖景旅游區，深圳作為濱海城市的特色將以此來實現，讓它成為深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深規院的設計方案中有深圳灣淡水沙灘游泳池的設計，要建成中國最大的戶外淡水游泳池，游泳池的北邊設計真沙灘，海灣邊設計成無限邊界，恰似一池碧水涌海灣。由此可見，深圳政府已將紅樹灣規劃為高檔休閑區和高尚住宅區。
深圳灣濱海休閑帶15公里生態長廊的規劃使這一地塊形成更大的生態優勢。創下深圳紅樹灣地王天價的紅樹西岸勢必要在此片區打造頂級豪宅。

三、 產品分析

（一）SWOT分析
1.優勢S
（1）自然環境：該樓盤具有得天獨厚的自然景觀環境：樓盤正面是全線無敵海景，遠眺香港天水圍，南面是紅樹濕地，西面是沙河高爾夫球場，北面是深圳旅游區華僑城和著名景點世界之窗。
（2）開發商品牌：百仕達花園一期、二期，曾先后獲得中華人民共和國國家質量獎銀質獎章、建設部優秀建設設計一等獎、全國優秀住宅社區環境特別金獎、廣東省優秀住宅小區、深圳金牌尊貴豪宅等，2000年還作為深圳市參加國際花園城市評比的唯一商品住宅小區，為深圳市獲得“國際花園城市”美譽作出了應有的貢獻。
（3）專業服務：百仕達地產通過大賽的形式在全國范圍內征選20位美女擔任售樓小姐，并計劃將這些售樓小姐派往新加坡培訓，包括地產建筑、高級物管、社交禮儀等。這些接受過精心培訓的置業顧問，將為紅樹西岸的顧客提供從挑樓、買樓到入住后的全程服務等。
2.劣勢W
（1）環境資源：深圳灣的水質令人擔憂，紅樹濕地空氣質量有待改善。
（2）商業配套：在目前深圳灣片區規劃中缺少一種大型的商業配套。
3.機會點O
（1）政府規劃開發利好因素：深圳市政府預將紅樹灣規劃成全市最大規模的、具有全新生活模式的居地社區和湖景旅游區。
（2）CEPA的實施為深圳豪宅市場人群創造增添了人氣。
（3）百仕達 紅樹西岸置業顧問選拔大賽使得紅樹西岸名氣大增，有較高的知名

四、 受眾分析

（一）產品定位
百仕達地產品牌定位：高檔住宅
紅樹西岸樓盤定位：豪宅，南中國最頂級的海濱府第及高尚人文社區
（二）受眾定位
從產品定位分析看，紅樹西岸的業主應該是中國新興的知富階層，他們是社會精英人士，他們擁有絕對的財富。這部分人有效來源于三個方面。
1.海歸派：深圳經濟發展一直處于全國前列，深圳是被海歸派人士看好的城市，海歸派人士來深圳投資創業，很有可能成為深圳豪宅的新住戶。
2.部分港資公司：部分港資公司可能會購置豪宅作為高級職員的住處或者專門購入作為投資用途。
3.中國內地富豪：即預在深圳定居，投資創業的內地富豪。豪宅是身份與地位的象征，豪宅也可能成為富豪們實現物質與精神追求的夢想家園。

五、 廣告策略

（一）售前階段
此階段以市場推廣和媒體互動為主，突出豪宅優勢和服務。
1.利用報刊，以地產秀的形式分期介紹百仕達 紅樹西岸精心挑選的20名置業顧問，讓紅樹西岸置業顧問選拔賽的轟動效應繼續蔓延，彰顯紅樹西岸物業人員的服務風采。
2.抓住房產新動向，紅樹西岸項目負責人發表言論，利用新聞輿論形式宣傳紅樹西岸。
3.百仕達花園已與日本高尚社區結成友好社區，可借機創造更多機會為業主提供跨國服務，如免費送業主游日本，業主子女享受優惠待遇留學日本。
4.舉行百仕達足球聯賽，力邀足球明星為紅樹西岸代言。
5.力邀具有國際知名度的物業管理公司、銷售代理商以及智能化家居生產商加盟百仕達，共同打造紅樹西岸。
（二）開盤階段
此階段將考慮媒體懸念鋪墊，實施SP策略。
1.在受眾易出現的地段，如機場、港口等地樹立戶外廣告牌。
2.在紅樹西岸售樓廳舉行公開發售會，正式對外宣布發售，邀請擁有金葵花卡的用戶參加，其間舉行酒會和超炫的新絲路模特表演，答謝各位來賓。
3.內部認購業主簽約儀式：此舉重在烘托產品的說服力與業內品牌，讓買家產生專業信任感。
4.參加春交會，展現紅樹西岸風采，優選置業顧問進場，大力宣傳紅樹西岸，促進銷售。
（三）強銷階段
媒體手段：買斷某報刊媒體整版，來展示樓盤的品位及其包含的生活方式，圍繞紅樹西岸的特色與生活理念，來組織相應的美文與樓市熱點。
（四）持續階段
此階段由于接近工程收尾期，工作重點將放在實景樣板房上?？山M織全裝修樣板間介紹，根據新樣板間客戶建議并與知名裝潢企業聯手組織“誠信裝潢”計劃。計劃將以很多打動客戶的細節使客戶放心的購買全裝修房，省卻一些繁復的工作與心事。

六、 廣告表現策略

訴求重點：星級化管理、智能化家居
核心價值：頂級濱海高尚社區
廣告主題：上善生活，善待自己
廣告口號：五星級的家，六星級的生活
廣告畫面創意：
（一）開盤前期廣告創意
（1）宣傳企業品牌：誠信建家，恒心服務 。微微含笑的漂亮的置業顧問手持拖盤，盤上端的不是食品，端的卻是紅樹西岸的規劃模型。
（2）宣傳樓盤品牌：深圳市頂級濱海高尚人文社區。A、以柔和平靜湛藍的大海為背景，建筑規劃師側向我們，展示他手中濱海豪宅的設計圖，設計圖與海景糅合在一起。B、聘請某個預將購買紅樹西岸的明星為紅樹西岸代言：“我喜歡住在這里！”
（二）實景拍攝紅樹西岸，合理安排平面構圖，充分展現訴求重點（注：此方案暫時不能完美實施，紅樹西岸正處于初步建設中。）
（三）房地產系列廣告畫面：
（1）打高爾夫球的愜意：一中年男子揮棒打出高爾夫球的愜意而自信的一笑。
（2）陽臺品酒遠眺：黃昏時分，一美女幽雅地一手端著高腳杯，一手搭在陽臺玉雕般的欄桿上遠眺深藍的海景。
（3）與自然親近的臥室：180°的開窗，窗外似海景般的天空，具有風情的窗簾，柔和別致的臺燈，躺在溫床上的芭比娃娃。
（4）發光的鉆石：將紅樹西岸樓盤放入鉆石中，鉆石發出淡淡的藍色光芒，烘托出濱海的高貴。
報紙廣告文案：
香格里拉的豪華，五星級的享受。然而，它不是家，至少，它不屬于你一個人所有。
紅樹西岸，為您傾情打造五星級的家，創造六星級的生活。
星級規劃
國際建筑大師、美國建筑學院院士Bernardo先生規劃設計，集合各領域高度國際化團隊傾力打造。
星級品牌
百仕達花園為深圳贏得“國際花園城市”功不可沒，深圳走向世界，百仕達名震九州。天價奪下紅樹灣，紅樹西岸再塑神話。>星級服務
搜尋中國，20名才貌出眾、身材高挑的置業顧問為您貼心服務
星級管理
深圳首家引入國際酒店“金鑰匙服務”體系，以國際化服務標準，實現美好服務
星級生活
3000萬美元營造智能化社區，國際三巨頭為您量身訂做
星級享受
生活的色彩，自然的旋律：正面全線無敵海景，遠眺香港天水圍，南面紅樹濕地，西面沙河高爾夫球場，北面深圳旅游區華僑城和著名景點世界之窗；項目北側可見紅樹灣規劃中的主題公園。
其他必上元素：投資商、開發商、銷售代理、物業管理、地理位置圖、售樓熱線

七、 媒體策略

紅樹西岸媒體宣傳主要采用報紙、戶外、網絡等三大媒體，進行多角度的訴求。
1.報紙：香港東方日報、深圳晶報、深圳晚報
版面形式：整版、1/2版、1/4版
發布時間：20**年7月-10月
發布頻率：20次左右（發布內容、時間間隔視銷售情況而定）
2.戶外廣告：香港、深圳兩地的口岸、機場，紅樹灣附近
廣告牌大?。?2M×1.5M2.5M×1.8M3M×2.5M
廣告條幅：10M×0.5M
發布時間：20**年5月-12月
3.網絡：聘請網絡高手創建網頁，網上發布紅樹西岸樓盤信息，開通網上售房系統，可考慮在房地產網站上創建一些動態廣告。

八、 廣告預測效果

百仕達 紅樹西岸在紅樹西岸置業顧問選拔賽的轟動效應下，就一直引起深圳房地產的關注。百仕達 紅樹西岸是深圳紅樹灣的焦點，其力圖打造南中國頂級濱海高尚社區的行動也正在如火如荼地開展。
百仕達 紅樹西岸金鑰匙物業管理的服務簽約儀式預示著百仕達物業已成為深圳市首家成功導入國際酒店“金鑰匙服務”體系的高尚生活小區物業管理公司。
百仕達投資3000萬美元營造紅樹西岸智能化社區，與國際IT巨頭韓國LG，美國自動化控制領袖霍尼韋爾及中國互聯網著名企業分別簽定了戰略合作協議。紅樹西岸將成為國內首家大規模采用國際智能化的高端社區。
百仕達地產與深圳中原之間的合作，更加快了紅樹西岸在香港的展銷服務空間。
以上種種行動表明，百仕達 紅樹西岸的創舉將會推動紅樹西岸樓盤順利銷售。紅樹西岸的進一步營銷活動將會加快樓盤的熱銷。

篇2：樓盤廣告策劃書模式

　　樓盤廣告策劃書模式

　　根據廣告策劃書的內容要點，參照營銷計劃書的一般模式和許多廣告策劃者在實踐中總結出來的廣告策劃書的格式，我們為讀者提供以下的廣告策劃書內容與結構的一般模式，

　　封面：

　　一份完整的廣告策劃書文本應該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給閱讀者以良好的第一印象。

　　廣告策劃小組名單：

　　在策劃文本中提供廣告策劃小組名單，可以向廣告主顯示廣告策劃運作的正規化程度，也可以表示一種對策劃結果負責的態度。

　　目錄：

　　在廣告策劃書目錄中，應該列舉廣告策劃書各個部分的標題，必要時還應該將各個部分的聯系以簡明的圖表體現出來，一方面可以使策劃文本顯得正式、規范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據目錄方便地找到想要閱讀的內容。

　　前言：

　　在前言中，應該概述廣告策劃的目的、進行過程、使用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶可以對廣告策劃書有大致的了解。

　　正文：

　　第一部分:市場分析

　　這部分應該包括廣告策劃的過程中所進行的市場分析的全部結果，以為后續的廣告策略部分提供有說服力的依據。

　　一、營銷環境分析

　　1．企業市場營銷環境中宏觀的制約因素。

　　(l)企業目標市場所處區域的宏觀經濟形勢：

　　·總體的經濟形勢

　　·總體的消費態勢

　　·產業的發展政策

　　(2)市場的政治、法律背景：

　　·是否有有利或者不利的政治因素可能影響產品的市場?

　　·是否有有利或者不利的法律因素可能影響產品的銷售和廣告?

　　(3)市場的文化背景，

　　·企業的產品與目標市場的文化背景有無沖突之處?

　　·這一市場的消費者是否會因為產品不符合其文化而拒絕產品?

　　2．市場營銷環境中的微觀制約因素。

　　·企業的供應商與企業的關系

　　·產品的營銷中間商與企業的關系

　　3．市場概況。

　　(1)市場的規模，

　　·整個市場的銷售額

　　·市場可能容納的最大銷售額

　　·消費者總量

　　·消費者總的購買量

　　·以上幾個要素在過去一個時期中的變化

　　·未來市場規模的趨勢

　　(2)市場的構成，

　　·構成這一市場的主要產品的品牌

　　·各品牌所占據的市場份額

　　·市場上居于主要地位的品牌

　　·與本品牌構成競爭的品牌是什么?

　　·未來市場構成的變化趨勢如何?

　　(3)市場構成的特性，

　　·市場有無季節性?

　　·有無暫時性?

　　·有無其他突出的特點?

　　4.營銷環境分析總結。

　　(1)機會與威脅

　　(2)優勢與劣勢

　　(3)重點問題

　　二、消費者分析

　　1．消費者的總體消費態勢。

　　·現有的消費時尚

　　·各種消費者消費本類產品的特性

　　2.現有消費者分析。

　　(1)現有消費群體的構成，

　　·現有消費者的總量

　　·現有消費者的年齡

　　·現有消費者的職業

　　·現有消費者的收入

　　·現有消費者的受教育程度

　　·現有消費者的分布

　　(2)現有消費者的消費行為，

　　·購買的動機

　　·購買的時間

　　·購買的頻率

　　·購買的數量

　　·購買的地點

　　(3)現有消費者的態度，

　　·對產品的喜愛程度

　　·對本品牌的偏好程度

　　·對本品牌的認知程度

　　·對本品牌的指名購買程度

　　·使用后的滿足程度

　　·未滿足的需求

　　3.潛在消費者。

　?。?)潛在消費者的特性，

　　·總量

　　·年齡

　　·職業

　　·收入

　　·受教育程度

　　(2)潛在消費者現在的購買行為，

　　·現在購買哪些品牌的產品?

　　·對這些產品的態度如何?

　　·有無新的購買計劃?

　　·有無可能改變計劃購買的品牌?

　　(3)潛在消費者被本品牌吸引的可能性，

　　·潛在消費者對本品牌的態度如何?

　　·潛在消費者需求的滿足程度如何?

　　4.消費者分析的總結。

　　(1)現有消費者，

　　·機會與威脅

　　·優勢與劣勢

　　·重要問題

　　(2)潛在消費者，

　　·機會與威脅，

　　·優勢與劣勢

　　·主要問題點，

　　(3)目標消費者，

　　·目標消費群體的特性

　　·目標消費群體的共同需求

　　·如何滿足他們的需求?

　　三、產品分析

　　1．產品特征分析。

　　(1)產品的性能，

　　·產品的性能有哪些?

　　·產品最突出的性能是什么?

　　·產品最適合消費者需求的性能是什么?

　　·產品的哪些性能還不能滿足消費者的需求;

　　(2)產品的質量，

　　·產品是否屬于高質量的產品?

　　·消費者對產品質量的滿意程度如何?

　　·產品的質量能繼續保持嗎?

　　·產品的質量有無繼續提高的可能?

　　(3)產品的價格，

　　·產品價格在同類產品中居于什么檔次?

　　·產品的價格與產品質量的配合程度如何?

　　·消費者對產品價格的認識如何?

　　(4)產品的材質，

　　·產品的主要原料是什么?

　　·產品在材質上有無特別之處?